Texte intégral
COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-8
ARRÊT AU FOND
DU 15 NOVEMBRE 2023
N° 2023/ 461
N° RG 21/02329
N° Portalis DBVB-V-B7F-BG6TV
S.A. SARAY LE TURC
C/
[C] [L]
Syndicat des copropriétaires
de l'immeuble
[Localité 5]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Charles TOLLINCHI
Me Stéphane DAGHERO
Me Sébastien
BADIE
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de GRASSE en date du 03 Septembre 2019 enregistrée au répertoire général sous le n° 18/02487.
APPELANTE
S.A.S. SARAY LE TURC
poursuites et diligences de son représentant légal en exercice, domicilié au siège de ladite société sis [Adresse 2]
représentée par Me Charles TOLLINCHI, membre de la SCP CHARLES TOLLINCHI - CORINNE PERRET-VIGNERON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
INTIMES
Monsieur [C] [L]
né le 08 Juillet 1936 à [Localité 4] (06), demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Stéphane DAGHERO, membre de l'association DAGHERO - DUBOIS, avocat au barreau de GRASSE
Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Localité 5]
dont le siège social est sis [Adresse 2], représenté par son syndic en exerice LA SARL IMMOREVEL, domicilié en cette qualité au siège sis [Adresse 3]
représentée par Me Sébastien BADIE, membre de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat plaidant Me Henri ROBERTY, avocat au barreau de GRASSE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 03 Octobre 2023 en audience publique devant la cour composée de :
Monsieur Philippe COULANGE, Président
Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère
Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mme Maria FREDON.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 15 Novembre 2023.
ARRÊT
Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 15 Novembre 2023, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
M.[C] [L] est propriétaire d'un local commercial situé au rez-de-chaussée de la copropriété [Localité 5] sise [Adresse 2] à [Localité 6] (06). Ce local a été donné à bail commercial à la société SARAY LE TURC qui y exploite une activité de restauration rapide.
Se plaignant d'atteintes aux parties communes et à l'aspect extérieur de l'immeuble sans autorisation, de violation du règlement de copropriété et de trouble anormal de voisinage, le syndicat des copropriétaires [Localité 5] a obtenu, par ordonnance de référé du tribunal de grande instance de GRASSE du ler février 2017, la condamnation de la société SARAY LE TURC à remettre les lieux en état et à supprimer le bloc de climatisation en façade et la sortie de 1'extracteur de la cuisine à travers une vitre brisée, sous astreinte.
Faisant valoir que malgré la dépose du climatiseur et du tuyau d'évacuation, et le remplacement de la vitre brisée, la gêne causée par les odeurs et le bruit de l'extracteur demeurerait, le syndicat des copropriétaires [Localité 5] a fait assigner M.[L] et la société SARAY LE TURC par actes d'huissier du 11 mai 2018 devant le tribunal de grande instance de GRASSE, en réparation du préjudice subi pour trouble anormal de voisinage et en résiliation du bail.
Par jugement du 3 septembre 2019, le tribunal, considérant que l'activité de restauration était irrégulière au regard du règlement de copropriété et du bail et que la SA SARAY LE TURC ne justifiait pas de la conformité aux règles de l'art des travaux de suppression des radiateurs et de l'entretien du bac à graisse, a :
Débouté le syndicat des copropriétaires [Localité 5] de sa demande d'allocation d'une somme de 5 000 euros de dommages et intérêts en réparation du trouble anormal de voisinage invoqué.
Prononcé la résiliation du bail commercial portant sur les locaux situés au rez-de-chaussée de la résidence [Adresse 2] à [Localité 6] (06), consenti le 31 janvier 2006 par M. [C] [L] à M. [P], et ayant fait 1'objet d'une cession avec celle du fonds de commerce le 10 mai 2014 au profit de la société SARAY LE TURC.
Ordonné en conséquence l'expulsion de la société SARAY LE TURC et de tous occupants de son chef, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à l'issue du délai d'un mois à compter de la signification du jugement.
Déboute M.[L] de sa demande de condamnation de la société SARAY LE TURC à lui payer la somme de 2.000 euros de dommages et intérêts.
Condamné in solidum M.[L] et la société SARAY LE TURC à payer au syndicat des copropriétaires [Localité 5] la somme de 1500 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile.
Condamne M.[L] et la société SARAY LE TURC aux entiers dépens;
Ordonne l'exécution provisoire.
Par déclaration au greffe en date du 4 octobre 2019, la SA SARAY LE TURC a interjeté appel de cette décision.
Elle sollicite :
Dire l'appel recevable,
Débouter le syndicat des copropriétaires [Localité 5] et M.[L], bailleur, de l'intégralité de leur demandes fins et conclusions,
Réformer le jugement rendu par le tribunal de Grande Instance de Grasse en date du 3 septembre 2019 en ce qu'il a, à tort, savoir :
- Prononcé la résiliation du bail commercial liant Mr [L] à la société SARAY LE TURC venant aux droits de la société GOOD TIME suivant bail commercial en date du 31 janvier 2006 ;
- Ordonné l'expulsion de ladite société du local commercial sis à [Adresse 2], sous astreinte de 100 euros par jour ;
- Condamné la société SARAY LE TURC aux frais irrépétibles et aux dépens.
Et, statuant à nouveau :
Condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble dénommé [Localité 5] et Mr [L], intimés, au paiement de la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles, ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance en cause d'appel, sous due affirmation pour ceux d'appel au profit de la SCP TOLLINCHI VIGNERON TOLLINCHI, avocats, aux offres de droit.
A l'appui de son recours, elle fait valoir :
-que la loi de 1965 pose le principe de l'usage des parties privatives sans restriction aux droits des copropriétaires,
-que si le règlement de copropriété autorise pour les locaux du rez de chaussée d'une manière générale les activités commerciales dont fait partie les commerces alimentaires, il n'exclut pas expressément l'activité de restauration, qui n'est pas en soi une activité dangereuse ou insalubre ni de nature à incommoder les copropriétaires et qui ne saurait être interdite, interdiction contraire au principe de la liberté du commerce,
-que l'activité de restauration rapide de type kebab est conforme à la destination du bail commercial puisqu'il contient effectivement l'activité d'alimentation, sandwicherie et vente à emporter,
-que son activité est conforme à l'acte de cession du fonds de commerce et à l'activité de l'ancien propriétaire du fonds,
-que les équipements de la cuisine sont conformes et n'engendre aucune nuisance pour les copropriétaires puisque l'intégralité de l'air du restaurant est traité sans odeur de cuisine, que le bac à graisse est régulièrement entretenu et que la suppression des radiateurs est sans influence sur la conformité de l'activité de restauration,
-que le local a été remis aux normes et l'enseigne démontée,
-qu'il n'y a aucun trouble anormal de voisinage,
-qu'elle a tout mis en oeuvre pour que le bailleur ne soit pas inquiété et que ses demandes d'appel en garantie et de dommages et intérêts doivent être rejetées.
M.[L] conclut:
DONNER ACTE à M.[L] de ce qu'il s'en rapporte à la sagesse de la Cour sur les demandes du Syndicat des copropriétaires
EN CONSEQUENCE :
STATUER ce que de droit sur la résiliation du bail et sur une éventuelle demande de dommages intérêts présentée par le Syndicat des copropriétaires [Localité 5],
REFORMER le jugement entrepris en ce qu'il a débouté M.[L] de ses demandes,
ET STATUANT A NOUVEAU :
CONDAMNER la SAS SARAY LE TURC à relever et garantir M. [L] de toutes les condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre, sur les demandes du SDC [Localité 5],
CONDAMNER la SAS SARAY LE TURC à payer à M. [L] une somme de 3000 euros à titre de dommages-intérêts,
DEBOUTER la SAS SARAY LE TURC de toutes les demandes dirigées à son encontre,
CONDAMNER la partie succombante à payer à M.[L] une somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens.
Il soutient:
-qu'ayant systématiquement transmis à sa locataire les doléances et mises en demeure du Syndicat des copropriétaires, aucune faute ne saurait lui être reprochée,
-que la SAS SARAY LE TURC étant responsable de ses agissements mais également seule en mesure de se défendre contre les allégations du SDC [Localité 5] qui lui paraîtraient infondées, rien ne justifie qu'il ne soit pas à tout le moins relevé et garanti par sa locataire des condamnations le cas échéant prononcées à son encontre.
Le syndicat des copropriétaires conclut :
CONFIRMER le jugement de première instance en ce qu'il a:
Prononcé la résiliation du bail commercial portant sur les locaux situés au rez-de-chaussée de la résidence [Adresse 2] à [Localité 6] (06), consenti le 31 janvier 2006 par M. [C] [L] à M.[P], et ayant fait l'objet d'une cession avec celle du fonds de commerce le 10 mai 2014 au profit de la société SARAY LE TURC.
Ordonné en conséquence 1 'expulsion de la société SARA Y LE TURC et de tous occupants de son chef, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à l'issue du délai d'un mois à compter de la signification du jugement.
Condamné in solidum M. [C] [L] et la société SARAY LE TURC à payer au syndicat des copropriétaires [Localité 5] la somme de 1.500 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile
Assorti le jugement de l'exécution provisoire en toutes ses dispositions
REFORMER le jugement de première instance en ce qu'il a :
Débouté le syndicat des copropriétaires [Localité 5] de sa demande d'allocation d'une somme de 5000 Euros de dommages et intérêts en réparation du trouble anormal de voisinage invoqué.
Et statuant à nouveau de ce chef:
DIRE ET JUGER que l'activité de la SAS SARAY LE TURC et la non-conformité de son équipement cause un trouble de voisinage persistant au Syndicat des copropriétaires,
CONDAMNER IN SOLIDUM la SAS SARAY LE TURC et M.[L] à verser au Syndicat des copropriétaires [Localité 5] la somme de 5000 € en réparation du préjudice subi du fait du trouble de voisinage occasionné,
En tout état de cause et pour les causes d'appel :
CONDAMNER in solidum M.[L] et la SAS SARAY LE TURC à verser au Syndicat des copropriétaires la somme de 5000 € au titre des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile,
LES CONDAMNER aux entiers dépens.
Il fait valoir:
-que la résiliation du bail commercial tel qu'exploité par la SAS SARAY TURC résulte des vices affectant l'activité elle même non conforme à ce que prévoit le bail et le règlement de copropriété,
-que s'il n'y a plus de tuyau d'extraction à travers de la fenêtre, celle ci demeure ouverte en permanence occasionnant odeurs et bruits d'extracteur,
-que des dépôts sauvages de marchandises et d'ordures ont été régulièrement constatés dans les parties communes en violation au règlement de copropriété,
-qu'aucun justificatif de la conformité des équipements professionnels ni de la conformité des travaux de déplacement des chauffages ni aucun descriptif ou facture des travaux effectués n'a été communiqué,
-que le locataire n'a pas procédé à l'installation obligatoire d'un bac à graisse,
-que le changement récent de ses enseignes a été fait sans autorisation,
-que les désordres persistent et ont été constatés par un constat d'huissier du 3 décembre 2019,
-que les pièces adverses produites pour des travaux entrepris et des autorisations administratives ne sont pas relatives au présent litige,
-qu'il peut par l'action oblique solliciter la résiliation du bail et l'expulsion du locataire,
-qu'il sollicite des dommages et intérêts pour trouble anormal du voisinage.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 19 septembre 2023.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la demande de résiliation du bail commercial
L'article 1341-1 du code civil dispose que lorsque la carence du débiteur dans l'exercice de ses droits et actions à caractère patrimonial compromet les droits de son créancier, celui-ci peut les exercer pour le compte de son débiteur, à l'exception de ceux qui sont exclusivement rattachés à sa personne.
L'alinéa ler de l'article 15 de la loi n°65/557 du 10 juillet 1965 dispose que le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu'en défendant, même contre certains des copropriétaires ; il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l'immeub1e.
En l'espèce, le syndicat des copropriétaires a été autorisé par l'assemblée générale de la copropriété du 29 mars 2018 à solliciter, par l'action oblique, la résiliation judiciaire du bail commercial dont dispose la société SARAY LE TURC.
Il résulte de l'article 4 du règlement de copropriété datant du 23 avril 1974 que les lots situés au rez de chaussée de l'immeuble 'pourront être utilisés à des fins commerciales, à usage de magasin ou bureaux exclusivement, à charge par les propriétaires desdits lots de respecter les charges et obligations du présent règlement de copropriété, en particulier en ce qui concerne les locaux commerciaux et notamment ce qui est prévu sous le chapitre V, article 38".
Or l'article 38 du règlement prévoit que 'les locaux prévus à cet effet au rez de chaussée de l'ensemble immobilier pourront être occupés commercialement, pourvu que les commerces ou industries exploités ne constituent pas des établissements dangereux ou insalubres ou de nature à incommoder par le bruit ou l'odeur les personnes habitant l'immeuble'.
Retenant que le bail commercial initialement consenti le 31 janvier 2006 par M.[L] à M.[P] autorisait exclusivement l'activité de commerce de boucherie et alimentation, sandwicherie et vente à emporter, que depuis la cession du fond de commerce à la société SARAY LE TURC, à laquelle le bailleur n'a pas été appelé, une activité de restauration rapide de type 'kebab', différente de celle autorisée par le bail, a été mise en place, que cette activité de restauration n'est ni une activité de magasin, ni une activité de bureau, exclusivement visées par le règlement de copropriété, c'est à juste titre que le premier juge a considéré que cette activité de la société SARAY LE TURC viole à la fois le règlement de copropriété et le bail commercial, ce qui, en raison de l'abstention du bailleur, autorise le syndicat des copropriétaires à obtenir la résiliation judiciaire du bail et l'expulsion de la société SARAY LE TURC, sous astreinte.
Il convient de noter que si la société SARAY LE TURC s'est mise en conformité avec les termes de l'ordonnance de référé du 1er février 2017 en supprimant le bloc de climatisation en façade et la sortie de l'extracteur de la cuisine au travers d'une vitre sommairement brisée, suivant constat d'huissier du 3 décembre 2019, il apparaît qu'un extracteur est installé dans le local commercial 'SARAY KEBAB', dans l'embrasure d'une fenêtre ouverte, sans que son évacuation ne soit raccordée à une gaine extérieure, produisant bruit important et nette et forte odeur de friture, quand bien même la société SARAY LE TURC justifierait de l'utilisation de filtres.
Cette dernière rapporte la preuve du dépôt d'une demande d'autorisation de travaux accordée par arrêté du maire de [Localité 6] le 11 mars 2015 pour les aménagements intérieurs, sans qu'il soit possible, pour autant, de savoir si cette autorisation est relative à la conformité de la suppression des radiateurs, qui, si elle est sans influence sur la conformité de l'activité de restauration, intéresse le syndicat des copropriétaires chargé du bon fonctionnement de l'immeuble.
Enfin, quoiqu'ayant obtenu un arrêté d'autorisation préalable pour son enseigne, la société SARAY LE TURC a remplacé en façade les enseignes du commerce, sans autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires, en violation du règlement de copropriété, quand bien même il résulte du constat d'huissier du 3 décembre 2019 qu'elle a retiré l'enseigne lumineuse contestée.
En conséquence, le jugement entrepris est confirmé en ce qu'il a également justifié la résiliation judiciaire du bail sur la non conformité sanitaire des installations de l'activité de restauration rapide et de la modification des parties communes sans l'autorisation de l'assemblée générale.
En revanche la société SARAY LE TURC établit bien, par les pièces produites aux débats, de la collecte des graisses usagées de 2016 à 2018.
Sur le trouble anormal de voisinage
Il résulte de l'article 544 du code civil que la propriété est le droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.
Cependant un propriétaire n'a pas le droit d'imposer impunément à ses voisins une gêne excédant les obligations ordinaires du voisinage.
En l'espèce, le syndicat des copropriétaires, par les pièces versées aux débats, justifie que l'activité de restauration rapide exercée par la société SARAY LE TURC génère les nuisances suivantes :
-odeurs nettes et fortes de friture, (PV d'huissier du 3 décembre 2019)
-nuisances auditives causées par le bruit de l'extracteur de fumées, (PV d'huissier du 3 décembre 2019)
-dépôts sauvages de marchandises et/ou d'ordures et/ou produits polluants (PV d'huissier du 8 février 2018),
Les nuisances auditives et olfactives, par leur intensité et par leur fréquence, du fait même de l'activité de restauration exercée, excèdent les inconvénients normaux de voisinage justifiant qu'il soit octroyé au syndicat des copropriétaires la somme de 5 000€, à laquelle la société SARAY LE TURC et M.[L], son bailleur, sont condamnés in solidum.
Sur la demande de M.[L] d'être relevé et garantie par la société SARAY LE TURC des condamnations prononcées à son encontre
Quand bien même M.[L], le bailleur, n'aurait pas été appelé lors de la cession du fond de commerce, il a été destinataire des doléances et mises en demeure du syndicat des copropriétaires, sans rapporter la preuve de leur transmission systématique à sa locataire, ni de ce qu'il a pu mettre en oeuvre pour exiger le respect du règlement de copropriété et du bail et pour faire cesser les troubles anormaux de voisinage, alors même qu'il n'est pas à l'origine de la demande de résiliation du bail et d'expulsion, de sorte qu'il ne saurait être relevé et garanti par sa locataire pour les condamnations prononcées à son encontre.
Il ne sera, en conséquence, pas davantage fait droit à la demande de M.[L] en dommages et intérêts à l'égard de la société SARAY LE TURC.
Sur les autres demandes
La société SARAY LE TURC et M.[L] sont condamnés in solidum à 2 000€ d'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens d'appel.
PAR CES MOTIFS,
La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en dernier ressort,
CONFIRME le jugement rendu le 3 septembre 2019 par le Tribunal de grande instance de GRASSE
SAUF en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires [Localité 5] de sa demande d'allocation d'une somme de 5 000€ de dommages et intérêts en réparation du trouble anormal de voisinage invoqué,
Statuant à nouveau
CONDAMNE in solidum M.[L] et la société SARAY LE TURC à payer au syndicat des copropriétaires [Localité 5], représenté par son syndic en exercice, une somme de 5 000€ de dommages et intérêts en réparation du trouble anormal de voisinage subi,
Y ajoutant
DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes et notamment M.[L] de sa demande tendant à être relevé et garanti par la société SARAY LE TURC de toute condamnation prononcée à son encontre,
CONDAMNE in solidum M.[L] et la société SARAY LE TURC à régler au syndicat des copropriétaires [Localité 5], représenté par son syndic en exercice, la somme de 2 000€ sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure Civile,
CONDAMNE in solidum M.[L] et la société SARAY LE TURC aux entiers dépens de l'appel.
LA GREFFIERE LE PRESIDENT
