Cour d'appel, 11 septembre 2024. 20/13267

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 2 ARRET DU 11 SEPTEMBRE 2024 (n° , 8 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/13267 - N° Portalis 35L7-V-B7E-CCLSW Décision déférée à la Cour : Jugement du 20 Mars 2020 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de CRETEIL - RG n° 19 / 00645 APPELANT SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 3] représenté par son syndic la SARL INFINE CONSEILS exerçant sous l'enseigne CENTURY 21 RASPAIL, SARL immatriculée au RCS de CRETEIL sous le numéro 451 071 468 C/O Société INFINE CONSEIL (enseigne Century 21 Raspail) [Adresse 1] [Adresse 1] Représenté par Me Sandra OHANA de l'AARPI OHANA ZERHAT CABINET D'AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : C1050 ayant pour avocat plaidant : Me Florian PALMIERI, avocat au barreau de BASTIAq INTIMEE S.C.I. LOUNES immatriculée au RCS de NANTERRE sous le numéro 448 547 133 [Adresse 2] [Adresse 2] Et encore : sous la dénomination commerciale '[4]', [Adresse 3] DEFAILLANTE COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 14 Mai 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Caroline BIANCONI-DULIN, Conseillère, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de : M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre Mme Perrine VERMONT, Conseillère Madame Caroline BIANCONI-DULIN, Conseillère Greffier, lors des débats : Mme Dominique CARMENT ARRET : - DEFAUT - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Madame Mme Perrine VERMONT, Conseillère, faisant fonction de président pour le président empêché en vertu de l'article R 312-3 du code de l'organisation judiciaire, et par Madame Dominique CARMENT, greffière présente lors de la mise à disposition. * * * * * * * * * * FAITS & PROCÉDURE La SCI Lounes est propriétaire des lots n° 2, 13, 14, 15 et 25 constitués d`une boutique et arrière boutique, de trois caves et une réserve, dans un immeuble en copropriété situé [Adresse 3]. Faisant valoir que la Société Lounes entrepose du matériel lié à son exploitation commerciale dans la cour commune de la copropriété et qu`el1e a étendu son local en empiétant sur la cour, le syndicat des copropriétaires de l`immeuble sis [Adresse 3] représenté par son syndic la société In Fine Conseil exerçant sous l`enseigne Century 21 Raspail l'a, par acte d'huissier du 10 octobre 2018, assigné devant le tribunal judiciaire de Créteil pour voir : - condamner la SCI Lounes à procéder à la remise en état de la cour intérieure de l'immeuble. en démolissant l`ouvrage qu'elle a régulierement édifié dans la cour, afin d'effacer toute trace des travaux constatés par procès-verbal de Maître [B], huissier de justice, en date du 4 janvier 2017, aux frais de la SCI Lounes, sous le contrôle de l`architecte. sous astreinte de 300 euros par jour de retard passé un délai d`un mois apres la signification dujugement. - condamner la SCI Lounes à cesser immédiatement tout encombrement de la cour commune en n`y déposant plus d`objet personnel sous astreinte de 100 euros parjour d`infraction constaté. - condamner la SCI Lounes à verser au syndicat des copropriétaires les sommes de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts et 3.000 euros en application de l`article 700 du code de procédure civile. - ordonner l`exécution provisoire. La SCI Lounes a constitué avocat mais n'a pas conclu. Par jugement du 20 mars 2020, le tribunal judiciaire de Créteil a : - débouté le syndicat des copropriétaires de l`immeuble sis [Adresse 3] représenté par son syndic la société In Fine Conseil exerçant sous l'enseigne Century 21 Raspail de toutes ses demandes. - condamné le syndicat des copropriétaires de l`immeuble sis [Adresse 3] représenté par son syndic la société In Fine Conseil exerçant sous l`enseigne Century 21 Raspail aux dépens. Le syndicat des copropriétaires a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 21 septembre 2020. La procédure devant la cour a été clôturée le 13 mars 2024. PRÉTENTIONS DES PARTIES Vu les conclusions en date du 19 décembre 2020 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3], appelant, invite la cour, au visa des articles 544 et 545 du Code civil, 9, 25 et 26 de la loi du 10 Juillet 1965, à : - le recevoir en son action et l'y déclarer bien fondé, -infirmer le jugement ; Et, statuant à nouveau : 1° Sur la remise en état des lieux - condamner la SCI Lounes au paiement d'une somme de 2.052,60 € T.T.C. selon devis de la Société Entreprise Francilienne de Rénovation n°702 en date du 20 février 2019 (Pièce n°12), correspondant au coût des travaux d'achèvement de la remise en état (peinture, reprise au sol), suite à la démolition de l'ouvrage qu'elle a irrégulièrement édifié dans cette cour, afin d'effacer toute trace des travaux constatés par procès-verbal de Maître [B], Huissier de Justice, en date du 4 janvier 2017, Dire que ce montant sera revalorisé par application de l'indice BT 01 entre la date du devis et le jour du paiement des sommes dues à ce titre par la SCI Lounes, 2° Sur l'encombrement de la cour Condamner la SCI Lounes à cesser immédiatement tout encombrement de la cour commune de l'immeuble en n'y déposant plus d'objet personnel, Assortir cette condamnation d'une astreinte d'un montant de 250 € par jour d'infraction constaté, 3° Sur les demandes accessoires Condamner la SCI Lounes à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] les sommes suivantes : - 10.000 € à titre de dommages et intérêts, - 5.000 € au titre de l'article 700 du CPC ainsi qu'aux entiers dépens, en ce compris le coût des procès-verbaux de constat d'Huissier des 4 janvier 2017 et 11 juin 2020. Les 28 décembre 2020 et 19 janvier 2021, le syndicat des copropriétaires a fait signifier son expédition d'assignation ainsi que que ses denières conclusions à la SCI Lounes tant au lieu d'exploitation du restaurant qu'à son siège social ; La SCI Lounes assignée en Etude sur le lieu d'exploitation du restaurant dans l`immeuble sis [Adresse 3] n'a pas constitué avocat. La décision sera donc rendue par défaut. SUR CE, La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ; En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ; Sur la demande du syndicat des copropriétaires en condamnation de la SCI Lounes à désencombrer la cour commune : L'article 3 de la la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose : 'Sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux. Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes : - le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d'accès ; - le gros oeuvre des bâtiments, les éléments d'équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs ; - les coffres, gaines et têtes de cheminées ; - les locaux des services communs ; - les passages et corridors ; - tout élément incorporé dans les parties communes. Sont réputés droits accessoires aux parties communes dans le silence ou la contradiction des titres : - le droit de surélever un bâtiment affecté à l'usage commun ou comportant plusieurs locaux qui constituent des parties privatives différentes, ou d'en affouiller le sol ; - le droit d'édifier des bâtiments nouveaux dans des cours, parcs ou jardins constituant des parties communes ; - le droit d'affouiller de tels cours, parcs ou jardins ; - le droit de mitoyenneté afférent aux parties communes ; - le droit d'affichage sur les parties communes ; - le droit de construire afférent aux parties communes.' En outre l'article 9 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose : 'I.-Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble. Les travaux supposant un accès aux parties privatives doivent être notifiés aux copropriétaires concernés au moins huit jours avant le début de leur réalisation, sauf impératif de sécurité ou de conservation des biens. II.-Un copropriétaire ne peut faire obstacle à l'exécution, même sur ses parties privatives, de travaux d'intérêt collectif régulièrement décidés par l'assemblée générale des copropriétaires, dès lors que l'affectation, la consistance ou la jouissance des parties privatives n'en sont pas altérées de manière durable. La réalisation de tels travaux sur une partie privative, lorsqu'il existe une autre solution n'affectant pas cette partie, ne peut être imposée au copropriétaire concerné que si les circonstances le justifient. Pour la réalisation de travaux d'intérêt collectif sur des parties privatives, le syndicat exerce les pouvoirs du maître d'ouvrage jusqu'à la réception des travaux. III.-Les copropriétaires qui subissent un préjudice par suite de l'exécution des travaux, en raison soit d'une diminution définitive de la valeur de leur lot, soit d'un trouble de jouissance grave, même s'il est temporaire, soit de dégradations, ont droit à une indemnité. En cas de privation totale temporaire de jouissance du lot, l'assemblée générale accorde au copropriétaire qui en fait la demande une indemnité provisionnelle à valoir sur le montant de l'indemnité définitive. L'indemnité provisionnelle ou définitive due à la suite de la réalisation de travaux d'intérêt collectif est à la charge du syndicat des copropriétaires. Elle est répartie en proportion de la participation de chacun des copropriétaires au coût des travaux.' Il résulte du principe d'intangibilité de la répartition entre les parties communes et privatives édicté aux articles précités que le syndicat des copropriétaires est fondé à obtenir qu`il soit mis fin à toute appropriation de parties communes et aux atteintes qui en résultent. De plus, il résulte des dispositions de l`article 9 de la loi du 10 juillet 1965, qu`un copropriétaire n`a pas à faire un usage privatif d'une cour commune de l`immeub1e en l'utilisant pour y déposer des objets lui appartenant. En l'espèce, le règlement de copropriété pris en page 17 qualifie de partie commune «la totalité du sol, c'est-à-dire l'ensemble du terrain en ce compris le sol des parties construites, de la cour et des jardins». Par ailleurs, il ressort du procès-verbal de constat dressé par huissier de justice le 4 janvier 2017 que le syndicat des copropriétaires justifie de ce que la SCI Lounes avait érigé un agrandissement de sa cuisine dans la cour arrière, se présentant comme une allée pavée de 2 m2 de large, bordée du côté droit par l`immeuble qui forme sur l`arrière une équerre, se trouve du côté gauche, une enfilade de locaux de près de 10 mètres de large recouverts d`une toiture ondulée en fibrociment, comportant une fenétre et une pointe, de 2,50 mètres de haut occupée par la cuisine du restaurant. Si le syndicat des copropriétaires indiquait qu'en cours de procédure, l'extension litigieuse avait été démolie, la SCI n'avait toutefois effectué aucun travaux de remise en état (peinture, reprise du sol) de la cour dégradée par l'édification litigieuse. Le syndicat des copropriétaires verse aux débats un devis établi par la société Entreprise Francilienne de Rénovation n°702 en date du 20 février 2019, correspondant au coût des travaux d'achèvement de la remise en état (peinture, reprise au sol), suite à la démolition de l'ouvrage que la SCI avait irrégulièrement édifié dans la cour commune de l'immeuble. Par nouveau constat d'huissier dressé le 11 juin 2020, établi postérieurement au jugement du 20 mars 2020 dont appel, il apparaît que la SCI Lounes continue d'entreposer ses objets personnels le long de la façade gauche du bâtiment tels que deux diables, piano de cuisson, lot de planches, lot de bouteilles en verre, sceau de peinture, store, vitres en verre (page 4 du constat). Il ressort également des clichés photographiques joints au procès-verbal de constat d'huissier que la SCI Lounes a inscrit sans autorisation de la copropriété, sur le mur de la cour de l'immeuble, la mention 'SCI Lounes' sous forme d'un graffiti, et un symbole kabyle, précisément à l'ancien emplacement de l'empiètement démoli. Or, d'une part, il est constant que la SCI Lounes ne conteste pas cet état de fait. D'autre part il apparaît que, malgré l'envoi d'un courrier recommandé avec avis de réception de mise en demeure notifié par le syndic le 18 décembre 2018, d'une pétition signée par de plusieurs copropriétaires le 27 février 2019, d'un email du syndic à la SCI Lounes en date du 24 juillet 2019 aux fins de remise en état, la SCI Lounes continue d'entreposer ses objets personnels dans la cour commune de l'immeuble sans remettre en état les parties qu'elle a dégradé par l'édification irrégulière d'un abri en fibrociment, -aujourd'hui démoli - et ce, en violation des dispositions de l'article 3 de la la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 précité. En conséquence de l'ensemble de ces éléments, il y a lieu de faire droit à la demande du syndicat des copropriétaires et de condamner la SCI Lounes à cesser immédiatement tout encombrement de la cour commune de l'immeuble en n'y déposant plus d'objet personnel et d'assortir cette condamnation d'une astreinte d'un montant de 100 € par jour d'infraction constatée, à l'expiration du délai d'un mois de la notification de la présente décision, et ce, pendant un délai de trois mois. Le jugement sera infirmé en qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande tendant à voir condamner la SCI Lounes à cesser immédiatement tout encombrement de la cour commune en n'y déposant plus d'objet personnel sous astreinte. En outre, et en l'absence de toute contradiction opposée par la SCI intimée, il y a également lieu de condamner la SCI Lounes au paiement d'une somme de 2.052,60 € TTC selon devis de la société Entreprise Francilienne de Rénovation n°702 en date du 20 février 2019, correspondant au coût des travaux d'achèvement de la remise en état (peinture, reprise au sol) suite à la démolition de l'ouvrage qu'elle a irrégulièrement édifié dans cette cour, afin d'effacer toute trace des travaux constatés par procès-verbal de Maître [B], Huissier de Justice, en date du 4 janvier 2017, et de dire que ce montant sera revalorisé par application de l'indice BT 01 entre la date du devis et le jour du paiement des sommes dues à ce titre par la SCI Lounes ; le jugement sera infirmé sur ce point. Sur la demande en dommages et intérêts : L'article 1240 du code civil dispose 'Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.' En l'espèce, le syndicat sollicite l'allocation d'une somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts en considération du préjudice subi. S'il ressort des pièces versées aux débats que l'appropriation de la cour commune par la SCI s'inscrit dans un contexte plus général de mésentente lié à l'échec d'un protocole de vente de cette cour commune par la copropriété à la SCI moyennant le paiement par celle-ci de l'arriéré de ses charges de copropriété, il apparaît toutefois que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas du préjudice collectif subi par la copropriété du fait de l'appropriation de cette cour par la SCI et de l'entreposage de divers objets quand le litige opposant les parties concernant la situation débitrice du compte copropriétaire de la SCI est distinct du présent litige. En conséquence la demande en dommages et intérêts sera rejetée ; il y a lieu de confirmer le jugement sur ce point. Sur les mesures accessoires : Le sens du présent arrêt conduit à infirmer le jugement sur les dépens et l'application qui y a été faite de l'article 700 du code de procédure civile et de dire que la SCI Lounes, succombant à l'instance, sera condamnée à supporter l'intégralité des dépens de première instance et d'appel, en ce compris le coût des procès-verbaux de constat d'huissier des 4 janvier 2017 et 11 juin 2020 outre à payer la somme de 1.500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile au syndicat des copropriétaires, exposés par ce dernier en première instance et en appel. Il y a lieu de rejeter toute autre demande. PAR CES MOTIFS LA COUR Statuant par mise à disposition au greffe, par défaut, Infirme le jugement, sauf en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] de sa demande en dommages et intérêts ; Statuant à nouveau sur les chefs réformés et y ajoutant, Condamne la SCI Lounes à cesser immédiatement tout encombrement de la cour commune de l'immeuble sis [Adresse 3] en n'y déposant plus d'objet personnel, sous astreinte d'un montant de 100 € par jour d'infraction constatée, à l'expiration du délai d'un mois de la notification de la présente décision, et ce, pendant un délai de trois mois ; Condamne la SCI Lounes à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] la somme de 2.052,60 € T.T.C. selon devis de la Société Entreprise Francilienne de Rénovation n°702 en date du 20 février 2019, correspondant au coût des travaux d'achèvement de la remise en état (peinture, reprise au sol), et de dire que ce montant sera revalorisé par application de l'indice BT 01 entre la date du devis et le jour du paiement des sommes dues à ce titre par la SCI Lounes ; Condamne la SCI Lounes aux dépens de première instance et d'appel en ce compris le coût des procès-verbaux de constat d'huissier des 4 janvier 2017 et 11 juin 2020 et à payer au syndicat des copropriétaires de l`immeuble sis [Adresse 3] la somme globale de 1.500 € au titre des frais irrépétibles exposés en première instance et en cause d'appel ; Rejette toute autre demande. LA GREFFIERE P/ LE PRESIDENT EMPECHE