Tribunal judiciaire, 26 août 2024. 23/09874

TRIBUNAL JUDICIAIRE de LILLE [Localité 3] ☎ :[XXXXXXXX01] N° RG 23/09874 N° Portalis DBZS-W-B7H-XVHK N° de Minute : L 24/00460 JUGEMENT DU : 26 Août 2024 S.C.I. SAOUFE C/ [E] [G] [C] [J] REPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS JUGEMENT DU 26 Août 2024 DANS LE LITIGE ENTRE : DEMANDEUR(S) S.C.I. SAOUFE, dont le siège social est sis [Adresse 2] représentée par Mme [K] [Y] Epouse [R], gérante ET : DÉFENDEUR(S) Mme [E] [G], demeurant [Adresse 6] Mme [C] [J], demeurant [Adresse 4] non comparantes COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 03 Juin 2024 Eléonora ONGARO, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ Par mise à disposition au Greffe le 26 Août 2024, date indiquée à l'issue des débats par Eléonora ONGARO, Juge, assistée de DEHAUDT, Greffier RG 9874/23 – Page - MA EXPOSÉ DES FAITS Par acte sous seing privé du 4 juin 2022, la société civile immobilière SAOUFE a consenti un bail d’habitation à Madame [E] [G] sur des locaux situés au [Adresse 6] à [Localité 7], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 700 euros et d’une provision pour charges de 45 euros. Par acte du 4 juin 2022, Madame [C] [J] s’est portée caution solidaire de Madame [E] [G]. Par acte de commissaire de justice du 1er août 2023, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 2 235 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire contenue par le contrat de location. Ce commandement a également été dénoncé à la caution le 11 août 2023. La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Madame [E] [G] le 4 août 2023. Par assignations du 27 mars 2024 et du 28 mars 2024, la société SAOUFE a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Madame [E] [G] et obtenir sa condamnation solidaire avec Madame [C] [J] au paiement des sommes suivantes : - une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux, - 4 470 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 29 septembre 2023, - 500 euros à titre de dommages et intérêts au titre de l’article 1231-6 du code civil, - 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 29 mars 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture. À l'audience du 3 juin 2024, la société SAOUFE, représentée par Madame [K] [R], gérante de la société, maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 1er juin 2024, s'élève désormais à 9 717,74 euros. La société SAOUFE considère enfin qu'il n'y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, la locataire n’ayant pas réglé son loyer depuis le mois de mai 2023. La société SAOUFE ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire. Bien que régulièrement assignées par actes de commissaire de justice délivrés à étude, Madame [E] [G] et Madame [C] [J] n'ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe. MOTIVATION En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. I. Sur la demande de constat de la résiliation du bail - Sur la recevabilité de la demande La société SAOUFE justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience. Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation. Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. - Sur la résiliation du bail Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail et prévoyant un délai de deux mois pour la régularisation de la dette a été signifié à la locataire le 1er août 2023. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 2 235 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties. La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 2 octobre 2023. Il convient, en conséquence, d’ordonner à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société SAOUFE à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant. - Sur l’indemnité d’occupation En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 745 euros. L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 2 octobre 2023, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société SAOUFE ou à son mandataire. II. Sur la demande en paiement au titre de la dette locative Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement. L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. En l’espèce, la société SAOUFE verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 3 juin 2024, Madame [E] [G] lui devait la somme de 9 717,74 euros, soustraction faite des frais de procédure. Madame [E] [G] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme à la bailleresse. III. Sur la demande en paiement à l’égard de la caution Par acte en date du 4 juin 2022, Madame [C] [J] s’est portée caution solidaire de Madame [E] [G] pour le paiement des loyers et des charges. L’engagement de caution a été établi conformément aux dispositions de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989. En tout état de cause, il ne souffre pas de difficulté sérieuse, pour être établi conformément aux dispositions de l’article 2297 du code civil en précisant expressément l’étendue du cautionnement. Madame [C] [J], non comparante, n’apportant par définition aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, sera condamnée à titre provisoire à payer cette somme au demandeur, solidairement avec Madame [E] [G]. IV. Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive En vertu de l'article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance. En l'espèce, la gérante de la société SAOUFE explique lors de l’audience avoir connu des difficultés financières importantes, ainsi que beaucoup d’anxiété, en raison des retards de paiement de la locataire, qui se poursuivent depuis plus d’un an. Il est indéniable que les retards de paiement de Madame [E] [G] ont causé de difficultés à la société SAOUFE, dont Madame [R] et son époux sont les seuls associés. Néanmoins, la société SAOUFE, personne morale, ne démontre pas avoir subi un préjudice indépendant du retard de paiement. Sa demande à ce titre sera donc rejetée. V. Sur les autres demandes Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée. Mme [E] [G] et Madame [C] [J], qui succombent à la cause, seront condamnées in solidum aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile. L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 500 euros à la demande de la société SAOUFE concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées, et de condamner in solidum les parties perdantes au paiement de cette somme. Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. PAR CES MOTIFS La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 1er août 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois, CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 4 juin 2022 entre la société SAOUFE, d’une part, et Madame [E] [G], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 6] à [Localité 7] est résilié depuis le 2 octobre 2023, DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Madame [E] [G], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement, ORDONNE à Madame [E] [G] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 5] à [Localité 7] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique, DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, CONDAMNE Madame [E] [G] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 745 euros par mois, DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 2 octobre 2023, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire, CONDAMNE Madame [E] [G] solidairement avec Madame [C] [J], à payer à la société SAOUFE la somme de 9 717,74 euros (neuf mille sept cent dix-sept euros et soixante-quatorze centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 3 juin 2024, échéance du mois de mai 2024 incluse, DÉBOUTE la société SAOUFE de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive, CONDAMNE Madame [E] [G], solidairement avec Madame [C] [J], à payer à la société SAOUFE la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE Madame [E] [G], in solidum avec Madame [C] [J], aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût des commandements de payer du 1er août 2023 et celui des assignations du 27 mars 2024, RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire. Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 26 août 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées. La Greffière La Juge