Tribunal judiciaire, 13 septembre 2024. 24/04509

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Madame [U] [N] Copie exécutoire délivrée le : à : Maître Frédéric CATTONI Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR fond N° RG 24/04509 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4XGW N° MINUTE : 10 JUGEMENT rendu le 13 septembre 2024 DEMANDERESSE S.A. SEQENS, [Adresse 1] représentée par Maître Frédéric CATTONI de la SELARL CABINET SALLARD CATTONI, avocats au barreau de PARIS, DÉFENDERESSE Madame [U] [N], [Adresse 2] comparante en personne COMPOSITION DU TRIBUNAL Clara SPITZ, Juge, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 24 mai 2024 JUGEMENT contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 13 septembre 2024 par Clara SPITZ, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier Décision du 13 septembre 2024 PCP JCP ACR fond - N° RG 24/04509 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4XGW EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé du 1er décembre 2022, la SA SEQENS a consenti un bail d’habitation à Mme [N] [U] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 3], bâtiment 1, escalier 1, 2ème étage, porte 0006, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 821,20 euros et d’une provision pour charges de 179,60 euros. Par acte de commissaire de justice du 20 octobre 2023, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 3 396,01 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire. La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [N] [U] le 22 juin 2023. Par assignation du 9 avril 2024, la SA SEQENS a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire du bail, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Mme [N] [U] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes : une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer majoré de 25% et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,5 240,14 euros au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur cette somme et de l’assignation pour le surplus, sous réserve de la majoration sollicitée, 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer. L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 22 mars 2024, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience. À l'audience du 24 mai 2024, la SA SEQENS maintient l'intégralité de ses demande, et précise que la dette locative, actualisée au 15 mai 2024, s'élève désormais à 4 288,68 euros. Elle considère enfin qu'il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 mais s’oppose à la demande de suspension des effets de la clause résolutoire formée par la locataire. Mme [N] [U] demande à pouvoir apurer sa dette en réglant 200 euros par mois en sus du loyer courant et sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement. Elle fait état de difficultés financières survenues l’année passée mais justifie avoir repris le paiement du loyer courant et indique avoir fait une demande d’aide auprès du FSL. Elle indique être salariée en contrat à durée indéterminée et avoir à sa charge ses deux enfants adolescents. Elle indique, enfin, ne pas faire l’objet d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe. MOTIVATION Sur la demande de constat de la résiliation du bail Sur la recevabilité de la demande La SA SEQENS justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience. Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation. Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Sur la résiliation du bail Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Toutefois, les dispositions de l'article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu'elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l'article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi qui est d’application immédiate mais non rétroactive (Civ. 3ème, 13 juin 2024, avis n°24-70.002). En l’espèce, un commandement de payer reproduisant la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 20 octobre 2023 et lui laisse un délai de deux mois pour s’acquitter de la somme de 3396,01 euros, conformément à la législation encore applicable au contrat en cours. Or, d’après l'historique des versements, cette somme n’a pas été réglée par Mme [N] [U] dans le délai imparti, si bien que la bailleresse est bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire depuis le 21 décembre 2023. Sur la dette locative Mme [N] [U] est redevable des loyers, en application des articles 1103 et 1217 du code civil et de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989. Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement. En l’espèce, la SA SEQENS verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 15 mai 2024, Mme [N] [U] lui devait la somme de 3 984.89 euros, soustraction faite des frais de procédure -151.52 et 152.27 euros). Mme [N] [U] ne conteste pas ce montant et sera ainsi condamnée à payer cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation, sur la somme de 865.14 euros compte-tenu des versements effectués par la locataire depuis la délivrance du commandement de payer et de l’assignation et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil. Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. En l’espèce, il ressort du décompte produit le jour de l’audience que la condition de la reprise du paiement intégral du loyer courant est satisfaite, ce que la requérante ne conteste pas. Il ressort également de ce décompte que règle son loyer depuis le mois de janvier 2024, si bien que la dette est stable. Elle fait état de sa volonté de régler sa dette en payant la somme de 200 euros par mois en sus de son loyer courant ce que ses ressources, selon ses déclarations et l’avis de situation déclarative établi en 2024 sur les revenus de l’année 2023, lui permettent d’assumer. Enfin, elle indique être en cours d’élaboration d’un dossier auprès du FSL. Dans ces conditios, il convient de faire droit à sa demande de délais de paiement selon les modalités précisées au dispositif de la décision, et de suspension des effets de la clause résolutoire pendant ces délais. En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur sera autorisé à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux. En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due, égale au montant du loyer et charges si le bail s'était poursuivi, à partir du 21 décembre 2023, en l’absence délément justifiant la majoration sollicitée, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés la bailleresse ou à son mandataire. Sur les demandes accessoires Mme [N] [U], partie perdante, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile. En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n'y a pas lieu de la condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. PAR CES MOTIFS, La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 20 octobre 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois, CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 1er décembre 2022 entre la SA SEQENS, d’une part, et Mme [N] [U], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 3], bâtiment 1, escalier 1, 2ème étage, porte 0006 est résilié depuis le 21 décembre 2023, CONDAMNE Mme [N] [U] à payer à SA SEQENS la somme de 3 984,89 euros (trois mille neuf cent quatre-vingt-quatre euros et quatre-vingt-neuf centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 15 mai 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation sur la somme de 865.14 euros et à compter de la signification de la présente décision sur le surplus, AUTORISE Mme [N] [U], à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 20 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 200 euros, la dernière échéance étant minorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais, DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties, SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Mme [N] [U], DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise, DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 21 décembre 2023,le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Mme [N] [U] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,Mme [N] [U] [Y] sera condamnée à verser à la SA SEQENS une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux, DÉBOUTE la SA SEQENS de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE Mme [N] [U] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 20 octobre 2023, RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire, de droit, à titre provisoire Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 13 septembre 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées La Greffière La Juge