Texte intégral
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délivrées le
à
COUR D'APPEL DE MONTPELLIER
5e chambre civile
ARRET DU 21 NOVEMBRE 2023
Numéro d'inscription au répertoire général :
N° RG 21/00446 - N° Portalis DBVK-V-B7F-O25F
Décision déférée à la Cour : Jugement du 24 DECEMBRE 2020
Tribunal Judiciaire de MONTPELLIER
N° RG 19-002734
APPELANTE :
S.A.R.L. FLASH IMMOBILIER prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié ès qualités au dit siège
[Adresse 1]
[Localité 2]
Représentée par Me Jessica MUNOT de la SCP ALBEROLA/MUNOT, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant
assistée de Me Audrey HURET, avocat au barreau de MONTPELLIER substituant Me Jessica MUNOT, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant
INTIMEE :
S.C.I. LA GAUMONT prise en la personne de son gérant en exercice, domicilié ès qualités au siège social sis
[Adresse 3]
[Localité 2]
Représentée par Me Arnaud LAURENT de la SCP SVA, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant
assistée de Me Olivia ROUGEOT, avocat au barreau de MONTPELLIER substituant Me Arnaud LAURENT, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant
Ordonnance de clôture du 04 Septembre 2023
COMPOSITION DE LA COUR :
En application de l'article 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 25 SEPTEMBRE 2023, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l'article 804 du même code, devant la cour composée de :
Mme Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre
Madame Nathalie AZOUARD, Conseiller
M. Emmanuel GARCIA, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Sylvie SABATON
ARRET :
- contradictoire
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;
- signé par Mme Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre, et par Madame Sylvie SABATON, greffier.
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* *
La société civile immobilière La Gaumont (SCI) est copropriétaire d'un appartement situé [Adresse 3] à [Localité 2], la société à responsabilité limitée (SARL) Flash immobilier en étant le syndic de copropriété.
Du 17 février 2018 au 7 mars 2018, l'appartement, dont est propriétaire la SCI La Gaumont, a subi un dégât des eaux dû à l'obstruction d'une canalisation, partie commune de l'immeuble mitoyen, ce dont elle a avisé son assureur, la société AXA.
Par acte du 19 septembre 2018, après une mise en demeure restée infructueuse, la SCI La Gaumont a assigné devant le tribunal d'instance de Montpellier, la SARL Flash immobilier afin de la voir condamnée à lui payer la somme de 3 150euros en indemnisation de son préjudice et 150 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Par conclusions déposées à l'audience, elle a actualisé ses demandes à hauteur de 3 150euros au titre du préjudice de jouissance et 4 222,75euros au titre du préjudice financier dont 222,75euros au titre du préjudice matériel.
Par jugement du 24 décembre 2020, le tribunal judiciaire de Montpellier a condamné la SARL Flash immobilier à payer la somme de 1 200euros au titre de l'indemnisation du préjudice de jouissance, 222,75euros au titre du remboursement du préjudice matériel, avec intérêt au taux légal à compter du 19 septembre 2018 et la somme de 1 000euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La juridiction a jugé que sur le fondement de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, la responsabilité de la SARL Flash immobilier devait être retenue, faute pour elle d'être intervenue entre le 23 février et le 5 mars 2018 ainsi que le requérait la situation, que toutefois le préjudice financier dû à l'impossibilité de louer les lieux n'était pas avéré.
Le 21 janvier 2021, la SARL Flash immobilier a interjeté appel de cette décision ;
Par conclusions déposées le 26 juillet 2021, elle demande à la cour de :
Réformer la décision entreprise
Dire que la SARL Flash immobilier n'a pas commis de faute pouvant engager sa responsabilité,
Confirmer le jugement en ce qu'il a rejeté la demande de la SCI La Gaumont au titre de la perte locative et perte d'exploitation,
Dire n'y avoir lieu à condamner la SARL Flash immobilier à payer à la SCI La Gaumont la somme de 1 200euros au titre du préjudice de jouissance et 222,75euros au titre de la facture du plombier
Débouter la SCI La Gaumont de l'intégralité de ses demandes,
Condamner la SCI La Gaumont aux entiers dépens outre à payer la somme de 4 000euros à la SARL Flash Immobilier en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Elle soutient qu' elle a entrepris des démarches pour mettre un terme au sinistre dès qu'elle en a été avisée et qu'aucune carence dans le traitement de la gestion du sinistre ne peut être relevée et que le préjudice doit être réduit à de plus justes proportions, la propriétaire ne pouvant solliciter dans le même temps un préjudice financier et un préjudice de jouissance, qu'elle ne justifie pas de la mise en location du bien et que le bien n'est pas occupé par les associés de la SCI La Gaumont.
Par conclusions déposées et notifiées le 18 mai 2021, la SCI La Gaumont demande à la cour de :
Vu les articles 1240 et 1241 du code civil,
Vu l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965,
Constater le caractère mal fondé de l'appel interjeté par la SARL Flash immobilier à l'encontre de la décision rendue le 24 décembre 2020 par le tribunal judiciaire de Montpellier,
Dire et juger qu'il résulte de la combinaison de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 et de la jurisprudence que le syndic est tenu en cas d'urgence de faire procéder sans délai à l'exécution des travaux nécessaires,
Constater que le sinistre a été déclaré le 17 février 2018 et n'a été réparé que le 7 mars 2018,
Dire et juger que le retard des travaux est exclusivement dû à une négligence du syndic Flash immobilier qui a tardé, de manière inexpliquée à faire intervenir la seule entreprise compétente,
Dire et juger que cette négligence constitue une faute,
Dire et juger que cette faute est à l'origine des préjudices subis par la SCI La Gaumont,
Confirmer la décision dont appel en ce qu'elle a admis la faute et le principe de responsabilité de la SARL Flash immobilier,
Constater le préjudice de jouissance subi par la SCI La Gaumont du 17 février au 7 mars 2018,
Réformer la décision dont appel en ce qu'elle a condamné la SARL Flash immobilier à indemniser le préjudice subi par la SCI La Gaumont pour la période du 23 février au 7 mars 2018 à hauteur de 1 200euros soit 120euros pendant 10 jours,
Fixer à la somme de 150euros l'indemnité journalière due par la SARL Flash immobilier à la SCI La Gaumont
Condamner la SARL Flash immobilier à la somme de 3 150euros à titre d'indemnisation de son préjudice de jouissance pour la période du 23 février au 7 mars 2018,
Subsidiairement :
Condamner la SARL Flash immobilier à la somme de 120euros par jour pour la période du 17 février 2018 au 7 mars 2018 soit la somme de 1 440euros,
Constater la perte locative subie pour la période du 17 février 2018 au 7 mars 2018
Infirmer la décision dont appel en ce qu'elle a débouté la SCI La Gaumont de sa demande au titre de la perte locative,
Condamner la SARL Flash immobilier à la somme de 4 000euros au titre de la perte locative pendant la période du 17 février au 7 mars 2018,
Confirmer la décision dont appel en ce qu'elle a condamné la SARL Flash immobilier à la somme de 222,75euros au titre du remboursement des frais d'intervention du plombier,
A titre subsidiaire :
Reformer la décision dont appel en ce qu'elle a condamné la SARL Flash Immobilier à indemniser le préjudice subi par la SCI La Gaumont pour la période du 23 février au 7 mars 2018 à hauteur de 1 200euros,
Condamner la SARL Flash immobilier à la somme de 1 800euros à titre de l'indemnisation du préjudice de jouissance subi par la SCI La Gaumont pour la période du 17 février au 1er mars 2018,
Constater la perte locative subie
Infirmer la décision dont appel en ce qu'elle a débouté la SCI La Gaumont de sa demande à ce titre,
Condamner la SARL Flash immobilier à régler à la concluante la somme de 455euros au titre de la perte financière subie par la SCI La Gaumont du 1er mars 2018 au 7 mars 2018,
Confirmer la décision dont appel en ce qu'elle a condamné la SARL Flash immobilier à la somme de 222,75 € au titre du remboursement des frais d'intervention du plombier,
A titre infiniment subsidiaire :
Confirmer la décision dont appel en ce qu'elle a condamné la SARL Flash immobilier à la somme de 1200 euros au titre du préjudice de jouissance subi par la SCI La Gaumont,
Confirmer la décision dont appel en ce qu'elle a condamné la SARL Flash immobilier à la somme de 222,75 € au titre du remboursement des frais d'intervention du plombier,
En tout état de cause :
Confirmer la décision dont appel en ce qu'elle a condamné la SARL Flash Immobilier à la somme de 1000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens exposés en première instance,
Confirmer la décision dont appel en ce qu'elle dit que les sommes auxquelles la SARL Flash immobilier est condamnée porteront intérêts au taux légal à compter du 19 septembre 2018,
Y ajoutant :
Condamner la SARL Flash immobilier à régler à la concluante la somme de 2500 au titre des frais de justice exposés en cause d'appel ainsi qu'aux entiers dépens d'appel.
Elle expose qu'eu égard à l'urgence de la situation, elle a été contrainte de faire intervenir dès le 17 février 2018, un plombier en dépannage, dont l'intervention a été facturée à hauteur de 222,75 euros dont elle sollicite remboursement que les désordres ont semblé résolu le 21 février 2018, mais qu'en réalité, ils ont réapparu 2 jours après soit le 23 février 2018,qu'en l'absence de réponse de la SARL Flash immobilier, le 4 mars la SCI La Gaumont a été contrainte de mettre en demeure le syndic afin qu'il accepte de signer le bon d'intervention du service caméra de la Société Somes, sans lequel le débouchage du conduit d'eaux pluviales était impossible, que ce n'est que le 5 mars que la SARL Flash immobilier s'est décidé à accepter le devis de la société Somes, que les désordres ont cessé après cette intervention soit 21 jours après la déclaration de sinistre.
Elle s'oppose aux affirmations sans fondement de la partie adverse relatives à l'absence de la représentante de la SCI La Gaumont dans les lieux ce qui aurait retardé la prise de rendez-vous avec les artisans.
Elle fait valoir que l'occupation du bien par Mme [M], gérante de la SCI, est incontestable, ainsi que le démontrent les échanges de mail entre les parties versées au débat, que si le contrat de location n'a été régularisé que le 1er mars 2018, l'attestation de la société [Localité 2] Host versée au débat mentionne explicitement que Mme [M] a contacté cette société à compter de février 2018, ce qui démontre une intention de mise en location du bien antérieurement aux désordres, que la destination locative de l'appartement résulte du procès-verbal d'assemblée générale de la SCI en date du 23 mars 2018 qui précise que ' les remboursements d'emprunts seront couverts par les revenus locatifs des biens acquis. Les deux biens immobiliers acquis à [Localité 2] sont confiés à la conciergerie (') qui gère la commercialisation des dits biens sur Airbnb'.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 4 septembre 2023.
Motifs :
En application des dispositions de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, dans la rédaction applicable au présent litige, le syndic, 'indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d'autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l'assemblée générale, chargé, dans les conditions qui seront éventuellement définies par le décret prévu à l'article 47 ci-dessous :
-d'assurer l'exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l'assemblée générale ;
-d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d'urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l'exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci ;....'.
La responsabilité du syndic est délictuelle à l'égard des copropriétaires agissant individuellement et donc tiers au contrat de mandat et ne peut être mobilisée que dans la mesure où une faute a été commise dans l'exercice de sa mission par le syndic causant un préjudice direct et personnel dont la preuve doit être rapportée par le copropriétaire. L'article 18 sus visé impose au syndic en cas de d'urgence d'intervenir rapidement auprès de techniciens compétents pour apporter un remède sans délai aux désordres constatés, le syndic ne pouvant se contenter de simples démarches auprès des entreprises, demeurées sans effet.
Il est acquis et non contesté que le 17 février 2018, la gérante de la SCI a informé le syndic d'un dégât des eaux survenu dans son appartement et nonobstant l'intervention d'un plombier de son choix, le problème n'a pas pu être résolu, que le 19 février 2018, le syndic a contacté la société Somes qui s'est rendu sur place le jour même et est revenu le lendemain, que le 21 février 2018 la SCI La Gaumont a informé le syndic que les désordres avaient pris fin.
La simple lecture des échanges de mail intervenus entre les parties permet de déduire que le syndic a été normalement diligent en mandatant une entreprise dès le 19 février alors que l'information sur l'existence du sinistre lui a été transmise le 17 février 2018, sachant que le 17 février est un samedi et le 19 février 2018 le lundi suivant.
Toutefois, dès le vendredi 23 février 2018 la SCI La Gaumont a dénoncé une réapparition des désordres et en a avisé le jour même le syndic, qui a mandaté à nouveau la société Somes qui est intervenue le jour même ainsi qu'en atteste sa facture mais en vain, les désordres persistant. Les 1er, 2 et 3 mars 2018, la SCI Gaumont a réitéré ses demandes d'intervention en l'absence de solution efficace ayant mis un terme aux sinistres et le 5 mars 2018, la société Somes a transmis un devis qui a été accepté le jour même par le syndic. L'intervention réalisée le 7 mars 2018 a permis de faire cesser les désordres.
La carence du syndic peut permettre de retenir sa responsabilité, toutefois elle doit être manifeste et suffisamment caractérisée.
En l'espèce, le syndic alerté le samedi 17 février de l'apparition d'un sinistre a effectué les diligences nécessaires pour faire intervenir une entreprise dés le lundi 19 février et aucune faute ne peut être retenue à ce titre à son encontre.
Le 23 février 2018, la SCI La Gaumont a avisé le syndic de la persistance des désordres, ce dernier a mandaté l'entreprise Somes qui est immédiatement intervenue mais sans pourvoir mettre un terme aux désordres et qui n'a adressé un devis d'intervention que le 5 février 2018 ; immédiatement accepté par le syndic, la réparation efficace ayant étant effectuée le 7 mars 2018.
Il convient de relever qu'informée dès le 23 février 2018 de la survenance de nouvelles fuites, le syndic a attendu jusqu'au 5 mars pour recevoir le devis de l'entreprise mandatée et l'accepté le jour même.
Le syndic a fait preuve de faute de négligence dans l'exercice de sa mission entre le 23 février et le 5 mars 2019 soit pendant 11 jours pour ne pas être intervenu plus efficacement auprès de l'entreprise Somes afin de lui enjoindre de lui communiquer au plus vite un devis afin de remédier rapidement aux désordres constatés. Son inertie est constitutive d'une faute délictuelle à l'encontre de la SCI sachant que l'indisponibilité de la gérante de la société, dont se prévaut le syndic, n'est nullement démontrée.
Sur le préjudice :
La SCI La Gaumont se prévaut d'un préjudice de jouissance en indiquant qu'elle n'a pu bénéficier de son logement en raison des désordres survenus.
Toutefois, il résulte de procès verbal d'assemblée générale en date du 30 mars 2019 que les trois associés de la SCI La Gaumont ne résident pas à [Localité 2], la gérante Mme [M] étant domiciliée à [Localité 4]. Lors de cette assemblée générale, les associés ont approuvé une résolution aux termes de laquelle il est convenu que les deux biens immobiliers acquis à [Localité 2] sont confiés à la conciergerie '[Localité 2] Host'qui gère la commercialisation des dits biens sur AirBnB.
Au cours de cette même assemblée, les associés ont admis que les appartements de [Localité 2] pourraient être provisoirement occupés par Mme [M] à l'occasion de ses retours en France 'sous réserve que la conciergerie soit préalablement informée'.
Enfin, Mmes [F] et [I] attestent que Mme [M] 'vit presque toute l'année en Indonésie', affirmation corroborée par les dires du 2 avril 2019 et du 22 octobre 2019 adressé à un expert judiciaire par le conseil de Mme [M] dans le cadre d'une procédure opposant la SCI au syndicat des copropriétaires affirmant que sa cliente vit six par ans en Indonésie.
Dés lors la preuve d'un préjudice de jouissance lié à l'impossibilité d'occuper les lieux loués n'est pas rapportée et il convient d'en débouter la SCI La Gaumont.
En revanche, il est acquis que le local a été acquis par la SCI La Gaumont en vue de le destiner à la location, ainsi que cela résulte de la lecture du procès verbal du 30 mars 2018 et du contrat conclu avec la société [Localité 2] Host le 1er mars 2018 sachant que des négociations en ce sens ont été entamées avec cette dernière dés février 2018 en vue d'une mise sur le marché en février 2018, ce que corroborent les attestions de Mmes [F] et [I].
Le préjudice de la SCI La Gaumont doit être évalué à la somme de 65 euros par jour en basse saison ainsi que l'a retenu la société Host [Localité 2] dans son courrier du 17 octobre 2018 sur les tarifs de la location du logement et l'expert judiciaire dans son rapport déposé dans le cadre de la procédure opposant la SCI au syndicat des copropriétaires. La perte locative doit être fixée à la somme de 715 euros.
Enfin, il n'appartient pas au syndic de copropriété de prendre en charge la facture de l'entreprise RH4 Canatec qui est intervenue dès le 17 février 2018 à la demande de la SCI La Gaumont en vain, cette dépense étant sans lien avec la faute de négligence retenue à l'encontre de la SARL Flash immobilier.
Par ces motifs, la cour statuant par arrêt contradictoire :
Confirme le jugement rendu le 24 décembre 2020 par le tribunal judiciaire de Montpellier en ce qu'il a retenu la responsabilité de la SARL Flash immobilier et l'a condamnée aux dépens de la première instance et à payer la somme de 1 000euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Infirme pour le surplus,
Statuant à nouveau :
Condamne la SARL Flash Immobilier à payer la SCI La Gaumont la somme de 715 euros au titre de la perte locative et ce avec intérêt au taux légal à compter du 19 septembre 2018,
Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne la SARL Flash immobilier aux entiers dépens d'appel.
Le Greffier Le Président
