Tribunal judiciaire, 26 septembre 2024. 23/13097

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copies délivrées le : ■ 18° chambre 1ère section N° RG 23/13097 N° Portalis 352J-W-B7H-C235Z N° MINUTE : 1 Assignation du : 29 Septembre 2023 contradictoire Expertise : Mme [O] [C] [Adresse 11] [Adresse 11] ORDONNANCE DU JUGE DE LA MISE EN ETAT rendue le 26 Septembre 2024 DEMANDERESSES Société STELL SA [Adresse 8] [Adresse 8] S.A.S. LEFORT ET RAIMBERT [Adresse 8] [Adresse 8] Toutes deux représentées par Me Marie-Véronique LE FEVRE, demeurant [Adresse 6], avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D0353 DEFENDERESSE S.A. CREDIT LOGEMENT [Adresse 12] [Adresse 12] représentée par Maître Sébastien DENEUX de la SCP LEICK RAYNALDY & ASSOCIES, demeurant [Adresse 9], avocats au barreau de PARIS, vestiaire #P0164 MAGISTRAT DE LA MISE EN ETAT Madame Diana SANTOS CHAVES, Juge, assistée de Monsieur Christian GUINAND, Greffier principal, DEBATS A l’audience du 27 juin 2024, avis a été donné aux avocats que l’ordonnance serait rendue par mise à disposition au greffe le 26 Septembre 2024. ORDONNANCE Rendue par mise à disposition au greffe Contradictoire en premier ressort Par acte sous seing privé du 14 janvier 2014, la SAS Lefort et Raimbert, représentée par son mandataire, la SA Stell, a donné à bail commercial à la SA Crédit Logement, des locaux à usage exclusif de bureaux d’une superficie de 446 m2, constitués des lots n° 2 et 9 au premier étage d’un immeuble situé [Adresse 13], outre un local d’archives au sous-sol (lot 89), pour une durée de 9 ans à compter du 1er février 2014 pour se terminer le 31 janvier 2023. Les locaux ont été loués pour une activité d’établissement de crédit, moyennant un loyer annuel de 154.000 euros, outre une provision trimestrielle au titre des charges de 5.000 euros. Par avenant du 3 janvier 2017, à effet du 1er janvier 2017, les provisions pour charges ont été ramenées de 5.000 euros à 3.573 euros en raison de la mise en place d’un service dit de « conciergerie ». La société Crédit Logement loue également des locaux au 2ème étage du même immeuble à la société Lefort et Raimbert. Par acte extrajudiciaire du 4 novembre 2022, la société Lefort et Raimbert a fait signifier à la société Crédit Logement un congé avec refus de renouvellement du bail à effet du 30 juin 2023, avec offre d’indemnité d’éviction. Par exploit du 29 septembre 2023, la société Lefort et Raimbert et son mandataire ont fait assigner la société Crédit Logement devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de fixation du montant de l’indemnité d’éviction et désignation d’un expert aux fins d’évaluation de cette indemnité et de l’indemnité d’occupation. Par conclusions notifiées par RPVA le 13 mars 2024, la société Crédit Logement a formé un incident devant le juge de la mise en état aux fins de : « DECLARER la Société CREDIT LOGEMENT recevable et bien fondée en ses conclusions, Y FAISANT DROIT, DONNER ACTE à la société CREDIT LOGEMENT de ses protestations et réserves sur la demande d’expertise de la société LEFORT ET RAIMBERT au titre des indemnités d’éviction et d’occupation des locaux situés au 1er étage de l’immeuble [Adresse 13] DIRE que cette expertise sera ordonnée aux frais exclusifs du demandeur la société LEFORT ET RAIMBERT RESERVER les dépens de l’instance ». La société Crédit Logement soutient que la bailleresse ayant demandé la désignation d’un expert pour l’évaluation des indemnités d’éviction et d’occupation, il est d’une bonne administration de la justice de désigner un expert, la société formulant protestations et réserves sur cette demande et sollicitant qu’elle soit mise à la charge de la bailleresse. Par dernières conclusions en réponse sur incident notifiées par RPVA le 30 avril 2024, la société Lefort et Raimbert et la société Stell demandent au juge de la mise en état de : - désigner un expert aux fins d’évaluation de l’indemnité d’éviction et de l’indemnité d’occupation à la suite du congé délivré par la bailleresse, - réserver les dépens de l’expertise, - donner acte à la société Crédit Logement de ses protestations et réserves. La société Lefort et Raimbert soutient que les locaux ayant été loués à usage exclusif de bureau, seuls les indemnités accessoires de l’indemnité d’éviction sont dues ; qu’il convient de désigner un expert aux fins d’évaluation des indemnités d’éviction et d’occupation. L’affaire a été appelée par le juge de la mise en état à l’audience d’incidents du 27 juin 2024, mise en délibéré au 26 septembre 2024, date à laquelle l’ordonnance a été rendue par mise à disposition au greffe. * MOTIFS DE LA DECISION Sur la mesure d’expertise et l’injonction à médiation Selon les articles L. 145-14 et L. 145-28 du code de commerce, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail mais doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants du même code, payer au locataire évincé une indemnité d'éviction, ce-dernier ayant droit au maintien dans les lieux jusqu'à son paiement et étant redevable d'une indemnité d'occupation le temps de son maintien dans les lieux. Aux termes de l’article 789 du code de procédure civile, le juge de la mise en état peut ordonner toute mesure d'instruction. En l'espèce, par effet de la délivrance le 4 novembre 2022 d'un congé avec refus de renouvellement, le contrat de bail liant les parties a pris fin à compter du 30 juin 2023 à minuit et a ouvert droit au profit de la société Crédit Logement au paiement de l’indemnité d’éviction prévue à l’article L. 145-14 du code de commerce et à son maintien dans les lieux jusqu'au paiement de l'indemnité, et au profit de la société Lefort et Raimbert, au paiement d’une indemnité d’occupation statutaire prévue à l’article L. 145-28 du même code, à compter du 1er juillet 2023 pour les locaux objets du bail du 14 janvier 2014. Le principe de l’indemnité d’éviction et de l’indemnité d’occupation n’est pas discuté par les parties, ni la date d’effet du congé, mais elles ne sont pas parvenues à s’entendre sur les montants à fixer. Pour chiffrer le montant de l’indemnité d'éviction due par la bailleresse à la locataire évincée, en l'absence d'éléments suffisants d'appréciation des conséquences de l'éviction, et au vu de l'accord des parties, il y a lieu de recourir à une mesure d'expertise dans les termes du dispositif ci-après et aux frais avancés par la bailleresse qui a donné congé à la locataire. Il en va de même pour l’indemnité d’occupation statutaire. Au regard de la nature du litige il est de l’intérêt des parties de recourir, dans le cadre de l’expertise, à une mesure qui leur offre la possibilité de parvenir à une solution rapide et négociée par la médiation ; il convient en conséquence de la leur proposer. Afin que les parties bénéficient des explications nécessaires à une décision éclairée sur l'acceptation d'une telle mesure, un médiateur sera commis pour recueillir leur avis, selon les modalités prévues au présent dispositif. Sur les mesures accessoires Les frais irrépétibles et les dépens de l'incident seront réservés. L’affaire sera renvoyée à la mise en état dans les termes du dispositif. * PAR CES MOTIFS Le juge de la mise en état, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et susceptible d’appel dans les conditions de l’article 795 du code de procédure civile, Dit que le congé avec refus de renouvellement du bail notifié le 4 novembre 2022 à la SA Crédit Logement ouvre droit au profit de cette dernière au paiement d'une indemnité d'éviction prévue à l'article L. 145-14 du code de commerce et au maintien dans les lieux jusqu'au versement de cette indemnité, et au profit de la bailleresse, la SA Lefort et Raimbert, au paiement d'une indemnité d'occupation qui sera due à compter du 1er juillet 2023, pour les locaux objets du bail du 14 janvier 2014, Avant dire droit sur le montant de l’indemnité d’éviction, ordonne une mesure d’expertise judiciaire et commet en qualité d’expert : Mme [O] [C] [Adresse 11] [Adresse 11] [XXXXXXXX01] [Courriel 16] avec mission, les parties ayant été convoquées et dans le respect du principe du contradictoire: * de se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l'accomplissement de sa mission, * visiter les lieux, les décrire, dresser le cas échéant la liste du personnel employé par le locataire, * rechercher, en tenant compte de la nature des activités professionnelles autorisées par le bail, de la situation et de l'état des locaux, tous éléments permettant : 1°) de déterminer le montant de l'indemnité d'éviction dans le cas : - d'une perte de fonds : valeur marchande déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, des frais et droits de mutation afférents à la cession de fonds d'importance identique, de la réparation du trouble commercial, - de la possibilité d'un transfert de fonds, sans perte conséquente de clientèle, sur un emplacement de qualité équivalente, et, en tout état de cause, le coût d'un tel transfert, comprenant : acquisition d'un titre locatif ayant les mêmes avantages que l'ancien, frais et droits de mutation, frais de déménagement et de réinstallation, réparation du trouble commercial, 2°) d'apprécier si l'éviction entraînera la perte du fonds ou son transfert, 3°) de déterminer le montant de l'indemnité due par le locataire pour l'occupation des lieux, objet du bail depuis le 1er juillet 2023 jusqu'à leur libération effective, * à titre de renseignement, dire si, à son avis, le loyer aurait été ou non plafonné en cas de renouvellement du bail et préciser, en ce cas, le montant du loyer calculé en fonction des indices qui aurait été applicables à la date d'effet du congé, Dit que l'expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu'il déposera l'original de son rapport au greffe de la 18ème Chambre – 1ére section du tribunal judiciaire de Paris avant le 30 septembre 2025, Fixe à la somme de 4.000 (quatre mille) euros la provision à valoir sur la rémunération de l'expert, somme qui devra être consignée par la SA Lefort et Raimbert à la régie du tribunal judiciaire de Paris (Paris 17ème, Parvis du tribunal, atrium sud, 1er étage à droite) au plus tard le 14 novembre 2024, Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l'expert sera caduque et privée de tout effet, Dit que le juge de la mise en état conservera le contrôle de cette expertise, Vu l’article 131-4 du code de procédure civile Donne injonction aux parties de rencontrer un médiateur, en la personne de Madame [V] [I] [Adresse 10] [Adresse 10] [XXXXXXXX04] [Courriel 15] Dit que le médiateur n’interviendra qu’après que l’expert l’aura informé qu’il a adressé aux parties sa note de synthèse, Dit qu’après avoir apporté cette information au médiateur, et en attendant que celui-ci ait mené à bien sa mission, l’expert suspendra ses opérations d’expertise, Dit que le médiateur ainsi informé par l’expert aura pour mission : * d’expliquer aux parties le principe, le but et les modalités d’une mesure de médiation, * de recueillir leur consentement ou leur refus de cette mesure, Dit qu’à l’issue de ce premier rendez-vous d’information, dans l’hypothèse où au moins l’une des parties refuserait le principe de la médiation, ou à défaut de réponse d’au moins l’une des parties dans le délai fixé par le médiateur, ce dernier en aviser l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises ; le médiateur cessera alors ses opérations, sans défraiement, et l’expert reprendra le cours de sa mission, Dit que dans l’hypothèse où les parties donneraient leur accord à la médiation : * le médiateur pourra commencer immédiatement les opérations de médiation, * le médiateur en informera l’expert, et le cours de l’expertise demeurera suspendu, sauf si des investigations complémentaires sont nécessaires à la solution du litige, Dit qu’au terme de la médiation, le médiateur informera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises, soit que les parties sont parvenues à un accord, soit qu’elles n’y sont pas parvenues, Dit que si les parties sont parvenues à un accord, l’expert déposera son rapport en l’état de la dernière note aux parties qu’il aura établie, et pourra solliciter la taxation de ses honoraires correspondants, Dit que si les parties ne sont pas parvenues à un accord, les opérations d’expertise reprendront, Renvoie l'affaire à l’audience de mise en état du 28 novembre 2024 à 11h30 pour contrôle du versement de la consignation, Rappelle que sauf convocation spécifique à l'initiative du juge de la mise en état ou d'entretien avec ce dernier sollicité par les conseils, les audiences de mise en état se tiennent sans présence des conseils, par échange de messages électroniques via le RPVA ; que les éventuelles demandes d'entretien avec le juge de la mise en état doivent être adressées, par voie électronique, au plus tard la veille de l'audience à 12h00 en précisant leur objet, l'entretien se tenant alors le jour de l'audience susvisée à 11h00, Réserve les dépens et les frais irrépétibles, Faite et rendue à Paris le 26 Septembre 2024. Le Greffier Le Juge de la mise en état Christian GUINAND Diana SANTOS CHAVES SERVICE DE LA RÉGIE Tribunal Judiciaire de Paris, [Adresse 7], [Adresse 7] Accueil ouvert du lundi au vendredi de 9h30 à 12h et de 13h à 16h Atrium sud, 1er étage, à droite en sortant de l’ascenseur ou de l’escalier Tel. : [XXXXXXXX05] - [XXXXXXXX03] / fax : [XXXXXXXX02] [Courriel 17] Sont acceptées les modalités de paiements suivantes : - virement bancaire : IBAN : [XXXXXXXXXX014] / BIC : [XXXXXXXXXX018] en indiquant impérativement le libellé suivant : C7 “prénom et nom de la personne qui paye” pour prénom et nom du consignataire indiqué dans la décision + numéro de RG initial - chèque : établi à l’ordre du régisseur du Tribunal judiciaire de Paris (en cas de paiement par le biais de l’avocat uniquement chèque CARPA ou chèque tiré sur compte professionnel) - à défaut espèces : jusqu’à l.000,00€ maximum Le règlement doit impérativement être accompagné d’une copie de la présente décision. En cas de virement bancaire, cette décision doit être envoyée au préalable à la régie (par courrier, courrier ou fax) ;