Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE RENNES
Service des contentieux de la protection
[Adresse 6]
[Localité 3]
JUGEMENT DU 22 Novembre 2024
N° RG 24/05584 - N° Portalis DBYC-W-B7I-LD6Z
Jugement du 22 Novembre 2024
N°: 24/
[Z] [D]
C/
[G] [T]
EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ
LE
à Me CASTRES
COPIE à la PREFECTURE
Au nom du Peuple Français ;
Rendu par mise à disposition le 22 Novembre 2024 ;
Par Caroline ABIVEN, Vice-Président au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, en présence de Juliette THEBAUD, auditrice de justice, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;
Audience des débats : 11 Octobre 2024.
Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 22 Novembre 2024, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile.
ENTRE :
DEMANDEUR
M. [Z] [D]
[Adresse 1]
[Localité 4]
représenté par Me Hugo CASTRES, avocat au barreau de RENNES
ET :
DEFENDEUR :
M. [G] [T]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 5]
non comparant, ni représenté
EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 10 août 2011, la société ESPACIL RESIDENCES a consenti un bail d’habitation à M. [G] [T] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 7], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 407,22 € et d’une provision pour charges de 110 €.
Aux termes d’un acte de vente du 5 septembre 2018, la société ESPACIL RESIDENCES a transmis la propriété de l’ensemble immobilier situé au [Adresse 2] à [Localité 7] à M. [Z] [D].
Par acte de commissaire de justice du 8 février 2024, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 747,76 € au titre de l'arriéré locatif et de justifier de l'assurance du logement contre les risques locatifs dans un délai d'un mois, en visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.
La Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation de M. [G] [T] le 19 mars 2024.
Par assignation du 2 août 2024, M. [Z] [D] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
• A titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,
• A titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail,
• En conséquence, ordonner l’expulsion de M. [G] [T] ainsi que celle de tous occupants de son chef avec, au besoin, le concours de la force publique,
• Supprimer le délai d’expulsion de deux mois à compter du commandement d’avoir à quitter les lieux, outre le bénéfice de la trêve hivernale,
• Condamner le locataire au paiement des sommes suivantes :
o 1 180,37 € au titre de l’arriéré locatif arrêté courant juillet 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,
o une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à deux fois celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,
o 118,03 € à titre provisionnel, au titre de la clause pénale,
o 1 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 2 août 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.
À l'audience du 11 octobre 2024, M. [Z] [D], représenté par son avocat, maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 7 octobre 2024, s'élève désormais à 1 755,48 €.
M. [Z] [D] considère qu'il n'y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.
Enfin, M. [D] s’oppose à l’octroi de délais de paiement.
Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, M. [G] [T] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.
M. [Z] [D] ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire.
En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.
M. [Z] [D] a précisé ne pas avoir connaissance de l’existence d’une telle procédure concernant M. [G] [T].
À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.
MOTIFS DE LA DECISION
En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail
Aux termes de l’article 7 g) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du bail pour défaut d'assurance ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux.
En l’espèce, un commandement de justifier d’une telle assurance, reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié au locataire le 8 février 2024.
Ce dernier n’a cependant pas justifié de l'assurance locative dans le mois suivant la signification de ce commandement.
Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 9 mars 2024.
Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser M. [Z] [D] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.
2. Sur les délais d’expulsion
Aux termes de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement […]. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d'expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l'occupation de résidents temporaires, régi par l'article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.
Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.
En outre, l’article L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution dispose qu’il est sursis à toute mesure d'expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu'au 31 mars de l'année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l'unité et les besoins de la famille.
Par dérogation au premier alinéa du présent article, ce sursis ne s'applique pas lorsque la mesure d'expulsion a été prononcée en raison d'une introduction sans droit ni titre dans le domicile d'autrui à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.
Le juge peut supprimer ou réduire le bénéfice du sursis mentionné au même premier alinéa lorsque les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans tout autre lieu que le domicile à l'aide des procédés mentionnés au deuxième alinéa.
En l’espèce, M. [G] [T] est entré dans les locaux légalement, au titre du contrat de bail consenti par la société ESPACIL.
En outre, aucune des pièces versées au débat ne permet de considérer que le locataire est de mauvaise foi.
Ainsi, aucune circonstance ne justifie la réduction du délai de deux mois prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution. De même, la suppression ou la réduction du bénéfice de la trêve hivernale réglée par l’article L. 412-6 du même code ne saurait être encourue dès lors que le locataire ne s’est pas introduit dans les lieux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte et que le relogement de l’intéressé n’est pas assuré.
L’expulsion ne pourra donc avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux et hors période de trêve hivernale.
3. Sur la dette locative
Selon l’article 7,a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.
L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.
En l’espèce, M. [Z] [D] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 7 octobre 2024, M. [G] [T] lui devait la somme de
1 755,48 €, soustraction faite des frais de procédure.
M. [G] [T] n’ayant pas comparu, il n’apporte, par définition, aucun élément de nature à remettre en cause ce montant et sera donc condamné à payer cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter du 8 février 2024 sur la somme de 747,76 €, à compter de l'assignation sur la somme de 432,61 € et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.
4. Sur la demande au titre de la clause pénale
Aux termes de l'article L. 132-1 du code de la consommation, « dans les contrats conclus entre professionnels et non-professionnels ou consommateurs, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du non-professionnel ou du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat. [...]
Les clauses abusives sont réputées non écrites.
L'appréciation du caractère abusif des clauses au sens du premier alinéa ne porte ni sur la définition de l'objet principal du contrat ni sur l'adéquation du prix ou de la rémunération au bien vendu ou au service offert pour autant que les clauses soient rédigées de façon claire et compréhensible. [...]
Les dispositions du présent article sont d'ordre public. »
En l'espèce, le contrat de bail litigieux prévoit une pénalité due par M. [G] [T] en raison des manquements à l'exécution du contrat de bail. Cette clause, qui met à la charge exclusive du locataire une pénalité en cas d'inexécution d'une des clauses du bail ou de retard dans le paiement du loyer, est source de déséquilibre au détriment du consommateur en raison de l'absence de réciprocité en cas de manquement du bailleur.
Cette clause étant réputée non écrite en application des dispositions précitées, les demandes de M. [Z] [D] tendant à son application seront donc rejetées.
5. Sur l’indemnité d’occupation
Aux termes de l'article L. 132-1 du code de la consommation, « dans les contrats conclus entre professionnels et non-professionnels ou consommateurs, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du non-professionnel ou du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat. [...]
Les clauses abusives sont réputées non écrites.
L'appréciation du caractère abusif des clauses au sens du premier alinéa ne porte ni sur la définition de l'objet principal du contrat ni sur l'adéquation du prix ou de la rémunération au bien vendu ou au service offert pour autant que les clauses soient rédigées de façon claire et compréhensible. [...]
Les dispositions du présent article sont d'ordre public. »
En l’espèce, le contrat de bail du 10 août 2011 contient un article 17, intitulé « Indemnité d’occupation », aux termes duquel « Le preneur ou ses ayants droits, dans le cas où il se maintiendrait dans les lieux après la cessation de la location, versera au bailleur une indemnité d’occupation mensuelle fixée de convention expresse entre les parties, égale à deux fois le dernier loyer mensuel (…) ».
Cette clause met également à la charge exclusive du locataire une pénalité en cas d’inexécution d’une des clauses du bail et est source de déséquilibre au détriment du locataire en raison de l’absence de réciprocité en cas de manquement du bailleur, au même titre que la clause pénale précitée.
En conséquence, en cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, il convient de le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit la somme de 572,37 €.
L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges et sera comptabilisée à compter du 7 octobre 2024, date du dernier décompte, étant en partie déjà comprise dans l’arriéré locatif précité. Le cas échéant, elle ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à M. [Z] [D] ou à son mandataire.
6. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.
M. [G] [T], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.
L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 100 € à la demande de M. [Z] [D] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.
Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.
En l'espèce, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.
PAR CES MOTIFS,
La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,
CONSTATE que M. [G] [T] n'a pas justifié d'une assurance contre les risques locatifs dans le délai d'un mois suivant le commandement qui lui en a été fait le 8 février 2024,
CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 10 août 2011 entre la société ESPACIL RESIDENCES, d’une part, et M. [G] [T], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 7] est résilié depuis le 9 mars 2024,
ORDONNE à M. [G] [T] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 2] à [Localité 7] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,
DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,
DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,
CONDAMNE M. [G] [T] à payer à M. [Z] [D] la somme de 1 755,48 € (mille sept cent cinquante-cinq euros et quarante-huit centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 7 octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 8 février 2024 sur la somme de 747,76 €, à compter de l'assignation sur la somme de 432,61 € et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,
CONDAMNE M. [G] [T] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 572,37 € (cinq cent soixante-douze euros et trente-sept centimes) par mois,
DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer à compter du 7 octobre 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,
DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,
CONDAMNE M. [G] [T] à payer à M. [Z] [D] la somme de 100 € (cent euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE M. [G] [T] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 8 février 2024 et celui de l'assignation du 2 août 2024,
DEBOUTE M. [Z] [D] de ses autres demandes, plus amples ou contraires.
Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 22 novembre 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.
La Greffière La Juge
