Cour d'appel, 05 mars 2019. 17/07759

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-1 ARRÊT AU FOND DU 05 MARS 2019 D.D N° 2019/ Rôle N° RG 17/07759 - N° Portalis DBVB-V-B7B-BANDU [Z] [A] épouse [M] C/ [K] [B] [X] [N] épouse [B] Copie exécutoire délivrée le : à :Me Alexandre MUSACCHIA Me Stéphanie BAGNIS Décision déférée à la Cour : Jugement du Tribunal de Grande Instance d'AIX-EN-PROVENCE en date du 06 Avril 2017 enregistré au répertoire général sous le n° 14/06811. APPELANTE Madame [Z] [A] épouse [M] née le [Date naissance 1] 1958 à [Localité 1] de nationalité Française, demeurant [Adresse 1] représentée par Me Alexandre MUSACCHIA, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, plaidant INTIMES Monsieur [K] [B] né le [Date naissance 2] 1977 à [Localité 2], demeurant [Adresse 2] représenté par Me Stéphanie BAGNIS de la SELARL BAGNIS DURAN, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, plaidant Madame [X] [N] épouse [B] née le [Date naissance 3] 1976 à [Localité 1], demeurant [Adresse 2] représentée par Me Stéphanie BAGNIS de la SELARL BAGNIS DURAN, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, plaidant *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR L'affaire a été débattue le 22 Janvier 2019 en audience publique. Conformément à l'article 785 du code de procédure civile, Mme DEMONT, Conseiller a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries. La Cour était composée de : Madame Anne DAMPFHOFFER, Conseiller, faisant fonction de Président Madame Danielle DEMONT, Conseiller Madame Laetitia VIGNON, Conseiller qui en ont délibéré. Greffier lors des débats : Madame Patricia POGGI. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 05 Mars 2019. ARRÊT contradictoire, Prononcé par mise à disposition au greffe le 05 Mars 2019, Signé par Madame Anne DAMPFHOFFER, Conseiller , faisant fonction de Président et Madame Patricia POGGI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** Exposé du litige Par acte authentique du 19 août 2011 faisant suite à une promesse synallagmatique de vente du 24 juin 2011, M. [K] [B] et Mme née [X] [N] ont acquis de Mme [Z] [A] épouse [M] un bien immobilier sis à [Localité 3] au prix de 400'000 €. Constatant la présence de fissures en façade ils ont fait procéder à un constat par huissier le 9 septembre 2011 et sollicité et obtenu en référé le 16 octobre 2012 une expertise judiciaire. M. [O], l'expert désigné, a déposé son rapport le 13 octobre 2014. Par exploit du 18 novembre 2014 les époux [B] ont fait assigner la venderesse en garantie des vices cachés aux fins d'obtenir sa condamnation à leur verser la somme de 216'330,74 € au titre du coût des travaux de reprise et celle de 100'000 € au titre de leur préjudice moral. Par jugement en date du 6 avril 2017 le tribunal de grande instance d'Aix-en-Provence a ' débouté les époux [B] de toutes leurs demandes'comme irrecevables' ; ' rejeté la demande d'annulation du rapport d'expertise ; ' condamné Mme [A] épouse [M] à payer aux époux [B] la somme de 180'275,62 € à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice matériel, celle de 9500 € en réparation de leur préjudice moral, outre les dépens ainsi que les frais d'expertise judiciaire, et la somme de 3500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; ' ordonné l'exécution provisoire du jugement ; ' et rejeté les demandes plus amples. Le tribunal retient essentiellement : ' que l'existence d'une fissuration ressort d'un constat d'huissier que les occupants ont fait diligenter les 9 et 15 septembre 2011, soit moins d'un mois après leur acquisition ; ' que le rapport d'expertise conclut à la présence de nombreuses fissures sur toute la façade dont une importante au niveau du plancher faisant le tour de la villa ; que l'expert conclut que ces désordres proviennent d'un niveau de fondations situé trop superficiellement par rapport à la sensibilité des argiles vis-à-vis des variations de teneur en eau, et que l'absence de gouttières, de trottoir étanche périphérique et de protection du vide sanitaire ont été des facteurs aggravants; ' que les acquéreurs avaient parfaitement connaissance de l'existence de ces fissures, ce qui ressort de la déclaration même de M. [M] lors de l'accedit du 19 septembre 2013 qui les faisait remonter aux années 1998-1999 ; qu'en revanche ils ignoraient l'origine des fissures dans leur ampleur et leurs conséquences ; que l'expertise a nécessité des investigations approfondies consistant en un diagnostic géotechnique des sondages du sol pour en déterminer l'origine, ce que les acquéreurs assistés d'un maçon, même professionnel de la construction, ne pouvaient pas déceler ; ' que si l'acte comporte en page 9 une clause de non garantie des vices cachés au sens de l'article 1643 du code civil, M. [M] a construit la maison et qu'il s'est comporté en professionnel de l'immobilier et que son épouse a fait preuve de mauvaise foi en versant aux débats des fausses déclarations lors de la signature de l'acte sur le fait que le bien n'avait fait l'objet d'aucune construction ou rénovation dans les 10 dernières années ; ' que M. [M] a affirmé à des tiers qui en ont témoigné, avoir procédé à la construction de la maison, en dépit de la facture gros 'uvre et maçonnerie, concernant notamment les fondations, dont il est établi qu'elles sont affectées d'un vice, puisqu'elles sont au nom d'une entreprise qui n'était pas encore immatriculée en 1992 ; et que des travaux de rénovation ont été effectués dans les 10 années précédant la vente du bien en 2011 consistant en des aménagements intérieurs (chauffage, menuiserie, baignoire') et des réfections extérieures, notamment une peinture en façade, même si un ravalement n'est pas établi ; ' et qu'il y a lieu en raison de ses déclarations mensongères de dire que Mme [M] est de mauvaise foi et d'écarter la clause d'exclusion de garantie et de faire droit à l'action en garantie. Le 20 avril 2017 Mme [Z] [A] épouse [M] a relevé appel de cette décision. Par ordonnance en date du 8 décembre 2017 le premier président de la cour d'appel de ce siège a fait droit à la demande d'aménagement de l'exécution provisoire et ordonné la consignation du montant des condamnations prononcées contre les vendeurs entre les mains de la Caisse des dépôts et consignations en relevant en ses motifs que les fissures affectant la maison vendue étaieent apparentes lors de la vente, que les acquéreurs en avaient connaissance, que la venderesse fait état de nombreux éléments de nature à établir que sa maison a bien été construite par des professionnels et qu'aucuns travaux relevant du régime de l'assurance construction obligatoire n'ont été effectués dans les 10 ans précédant la vente. Par conclusions du 23 novembre 2018 Mme [M] demande à la cour : ' de réformer le jugement entrepris ; ' de dire que les désordres étaient apparents et réputés comme tels pour les époux acquéreurs et leur maçon ; qu'elle-même est de bonne foi et qu'elle peut se prévaloir de la clause de non garantie liant les parties ; que les époux ont renoncé à faire les travaux de consolidation en sous-'uvre, ayant déjà réalisé des travaux de restructuration et d'extension de la villa sans les entreprendre ; ' de débouter M. [K] [B] et Mme née [X] [N] de toutes leurs demandes ; ' et de les condamner solidairement à lui payer la somme de 10'000 € pour procédure abusive et 6000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens. Par dernières conclusions du 10 décembre 2018 M. [K] [B] et Mme née [X] [B] demandent à la cour : ' de confirmer le jugement entrepris sauf le montant des dommages-intérêts qui leur ont été alloués ; statuant à nouveau de ce chef, ' de condamner Mme [M] à leur payer : - la somme de 202'053,34 € TTC au titre du coût des travaux de reprise, - la somme de 23'640 € TTC au titre de la prise en charge des dépenses liées à leur éviction pendant la durée des travaux, - la somme de 4848 € TTC au titre des frais qu'ils ont été contraints d'engager pour faire valoir leurs droits, - et la somme totale de 195'000 € au titre du préjudice moral qu'ils ont subi, ' de débouter l'appelante de toutes ses demandes, et de la condamner à leur verser la somme de 7000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens comprenant les frais d'expertise judiciaire. L'ordonnance de clôture est datée du 11 décembre 2018. La cour renvoie aux écritures précitées pour l'exposé exhaustif des prétentions et moyens des parties. Motifs Attendu que Mme [M] appelante soutient que les travaux effectués en 1992 ont été confiés à l'entreprise Ciappara pour le terrassement et les VRD, à l'entreprise Sonmez pour le gros 'uvre et à l'entreprise Moscoso pour le second oeuvre et enfin à la société Électricité aixoise pour le lot électricité ; que son mari n'est pas le constructeur de la maison contrairement à ce qu'a retenu le tribunal ; que les époux [B] acquéreurs ont multiplié les visites en compagnie de professionnels de la construction afin de s'enquérir de la situation en raison des fissures apparentes sur celle-ci qui avait plus de 20 ans d'âge ; que l'huissier mandaté par les acquéreurs les a constatées à peine 3 semaines après la vente ; que les fissures étaient apparentes et n'ont jamais été dissimulées ; que les époux [B] ont visité en compagnie d'un professionnel de la construction, un maçon, qui leur a établi un devis de rénovation ; que la gravité des fissures alléguée n'était pas décelable pour la profane qu'est Mme [M], comptable de métier, n'ayant aucune compétence en matière de construction ; que les attestations produites par la partie adverse émanent de voisins de la villa qui ne le sont devenus qu'en 2002 et 2005, soit plus de 10 ans après sa construction ( témoins [W] et [V]) ; que Mme [M] a réussi néanmoins, 20 ans après la réalisation des travaux,à réunir et verser aux débats le témoignage du voisin témoin direct des travaux de construction, à savoir M. [G], et le témoignage des entreprises chargées des lots terrassement, second oeuvre et de l'électricité qui certifient tous que le gros 'uvre et les fondations ont été réalisées par l'entreprise Sonmez comme il ressortait déjà de la facture de cette société, et que toute la bâtisse a été réalisée par des professionnels de la construction ; que Mme [M] a fini à retrouver 25 ans plus tard M. Sonmez qui confirme qu'il est bien l'auteur des travaux de gros 'uvre et des fondations de la villa de Mme [M], à l'époque où sa société était en cours d'immatriculation ; que les travaux mentionnés par le premier juge sont des travaux de peinture réalisés 3 ans avant la vente de la villa pour l'un des locataires ; que Mme [M] n'a pas rebouché 'une fissure de manière assez grossière'; que s'il y a eu une tentative de rebouchage, elle ne lui est pas imputable ; et qu'en toute hypothèse les frottements des portes et fenêtres notés par l'expert ne rendent pas le bien impropre à sa destination ; Attendu que les acquéreurs répondent que Mme [M] ne justifie pas des modalités de construction de la villa ; qu'elle ne prouve pas la prétendue négociation d'une réduction du prix de vente en lien avec les fissures observées ; que la maison a été mise en vente à 420'000 €, et que les époux l'ont acquise à 400'000 € ; que les époux [M] avaient connaissance de l'existence des fissures depuis 1998 et qu'ils les ont camouflées ; que l'expert judiciaire [O] décrit dans son rapport du 13 octobre 2014 le caractère évolutif des désordres constatés sur l'habitation des époux [B] durant les opérations d'expertise : « Les désordres se sont aggravés entre le constat d' huissier établi les 9 et 15 septembre 2011 et la première réunion d'expertise le 22 janvier 2013. Puis les désordres n'ont pas cessé d'évoluer en cours d'expertise : en effet entre notre première réunion 22 janvier 2013 et la 3e réunion du 19 septembre 2013 nous avons constaté de nouvelles fissurations. Nous pouvons établir que les époux [B] n'ont pas visité la maison de Mme [M] dans l'état de dégradation actuelle. » ;que l'expert judiciaire n'a pas manqué de préciser que 'Mme [M] aurait du informer les notaires en charge de la vente de la présence de ces fissures qui auraient pu à ce titre conseiller les parties'; que l'absence de fissures dans l'habitation avant la vente démontre bien que des travaux de camouflage des désordres ont été réalisés par les vendeurs ; que M. [M] s'est comporté comme le propriétaire du bien litigieux, ce qu'il est selon la promesse de vente et le mandat donné à l'agent immobilier, et les époux [M] étant actuellement sous le régime de la communauté universelle ; et que les acquéreurs ont visité la maison aux prémices de l'apparition des fissures ; * Attendu que les fissures sont subitement apparues d'après les époux [B], « quelques jours après l'acquisition de la villa », selon leurs déclarations à l'huissier instrumentant pour leur compte moins d'un mois après la vente ; Attendu que si l'expert a pu constater que les désordres ont rapidement évolué en l'espace de 2 ans, pour autant une évolution aussi sensible qu'il est allégué n'a pas pu se produire entre le 19 août 2011, ou même le 24 juin 2011 date de l'avant-contrat, et le 9 septembre 2011, soit en moins de 3 mois ; Attendu que les acquéreurs ont pu voir avant la vente la présence d'une fissuration nécessairement assez importante pour qu'elle puisse donner lieu à un constat d' huissier après l'écoulement d'un aussi bref délai ; Attendu que le locataire occupant les lieux jusqu'à son départ en juin 2011 atteste ainsi qu'« en juin 2011 la fissure horizontale sur le mur de la maison et la fissure sur le soubassement de la façade arrière étaient identiques lors des visites effectuées par les époux [B] avec leur maçon » ; que ce locataire en place qui a fait ainsi visiter plusieurs fois le bien aux époux [B] et l'agent immobilier, ainsi qu'un acquéreur potentiel, Mme [T], ont tous pu observer la fissuration du bien en juin 2011, dans le même temps que les époux [B] ; Attendu que l'expert note en son rapport que plusieurs témoins qu'il a personnellement entendus lui ont indiqué que pareille fissuration ne les avait pas étonnés dans la mesure où elle peut être observée sur de nombreuses maisons du voisinage depuis 2008, suite à la grande sécheresse de cette année-là ; Attendu que si les acquéreurs profanes ont pu ignorer l'ampleur des désordres à l'origine de la fissuration légère qu'ils admettent avoir pu observer au moment de la vente, et qui était déjà apparente, et s'il a été nécessaire d'effectuer des sondages de sol par un sapiteur géotechnicien mandaté par l'expert, architecte, pour connaître le problème structurel de fondations situées trop superficiellement dans les argiles, ce moyen est de nature à exonérer tout autant la venderesse, sauf à démontrer que cette dernière aurait eu connaissance de l'ampleur réelle du vice affectant la villa qu'elle a vendue ; Attendu qu'il est à relever sur ce dernier point que Mme [M] est le seul vendeur désigné à l'acte authentique l'épouse ayant été en séparation de biens et ayant reçu donation en 1986 du terrain sur lequel est édifié le bien immobilier litigieux comme il est dit sur l'origine de la propriété, et que le bien n'est nullement devenu bien commun par suite de l'adoption d'un régime de communauté universelle par les époux le 25 février 2008, contrairement à ce qui est soutenu ; Attendu que les deux époux [M] n'ayant pas vendu le bien immobilier en cause, mais seulement l'épouse, doivent dès lors être rejetés les moyens des acquéreurs qui ont trait à la connaissance personnelle qu'aurait eue le mari de l'existence de vices de construction ; Qu'en réalité, à titre surabondant, la qualité de constructeur du mari n'est pas établie, les auditions par l'expert et attestations produites de faits contemporains de la construction, corroborés par la facturation versée aux débats, témoignant au contraire que celle-ci est l'oeuvre de professionnels ; Attendu qu'il ne ressort d'aucun élément probant que Mme [M] aurait eu connaissance du vice allégué et fait des déclarations mensongères ; Attendu qu'en effet Mme [M] a déclaré à l'acte authentique en page 9 relatif à l'état de l'immeuble qu': « Aucune construction ou rénovation n'a été effectuée dans les 10 dernières années et aucun élément constitutif d'ouvrage ou équipement indissociable de l'ouvrage au sens de l'article 1792 du code civil n'a été réalisé sur l'immeuble dans ce délai. » ; Attendu que l'expert qui avait mission expresse sur ce point n'en a pas retrouvé trace et ne mentionne l'existence d' aucuns travaux de moins de 10 ans ; que les acquéreurs ne démontrent pas 'les reprises en façade en 2008" qu'ils avancent sans preuve ; Que le témoignages de M. [Q], l'ami des acquéreurs, et le constat de l'huissier qui indique en septembre 2011 qu''une fissure a été rebouchée et s'est réouverte puisque la maison a été réenduite vraisemblablement avant la vente' sont insuffisants à la contradiction ; que des rebouchages qui ne tiennent pas sont encore des fissures apparentes ; Attendu que faute de prouver sa connaissance du vice caché affectant le bien vendu, et a fortiori en l'absence de dol ou de réticence dolosive, Mme [M] conserve le bénéfice de la clause de non garantie des vices cachés ; Attendu de surcroît que les intimés ne rapportent pas la preuve qui leur incombe que la solidité de l'ouvrage serait affectée par la fissuration, alors que l'expert judiciaire n'a relevé aucun risque d'effondrement et qu'il ne conclut pas, à aucun moment en son rapport, que les défauts rendraient , même à terme, la construction impropre à son usage, de sorte que ce point demeure hypothétique ; Que la gêne à l'ouverture et la fermeture des différentes portes et fenêtres décrite par l'expert est insuffisante à cet égard ; Attendu que les conditions de la garantie des vices cachés n'étant pas réunies, doit être entièrement réformé le jugement qui a fait droit à l'action estimatoire des acquéreurs ; Et attendu que ces derniers ayant obtenu gain de cause en première instance, aucun abus du droit d'ester en justice ne peut être retenu ; PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort, Infirme le jugement déféré en toutes ses dispositions, Statuant à nouveau et ajoutant Déboute M. [K] [B] et Mme née [X] [N] de toutes leurs demandes, Rejette la demande reconventionnelle de Mme [Z] [A] épouse [M] tendant à l'octoi de dommages et intérêts, Condamne in solidum M. [K] [B] et Mme née [X] [N] à payer à Mme [Z] [A] épouse [M] la somme de 2000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens et au coût de l'expertise judiciaire de M. [O], et dit que les dépens pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. LE GREFFIER LE PRESIDENT