Cour d'appel, 16 mai 2024. 23/07600

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-7 ARRÊT AU FOND DU 16 MAI 2024 N° 2024/ 201 Rôle N° RG 23/07600 - N° Portalis DBVB-V-B7H-BLNH2 [J] [I] C/ [N] [P] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Romain CHERFILS Me Marie Pierre ROUGE, Décision déférée à la Cour : Jugement du Tribunal de proximité de FREJUS en date du 11 Mai 2023 enregistré (e) au répertoire général sous le n° 11-22-0507. APPELANT Monsieur [J] [I], demeurant [Adresse 2] représenté par Me Romain CHERFILS de la SELARL LX AIX EN PROVENCE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substituée par Me Rebecca VANDONI, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assisté de Me Hélène AUBERT, avocat au barreau de DRAGUIGNAN INTIME Monsieur [N] [P] né le 19 Mai 1958 à [Localité 3], demeurant [Adresse 1] (Corse du Sud) représenté par Me Marie Pierre ROUGE, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, plaidant *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR L'affaire a été débattue le 28 Février 2024 en audience publique. Conformément à l'article 804 du code de procédure civile, Carole MENDOZA, Conseillère, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries. La Cour était composée de : Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre Madame Carole MENDOZA, Conseillère Madame Mireille CAURIER-LEHOT, Conseillère qui en ont délibéré. Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 16 Mai 2024. ARRÊT Contradictoire, Prononcé par mise à disposition au greffe le 16 Mai 2024, Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé du premier juin 2019 à effet à la même date, Mme [K] [P] née [I] a donné à bail d'habitation à M. [J] [I], son neveu, un appartement situé à [Localité 4], moyennant un loyer mensuel de 500 euros. Mme [P] née [I] est décédée. Elle a laissé pour héritiers M.[N] [P] et Mme [U] [P], indivisaires. Par acte du 30 novembre 2021, le locataire s'est vu signifier un congé pour vendre pour le 31 mai 2022, établi au nom de M.[N] [P] et Mme [U] [P], au prix de 200.000 euros. Par acte notarié du 31 mars 2022, Mme [U] [P] a cédé sa part indivise du bien au profit de M. [N] [P], pour un montant de 66.667 euros, le bien étant évalué à la somme de 200.000 euros. Par jugement contradictoire du 11 mai 2023, le tribunal de proximité de Fréjus a : - rejeté la fin de non-recevoir soulevée par M.[P] [N], - validé le congé pour vendre signifié le 30 novembre 2021 M. [I] [J] pour le 31 mai 2022, - débouté M. [I] de l'intégralité de ses prétentions, - dit qu'à compter du 31 mai 2022 minuit, ce dernier est occupant sans droit ni titre des lieux à savoir un appartement 4 pièces et un garage correspondant respectivement aux lots de copropriété n° 10 et 5 situés [Adresse 2] à [Localité 4], - ordonné la libération immédiate des lieux loués, sous astreinte journalière provisoire de cents euros(100 euros) commençant à courir à compter du prononcé de la présente décision et pendant une durée de deux mois, délai à l'issue duquel l'astreinte sera liquidée ; - dit qu'à défaut de départ volontaire de M. [I] ou de tous occupants de son chef, il pourra être précédé à la procédure d'expulsion du logement et du garage litigieux conformément aux dispositions des articles L 411-1, L 412-1 à L 412-6 du Code des Procédures Civiles d'Exécution auxquels il n'y a pas lieu de déroger ; - dit qu'il se réservait le contentieux de la liquidation de l'astreinte - fixé à la somme de cinq cents euros (500 euros) l'indemnité d'occupation mensuelle d'occupation, - condamné M. [I] à régler à M. [P] : - l'indemnité à compter du premier juin 2022 et jusqu'à la libération effective des lieux, - la somme de mille cinq cents euros (1500 euros) sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - débouté M. [P] pour le surplus de ses prétentions, - rappelé que la décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire, - condamné M. [I] [J] aux entiers dépens de la procédure. *** Les clés du logement ont été remises à un huissier de justice le 08 juin 2023. *** Par déclaration du 08 juin 2023, M.[I] a relevé appel de tous les chefs de cette décision, sauf en ce qu'elle a rejeté le surplus des demandes de M.[P]. M. [P] a constitué avocat. *** Le bien a été vendu au prix de 265.000 euros. *** Par dernières conclusions notifiées par RPVA le 17 novembre 2023 auxquelles il convient de se référer, M.[I] demande à la cour : - de le déclarer recevable et bien fondé en ses demandes, - d'infirmer le jugement déféré sauf en ce qu'il a rejeté le surplus des demandes de M.[P] *statuant à nouveau, - de prononcer la nullité du congé pour vendre signifié le 30 novembre 2021, - de condamner M.[P] à lui verser la somme de 10.000 euros de dommages et intérêts en réparation de son préjudice, - de débouter M.[P] de ses demandes, - de condamner M.[P] à lui verser la somme de 2000 euros au titre des frais irrépétibles, ainsi qu'aux dépens, ceux d'appel distraits au profit de la SELARL LEXAVOUE AIX EN PROVENCE, représentée par Maître Romain CHERFILS, avocat. Il expose que le congé qui lui a été délivré est nul pour plusieurs motifs : - Mme [U] [P], indivisaire du bien, n'a pas donné son accord au congé, alors qu'il s'agit d'un acte de disposition qui nécessite le consentement de tous les indivisaires, - le congé est imprécis puisqu'il ne mentionne pas le montant des frais notariés, - le prix est excessif. Il note que le bien était indécent et que le bailleur, bien qu'informé des désordres affectant le bien, n'y a pas remédié mais a délivré le congé pour vendre qu'il dénonce. Il sollicite des dommages et intérêts en indiquant que son droit de préemption a été violé. Il note que le bien a été vendu si bien qu'il ne peut plus réintégrer les lieux ni les acquérir à juste prix. Il s'oppose à tout dommages et intérêts au bénéfice de M. [P] qui jouit d'un patrimoine immobilier et financier confortable. Il conteste toute vengeance familiale et note qu'il souhaitait obtenir la propriété du bien pour pouvoir le transmettre aux filles de M.[P], conformément aux souhaits de Mme [K] [I], sa tante, mère de M. [P], avec laquelle M. [P] n'avait plus de liens. Par dernières conclusions notifiées par RPVA le 30 novembre 2023 auxquelles il convient de se référer, M.[N] demande à la cour : - de confirmer le jugement déféré sauf en ce qu'il l'a débouté du surplus de ses demandes, - de condamner M. [I] à lui verser la somme de 2000 euros de dommages et intérêts, en application de l'article 1240 du code civile, * y ajoutant, - de condamner M. [I] au versement de la somme de 2500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles d'appel, - de condamner M. [I] aux dépens de l'instance, distraits au profit de Maître ROUGE Marie-Pierre, avocate. Il estime régulier le congé qui a été délivré. Il conteste toute fraude en indiquant que l'attestation qui émanerait de sa soeur, alors indivisaire, était sujette à caution et que M.[I] ne rapporte pas la preuve du grief qu'il aurait subi. Il ajoute que le prix sollicité n'était pas excessif et qu'il était celui sur lequel les indivisaires se sont accordés dans le cadre de la cession de Mme [U] [P] à son profit. Il mentionne que le bien a été vendu à 265.000 euros. Il conteste toute imprécision dans le congé qui a été délivré. Il sollicite des dommages et intérêts en alléguant du caractère abusif de cette procédure. Il relate que le père de M. [I] était l'exécuteur testamentaire de sa mère, Mme [K] [P] née [I], et que celui-ci a oeuvré pour faire racheter par son fils le bien litigieux à un prix réduit. Il note que M.[I] est en possession de pièces qu'il n'aurait pas dû détenir. Il estime que la procédure est le fruit d'une vengeance familiale et a pour objet de lui nuire. Il déclare que M. [I] a laissé le bien dans un état lamentable. Il soutient que ce dernier a accepté d'être l'instrument de la vengeance familiale initiée par son père. L'ordonnance de clôture a été prononcée le 28 février 2024. MOTIVATION Selon l'article 15 de la loi du 06 juillet 1989, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. Le congé pour vendre, qui s'accompagne d'une offre de vente au profit du locataire, est considéré par la jurisprudence comme un acte de disposition. Il fait partie de ces actes qui ne ressortissent pas " à l'exploitation normale des biens indivis ", comme le dit l' article 815, alinéa 7 du Code civil et qui requiert l' accord unanime de tous les indivisaires ou à défaut une autorisation de justice. À défaut d'accord unanime, seul le coïndivisaire peut se plaindre de son absence de consentement à un congé pour vendre et non le locataire. En effet, l'enjeu dans ce cas est la sauvegarde d'un intérêt privé (celui de l'indivisaire) et le congé serait nul mais d'une nullité relative. M. [I] produit au débat une attestation de Mme [P], accompagnée de sa carte d'identité; qui mentionne, le 10 février 2022, que son frère, M.[N] [P], ne lui a jamais demandé son accord concernant l'envoi d'un acte d'huissier pour donner congé au locataire. Or, cette dernière ne s'est pas plainte de son absence de consentement; elle n'est pas intervenue aux côtés de M.[I] et a vendu, par acte notarié du 31 mars 2022, sa part indivise à son frère, le prix du bien étant été évalué à 200.000 euros, soit à une date antérieure à celle pour laquelle le congé était donné (le 31 mai 2022). Dès lors, M. [I] ne peut solliciter la nullité du congé sur ce point. Il résulte des dispositions de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 que " lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis...... A l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local". Cet texte n'imposant aucun encadrement, le bailleur détermine librement le prix auquel il entend offrir son logement au locataire en place et rien ne s'oppose à ce qu'il situe la valeur au-dessus du marché, l'intention spéculative n'étant pas sanctionnée en elle-même et la surestimation du prix pouvant résulter d'une ambition excessive du bailleur désireux de vendre au meilleur prix. Néanmoins, le locataire reste recevable à invoquer la fraude sur le fondement des dispositions du Code civil en faisant valoir que le caractère manifestement excessif du prix caractérise un défaut de sincérité de l'intention de vendre. La fraude ne se présumant pas, la charge de la preuve incombe au locataire qui doit établir que le bailleur a intentionnellement fixé le montant de son offre à un chiffre manifestement excessif en vue de le décourager de se porter acquéreur et de l'évincer. Le prix proposé à M .[I] n'est pas frauduleux puisque le bien a été vendu à un prix supérieur et que les indivisaires avaient estimé le bien à la somme de 200.000 euros. La demande de nullité du congé sur ce motif sera également rejetée. Selon l'article 15 de la loi du 06 juillet 1989, lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. M. [I] fait état d'une imprécision liée au fait que le montant des frais notariés ne sont précisés. Le prononcé de la nullité du congé suppose dans ce cas, en application de l'article 114 du code de procédure civile, la preuve d'un grief. Ainsi que l'indique avec justesse le premier juge, les frais notariés sont déterminables si bien que M.[I] ne justifie d'aucun grief qui pourrait emporter la nullité du congé. Enfin, la fraude ne se présume pas et M. [I] ne rapporte pas la preuve que le congé qui lui a été délivré aurait eu pour objectif de permettre à son bailleur de ne pas répondre à son obligation de délivrance d'un logement décent. M. [I] ne produit aucune pièce permettant d'établir l'indécence du logement. Il ne justifie pas avoir avisé son bailleur de difficultés ou de désordres avant la délivrance du congé. Il verse au débat un procès-verbal d'huissier du 29 mai 2023 (postérieur à la date d'effet du congé), qui démontre que le bien est vétuste. Cette seule indication n'est pas suffisante pour établir le caractère frauduleux du congé. Dès lors, il y a lieu de confirmer le jugement déféré qui a rejeté la demande tendant à voir déclarer nul le congé pour vendre délivré à M. [I]. Ce jugement sera également confirmé pour les conséquences liées à la validation du congé (indemnité d'occupation, expulsion). Sur la demande de dommages et intérêts formée par M. [I] M. [I] ne justifie d'aucune faute commise par M.[P] à son encontre ni d'aucun manquement contractuel dans le cadre d'une relation bailleur/locataire. Dès lors, il sera débouté de sa demande de dommages et intérêts. Le jugement déféré sera confirmé sur ce point. Sur la demande de dommages et intérêts formée par M. [P] S'il est exact que la cour peut s'interroger sur le fait que M.[I] détienne des pièces qui ne le concernent pas spécifiquement (acte de donation partage passé entre Mme [K] [S] d'une part et M.[N] et Mme [U] [P] d'autre part; attestation notariée de vente de la part indivise de Mme [U] [P] à son frère [N] [P]), il n'en demeure pas moins qu'il n'est pas établi un comportement fautif émanant de M.[J] [I], en dépit d'une dissension familiale. La procédure intentée n'a pas dégénéré en abus de droit. Dès lors, il convient de rejeter la demande de dommages et intérêts formée par M. [P]. Le jugement déféré sera confirmé sur ce point. Sur le dépens et sur les frais irrépétibles M. [I] est essentiellement succombant. Il sera condamné aux dépens de première instance et d'appel (qui pourront être recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile) et sera débouté de ses demandes au titre des frais irrépétibles. Il n'est pas équitable de laisser à la charge de M. [P] les frais irrépétibles qu'il a exposés en première instance et en appel. Le jugement déféré qui a condamné M. [I] aux dépens et à verser la somme de 1500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile sera confirmé. M.[I] sera en outre condamné à verser la somme de 2000 euros au titre des frais irrépétibles d'appel exposés par M. [P]. PAR CES MOTIFS, La cour, statuant par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe CONFIRME le jugement déféré, Y AJOUTANT, CONDAMNE M. [J] [I] à verser la somme de 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE M. [J] [I] aux dépens de la présente procédure, qui pourront être recouvrés par Maître ROUGE Marie-Pierre. LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,