Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS
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N° RG 23/58560 -
N° Portalis 352J-W-B7H-C3FYS
N° : 2-CB
Assignation du :
09 novembre 2023
[1]
[1] 2 Copies exécutoires
délivrées le:
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
rendue le 12 septembre 2024
par Paul RIANDEY, Vice-président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,
Assisté de Clémence BREUIL, Greffier.
DEMANDERESSE
La S.A.S. FONCIERE M2C
[Adresse 1]
[Adresse 5]
[Adresse 5]
[Localité 4]
représentée par Maître Philippe REZEAU de la SELARL QUANTUM IMMO, avocats au barreau de PARIS - #L0158
DEFENDERESSE
La société ARO RESTAURATION
[Adresse 2]
[Localité 3]
représentée par Maître Laure GENITEAU, avocat au barreau de PARIS - #R0210
DÉBATS
A l’audience du 08 Juillet 2024, tenue publiquement, présidée par Paul RIANDEY, Vice-président, assisté de Clémence BREUIL, Greffier,
Nous, Président,
Après avoir entendu les conseils des parties,
EXPOSÉ DU LITIGE
Aux termes d'un acte sous signature privée signé le 3 juillet 2017, la SAS FONCIERE M2C a donné à bail à la SARL EA SENG des locaux commerciaux situés [Adresse 2], à [Localité 6], moyennant le paiement d'un loyer annuel en principal de 18 000 euros hors charges hors taxes.
La société EA SENG a cédé son fonds de commerce à la SARL ARO RESTAURATION par acte sous signature privée du 8 avril 2019.
Des loyers étant demeurés impayés, le bailleur a délivré au preneur, le 13 octobre 2022, un commandement de payer la somme de 18 039,67 euros échue à cette date, outre le coût du commandement de payer.
Se prévalant de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail et de la non régularisation des causes du commandement de payer, la SAS FONCIERE M2C a, par exploit délivré le 27 décembre 2022, fait citer la SARL ARO RESTAURATION devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, expulsion, conservation du dépôt de garantie et paiement de provisions à hauteur de 17 039,67 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés à la date de l’assignation, échéance du 4e trimestre 2022 incluse, somme assortie d’intérêts de retard calculé au taux légal majoré de 4 points à compter du 13 octobre 2022, date du commandement, 1 703,96 euros à titre de pénalité contractuelle de retard, ainsi qu’une indemnité d’occupation égale au double du loyer courant augmenté de charges à compter du 1er janvier 2023 et jusqu’à libération définitive des lieux.
Par ordonnance de référé du 4 septembre 2023, le juge des référés de ce tribunal a dit n’y avoir lieu à référé sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire, a condamné la SARL ARO RESTAURATION à verser à la SAS FONCIERE M2C la somme de 20 225 92 euros à titre de provision à valoir sur la dette locative échue au 30 juin 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 27 décembre 2022, a autorisé le preneur à se libérer de sa dette en 24 mensualités égales et consécutives, avec déchéance du terme en cas d’une mensualité restant due, et a dit n’y avoir lieu à référé sur la clause pénale contractuelle et sur les frais irrépétibles.
Se prévalant de loyers demeurés impayés, la SAS FONCIERE M2C a fait délivrer le 4 octobre 2023 à la SARL ARO RESTAURATION un nouveau commandement de payer portant sur la somme de 12 947,37 euros portant sur les échéances des troisième et quatrième trimestre 2024.
Puis par acte de commissaire de justice du 9 novembre 2023, elle a assigné la SARL ARO RESTAURATION en référé. Aux termes de son acte introductif d’instance et de ses conclusions déposées à l’audience, elle demande au juge des référés de :
- Constater l’acquisition de la clause résolutoire,
- Ordonner l’expulsion de la SARL ARO RESTAURATION et de toute personne dans les lieux de son fait, et ce avec l’assistance de commissaire de police et de la force publique s’il y a lieu,
- Ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meuble qui sera désigné par le tribunal ou dans tel autre lieu, au choix du bailleur, en garantie de toutes sommes qui pourront être dues,
- Condamner par provision, la société ARO RESTAURATION à lui payer :
* La somme de 1 703,96 euros à titre de pénalité contractuelle de retard,
* A compter du 4 novembre 2023, une indemnité d’occupation égale au double du loyer courant augmenté des charges et ce, jusqu’à libération définitive des lieux matérialisée par la remise des clefs et le déménagement complet des effets de toute sorte appartenant au locataire,
-Dire que le dépôt de garantie restera, à titre provisionnel, acquis au bailleur,
- Condamner la SARL RESTAURATION au paiement d’une somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,
- Rappeler que l’ordonnance à intervenir est exécutoire en vertu de la loi,
- Condamner la SARL RESTAURATION aux entiers dépens qui comprendront, notamment les frais du commandement, de l’assignation de la levée des états d’inscription de nantissements et de privilèges et des frais de dénonciation aux créanciers inscrits.
A l’appui de ses prétentions, elle prétend que s’il est exact qu’à ce jour, le preneur se trouve à jour de ses obligations, puisque le solde de 10 268,11 euros correspond aux sommes restant dues au titre de l’échéancier accordé par la précédente ordonnance, tel n’était pas le cas au jour de l’assignation ; qu’elle ne peut être soumise à l’inconstance de la partie défenderesse dans le paiement de son loyer, ainsi que cela perdure depuis plusieurs années ; qu’il convient de rejeter la demande de délais, faute de justification par la SARL ARO RESTAURATION de sa situation financière ; qu’elle est fondée à réclamer le paiement d’une indemnité d’occupation et la conservation du dépôt de garantie conformément aux prévisions contractuelles ; qu’en tout état de cause, le non-paiement des loyers a entraîné de plein droit l’exigibilité d’intérêts de retard contractuels ; que la demande de reddition des charges pour 2023 n’a pas encore été effectuée et se trouve donc, comme celle des années antérieures, pour lesquelles une régularisation est intervenue, sans objet.
Aux termes de ses conclusions déposées à l’audience, la SARL ARO RESTAURATION demande au juge des référés de :
- Lui accorder rétroactivement des délais de paiement jusqu’au 26 janvier 2024 pour s’acquitter des causes du commandement,
- Suspendre la résiliation et les effets de la clause résolutoire pendant ces délais,
-Constater que les délais de paiement accordés ont été respectés et que la clause résolutoire est réputée ne pas avoir joué,
- Rejeter en conséquence les demandes en acquisition de la clause résolutoire, expulsion et condamnation à une indemnité d’occupation et acquisition du dépôt de garantie,
- Rejeter les demandes au titre du paiement des loyers et charges du 3ème et 4ème trimestre 2023 et des sommes visées dans les conclusions de la partie demanderesse,
- Dire n’y avoir lieu à référé sur la demande relative à la clause pénale et à l’acquisition du dépôt de garantie,
- Lui octroyer en toute hypothèse les plus larges délais pour s’acquitter des sommes dues en application de l’article 1343-5 du code civil,
En tout état de cause,
- Ordonner à la SAS FONCIERE M2C de lui communiquer les justificatifs de l’assurance 2023 refacturée le 14 septembre 2023 à hauteur de 168,32 euros, de la taxe foncière 2023 refacturée le 24 octobre 2023 à hauteur de 938,26 euros, des frais de dossier refacturés le 1er avril 2023 à hauteur de 237,27 euros, des comptes de la copropriété pour les exercices 2021 et 2022 de la copropriété sous astreinte de 50 euros par jour de retard un mois après la signification de l’ordonnance à intervenir,
- Rejeter la demande de la société Foncière M2C au titre de l’article 700 du code de procédure civile et dire que chaque partie conservera la charge de ses frais irrépétibles et dépens.
A l’appui de ses demandes, la SARL ARO RESTAURATION fait valoir qu’elle a rencontré des difficultés financières dès son début d’exploitation en 2020 en raison de la crise sanitaire, au titre desquelles elle n’a bénéficié d’aucune aide financière ni d’un abandon ou d’une réduction de loyers de la part de son bailleur ; qu’elle a rencontré des difficultés pour régler les loyers courants à une période contemporaine de l’ordonnance de référé du 4 septembre 2023 ; que pour autant, elle est parvenue à régulariser les causes du commandement de payer courant mars 2024 ; qu’elle justifie de l’augmentation de son chiffre d’affaire et de l’avance prise pour le remboursement de l’échéancier précédemment octroyé ; qu’enfin, l’obligation de communiquer des documents justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances n’est pas sérieusement contestable.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur les effets de la clause résolutoire
Aux termes de l'article L.145-41 du code de commerce, “toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.”
Le bailleur justifie, par la production du bail, du commandement de payer délivré et du décompte, que son locataire a cessé de payer ses loyers et restait lui devoir, déduction faite d’une somme de 2 000 euros payées le 26 septembre 2023 une somme de 10 974,37 euros de loyers et provision pour charge au jour du commandement du 4 octobre 2023.
Il y a lieu de donner acte à la SAS FONCIERE M2C qu’elle ne réclame plus de règlement à ce titre, le solde ayant été régularisé en cours d’instance.
Le bail stipule qu’à défaut de paiement d’un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer délivré dans les formes prévues à l’article L 145-41 du code de commerce le 4 octobre 2023 étant demeuré infructueux, le bail s’est trouvé résilié de plein droit un mois après.
Toutefois, il est établi que la société ARO RESTAURATION a connu une importante fragilité au titre de ses deux premiers exercices et qu’elle n’a pu atteindre un chiffre d’affaire d’environ 165 000 euros à compter de l’exercice 2021-2022 seulement. Elle justifie du maintien d’une activité lui permettant de se libérer progressivement de sa dette locative, même si ses marges de manœuvre restent modestes et sa situation fragile, comme le démontre la difficulté rencontrée pour régler le loyer courant aux 3ème et 4ème trimestres 2023. Elle est néanmoins parvenue à régulariser le paiement de ces loyers trimestriels ainsi qu’à poursuivre le paiement de l’arriéré sans retard.
De son côté, la SAS FONCIERE M2C se prévaut de l’inconstance de son preneur mais ne produit aucune pièce relative à sa situation comptable et financière ou permettant seulement de démontrer que les retards de règlement l’auraient placée dans une situation financière délicate.
Dès lors, au vu de la situation financière et matérielle du défendeur telle qu'elle résulte des éléments fournis et des débats, il convient, sur le fondement des dispositions des articles 1343-5 du code civil et L 145-41 du code de commerce de suspendre l'effet de la clause résolutoire et de constater, au vu du règlement de l’arriéré en cours de procédure, qu’elle est réputée ne pas avoir joué.
Sur les pénalités de retard
En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés accorde une provision au créancier.
Selon le paragraphe 3 de l’article du bail consacré à la clause résolutoires et aux sanctions (page 11 du bail), en cas de non-paiement du loyer, des accessoires et des sommes exigibles à chaque terme d’après le présent bail, quinze jours après une simple lettre recommandée demeurée sans suite, le dossier sera transmis à l’huissier et les sommes dues automatiquement majorées de 10 % à titre d’indemnité forfaitaire de frais contentieux. Cette majoration reste indépendante des frais de commandement et de recette à la charge du preneur ainsi que d’un intérêt de retard conventionnement stipulé sur la base du taux d’intérêt légal majoré de quatre points.
En application de cet article, il est sollicité le paiement d’une provision équivalente à 10 % de l’arriéré dû à la date du commandement (10 % de 10 012,63 euros).
En l’espèce, la délivrance du commandement supplée à l’évidence à la notification d’une simple lettre recommandée avec avis de réception. Le montant de la dette de 10 012,63 euros au jour du commandement de payer n’étant pas contesté, l’obligation au paiement de la pénalité de 1 001,26 euros n’est pas sérieusement contestable.
Cette demande sera donc accueillie.
Sur les justificatifs des charges
Aux termes de l’article R.145-36 du code de commerce, « l'état récapitulatif annuel mentionné au premier alinéa de l'article L. 145-40-2, qui inclut la liquidation et la régularisation des comptes de charges, est communiqué au locataire au plus tard le 30 septembre de l'année suivant celle au titre de laquelle il est établi ou, pour les immeubles en copropriété, dans le délai de trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l'exercice annuel. Le bailleur communique au locataire, à sa demande, tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances imputés à celui-ci ».
En l’espèce, il n’est pas établi que le syndic a procédé à ce stade à la reddition des charges de copropriété pour l’année 2023. En revanche, la SAS FONCIERE M2C dispose nécessairement de cette reddition des charges pour les exercices précédents ainsi que justificatifs des sommes facturées pour l’assurance 2023, la taxe foncière 2023 et les frais de dossier au titre de l’appel du 2ème trimestre 2023.
L’obligation de remise de ces documents n’est pas sérieusement contestable ; elle sera ordonnée selon les modalités prévues au dispositif de la présente décision.
Sur les frais et dépens
En application de l’article 696 du code de procédure civile, les frais du commandement du 4 octobre 2023 et de l’assignation seront supportés par la société ARO RESTAURATION à l’exclusion des autres frais dont l’existence n’est pas établie.
En revanche, au vu de la solution du litige, il n’est pas inéquitable que les parties conservent la charge de leurs frais non répétibles.
PAR CES MOTIFS
Nous, juge des référés du tribunal judiciaire de Paris, statuant après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe,
Constatons que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties sont réunies,
Suspendons toutefois les poursuites et les effets de la clause résolutoire contractuelle, et disons que celle-ci est réputée ne pas avoir joué, compte tenu du paiement des causes du commandement en cours de procédure ;
Condamnons la SARL ARO RESTAURATION à régler à la SAS FONCIERE M2C la provision de 1 001,26 euros à valoir sur les pénalités de retard de paiement du loyer ;
Disons n’y avoir lieu à référé sur les autres demandes de la SAS FONCIERE M2C ;
Ordonnons à la SAS FONCIERE M2C de communiquer à la SARL ARO RESTAURATION les justificatifs de l’assurance 2023 refacturée le 14 septembre 2023 à hauteur de 168,32 euros, de la taxe foncière 2023 refacturée le 24 octobre 2023 à hauteur de 938,26 euros, des frais de dossier refacturés le 1er avril 2023 à hauteur de 237,27 euros, des comptes de la copropriété pour les exercices 2021 et 2022 de la copropriété,
Assortissons cette obligation d’une astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard courant à l’expiration du délai d’un mois suivant la signification de la présente décision et pendant une durée maximale de quatre mois,
Condamnons la SARL ARO RESTAURATION aux dépens de l’instance comprenant les frais du commandement du 4 octobre 2023 et de l’assignation à l’exclusion de tout autre frais,
Disons n’y avoir lieu à indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
Fait à Paris le 12 septembre 2024.
Le Greffier, Le Président,
Clémence BREUIL Paul RIANDEY
