Tribunal judiciaire, 19 décembre 2024. 24/06901

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE Pôle de Proximité ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ ORDONNANCE DU : 13 Février 2025 Président : Madame ZARB, Vice-Présidente Greffier : Madame DEGANI, Greffier Débats en audience publique le : 19 Décembre 2024 GROSSE : Le 14 février 2025 à Me FOURRIER-MOALLIC Le ................................................... à Me ............................................... Le ................................................... à Me ............................................... EXPEDITION : Le 14 février 2025 à Me Laurence RODRIGUEZ Le .......................................................... à Me ...................................................... Le ........................................................... à Me ...................................................... N° RG 24/06901 - N° Portalis DBW3-W-B7I-5VL3 PARTIES : DEMANDERESSE S.A. UNICIL, dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Me Elsa FOURRIER-MOALLIC, avocat au barreau de MARSEILLE DEFENDERESSE Madame [C] [X] née le 11 Mai 1979 à , demeurant [Adresse 4] (AJ totale) représentée par Me Laurence RODRIGUEZ, avocat au barreau de MARSEILLE EXPOSÉ DU LITIGE : Par acte sous seing privé signé le 18 juillet 2017, la Société d’HLM UNICIL a consenti à Madame [C] [X] un bail d'habitation portant sur un appartement situé [Adresse 5], moyennant le paiement d'un loyer mensuel initialement fixé à 652,14 euros outre 145,93 de provisions sur charges. Les loyers n'ont pas été scrupuleusement réglés. Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré en conséquence à Madame [C] [X], le 25 juillet 2024, aux fins d’obtenir paiement de la somme de 3678,73 € en principal. La situation d'impayés a été signalée à la CCAPEX des Bouches-du-Rhône le 26 juillet 2024. Par acte de commissaire de justice du 04 novembre 2024, dénoncé le 05 novembre 2024 par voie électronique au Préfet des Bouches-du-Rhône, la Société d’HLM UNICIL a fait assigner en référé Madame [C] [X], devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille et demande au juge des référés de : - constater faute d’exécution de ses obligations, la résiliation du bail en vertu de la clause résolutoire insérée dans le bail et ce, conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989modifié par la loi du 29 juillet 1998 ; - déclarer Madame [C] [X] occupante sans droit ni titre du logement sis [Adresse 5]; - ordonner son expulsion immédiate ainsi que tous occupants de son chef des lieux sis [Adresse 3], si besoin est par le concours de la force publique ; - la condamner à payer à titre provisionnel la somme de 6613,35 euros à titre de provision à valoir sur la dette locative arrêtée au 4 octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer en application de l’article 1231-6 du code civil ; - la condamner à payer une indemnité d’occupation mensuelle, provisionnelle égale au montant des derniers loyers majorés des charges et autres accessoires que la susnommée aurait dû payer si le bail s’était poursuivi ou avait été renouvelé et cela jusqu’au départ effectif des lieux et avec indexation annuelle selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle des loyers; -condamner la requise au paiement de la somme de 350 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ; - la condamner également aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer. L'affaire a été appelée et retenue à l’audience du 19 décembre 2024. A l'audience, la Société d’HLM UNICIL, représentée par son avocat, s'en rapporte à son exploit introductif d'instance et verse aux débats un décompte actualisé de sa créance à la somme de 8299,45 euros au 11 décembre 2024. Madame [C] [X] a été représentée par son avocat et suivant conclusions en défense auxquelles il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, demande au juge des référés de : Constater que Madame [C] [X] est de bonne foi et qu’elle a repris des versementsSuspendre le jeu de la clause résolutoirePrononcer toute condamnation en deniers ou quittances Lui octroyer les plus larges délais de paiementDébouter la société d’HLM UNICIL de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ou à tout le moins la ramener à de plus justes proportionsStatuer ce que de droit sur les dépens dont il conviendra d’exclure les frais de procédure éventuellement déjà intégrés dans les sommes sollicitées par le bailleur.La bailleresse a indiqué qu’elle ne s’opposait pas aux demandes de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire ; La décision a été mise en délibéré au 13 février 2025, par mise à disposition au greffe. MOTIFS DE LA DÉCISION : En vertu des dispositions de l'article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend ». Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ». Sur la recevabilité En application de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l'État dans le département, au moins six semaines avant l’audience ; En l’espèce, il est établi que l’assignation en date du 04 novembre 2024 a été dénoncée le 05 novembre 2024 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône soit six semaines mois au moins avant l’audience du 19 décembre 2024 ; Aux termes de l'article II de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 351-2 du Code de la construction et de l'habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. En l’espèce, il est établi que la situation d'impayés a été signalée à la CCAPEX des Bouches-du-Rhône le 26 juillet 2024, soit plus de deux mois avant l’assignation du 04 novembre 2024. Enfin, la Société d’HLM UNICIL justifie, par la taxe foncière pour l’année 2023, être propriétaire du bien immobilier objet de la présente procédure, et partant de sa qualité à agir ; Par conséquent la Société d’HLM UNICIL est recevable en ses demandes. II – Sur le fond : Sur la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois. L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d'ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés. Par ailleurs, en application de l'article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. En l’espèce, le bail conclu le 18 juillet 2017 contient une clause résolutoire laquelle prévoit qu'elle ne produit effet que deux mois après un commandement de payer resté infructueux. Un commandement visant cette clause a été signifié le 25 juillet 2024 pour la somme en principal de 3678,73 € en principal. Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 25 septembre 2024; Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de bail constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l'article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties. En application de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Aux termes de l’article 1353 alinéa 1er du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. La Société d’HLM UNICIL fait la preuve de l'obligation dont elle se prévaut en produisant le bail à usage d’habitation signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire, un justificatif de régularisation des charges pour l’année 2022, le courrier du 1er mars 2024 et un courrier du 18 mars 2024 concernant l’enquête ressources relative à l’occupation du parc social locatif informant le requis qu'en l'absence de réponse une pénalité de 7,62 euros par mois sera appliquée ainsi que deux décomptes dont un décompte actualisé à la somme de 8299,45 euros au 11 décembre 2024. Au vu du décompte versé aux débats, il y a lieu de déduire du montant sollicité, les sommes de 151,50 euros , de 180,17 euros et de 166,83 euros correspondant à des frais de procédure ; Il n’y a pas lieu de prononcer une condamnation en deniers ou quittances, le juge des référés ne faisant qu’allouer une provision ; La créance n'étant pas sérieusement contestable à hauteur de 7800,95 euros au 11 décembre 2024, hors frais de procédure, Madame [C] [X] est condamnée à payer à la Société d’HLM UNICIL, à titre provisionnel la somme de 7800,95 euros représentant les loyers et charges impayés arrêtés au 11 décembre 2024, échéance du mois de novembre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ; Sur l'octroi de délais de paiement au titre de l'arriéré locatif et la suspension de la clause résolutoire L'article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge. En application de l'article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. En l’espèce, Madame [C] [X] a sollicité des délais de paiement pour acquitter sa dette et la suspension de la clause résolutoire en indiquant avoir sollicité l’aide d’une assistante sociale pour reprendre des versements et obtenir une aide de la CAF : Elle justifie percevoir l’ARE à hauteur de 1087 euros environ, 1237,71 euros de prestations sociales et avoir 4 enfants à charge ; La bailleresse a indiqué qu’elle ne s’opposait pas à ces demandes ; De surcroît la condition légale de reprise du paiement du loyer au jour de l’audience est remplie ; Compte tenu de ces éléments, Madame [C] [X] paraissant en capacité d’apurer sa dette en sus du paiement des loyers courants et des charges, des délais de paiement lui seront octroyés selon les modalités précisées au dispositif ci-après ; Les effets de la clause résolutoire seront suspendus et si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué. A défaut de paiement d'une échéance de l'arriéré à son terme ou du loyer courant à sa date d'exigibilité contractuelle, et quinze jours après l'envoi d'une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception : · la clause résolutoire retrouvera son plein effet, · à défaut pour Madame [C] [X] d'avoir volontairement libéré les lieux sis [Adresse 5], dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, le bailleur sera autorisé à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l'assistance de la force publique, le sort du mobilier garnissant le logement étant prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, · Madame [C] [X], devenu occupante sans droit ni titre, sera condamnée à verser à la Société d’HLM UNICIL une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu'ils auraient été dus si le bail s'était poursuivi, soit 918,15 euros au total, jusqu'à la libération effective des lieux, · le solde de la dette deviendra immédiatement exigible. Sur les demandes accessoires Madame [C] [X] qui succombe supportera la charge des dépens par application de l’article 696 du Code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer déjà signifié et de l’assignation, lesquels seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle ; L'équité eu égard à la position économique respective des parties ne commande pas de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au profit de la Société d’HLM UNICIL qui sera déboutée de sa demande de ce chef. Il est rappelé qu'en application des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile, l'ordonnance de référé est exécutoire à titre provisoire. PAR CES MOTIFS Nous, Juge des contentieux de la protection, assistée du Greffier, statuant en référé, après débats publics, par ordonnance contradictoire, en premier ressort et prononcée par mise à disposition au greffe, Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent et par provision : DECLARONS la Société d’[Adresse 2] recevable en ses demandes ; CONSTATONS que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 25 septembre 2024 ; CONDAMNONS Madame [C] [X] à payer à la Société d’HLM UNICIL , à titre provisionnel la somme de 7800,95 euros représentant les loyers et charges impayés arrêtés au 11 décembre 2024, échéance du mois de novembre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ; AUTORISONS Madame [C] [X] à apurer la dette sur une durée de 36 mois par 35 mensualités successives de 216,69 euros, payables au plus tard le 15 de chaque mois et pour la première fois, le 15 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu’à extinction de la dette, la 36ème mensualité étant majorée du solde de la dette et des intérêts, RAPPELONS que ces sommes sont à verser en plus des loyers et des charges courants à leur date d'exigibilité ; SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ; DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ; DISONS qu’à défaut de paiement d’une seule des mensualités à son terme ou du loyer et charges courants à leur échéance : · la clause résolutoire retrouvera son plein effet, · à défaut pour Madame [C] [X] d'avoir volontairement libéré les lieux appartement sis [Adresse 5], dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, le bailleur sera autorisé à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l'assistance de la force publique , · Madame [C] [X] sera condamnée à verser à la Société d’HLM UNICIL une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu'ils auraient été dus si le bail s'était poursuivi, soit 918,15 euros au total, jusqu'à la libération effective des lieux, · le solde de la dette deviendra immédiatement exigible. DISONS qu’il sera procédé, conformément à l’article L 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, à la remise des meubles se trouvant sur les lieux, aux frais des personnes expulsées, en un lieu désigné par celles-ci, et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation aux personnes expulsées d’avoir à les retirer ; RAPPELONS en outre que, nonobstant toute décision d'expulsion passée en force de chose jugée, il doit être sursis à toute mesure d'expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu'au 31 mars de l'année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l'unité et les besoins de la famille ; DEBOUTONS la Société d’[Adresse 2] de sa demande au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ; CONDAMNONS Madame [C] [X] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer déjà signifié et de l’assignation, lesquels seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle ; REJETONS toute autre demande différente, plus ample ou contraire ; RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l'exécution provisoire. Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe. LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE