Tribunal judiciaire, 25 octobre 2024. 24/03824

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Me Alexandra BOISSET Monsieur [Y] [W] Copie exécutoire délivrée le : à : Maître Sarah KRYS Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR fond N° RG 24/03824 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4RZR N° MINUTE : 5 JUGEMENT rendu le 25 octobre 2024 DEMANDERESSE S.A. ELOGIE SIEMP, [Adresse 2] représentée par Maître Sarah KRYS de l’AARPI KOSMA, avocats au barreau de PARIS, DÉFENDEURS Madame [X] [W], [Adresse 1] représentée par Me Alexandra BOISSET, avocat au barreau de PARIS, Monsieur [Y] [W], [Adresse 1] non comparant, ni représenté COMPOSITION DU TRIBUNAL Olivier ADAM, Vice-président, juge des contentieux de la protection assisté de Aurélia DENIS, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 13 septembre 2024 JUGEMENT réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 25 octobre 2024 par Olivier ADAM, juge des contentieux de la protection assisté de Aurélia DENIS, Greffier FAITS ET PROCEDURE Par acte sous seing privé du 23/03/2007, la SA ELOGIE SIEMP a donné à bail à Monsieur [W] [Y] et Madame [W] [X] un logement sis [Adresse 1]. Cet engagement comporte une clause résolutoire en application de l'article 24 de loi du 6 juillet 1989. Les échéances de loyer n’étant pas régulièrement payées un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré à Monsieur [W] [Y] et Madame [W] [X] le 1er décembre 2023 pour obtenir paiement d’une somme de 4663,16 Euros au principal. Ledit commandement étant demeuré infructueux, par acte d’huissier du 13 mars 2024, la SA ELOGIE SIEMP a fait assigner Monsieur [W] [Y] et Madame [W] [X] devant le tribunal de céans aux fins de : - Constater l’acquisition de la clause résolutoire contenue au bail, - Ordonner l’expulsion de Monsieur [W] [Y] et Madame [W] [X] ainsi que tout occupant de leur chef, avec si nécessaire l’assistance de la force publique et d’un serrurier, - Ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux en application du Code des procédures civiles d’exécution, - Les voir condamnés solidairement à lui payer, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus la somme principale de 6347,84 Euros décompte arrêté au 12 février 2024 inclus avec intérêt à taux légal, - Les voir condamnés solidairement à lui verser une indemnité d'occupation égale au montant du loyer courant et des charges jusqu'à son départ effectif des lieux en application de l’article 1760 du Code civil, - Les voir condamnés in solidum à lui payer une somme de 1500 Euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - Les voir condamnés aux dépens comprenant les coûts du commandement, - Rappeler que l’exécution provisoire est de droit. L’affaire a été plaidée à l'audience du 13 septembre 2024 : La SA ELOGIE SIEMP représentée par son conseil, par note en délibéré, actualise sa demande au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation à la somme de 7 424,97 Euros dus au 16 septembre 2024, soit en hausse et maintient ses autres demandes. Monsieur [W] [Y] n’a pas comparu bien que régulièrement assigné. Madame [W] [X], représentée par son Conseil, soulève in limine litis le commandement de payer du 1er décembre 2023 en ce qu’il mentionne un délai de 6 semaines alors qu’après avis de la Cour de Cassation du 13 juin 2024 il a été précisé, s’agissant des contrats antérieurs à la loi du 27 juillet 2023 le délai reste de deux mois, ainsi que le mentionne le bail liant les parties. EIle propose par ailleurs, exposant sa situation, qu’un délai lui soit accordé permettant un paiement échelonné, outre le loyer courant, de 50 Euros mensuellement et demande le débouté de ELOGIE SIEMP s’agissant des autres demandes. L’affaire a été mise en délibéré au 25 octobre 2024. Il sera statué par jugement, susceptible d’appel, réputé contradictoire. MOTIFS DE LA DECISION Sur la recevabilité de la demande : En application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée au représentant de l’Etat dans le département au moins deux mois avant l’audience tandis que les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) ; En l’espèce, la SA ELOGIE SIEMP justifie avoir respecté dans les délais les dispositions légales s’agissant de la production de la notification au représentant de l’Etat dans le département ainsi que la notification à la CCAPEX. Attendu qu’en conséquence, la présente demande est recevable. Sur la résiliation du bail et l’expulsion : L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ancien applicable dispose qu’une clause prévoyant la résolution de plein droit d’un contrat de bail à usage d’habitation en cas de non-paiement des loyers et charges ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ; La défenderesse invoque la nullité du commandement de payer du 1er décembre 2023 en ce qu’il mentionne un délai de 6 semaines à la suite des dispositions de la loi du 27 juillet 2023 alors que selon avis de la Cour de Cassation du 13 juin 2024 le délai reste deux mois en l’espèce. Cependant il apparaît que le commandement, au 1er décembre 2023, est antérieur à l’avis de la Cour de Cassation ; Que la loi du 27 juillet 2023 ne comporte pas de dispositions transitoires ; Qu’il ne peut donc être retenu que celui-ci était entaché d’une erreur manifeste mettant en cause sa validité. Au surplus, la défenderesse ne démontre pas avoir subi un préjudice du fait de la mention de six mois puisqu’elle n’a pas réglé les causes du commandement tant à l’issue du délai de 6 semaines qu’à l’issue du délai de 2 mois. En conséquence, l’exception soulevée sera rejetée. Décision du 25 octobre 2024 PCP JCP ACR fond - N° RG 24/03824 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4RZR Le commandement de payer délivré le 1 décembre 2023 à Monsieur [W] [Y] et Madame [W] [X] étant régulier, car reproduisant la clause résolutoire insérée au bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifié par l’article 114-1 de la loi n° 98-657 du 29 juillet 1998, et mentionnant l’adresse du Fonds de solidarité Logement et la dette n’ayant pas été apurée dans les deux mois suivant ledit commandement, les conditions sont réunies pour que la résiliation du bail intervienne de plein droit le 2 février 2024 soit deux mois après la délivrance du commandement ; Sur la demande en paiement de l'arriéré locatif : Il ressort des dispositions de l’article 1728 du code civil et de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, que le paiement des loyers et des charges justifiées est une obligation essentielle et incontestable du locataire ; Qu’en application de l'article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l'exécution d'une obligation d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de l'obligation ; En l’espèce la SA ELOGIE SIEMP verse aux débats lors de l’audience un décompte duquel il ressort un solde débiteur imputable à Monsieur des loyers impayé, charges et indemnités d’occupation pour un montant de 6347,84 Euros au 12 février 2024 inclus ; En l’absence de l’ensemble des défendeurs, la décision réputée contradictoire ne permet pas l’actualisation de la dette, bien que celle-ci soit en hausse. En conséquence Monsieur [W] [Y] et Madame [W] [X] seront condamnés solidairement à payer à la SA ELOGIE SIEMP la somme de 6347,84 Euros laquelle portera intérêts au taux légal à compter de l’assignation, jusqu'à parfait paiement, Sur l'indemnité d'occupation : Afin de préserver les intérêts des bailleurs, il convient de fixer le montant de l'indemnité d'occupation due par Monsieur [W] [Y] et Madame [W] [X] jusqu’au départ effectif des lieux ; Par conséquent que les défendeurs devront s’acquitter jusqu’au départ effectif des lieux d’une somme égale au montant du loyer et des charges qui auraient été payés si le bail s'était poursuivi. Sur les délais de paiement : En vertu des dispositions de l’article 1343-5 du code civil, compte tenu de la situation du débiteur, tout en prenant en considération les besoins du créancier, le juge peut échelonner ou reporter le paiement des sommes dues dans la limite de deux années ; L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ancien énonce en son V que le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1244-1 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative (…) ; Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus ; ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges ; Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ; En l’espèce le décompte produit permet de constater que la dette s’est progressivement constituée, les défendeurs n’effectuant pas de règlement tandis que l’APL restait versée au crédit ; Que le montant de la dette, qui s’accroit, est important alors que la défenderesse indique avoir pour revenus uniquement l’AAH ; Qu’enfin il est proposé des échéances de 50 Euros qui en tout état de cause ne permettent pas la résorption de la dette dans le délai de 36 mois qui sera réglée alors uniquement à hauteur de 1800 Euros. En conséquence force est de constater qu’il ne peut être accordé de délais de paiement. Sur les demandes accessoires : L’équité commande de ne pas faire droit à la demande d’indemnité formée par la SA ELOGIE SIEMP sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile pour compenser les frais irrépétibles engagés ; Monsieur [W] [Y] et Madame [W] [X] succombant, seront condamnés aux entiers dépens, lesquels comprendront notamment le coût du commandement de payer et de la présente assignation ; Il sera rappelé que l’exécution provisoire est de droit. PAR CES MOTIFS Le Juge des contentieux de la protection statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire susceptible d’appel, mis à disposition au greffe, CONSTATE les effets de la clause résolutoire du bail conclu le 23/03/2007 entre la SA ELOGIE SIEMP d’une part, et Monsieur [W] [Y] et Madame [W] [X] d’autre part, emportant résiliation du bail à compter du 2 février 2024, DIT qu’à défaut de libération spontanée des lieux sis [Adresse 1] deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à l’expulsion de Monsieur [W] [Y] et Madame [W] [X] ainsi qu’à celle de tous occupants et biens de leur chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, en application des dispositions des articles L411-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, DIT qu’il sera procédé, le cas échéant, à la séquestration des meubles et objets mobiliers restés dans les lieux, selon les modalités fixées par les dispositions des articles L433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, CONDAMNE solidairement Monsieur [W] [Y] à payer à la SA ELOGIE SIEMP au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation dus jusqu’au 12 février 2024 inclus, la somme de 6347,84 Euros laquelle portera intérêts au taux légal à compter de l’assignation, jusqu'à parfait paiement, CONDAMNE solidairement Monsieur [W] [Y] et Madame [W] [X] à verser à la SA ELOGIE SIEMP une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer, majoré des augmentations légales ainsi que du montant des charges, ce à compter de la prise d'effet de la clause résolutoire et jusqu’à complète libération des lieux, DEBOUTE la SA ELOGIE SIEMP du surplus de ses demandes ; CONDAMNE Monsieur [W] [Y] et Madame [W] [X] aux entiers dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer et de l’assignation. RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ; Ainsi jugé au Tribunal judiciaire de Paris, Pôle proximité aux jour, an et mois susdits. Le Greffier, Le Juge des contentieux de la Protection,