Cour d'appel, 29 juin 2023. 21/04189

COUR D'APPEL DE VERSAILLES Code nac : 50F 3e chambre ARRET N° CONTRADICTOIRE DU 29 JUIN 2023 N° RG 21/04189 N° Portalis DBV3-V-B7F-UTQE AFFAIRE : [U] [D] C/ SCCV DE LA [Adresse 6] Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 10 Juin 2021 par le TJ de NANTERRE N° Chambre : 7 N° RG : 20/01229 Expéditions exécutoires Expéditions Copies délivrées le : à : Me Fabrice ORLANDI de la SCP ORLANDI-MAILLARD & ASSOCIES Me Sophie POULAIN RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS LE VINGT NEUF JUIN DEUX MILLE VINGT TROIS, La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : Monsieur [U] [D] ci-devant [Adresse 3] et actuellement [Adresse 4] Représentant : Me Fabrice ORLANDI de la SCP ORLANDI-MAILLARD & ASSOCIES, Postulant et plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B0066 APPELANT **************** SCCV DE LA [Adresse 6] N° SIRET : 881.206.747 [Adresse 2] [Localité 5] Représentant : Me Sophie POULAIN, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 180 - N° du dossier 221089 Représentant : Me Jacques DESGARDIN, Plaidant, avocat au barreau de PARIS INTIMEE **************** Composition de la cour : En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 17 Mars 2023 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Florence PERRET, Président, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Madame Florence PERRET, Président, Madame Gwenael COUGARD, Conseiller, Madame Odile CRIQ, Conseiller, Greffier, lors des débats : Mme FOULON, FAITS ET PROCEDURE : M. [U] [D] est propriétaire de son logement situé [Adresse 3] à [Localité 7], acquis en l'état futur d'achèvement de la société de la [Adresse 6]. Le 26 février 2019, ayant découvert avoir été victime d'un cambriolage, il a déposé plainte pour ces faits et fait état du vol de plusieurs montres et bijoux. Le 7 mars 2019, il a ensuite déclaré ce sinistre à son assureur qui l'a indemnisé à hauteur de 20 000 euros pour les objets de valeur et de 500 euros pour la réfection du placage intérieur d'une porte, avec déduction d'une franchise de 120 euros. Par courrier recommandé avec accusé de réception du 9 juillet 2019, le conseil de M. [D] a mis en demeure la société de la [Adresse 6] de lui communiquer le contrat d'assurance souscrit lors de l'ouverture du chantier, lui précisant que M. [D] avait remis ses clefs à son neveu, à charge pour ce dernier de les remettre à M. [R], directeur technique du programme, afin que les peintres puissent réaliser des travaux de reprise dans son appartement. En l'absence de toute réponse et de solution amiable au litige, M. [D] a, par acte du 11 février 2020 pour tentative et du 13 février 2020 pour délivrance, fait assigner la société de la [Adresse 6] devant le tribunal judiciaire de Nanterre aux fins d'indemnisation sur le fondement de l'article 1231-1 du code civil. Par jugement du 10 juin 2021, le tribunal judiciaire de Nanterre a : - débouté M. [D] de l'intégralité de ses demandes formulées à l'encontre de la société de la [Adresse 6], - condamné M. [D] aux dépens de l'instance, - condamné M. [D] à régler à la société de la [Adresse 6] la somme de 3000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - dit que la solution du litige n'impose pas que la décision soit exécutoire à titre provisoire. M. [D] recherchait la responsabilité contractuelle de la société de la [Adresse 6] sur le fondement de l'article 1231-1 du code civil en ce que les ouvriers, intervenant pour le compte du promoteur dans le cadre de la garantie de parfait achèvement à la suite d'un dégât des eaux, n'avaient pas réactivé l'alarme à leur départ, ce qui avait permis le cambriolage de son appartement. Le tribunal a retenu que M. [D] ne démontrait nullement quel manquement à son obligation contractuelle aurait commis la société de la [Adresse 6], le contrat ayant pris fin à la suite de l'exécution de leurs obligations par chacune des parties, à savoir la livraison du bien et le paiement de son prix. Le tribunal a par ailleurs considéré que seule l'entreprise ayant participé à l'opération de construction était tenue de la garantie de parfait achèvement prévue à l'article 1792-6 du code civil, à l'exclusion du promoteur vendeur dont M. [D] recherchait à tort la responsabilité contractuelle pour le préjudice allégué. En outre, le tribunal a jugé que la responsabilité quasi-délictuelle de la société de la [Adresse 6] ne pouvait pas davantage être engagée sur le fondement de l'article 1242 du code civil dès lors que les ouvriers intervenus au domicile du demandeur ne pouvaient nullement être considérés comme des personnes dont cette dernière doit répondre ou comme ses préposés, étant intervenus au seul nom et pour le seul compte de l'entreprise les employant. Par acte du 1er juillet 2021, M. [D] a interjeté appel et prie la cour, par dernières écritures du 15 décembre 2021, de : - infirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions, - recevoir M. [D] recevable en ses demandes et les dire bien fondées, En conséquence, et statuant de nouveau, - juger que la société de la [Adresse 6] a violé ses obligations contractuelles, - juger que M. [D] a subi un préjudice, - juger la société de la [Adresse 6] responsable du préjudice subi par M. [D], - condamner la société de la [Adresse 6] à régler la somme de 67 500 euros au titre de la perte de chance subie par M. [D], En tout état de cause : - condamner la société de la [Adresse 6] à verser à M. [D] la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner la société de la [Adresse 6] aux entiers dépens. Par dernières écritures du 3 novembre 2021, la société de la [Adresse 6] prie la cour de : - débouter M. [D] de l'ensemble de ses demandes fins et conclusions, En conséquence, - confirmer la décision entreprise en toutes ses dispositions, Y ajoutant, - condamner M. [D] à verser la société de la [Adresse 6] une somme de 5 000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner M. [D] aux entiers dépens de l'instance. La cour renvoie aux écritures des parties en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile pour un exposé complet de leur argumentation. L'ordonnance de clôture a été rendue le 16 février 2023. SUR QUOI : M. [D], comme en première instance, fonde sa demande sur l'article 1231-1 du code civil qui dispose que "le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure " et sur l'article 1231-2 selon lequel " les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu'il a faite et du gain dont il a été privé, sauf les exceptions et modifications ci-après. " Il tente de mettre en 'uvre un régime de responsabilité pour faute prouvée en raison d'un manquement à une obligation contractuelle. M. [D] explique avoir signé le 22 août 2017 un contrat de réservation avec la SCCV de la [Adresse 6] pour un appartement qu'il a réceptionné avec réserves le 22 octobre 2018. A la suite à un dégât des eaux survenu en janvier 2019, il indique avoir sollicité la SCCV afin qu'elle effectue les travaux de reprise de peinture nécessaires, le contrat prévoyant à cet égard que le promoteur autorise l'accès des lots tant à l'acquéreur qu'aux entreprises que ce dernier mandatera aux fins de réaliser ses travaux. Il expose qu'il a ainsi donné les clefs de son appartement à son neveu, lequel les a ensuite remises, le 26 février 2019, à M. [R], directeur technique du Paris Country Club, à la demande et sur l'ordre de M. [J] [X], président de la société [X] SAS, gérante de la SCCV de la [Adresse 6], intimée. Il considère ainsi que la SCCV avait la responsabilité de ses clefs d'appartement. Or, il fait valoir que le jour même de cette remise de clefs, son domicile a été cambriolé, et que la copie d'écran de l'alarme équipant son logement a fait apparaître que les ouvriers, présents chez lui, n'avaient pas remis l'alarme en marche lorsqu'ils ont quitté les lieux. La SCCV de la [Adresse 6] conteste pour sa part toute responsabilité dans le préjudice subi. Elle rappelle en effet qu'elle est intervenue en qualité de promoteur pour la réalisation de l'immeuble dans lequel M. [D] a acquis son logement et que la livraison, intervenue le 22 octobre 2018, a opéré transfert de propriété au profit de l'acquéreur, cette livraison et le paiement du prix par l'acquéreur dénouant ainsi le contrat qui, de ce fait, arrive à son terme. Concernant l'obligation qui lui incombe de lever les réserves de livraison, elle indique qu'elle résulte des dispositions légales applicables en matière de vente en l'état futur d'achèvement et qu'il ne s'agit donc pas d'une obligation contractuelle, même si elle est une conséquence du contrat de vente. De plus, elle indique que le promoteur n'est pas débiteur de la garantie de parfait achèvement qui n'incombe qu'aux seules entreprises ayant réalisé les travaux. Elle fait donc valoir qu'à la date du cambriolage, il n'existait plus de contrat la liant à M. [D] et que, par conséquent, l'action fondée sur les conséquences de l'intervention d'une entreprise dans son appartement ne peut être de nature contractuelle. Pour voir infirmer le jugement, l'appelant expose que la réception des travaux avec réserves émises de sa part ne met pas fin à l'obligation contractuelle et que l'entrepreneur reste tenu de la garantie de parfait achèvement pendant un an. Il précise que la gérante de la SCCV [Adresse 6] est la société [X] SAS, qui est elle-même présidée par M. [O] [X], qui est également le président du conseil d'administration du Paris Country Club, société anonyme sise [Adresse 1] ; que c'est M. [J] [X], fils de M. [O] [X], qui a sollicité les clés de l'appartement de M. [D], afin de pallier les malfaçons afférentes et qu'en conséquence, c'est donc bien la SSCV [Adresse 6], par le biais de M. [J] [X] qui avait la responsabilité des clés, le 26 février 2019, et ce notamment en ce qu'il aurait donné ordre de les transmettre au directeur technique du Paris Country Club, M. [R]. Il ajoute que la fiche d'intervention du serrurier, intervenu le 28 février 2019, au sein de son domicile, mentionne : " Remise en place du crochet de la serrure du coulissant . Constatation d'un maquillage d'effraction ". L'intimée maintient l'ensemble de ses moyens de défense exposés en première instance. Sur ce, Selon l'article 1601-1 du code civil, "la vente d'immeuble à construire est celle par laquelle le vendeur s'oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat. Elle peut être conclue à terme ou en l'état futur d'achèvement". Il n'est pas discuté par les parties qu'il s'agit en l'espèce d'un contrat de vente en état d'achèvement futur d'un immeuble. Une réception des travaux a eu lieu le 22 octobre 2018, avec de nombreuses réserves qui ont été levées au fur et à mesure des mois jusqu'au 27 juin 2019 au plus tôt. C'est entretemps, en janvier 2019, que se sont produits les faits de vol pour lesquels la responsabilité contractuelle de la SCCV est recherchée. D'une part, la réception des travaux n'a pas pour effet de délivrer l'entrepreneur de ses obligations comme celui-ci le soutient mais marque le point de départ des délais de garantie, d'autre part, la jurisprudence considère que tant que les réserves n'ont pas été levées, la réception des travaux est réputée ne pas avoir eu lieu. En tout état de cause, la responsabilité du promoteur n'est pas recherchée pour des désordres de construction mais pour un vol. Force est de constater qu'en l'espèce, quel que soit le fondement de l'intervention du promoteur , un accord s'est noué entre lui et l'acquéreur pour que le premier introduise dans les lieux des ouvriers aux fins de réparation d'une fuite d'eau intervenue avant la levée des réserves émises le 22 octobre 2018. Cet accord, même verbal, justifie dans le principe l'engagement de la responsabilité contractuelle de l'intimée. La remise des clés avant et après l'intervention des ouvriers dans le domicile de M. [U] [D] telle que décrite par l'appelant n'est pas contestée par l'intimée ni les dates et heures exactes de cette intervention. A la lecture de l'écran d'alarme du domicile de M. [U] [D], il apparaît que le 26 février 2019, deux mises à l'arrêt de l'alarme se sont suivies, l'une à 10h19 et l'autre à 23h08, ce qui indique que l'alarme n'a donc pas été remise dans l'intervalle, après le départ des ouvriers qui l'avaient pourtant annihilée le matin du 26 février. Ils ont donc commis une faute alors qu'ils ont été introduits dans le domicile de l'appelant par l'intimée qui a récupéré les clés après leur passage. Les constatations de la police et du serrurier en charge des réparations des deux portes endommagées introduisent un doute sur la réalité non pas d'un cambriolage mais de son origine extérieure, relevant "un maquillage d'effraction". Il appartenait à la société SCCV [Adresse 6] de veiller à l'intégrité du domicile dont M. [U] [D] lui avait confié la responsabilité afin de réparer des désordres en lien avec le contrat de vente en état d'achèvement futur. Elle pourra éventuellement se retourner contre l'entreprise à laquelle appartiennent les ouvriers intervenus sur le chantier pour être garantie du dommage effectivement subi par M. [U] [D]. En ce qui concerne la réparation de celui-ci, M. [U] [D] invoque une perte de chance qu'il chiffre à 100 % de ce que son assureur n'a pas indemnisé en rapport avec le montant de 87 500 euros qu'il dit représenter son entier préjudice . L'intimée estime que l'appelant ne subit aucun préjudice dans la mesure où l'assureur de M. [U] [D] l'a indemnisé de 20 000 euros, montant du plafond stipulé dans le contrat d'assurance alors que M. [U] [D] produirait des factures d'un montant moindre. Il impute à M. [U] [D] la responsabilité de ne pas s'être suffisamment assuré ce qui expliquerait la persistance d'un éventuel préjudice après ce dédommagement . En l'espèce, M. [U] [D] a perdu la chance de ne pas être cambriolé et de conserver la propriété des biens à propos desquels il produit un ticket de caisse du Bon marché en date du 27 décembre 2018 pour un montant de 9 900 euros et deux factures de 5 930 euros et 11 100 euros, pour un montant total de 26 930 euros. L'assureur les a avalisées ce que fera la cour à son tour mais seuls ces montants pourront être retenus à défaut de toute preuve concernant le vol d'autres bijoux. Il sera retenu une perte de chance de 90 % sur les 6 930 euros non remboursés par l'assureur et la société [Adresse 6] sera condamnée à payer à M. [U] [D] la somme de 6 237 euros. Le jugement déféré sera infirmé en toutes ses dispositions. Succombant, l'intimée paiera une indemnité de procédure de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et sera tenue aux entiers dépens y compris ceux de première instance. PAR CES MOTIFS La cour statuant par arrêt contradictoire mis à disposition, Infirme le jugement déféré en toutes ses dispositions, Condamne la société de la [Adresse 6] à payer à M. [U] [D] la somme de 6 237 euros à titre de dommages et intérêts , Condamne la société de la [Adresse 6] à payer à M. [U] [D] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne la société de la [Adresse 6] aux entiers dépens de première instance et d'appel. - prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Madame PERRET, Président et par Madame FOULON, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. Le Greffier, Le Président,