Tribunal judiciaire, 24 janvier 2025. 22/00536

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copies exécutoires délivrées le: à Me TRONCQUEE et Me KOERFER BOULAN Copies certifiées conformes délivrées le: à Me MAYET ■ 8ème chambre 3ème section N° RG 22/00536 N° Portalis 352J-W-B7F-CV5IN N° MINUTE : Assignation du : 27 mai 2020 JUGEMENT rendu le 24 janvier 2025 DEMANDEUR Syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], représenté par son syndic le cabinet DM GESTION, S.A.S. [Adresse 3] [Localité 7] représenté par Maître Catherine TRONCQUEE de la SCP GASNIER TRONCQUEE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0351 DÉFENDERESSES S.A.S. FIDELIS IMMOBILIER [Adresse 2] [Localité 9] représentée par Maître Patrick MAYET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #G0139 Société SUFFREN ASSURANCES ASSOCIES, dénommée SAA ASSURANCES [Adresse 4] [Localité 8] représentée par Maître Virginie KOERFER BOULAN de la SCP BOULAN KOERFER PERRAULT & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0378 Décision du 24 janvier 2025 8ème chambre 3ème section N° RG 22/00536 - N° Portalis 352J-W-B7F-CV5IN PARTIES INTERVENANTES S.A. MMA IARD Société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES [Adresse 1] [Localité 6] représentées par Maître Virginie KOERFER BOULAN de la SCP BOULAN KOERFER PERRAULT & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0378 COMPOSITION DU TRIBUNAL Madame Marie-Charlotte DREUX, première vice-présidente adjointe Madame Lucile VERMEILLE, vice-présidente Madame Céline CHAMPAGNE, juge assistées de Madame Léa GALLIEN, greffière, DÉBATS A l’audience du 15 Novembre 2024 tenue en audience publique devant Céline CHAMPAGNE, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile. JUGEMENT Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe Contradictoire Premier ressort EXPOSÉ DU LITIGE L'immeuble du [Adresse 5] à [Localité 10] est soumis au statut de la copropriété et les fonctions de syndic ont été assurées par la SAS Fidelis Immobilier jusqu'au 26 juin 2018, date à laquelle le cabinet DM Gestion lui a succédé. Par courrier en date du 22 novembre 2018, réitéré le 11 mars 2019, le cabinet DM Gestion a sollicité de l'ancien syndic des explications sur un certain nombre de facturations. Par courrier en date du 18 novembre 2019, le conseil du syndicat des copropriétaires l'a mis en demeure de justifier des factures émises et de rembourser à son client les sommes indûment facturées. En l'absence de règlement amiable du litige, le syndicat des copropriétaires a, par acte délivré le 27 mai 2020, fait assigner, devant le tribunal judiciaire de Nanterre, la SAS Fidelis Immobilier et la SAA Assurance, en qualité d'assureur du syndic. La SA MMA IARD et la société MMA IARD Assurances Mutuelles sont intervenues volontairement à l'instance. Par ordonnance en date du 15 novembre 2021, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Nanterre s'est déclaré incompétent au profit du tribunal judiciaire de Paris. Dans ses conclusions récapitulatives et en réponse, notifiées par voie électronique le 06 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires demande de : « - Recevoir le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 5] à [Localité 10] , en ses présentes écritures, - Le déclarer bien fondé, In limine litis, sur la mise hors de cause de la SAA ASSURANCE Vu l’ordonnance rendue le 15 novembre 2021, Vu les conclusions d’incident en réponse du syndicat des copropriétaires du 20 mai 2021, - Mettre hors de cause la SAA ASSURANCE, - Débouter la SAA ASSURANCE de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions dirigées à l’encontre du syndicat des copropriétaires, Vu les dispositions de la Loi du 10 juillet 1965, notamment de l’article 18 a, Vu les dispositions du Décret du 26 mars 2015 Vu l’article 1992 du code civil, Vu la Loi du 6 août 2015, dite Loi Macron Vu les pièces versées au débat, - Condamner in solidum la société FIDELIS IMMOBILIER, la société MMA IARD et la société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, venant aux droits de la société COVEA RISK, à régler au syndicat des copropriétaires les sommes suivantes : -2 600 euros TTC, au titre de prestations non justifiées, avec intérêts de droit sur ladite somme à compter du 22 novembre 2018, date de la lettre de mise en demeure adressée, -210 euros TTC, au titre de la facturation extranet, -les intérêts de droit sur la somme de 850,90 euros à compter du 22 novembre 2018, -150 euros TTC, au titre des frais d’immatriculation, avec intérêts de droit à compter du 22 novembre 2018, date de la lettre de mise en demeure adressée, -451,30 euros, au titre du coût d’affranchissement de ces deux convocations qui se sont avérées nulles, -3 042,84 euros au titre des honoraires réglés indûment relatifs au recouvrement de charges, avec intérêts de droit sur ladite somme à compter du 12 mars 2019, -900 euros TTC, au titre d’honoraires de syndic pour l’ouverture et le suivi de dossier de procédures, -300 euros TTC, au titre des factures exceptionnelles concernant les dossiers intitulés « le petit couderot » et « [P] », avec intérêts de droit à compter du 12 mars 2019, -Débouter la société FIDELIS IMMOBILIER, la société MMA IARD et la société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions, En tout état de cause, - Condamner in solidum la société FIDELIS IMMOBILIER, la société MMA IARD et la société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, venant aux droits de la société COVEA RISK, à régler au syndicat des copropriétaires la somme de 4 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi, - Condamner in solidum la société FIDELIS IMMOBILIER, la société MMA IARD et la société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, venant aux droits de la société COVEA RISK, à régler au syndicat des copropriétaires la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles, conformément aux dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile, -Condamner in solidum la société FIDELIS IMMOBILIER, la société MMA IARD et la société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, venant aux droits de la société COVEA RISK, aux dépens. - Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir. » Dans leurs conclusions en réponse n°2, notifiées par voie électronique le 08 janvier 2024, la société Suffren Assurances Associés, dénommée SAA Assurances, la SA MMA IARD et la société MMA IARD Assurances Mutuelles, demandent de : « I – Vis-à-vis de la société SUFFREN ASSURANCES ASSOCIES Vu l’article 31 du code de procédure civile, PRONONCER la mise hors de cause de la société SUFFREN ASSURANCES ASSOCIES, II – Vis-à-vis des MMA IARD et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES Vu l’article 325 du Code de procédure civile, ACCUEILLIR l’intervention volontaire des sociétés MMA IARD et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES venant aux droits de la société COVEA RISKS en qualité d’assureur responsabilité civile de la société FIDELIS IMMOBILIER, Vu les articles L. 112-1, L. 112-6 et L 113-1 du Code des Assurances DEBOUTER le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 5] de toutes ses demandes, fins et conclusions dirigées à l’encontre des MMA IARD et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, en raison de l’exclusion de garantie prévue à l’article 44-6) des conditions générales du contrat d’assurance au titre des contestations relatives à toute question de frais et honoraires ; III - En tout état de cause, CONDAMNER le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 5] à payer à la société SUFFREN ASSURANCES ASSOCIES la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du CPC, CONDAMNER le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 5] à payer au MMA IARD et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES chacune la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du CPC, CONDAMNER le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 5] aux entiers dépens. » Dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 29 novembre 2023, la SAS Fidelis Immobilier demande, au visa des articles des dispositions de la loi du 10 juillet 1965, du 17 mars 1967 et des articles 1240, 1241, 1992 du code civil, de : « - DEBOUTER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] de toutes ses demandes en raison de l’absence de toute faute de la société FIDELIS IMMOBILIER dans l’exécution de son mandat, - CONDAMNER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à verser la société FIDELIS IMMOBILIER la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. - CONDAMNER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Patrick MAYET en application des dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile. » Il est fait expressément référence aux pièces du dossier et aux écritures déposées et visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits, de la cause et des prétentions des parties. L'ordonnance de clôture a été prononcée le 31 janvier 2024 et l'affaire fixée à l'audience de plaidoirie du 15 novembre 2024, date à laquelle elle a été mise en délibéré au 24 janvier 2025. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur l'intervention volontaire de la SA MMA IARD et de la société MMA IARD Assurances et la mise hors de cause de la société SAA Assurances Aux termes de l'article 329 du code de procédure civile, « l'intervention est principale lorsqu'elle élève une prétention au profit de celui qui la forme. Elle n'est recevable que si son auteur a le droit d'agir relativement à cette prétention. » La SA MMA IARD, la société MMA IARD Assurances et la société SAA Assurances (société Suffren Assurances Associés) expliquent que cette dernière n'intervient qu'en qualité de courtier auprès des compagnies MMA IARD et MMA IARD Assurances, lesquelles assurent la société Fidelis Immobilier, tel que cela ressort du contrat d'assurance des agents immobiliers de la SOCAF souscrit par la société Fidelis Immobilier. Elles sollicitent donc la mise hors de cause de la société SAA Assurances et que l'intervention volontaire de la SA MMA IARD et de la société MMA IARD Assurances soit déclarée recevable. Aux termes de ses dernières conclusions, le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de la SA MMA IARD et de la société MMA IARD Assurances, en qualité d'assureur de la société Fidelis Immobilier, et ne formule plus de demande à l'encontre de la société SAA Assurances dont il sollicite la mise hors de cause. Dans la mesure où il est établi que la société Fidelis Immobilier est assurée auprès des MMA IARD et MMA IARD Assurances, il convient de recevoir leur intervention volontaire, à laquelle les parties ne s'opposent pas. S'agissant de la société SAA Assurances, à l'encontre de laquelle aucune demande n'est formulée et qui n'est pas l'assureur de la société Fidelis Immobilier, il convient par conséquent de la mettre hors de cause. Sur la mise en jeu de la responsabilité de la SAS Fidelis Immobilier Aux termes de l'article 1992 du code civil, « le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion. Néanmoins, la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu'à celui qui reçoit un salaire. » Le syndicat des copropriétaires indique que le syndic, comme tout mandataire, est responsable non seulement du dol mais également des fautes qu'il commet dans sa gestion et que les erreurs, négligences, omissions ou dépassements de pouvoir sont ainsi des éléments constitutifs d'une faute génératrice de responsabilité du syndic. Il demande donc, en l'espèce, réparation des graves négligences de gestion commises durant l'exercice de son mandat, notamment dans la gestion financière, et du non respect des dispositions du contrat les liant. -sur le règlement d'honoraires au regard de prestations non justifiées Le syndicat des copropriétaires explique que la société Fidelis Immobilier a émis 12 factures libellées « honoraires sinistres » de janvier à mai 2018. Il indique qu'elles ne précisent pas les prestations auxquelles elles se rapportent et que le libellé de certaines factures est incohérent Il relève de plus qu'elles ont toutes été émises en mai 2018, quelques semaines avant la fin du mandat du syndic mais qu'elles se rapportent à des prestations qui auraient été réalisées en 2017 sans pour autant apparaître dans l'état détaillé des dépenses 2017. Enfin, il fait valoir qu'il n'a jamais été donné suite à ses demandes de justification notamment sur les raisons pour lesquelles ces prestations ne seraient pas comprises dans le forfait « gestion sinistre » au regard des nouvelles dispositions de la loi Alur. En réponse aux moyens opposés par la société Fidelis Immobilier, il fait valoir que s'il est exact que la gestion administrative et matérielle des sinistres n'est pas incluse dans le forfait, encore faut-il toutefois qu'il s'agisse bien de prestations hors forfait, ce que le libellé des factures ne permet pas de déterminer. Il considère à cet égard que, contrairement à ce que soutient le syndic, les explications données à ce sujet tant lors de l'assemblée générale du 28 juin 2018 qu'à l'occasion des courriers qu'il lui a adressés, sont insuffisantes et qu'il ne donne pas plus d'explications, dans le cadre des présents débats. Enfin, il soutient, au vu de la date des factures émises, que le syndic, voyant approcher la fin de son mandat, a tenté de le « surfacturer » pour des prestations comprises dans le forfait annuel. La société Fidelis Immobilier soutient, pour sa part, que les factures contestées se rapportent non pas aux formalités de déclaration de sinistre ou au règlement aux bénéficiaires, prestations effectivement comprises dans le forfait annuel, mais au suivi des dossiers de sinistres, d'où leur libellé. Or, elle indique que la gestion administrative et matérielle des sinistres, telle que les déplacements sur les lieux, la prise de mesures conservatoires, l'assistance aux mesures d'expertise ou le suivi du dossier auprès de l'assureur, peut donner lieu au versement d'une rémunération spécifique complémentaire, conformément aux dispositions de l'article 29 du décret du 17 mars 1967. Elle explique ainsi qu'il s'agit, en l'espèce, de la gestion de cinq dossiers sinistres, à savoir les dossiers [F], [J], [Y], [K] et le dossier du mur de la copropriété voisine, les explications ayant été données lors de l'assemblée générale du 26 juin 2018, tel que cela ressort du compte-rendu de contrôle des comptes, ces mêmes explications ayant été fournies à l'assureur protection juridique de la copropriété. Elle ajoute qu'avant la fin de son mandat, elle a vérifié que toutes les prestations effectuées pour le compte de la copropriété avaient été facturées, ce qui explique les dates rapprochées sur 2018 et, partant, qu'elles n'apparaissent pas sur l'état détaillé des dépenses 2017 puisqu'elles datent de 2018. L'assureur indique pour sa part que le contrat prévoit une liste de prestations particulières, non comprises dans le forfait annuel, pouvant donner lieu à rémunération complémentaire et que tel est bien le cas des prestations ayant donné lieu aux facturations contestées. Décision du 24 janvier 2025 8ème chambre 3ème section N° RG 22/00536 - N° Portalis 352J-W-B7F-CV5IN Aux termes de l'article 7.1.1 du contrat de syndic, « le forfait convenu entre les parties comprend toutes les prestations fournies par le syndic au titre de sa mission, à l'exclusion des prestations limitativement énumérées à l'annexe 2 du décret du 17 mars 1967. A ce titre, il effectue les visites et vérifications périodiques de la copropriété impliquées par la mission relative à l'administration, à la conservation, à la garde et à l'entretien de l'immeuble. Il est convenu la réalisation, au minimum de 4 visites et vérifications trimestrielles de la copropriété, d'une durée maximum de 1 heure, avec rédaction d'un rapport ou sans rédaction d'un rapport et en présence d'un membre du conseil syndical, ou tout autre tiers à la copropriété. Une liste non limitative des prestations incluses dans le forfait est annexée au présent contrat. Les frais de reprographie et les frais administratifs afférents aux prestations du forfait sont inclus dans la rémunération forfaitaire. Ne donnent lieu à aucune rémunération supplémentaires et sont comprises dans la rémunération forfaitaire : -les formalités de déclaration de sinistre concernant les parties communes et les parties privatives quand le sinistre a sa source dans les parties communes + la gestion des règlements aux bénéficiaires. » Le contrat énumère ainsi les prestations particulières pouvant donner lieu au versement d'une rémunération spécifique complémentaire, telles que prévues par l'annexe 2 du décret du 17 mars 1967, au titre desquelles figurent les « prestations de gestion administrative et matérielle relatives aux sinistres » ainsi énumérées : déplacements sur les lieux, prise de mesures conservatoires, assistance aux mesures d'expertise, suivi du dossier auprès de l'assureur. Le contrat prévoit ainsi, dans son article 7.2.4, que pour ces prestations la facturation est la suivante : -les déplacements sur les lieux : 30 euros TTC, -la prise de mesures conservatoires : 100 euros TTC, -l'assistance aux mesures d'expertise : 100 euros TTC, -le suivi du dossier auprès de l'assureur : 100 euros TTC. Le syndicat des copropriétaires ne conteste pas le fait que la gestion administrative et matérielle des sinistres ne relève pas du forfait, mais indique que le libellé porté sur les factures est imprécis et ne permet pas de déterminer si la prestation réalisée figure bien au nombre de celles énumérées à l'article précité du contrat. Les factures contestées sont en effet ainsi libellées : -facture n°0010939 du 12 janvier 2018 : « vacation expertise DDE du 12/01/2018 à 11h », d'un montant de 83,33 euros HT et 100 euros TTC ; -facture n°0011210 du 02 mars 2018 : « vacation suivi dossier [U] D 09/07/2017 », d'un montant de 83,33 euros HT et 100 euros TTC ; -facture n°0011208 du 02 mars 2018 : « vacation suivi dossier [J] du 18/07/2017 », d'un montant de 166,66 euros HT et 199,99 euros TTC ; -facture n°0011209 du 02 mars 2018 :« vacation suivi dossier mur du 29/05/2017 », d'un montant de 166,67 euros HT et 200 euros TTC ; Décision du 24 janvier 2025 8ème chambre 3ème section N° RG 22/00536 - N° Portalis 352J-W-B7F-CV5IN -facture n°0011211 du 02 mars 2018 : « vacation suivi dossier [Y] du 27/10/2017 », d'un montant de 166,67 euros HT et 200 euros TTC ; -facture n°0011416 du 22 mars 2018 : « vacation ouverture dossier sinistre [J] », d'un montant de 83,33 euros HT et 100 euros TTC ; -facture n°0011208 du 02 mars 2018 : «vacation suivi dossier [J] du 18/07/2017 », d'un montant 166,66 euros HT et 199,99 euros TTC ; -facture n°0011832 du 17 mai 2018 : « vacation suivi dossier sinistre du 29/05/2017 - affaire mur», d'un montant de 250 euros HT et 300 euros TTC ; -facture n°0011656 du 02 mai 2018 : « vacation suivi dossier mur du 29/05/2017 », d'un montant de de 250 euros HT et 300 euros TTC ; -facture n°0011832 du 17 mai 2018 : « vacation suivi dossier sinistre du 29/05/2017 - affaire mur», d'un montant de de 250 euros HT et 300 euros TTC ; -facture n°0011657 du 02 mai 2018 : « vacation suivi dossier [K] du 20/09/2017 », d'un montant de 83,33 euros HT et 100 euros TTC ; -facture n°0011945 du 20 juin 2018 : « vacation suivi dossier sinistre- affaire mur mitoyen », d'un montant de de 250 euros HT, « vacation suivi dossier sinistre- affaire [K] » d'un montant de 166,67 euros HT, « vacation suivi dossier sinistre-affaire [J]/PC » d'un montant de 166,67 euros HT et « vacation suivi dossier sinistre-affaire [J] (WC) » d'un montant de 166,67 euros HT, soit un total de 750,01 euros HT et 900 euros TTC. Les factures contestées, ont été émises entre janvier et juin 2018, de telle sorte que, comme le relève à juste titre la société Fidelis Immobilier, elles ne peuvent figurer sur l'état des dépenses 2017 puisqu'elles ont été engagées en 2018. De la même façon, les dates rapprochées en 2018, peuvent effectivement s'expliquer par le fait que le syndic a vérifié, avant la fin de son mandat, que toutes les prestations effectuées pour le compte de la copropriété ont bien été facturées. Toutefois, comme indiqué par le syndicat des copropriétaires, il est exact que l'intitulé figurant sur ces factures ne détaille pas la nature de la prestation réalisée. Il ressort ainsi simplement des libellés utilisés que les prestations facturées portent sur des vacations en lien avec une expertise dégâts des eaux du 12 janvier 2018, avec le suivi d'un dossier concernant un mur mitoyen et avec celui de dossiers concernant quatre copropriétaires (M. ou Mme [U], M. [J], M. [Y] et Mme [K]). S'agissant de M. [J] et de Mme [K], les prestations sont libellées « vacation ouverture dossier sinistre [J] » et « vacation suivi dossier sinistre-affaire [J] (WC) » pour l'un, et « vacation suivi dossier sinistre- affaire [K] » pour l'autre, de telle sorte qu'il apparaît que ces copropriétaires ont été victimes d'un sinistre. Décision du 24 janvier 2025 8ème chambre 3ème section N° RG 22/00536 - N° Portalis 352J-W-B7F-CV5IN Cela semble par ailleurs ressortir des informations figurant dans le « compte-rendu du contrôle des comptes » dans lequel il est indiqué au syndic que « les 3 dossiers sinistres indiqués correspondent à ces sinistres dont la source provient des parties communes (toit du bâtiment A, canalisation du bâtiment A) ». Concernant le dossier de M. [Y], il est indiqué, à ce propos, dans le « compte-rendu du contrôle des comptes » : « l'affaire avec M. [Y] n'est pas encore soldée et le contentieux est en cours de traitement. Réponse du syndic : oui, Monsieur [Y] a été assigné. Il nous a informés qu'il ne paierait pas la régularisation demandée par l'AG. Aujourd'hui, il nous a informés payer 500€ puis 500€ le mois prochain pour les charges courantes et non, le contentieux est en cours. » Concernant le dossier de M. [J], il est indiqué : « sur le logement de M. [J], une confrontation des assureurs a été demandée par Fidelis et est fixée au 20/2 pour définir les responsabilités quant à l'humidité dans le local. Par ailleurs, Mme [J] a indiqué qu'elle faisait des devis complémentaires pour la colonne. » Enfin, s'agissant du dossier relatif au mur mitoyen, il est indiqué : « sur le mur ventru, l'assurance de la copro n'a pas répondu aux relances de Fidelis. L'hypothèse d'une responsabilité du gonflement liée au défaut d'étanchéité à la pluie de la façade du logement au-dessus du mur n'a toujours pas été résolue. Proposition : mobiliser l'architecte M. [L] pour affiner cette hypothèse et revoir les travaux nécessaires pour remédier au problème, avant de revenir vers le 34 qui aura, on l'espèce, changé de syndic dans les prochains mois. », le « 34 » correspondant manifestement à l'immeuble voisin puisque le présent syndicat des copropriétaires s'intitule « syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] ». Il se déduit ainsi de ces explications qu'à la différence du dossier de M. [Y], relatif au non paiement de charges de copropriété, les dossiers concernant M. [J], Mme [K] et le mur mitoyen portent sur la gestion d'un sinistre, manifestement en lien avec un dégât des eaux. Alors même que le syndicat des copropriétaires indique que le libellé des factures ne permet pas d'apprécier si les prestations visées relèvent ou non du forfait, le syndic ne justifie ni même n'explique simplement à quelle prestation parmi les déplacements sur les lieux, les prises de mesures conservatoires, l'assistance aux mesures d'expertise ou le suivi de dossiers auprès de l'assureur, seules prestations relevant de la gestion administrative et matérielle des sinistres, se rapportent les vacations facturées. Il se contente en effet d'indiquer que les cinq dossiers sinistres ne se rapportent pas à une simple déclaration de sinistre mais concernent des sinistres auxquels il a consacré du temps, à raison de 2 heures pour le dossier Génie, 5,5 heures pour le dossier [J], 8,5 heures pour le sinistre affectant le mur mitoyen, 2 heures pour le dossier [Y] et 2,5 heures pour le dossier [K] et indique de façon générale que « le libellé des factures correspond à l'application du contrat et les diligences dont il est question ne se rapportent pas uniquement au suivi du dossier avec l'assureur mais également avec les différents intervenants : tiers lésé, responsable, plombier ou autre professionnel pour les réparations, conseil syndical etc... ». En l'espèce, seule la facture n°0010939 du 12 janvier 2018 qui mentionne : « vacation expertise DDE du 12/01/2018 à 11h », d'un montant de 100 euros TTC, peut être rattachée aux prestations hors forfait, qui comprennent notamment l'assistance aux opérations d'expertise, facturée au contrat 100 euros, conformément à la facture établie. Il n'y a donc pas lieu d'exclure cette facture. S'agissant en revanche des autres factures, le seul libellé « suivi dossier mur » ou « suivi dossier » avec le nom du copropriétaire concerné ne permet pas de relier cette prestation à celles non comprises dans le forfait étant relevé que ces dernières ne sont facturées qu'à hauteur de 30 ou 100 euros TTC alors que certaines des factures contestées s'élèvent à 199,99 euros TTC, 200 euros TTC ou 300 euros TTC. Le syndic n'apporte donc pas la preuve que les factures contestées concernent des prestations ne relevant pas du forfait annuel, à l'exception de celle n°0010939 du 12 janvier 2018 d'un montant de 100 euros TTC. Sa responsabilité est ainsi engagée du fait de ce manquement dans la gestion comptable de la copropriété. Le montant des factures contestées s'élève à 2900 euros mais le syndicat des copropriétaires ne réclame que la somme de 2600 euros TTC, avec intérêts de droit à compter du 22 novembre 2018, date de la mise en demeure adressée par son conseil. Il convient par conséquent de faire droit à sa demande à hauteur de 2600 euros TTC. -sur la facturation extranet Le syndicat des copropriétaires explique que le forfait annuel comprend les honoraires concernant l'extranet qui ne peuvent donc faire l'objet d'une facturation supplémentaire. Or, il indique que la société Fidelis Immobilier a pourtant émis le 29 janvier 2018 une facture intitulée « vacation extranet 2018 » d'un montant de 175 euros HT soit 210 euros TTC. Il fait valoir que le syndic reconnaît qu'il s'agit d'une prestation comprise dans le forfait mais donne une explication peu claire, selon laquelle la facture extranet se fait, pour des raisons d'affectation comptable, au moyen d'une facturation à côté de la rémunération forfaitaire annuelle. La société Fidelis Immobilier explique en effet que la facturation de l'extranet est intégrée dans le montant de la rémunération forfaitaire, tel que cela ressort de l'article 7.1.5 du contrat, et indique qu'il ne s'agit donc pas d'une facturation supplémentaire par rapport au montant du forfait voté par l'assemblée générale du 13 juin 2017, dans sa résolution n°9, mais qu'elle s'explique par des questions d'affectation comptable. L'assureur explique que si le forfait extranet est retiré du forfait annuel, ce dernier s'élève à 3185 euros HT soit 796,25 euros HT par trimestre et 955,50 euros TTC. Or, il relève que sur le tableau des dépenses de l'année 2017, 850,50 euros ont été appelés au titre de la rémunération trimestrielle du syndic soit un montant inférieur à celui des honoraires trimestriels hors forfait extranet et que le syndic a facturé à part les honoraires au titre de l'extranet. Décision du 24 janvier 2025 8ème chambre 3ème section N° RG 22/00536 - N° Portalis 352J-W-B7F-CV5IN Il considère donc que le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve d'un trop perçu par le syndic au titre du forfait annuel des honoraires comprenant le forfait extranet pour l'année 2018. L'état détaillé des dépenses pour 2017 fait apparaître, dans la colonne portant sur la rémunération du syndic, une ligne intitulée « mise en ligne extranet + cotis. Année 2017 » d'un montant de 210 euros. Il est exact que le contrat de syndic prévoit que la facturation extranet est incluse dans le forfait annuel puisque son article 7.1.5 indique que « la rémunération annuelle perçue par le syndic au titre du présent contrat s'élève à la somme de 3360,00€ hors taxes, soit 4032,00€ toutes taxes comprises comprenant un forfait administratif de 420,00€ TTC + l'extranet à 210,00€ TTC par an. » Il s'ensuit que la rémunération du syndic, hors facturation de l'extranet et du forfait administratif, s'élève donc à 3402 euros TTC, soit 850,50 euros par trimestre. Or, il ressort du grand livre 2018 que c'est bien ce montant qui a été débité trimestriellement du compte du syndicat des copropriétaires. La facturation effectuée est donc conforme au contrat de syndic et il convient par conséquent de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande. -sur la facturation d'honoraires indus Le syndicat des copropriétaires indique que, postérieurement à la fin de son mandat, la société Fidelis Immobilier a émis une facture, le 02 juillet 2018, intitulée « honoraires de syndic 3ème trimestre 2018 » pour un montant de 708,75 euros HT, soit 850,50 euros TTC, et opéré dès le lendemain un virement à son profit pour un montant de 850,90 euros. Il explique que le syndic avait reconnu avoir perçu trop d'honoraires et s'était engagé à les rembourser mais qu'il ne s'est exécuté que le 20 septembre 2021. Il indique qu'il n'y a donc plus lieu de demander sa condamnation à lui régler cette somme mais uniquement les intérêts de droit qui ont couru à compter du 22 novembre 2018 jusqu'au 29 septembre 2021. La société Fidelis Immobilier explique avoir procédé au remboursement de la somme de 850,90 euros par chèque en date du 16 octobre 2020, via le compte CARPA de son ancien conseil et qu'elle n'est pas responsable de la transmission tardive du chèque, ce que soutient également l'assureur. Par courrier en date du 22 novembre 2018, la société DM Gestion, nouveau syndic, a indiqué à la société Fidelis Immobilier qu'elle avait facturé la somme de 850,50 euros pour le deuxième et troisième trimestres 2018 alors que son mandat avait pris fin le 26 juin 2018 et sollicité, par conséquent, le remboursement de cette somme sous quinzaine, demande réitérée par mise en demeure du 11 mars 2019. Par courriel en date du 12 juin 2019, la société Fidelis Immobilier a indiqué qu'elle rembourserait la copropriété, précisant : « c'est une erreur de notre part pour la fin de mandat. » Par mise en demeure en date du 18 novembre 2019, le conseil du syndicat des copropriétaires a réitéré sa demande de remboursement. La société Fidelis Immobilier produit le chèque d'un montant de 850,90 euros établi le 16 octobre 2020 à l'ordre de la CARPA et précise que le décalage dans le temps du fait de la transmission du chèque n'est pas de son fait. Le chèque ayant été établi le 16 octobre 2020, il est exact que la société Fidelis Immobilier n'est pas responsable du fait qu'il n'ait été transmis que postérieurement à cette date. En revanche, il n'a été établi que le 16 octobre 2020 alors que la demande de remboursement lui a été faite dès le 22 novembre 2018 et que le 12 juin 2019 la société s'engageait à procéder à ce remboursement. Sa responsabilité est ainsi engagée du fait de ce manquement dans la gestion comptable de la copropriété. Par conséquent, il convient de faire droit à la demande du syndicat des copropriétaires portant sur la condamnation de la société Fidelis Immobilier à lui régler les intérêts au taux légal sur la somme de 850,90 euros à compter du 22 novembre 2018, date de la demande de remboursement, jusqu'au 16 octobre 2020, date d'émission du chèque. -sur les frais d'immatriculation du syndicat des copropriétaires Le syndicat des copropriétaires explique que la société Fidelis Immobilier a facturé, à ce titre, la somme de 300 euros HT qui ne correspond pas à celle fixée par le contrat de syndic qui prévoit en effet une facturation forfaitaire de 150 euros TTC. Il conteste les explications données par le syndic en relevant que les prestations comprises dans le forfait ne distinguent nullement s'il s'agit de la première immatriculation et qu'il est difficile de concevoir que la préparation du dossier, nécessaire à cette immatriculation, ait nécessité 1 heure 30 de travail alors qu'il s'agit uniquement de renseigner des données générales relatives à l'immeuble. Il considère que le syndic a donc facturé une prestation pourtant comprise dans le forfait et qu'il n'est nullement justifié de diligences ayant nécessité 1 heure 30 de travail. La société Fidelis Immobilier explique, d'une part, pour sa part que l'immatriculation initiale du syndicat des copropriétaires au registre national des copropriétés relève des prestations hors forfait, en application du décret du 26 mars 2015 et, d'autre part, que la préparation du dossier, nécessaire à l'immatriculation, a nécessité 1 h 30 de travail, ce qui explique, outre la facturation de 150 euros HT prévue au contrat, celle du même montant, conformément à l'article 7.2.1 du contrat prévoyant un tarif de 100 euros TTC par heure pour la réalisation de prestations particulières. L'assureur fait également état du temps nécessaire pour constituer le dossier, facturé au titre des prestations particulières. Aux termes du contrat de syndic, l'immatriculation initiale du syndicat des copropriétaires est facturée « 150 euros TTC puis compris au contrat pour la mise à jour. » Le contrat prévoit toutefois, s'agissant des modalités de rémunération des prestations particulières que « la rémunération due au syndic professionnel au titre des prestations particulières est calculée en application du coût horaire ci-dessous, appliqué au prorata du temps passé : 83,33€/heure hors taxes, soit 100€/ heure toutes taxes comprises. » Décision du 24 janvier 2025 8ème chambre 3ème section N° RG 22/00536 - N° Portalis 352J-W-B7F-CV5IN La société Fidelis Immobilier explique la facturation supplémentaire par le temps nécessaire à la constitution du dossier, soit 1 heure 30. Toutefois, l'immatriculation du syndicat des copropriétaires donne déjà lieu à une facturation hors forfait et il n'est pas justifié du temps nécessaire à la constitution du dossier pour procéder à cette immatriculation qui ne consiste qu'un simple enregistrement de données générales concernant l'immeuble. La facturation supplémentaire n'apparaît donc pas justifiée et ce manquement dans la gestion comptable de la copropriété engage ainsi la responsabilité de la société Fidelis Immobilier qui est par conséquent condamnée à régler au syndicat des copropriétaires la somme de 150 euros TTC. Le syndicat des copropriétaires sollicite que la somme soit assortie des intérêts de droit à compter du 22 novembre 2018, date de la mise en demeure adressée. Toutefois cette mise en demeure ne visait pas le remboursement de cette somme, qui n'est mentionnée que dans celle du 11 mars 2019. Par conséquent, il convient de faire courir les intérêts au taux légal sur la somme de 150 euros à compter du 11 mars 2019. -sur le coût de convocation de deux assemblées générales Le syndicat des copropriétaires explique que la société Fidelis Immobilier a convoqué à trois reprises les copropriétaires pour une seule et même assemblée générale. Il indique ainsi que la première convocation, facturée 167,76 euros HT concernait en réalité une autre copropriété, raison pour laquelle une deuxième a été adressée et facturée. Il précise toutefois qu'elle ne mentionnait ni le lieu, ni la date ni l'heure de telle sorte qu'une nouvelle convocation a été adressée. Il soutient qu'il ne lui appartient pas de supporter le coût d'affranchissement des deux premières convocations et sollicite ainsi la somme de 451,30 euros. La société Fidelis Immobilier et son assureur indiquent que seules deux convocations, et non trois, ont été facturées, pour un coût de 167,76 euros et 217 euros et qu'il n'a nullement procédé à une convocation hors délai. Il explique qu'à la suite d'un problème informatique, certains copropriétaires ont été destinataires d'une convocation ne comportant ni la date ni le lieu, une note d'information ayant ainsi été adressée, à ses frais, à ces copropriétaires Il précise que le conseil syndical a souhaité modifier l'ordre du jour, de telle sorte qu'une nouvelle assemblée a dû être organisée et par conséquent une nouvelle convocation adressée, raison pour laquelle deux convocations ont été facturées. Il soutient donc que les frais de cette nouvelle convocation sont la conséquence d'une décision du conseil syndical et qu'il n'a par conséquent pas à en assumer la charge. Il ressort des pièces produites qu'une première convocation a été adressée le 28 avril 2018 pour une assemblée générale le 23 mai 2018. Par courriel en date du 11 mai, M. [G], membre du conseil syndical, a indiqué ne pas avoir reçu de convocation. Par courriel en date du 11 mai 2018, le syndic lui a indiqué : « il s'avère que j'ai adressé deux fois la même convocation au lieu d'adresser deux convocations d'AG sur la même journée du 28/04. Je suis vraiment désolé pour cette erreur. Le souci est que l'AG ne peut avoir lieu étant donné que le délai de 21 + 2 jours n'est pas respecté et j'ai besoin que le CS me fournisse une nouvelle date pour adresser la convocation d'AG corrigé avec la nouvelle date. » Par courriel en date du 17 mai 2018, M. [G] lui a demandé de convoquer l'assemblée générale pour le 14 juin 2018 en précisant deux points à modifier à l'ordre du jour. Une seconde convocation a été adressée le 18 mai 2018 sans cependant qu'aucune date, heure ni lieu ne soient mentionnés, M. [O] copropriétaire ayant ainsi demandé au syndic, le 24 mai 2018, de lui adresser une nouvelle convocation en respectant le délai légal entre l'envoi et la date de l'assemblée générale. Par courriel, en date du même jour, le syndic l'a informé qu'une note d'information était envoyée en recommandé, le même jour, aux 11 copropriétaires concernés par l'envoi de la convocation incomplète et lui a confirmé que l'assemblée se tiendrait le 14 juin 2018. Une troisième convocation a ainsi été émise le 24 mai 2018 pour une assemblée générale le 14 juin 2018. Le délai de convocation n'ayant pas été respecté, il est enfin produit une quatrième convocation en date du 30 mai 2018, pour une assemblée générale en date du 26 juin 2018, le procès-verbal correspondant étant produit aux débats. Il est exact que l'ordre du jour de l'assemblée générale prévue le 14 juin 2018 a été modifié par rapport à celui initialement prévu. Il est toutefois inexact de soutenir, comme le fait la société Fidelis Immobilier, que c'est en raison de cette modification sollicitée par le conseil syndical, qu'une nouvelle assemblée générale a été convoquée. Il ressort en effet du courriel précité du syndic en date du 11 mai 2018 que c'est à la suite de l'erreur qu'il a commise qu'il a dû adresser une nouvelle convocation le 18 mai 2018, laquelle n'était toutefois pas conforme, certains copropriétaires ayant reçu un exemplaire sans mention du lieu ni de la date et de l'heure de tenue de l'assemblée générale. Ce manquement dans la gestion de la copropriété engage ainsi la responsabilité de la société Fidelis Immobilier. Toutefois, il ressort de l'extrait de compte produit par la société Fidelis Immobilier, en pièce 10, que seul l'envoi de deux convocations sur les quatre émises, a été facturé, le 02 mai 2018 à hauteur de 167,76 euros et le 18 mai 2018 à hauteur de 217 euros, les deux autres convocations n'ayant pas été facturées. Dans la mesure où le syndic aurait dû prendre toute mesure pour valablement convoquer les copropriétaires, il n'y a pas lieu de faire supporter au syndicat des copropriétaires le coût de deux convocations. Il convient par conséquent condamner la société Fidelis Immobilier à lui rembourser la somme de 217 euros. Décision du 24 janvier 2025 8ème chambre 3ème section N° RG 22/00536 - N° Portalis 352J-W-B7F-CV5IN -sur les honoraires facturés au titre de recouvrement des charges Le syndicat des copropriétaires explique avoir souscrit une assurance protection juridique dont l'objet est d'assurer la prise en charge des honoraires d'avocat dans le cadre d'un recouvrement de charges. Il précise toutefois que le syndic n'a pas transmis à l'assureur de déclaration de sinistre dans le cadre de plusieurs dossiers de contentieux et qu'il a missionné un avocat pour assurer le recouvrement des charges, sans signature d'une convention d'honoraires. Il relève de plus, en réponse au syndic qui oppose la prise d'effet de la garantie au 01 janvier 2017, qu'il ignore si une assurance protection juridique n'avait pas été souscrite pour les années antérieures. Il sollicite par conséquent la condamnation du syndic à lui régler la somme de 3042,84 euros au titre des honoraires réglés à l'avocat, avec intérêts de droit à compter du 12 mars 2019, date de la mise en demeure. La société Fidelis Immobilier explique pour sa part qu'un nouveau contrat a effectivement été souscrit mais à effet du 01 janvier 2017, de telle sorte que la garantie offerte n'avait vocation à s'appliquer qu'à compter de cette date, ce que relève également l'assureur, et qu'il n'a pas à supporter la charge de la preuve de l'existence d'une garantie similaire pour les années antérieures. Elle indique par ailleurs qu'une convention d'honoraires a bien été signée, en 2017 et 2018, avec le conseil mandaté. L'assureur précise en outre que les mises en demeure adressées par l'avocat ont permis le règlement des arriérés de charges. Il est exact que le syndic a conclu avec la société Axa un contrat mentionnant la souscription de l'option portant sur le recouvrement de charges de copropriété. Toutefois, d'une part, il est à effet au 01 janvier 2017, de telle sorte qu'il n'a vocation à s'appliquer que pour les arriérés dus à compter de cette date et les pièces produites ne permettent pas de justifier que les arriérés de dettes poursuivis ont pris naissance après le 01 janvier 2017, le syndic ayant ainsi indiqué dans le « compte-rendu de contrôle des comptes » que les dettes étaient existantes avant la souscription dudit contrat. D'autre part, le syndicat des copropriétaires ne produisant pas les conditions générales du contrat, il n'est pas possible de déterminer précisément à quoi se rapporte précisément l'option « recouvrement de charges de copropriété » et si elle était, en l'état, applicable. S'agissant de la convention d'honoraires, le syndic verse aux débats celles signées en 2017 et 2018 et il n'y a pas lieu d'« apprécier la valeur de cette convention » comme l'indique le syndicat des copropriétaires dès lors qu'elle précise bien la facturation pour chaque type de prestation réalisée, ce qui constitue l'objet même de ce type d'acte. Le syndicat des copropriétaires indique qu'il « résulte du rapport du conseil syndical sur le contrôle des comptes 2017 (pièce n°35) que le conseil syndical avait interrogé la société Fidelis Immobilier sur les dépenses d'avocat indiquant notamment : « plusieurs copropriétaires cités dans les affaires mentionnées dans les comptes n'ont jamais reçu de courrier d'avocat, ni même de mise en demeure ». » Il considère qu'il appartient ainsi à la société Fidelis Immobilier de justifier des diligences effectuées. Décision du 24 janvier 2025 8ème chambre 3ème section N° RG 22/00536 - N° Portalis 352J-W-B7F-CV5IN Cependant, la pièce n°35 qu'il cite ne se rapporte pas au rapport visé et le compte rendu de gestion figurant en pièce n°5 ne mentionne pas cette interrogation. D'autre part, les notes et frais d'honoraires établis par l'avocat justifient des diligences qu'il a effectuées. Aucune faute de gestion ne peut donc être reprochée à la société Fidelis Immobilier et le syndicat des copropriétaires est par conséquent débouté de sa demande portant sur le remboursement des honoraires réglés à l'avocat. -sur la facturation d'honoraires au titre de l'ouverture et du suivi des dossiers contentieux Le syndicat des copropriétaires explique qu'il résulte de l'analyse des dépenses 2017 que la société Fidelis Immobilier a facturé, au titre de l'ouverture et du suivi de dossiers contentieux la somme de 900 euros TTC outre celle de 300 euros TTC pour des dossiers intitulés « le petit couderot » et « [P] ». Or, il indique qu'il n'a pas à supporter les frais liés au contentieux du recouvrement des charges qui doivent être assumés par les copropriétaires débiteurs, même si ces coûts sont retranscrits dans la comptabilité. Il fait valoir que si le juge ne condamne pas les copropriétaires débiteurs à régler l'intégralité des frais exposés pour les diligences du syndic et que ce dernier a déjà perçu les sommes, il doit les rembourser sans pouvoir les imputer en charges. La société Fidelis Immobilier indique qu'elle a facturé ces frais sur la base des dispositions de l'article 29 alinéa 5 du décret du 17 mars 1967 et de l'article 7.2.6 du contrat de syndic permettant la facturation de prestations relatives aux litiges et contentieux hors frais de recouvrement. Elle précise que si le tribunal saisi du litige décide de ne pas faire supporter au copropriétaire débiteur tout ou partie des frais exposés pour le recouvrement, cela ne remet pas pour autant en cause l'application du contrat de syndic entre les parties, ces frais devant rester, dans cette hypothèse, à la charge du syndicat des copropriétaires. L'assureur fait pour sa part valoir que ces frais sont contractuellement prévus dans le contrat de syndic à l'article 7.2.6 et qu'il existait bien en l'espèce 9 copropriétaires en situation d'impayés au titre des charges de copropriété. L'état détaillé des dépenses 2017 mentionne de la façon suivante une facturation, à hauteur de 100 euros : -ouverture dossier contentieux-affaire [W]/[T] ; -ouverture dossier contentieux-affaire [O]/[I] ; -ouverture dossier contentieux-affaire [S] ; -suivi dossier contentieux-affaire [W] ; -ouverture dossier contentieux-affaire [N] ; -suivi dossier contentieux-affaire [N]/[M] ; -suivi dossier contentieux-affaire [O] ; -suivi dossier [P] le 23/06/2017 ; -suivi dossier [D] le 29/06/2017 ; -suivi dossier [C] du 23/06/2017 ; -suivi dossier contentieux-affaire [W] ; -suivi dossier contentieux-affaire [N]/[M]. Décision du 24 janvier 2025 8ème chambre 3ème section N° RG 22/00536 - N° Portalis 352J-W-B7F-CV5IN L'état mentionne également une « prise en charge à 50% dossier [S] », la somme de 50 euros ayant été créditée. S'agissant des dossiers [P] et [C], le syndicat des copropriétaires indique, dans ses conclusions, que ces dossiers ont fait l'objet de facturations exceptionnelles pour un montant de 300 euros TTC, dont il demande le remboursement. Il ressort toutefois de l'état détaillé produit que cette facturation de 300 euros se rapporte non pas à deux dossiers mais à trois, à savoir outre les dossiers « [P] » et « [C] », le dossier « [D] ». Il ressort du « compte rendu du contrôle des comptes » que le syndic a été interrogé, sur ce point, en ces termes : « pouvez-vous nous préciser pour chaque copropriétaire qui a fait l'objet d'un dossier contentieux les dates et la teneur des échanges que vous avez eu avec chacun d'eux (envoi de l'APF, mails, courriers et appels des copropriétaires, réponses données) ? Idem pour les 3 suivis de dossiers qui ne sont ni indiqués comme contentieux ni sinistre » . En réponse, le syndic a indiqué : « d'une manière générale, le seul sujet pour lequel je pourrai accepter de prendre à ma charge, c'est si des dossiers ont était ouvert (sic) alors que les explications pour la régularisation des charges n'aurait pas été donnée avant la mise au contentieux. Les explications ont été données fin décembre 2016 en justifiant des factures SPARE ET PLAZIAT. Par conséquent, les dossiers suivants ne sont pas pris en charge : [A]-[N] sauf le dossier [S] à 50% car je comprends le copropriétaire mais resté (sic) un an sans payé (sic) de charges, je suis désolé mais je n'accepte pas son excuse d'avoir prévenu l'ancien syndic. » Le syndic a également été interrogé de la façon suivante : « le contrat prévoit que les frais de recouvrement (dont le dépôt d'une requête en injonction de payer et le suivi de dossier transmis à l'avocat) soient imputables au seul copropriétaire concerné et non au syndicat de copro. Le contrat mentionne également que la transmission à l'auxiliaire de justice et le suivi du dossier transmis à l'avocat ne soient facturés uniquement en cas de diligences exceptionnelles. Vérifier l'application de ces clauses et nous apporter les explications nécessaires ou effectuer les corrections. » En réponse, le syndic a indiqué que « seuls les frais de relance et de mises en demeure du syndic sont imputables au copropriétaire. Le reste des actions faites par l'avocate ne peuvent pas être imputées aux copropriétaires débiteurs. C'est interdit depuis 2011. Par conséquent, aucune correction ne sera faite. » La société Fidelis Immobilier et l'assureur indiquent qu'il s'agissait de procédures de recouvrement de charges et le syndic précise en effet, à cet égard, que l'absence de recouvrement peut lui être reproché. Toutefois, les stipulations du contrat sur lesquelles il se base pour justifier cette facturation se rapportent à des « prestations relatives aux litiges et contentieux (hors frais de recouvrement visés au point 9.1) », ce point listant toutes les diligences effectuées pour recouvrer des impayés au titre des charges de copropriété et devant être mises à la charge du seul copropriétaire débiteur. Décision du 24 janvier 2025 8ème chambre 3ème section N° RG 22/00536 - N° Portalis 352J-W-B7F-CV5IN Par conséquent, ces sommes, se rapportant aux diligences effectuées pour obtenir paiement d'arriérés de charges, ont été facturées au syndicat des copropriétaires alors qu'en application du contrat de syndic elles ne devaient l'être qu'au seul copropriétaire débiteur. Ce manquement dans la gestion de la copropriété engage ainsi la responsabilité de la société Fidelis Immobilier et il convient par conséquent de la condamner à régler au syndicat des copropriétaires la somme de 850 euros (après déduction de la somme de 50 euros recréditée) au titre des honoraires de syndic pour l'ouverture et le suivi de procédures ainsi que celle de 300 euros TTC pour le suivi des dossiers « [P] », « [C] » et « [D] », cette dernière somme étant assortie des intérêts au taux légal à compter du 12 mars 2019, date de remise la mise en demeure adressée sollicitant remboursement de ces sommes. Sur la garantie de l'assureur Le syndicat des copropriétaires soutient que l'assureur de la société Fidelis Immobilier doit être condamné in solidum avec son assuré dès lors que la responsabilité de cette dernière est engagée. Il considère qu'il ne saurait lui opposer des clauses d'exclusion de garantie, visées à l'article 44.6 des conditions générales, dès lors qu'il n'est pas rapporté la preuve qu'elles ont été expressément acceptées par le syndic, le contrat produit n'étant pas signé. Il relève de plus que les facturations contestées ont été faites dans le cadre de la gestion de la copropriété et que la clause d'exclusion n'a aucun sens. Les sociétés MMA IARD et MMA IARD Assurances Mutuelles indiquent, pour leur part, que l'assureur peut opposer au tiers qui invoque les bénéfices de la police les exceptions opposables au souscripteur originaire et que pour qu'elle lui soient opposables il faut prouver que l'assuré en a eu connaissance ou ne les a pas contestées. Or, elles soutiennent que la société Fidelis Immobilier ne les conteste pas puisqu'elle ne formule aucune demande tendant à mobiliser les garanties souscrites ni à être relevée et garantie par son assureur. Elles indiquent de plus que, s'agissant d'un contrat groupe, les conditions générales et les conditions spéciales ont été signées par le souscripteur, à savoir la société SAA et elles indiquent produire le bulletin d'adhésion signé par la société Fidelis Immobilier justifiant qu'elle a pleinement pris connaissance des conditions générales et particulière du contrat. Elles sollicitent donc le débouté des demandes formulées à leur encontre. Les conditions générales du contrat d'assurance des agents immobiliers et administrateurs de biens de la caisse de garantie SOCAF prévoient en effet, au titre VI consacré aux dispositions générales, à l'article 44.6, une exclusion de garantie pour « les contestations relatives à toute question de frais et honoraires ». Il ressort toutefois des pièces produites que l'assurance proposée par les MMA relève d'un contrat de groupe au bénéfice des sociétaires SOCAF et il est versé aux débats la demande d'adhésion de la société Fidelis Immobilier à ce contrat de groupe, signé par le syndic et la société SAA, intervenant en qualité de courtier auprès des compagnies MMA pour le compte de la SOCAF. Ce bulletin précise expressément que « les garanties s'exercent conformément aux clauses et conditions du contrat souscrit par la SOCAF dont l'adhérent a pris connaissance. » L'assureur est donc bien fondé à se prévaloir, à l'encontre du syndicat des copropriétaires, de la clause d'exclusion susvisée. Par conséquent, il convient de débouter le syndicat des copropriétaires des demandes formulées à l'encontre de la société MMA IARD et de la société MMA IARD Assurances Mutuelles. Sur la demande de dommages et intérêts Le syndicat des copropriétaires explique qu'il subit un préjudice important du fait d'une part de la perception d'honoraires non dus et, d'autre part, du manquement de la société Fidelis Immobilier à son obligation de conseil. Il indique en effet que le nouveau syndic a été contraint de rétablir les comptes, de rechercher les factures, ce qui représente un temps certain. Il sollicite donc la condamnation in solidum de la société Fidelis Immobilier et de son assureur à lui régler la somme de 4000 euros en réparation du préjudice subi. La société Fidelis Immobilier et son assureur, qui considèrent qu'aucune faute n'a été commise dans l'exécution du mandat, sollicitent le débouté de cette demande. Le syndicat des copropriétaires qui ne fait état que d'un préjudice qui aurait été subi par son nouveau syndic, en raison du temps mis à rétablir les comptes et rechercher les factures, ne justifie ainsi d'aucun préjudice qui lui est propre, étant au surplus relevé que si un syndicat des copropriétaires peut effectivement solliciter réparation du préjudice subi, c'est toutefois à la condition qu'il soit collectif, c’est-à-dire qu’il touche l’ensemble des copropriétaires, et qu’il soit ressenti de manière identique par chacun d’entre eux. Il convient par conséquent de le débouter de sa demande de dommages et intérêts. Sur les autres demandes La société Fidelis Immobilier, partie perdante, est par conséquent condamnée aux dépens de l'instance. Tenue aux dépens, elle est également condamnée à payer, au titre de l'article 700 du code de procédure civile, la somme de 3500 euros au syndicat des copropriétaires et est déboutée de sa demande formulée à ce titre. Les sociétés Suffren Assurances Associés, MMA IARD et MMA IARD Assurances Mutuelles qui ne formulent leur demande de condamnation qu'à l'encontre du syndicat des copropriétaires, partie non tenue aux dépens, sont par conséquent déboutées de leur demande. L'exécution provisoire est de droit et il n'y a pas lieu de l'écarter. PAR CES MOTIFS, Le tribunal statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe, DÉCLARE recevable l'intervention volontaire de la SA MMA IARD et de la société MMA IARD Assurances Mutuelles ; MET hors de cause la société SAA Assurances ; CONDAMNE la société Fidelis Immobilier à régler au syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à [Localité 10] : 2600 euros TTC avec intérêts de droit à compter du 22 novembre 2018, date de la mise en demeure, au titre de prestations non justifiées ;les intérêts au taux légal sur la somme de 850,90 euros à compter du 22 novembre 2018, date de la demande de remboursement, jusqu'au 16 octobre 2020, date d'émission du chèque ;150 euros avec intérêts au taux légal à compter du 11 mars 2019, au titre de l'immatriculation ;217 euros au titre de la convocation de l'assemblée générale ;850 euros au titre des honoraires de syndic pour l'ouverture et le suivi de dossier de procédures ;300 euros TTC pour le suivi des dossiers « [P] », « [C] » et « [D] », avec intérêts au taux légal à compter du 12 mars 2019 ; DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à [Localité 10] de sa demande au titre de la facturation extranet et des honoraires facturés au titre du recouvrement des charges ; DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à [Localité 10] de l'intégralité de ses demandes formulées à l'encontre de la SA MMA IARD et de la société MMA IARD Assurances Mutuelles et de sa demande de dommages et intérêts ; CONDAMNE la société Fidelis Immobilier aux dépens ; CONDAMNE la société Fidelis Immobilier à régler au syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à [Localité 10], la somme de 3500 euros, au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; DÉBOUTE les sociétés Fidelis Immobilier, Suffren Assurances Associés, MMA IARD et MMA IARD Assurances Mutuelles de leur demande formulée au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit. Fait et jugé à Paris le 24 janvier 2025 La greffière La présidente