Tribunal judiciaire, 26 septembre 2024. 24/04757

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE Pôle de Proximité ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ ORDONNANCE DU : 21 Novembre 2024 Président : Monsieur ABRAM, Vice-Président placé Greffier : Madame DEGANI, Débats en audience publique le : 26 Septembre 2024 GROSSE : Le 22 novembre 2024 à Me Corinne de ROMILLY Le ................................................... à Me ............................................... Le ................................................... à Me ............................................... EXPEDITION : Le .......................................................... à Me ...................................................... Le .......................................................... à Me ...................................................... Le ........................................................... à Me ...................................................... N° RG 24/04757 - N° Portalis DBW3-W-B7I-5IKV PARTIES : DEMANDERESSE S.A.S. LES PEUPLIERS, dont le siège social est sis [Adresse 6] représentée par Me Corinne DE ROMILLY, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE DEFENDEUR Monsieur [O], [F] [N] né le 23 Septembre 1967 à [Localité 5], demeurant [Adresse 1] non comparant EXPOSE DU LITIGE Par contrat sous signature privée en date du 10 septembre 2014, la S.A.S les Peupliers, venant aux droits de la SCI ROSA selon acte de cession du 19 janvier 2023 a donné à bail à Monsieur [O] [N] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] pour un loyer mensuel de 600 euros, outre 50 euros de provision sur charges. Des loyers étant demeurés impayés, la S.A.S les Peupliers a fait signifier à Monsieur [O] [N] par acte de commissaire de justice en date du 30 janvier 2024 un commandement de payer la somme de 3.562,14 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle. Par acte de commissaire de justice en date du 16 juillet 2024, la S.A.S les Peupliers a fait assigner Monsieur [O] [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir : - constater, faute d’exécution de ses obligations, la résiliation du bail en vertu de la clause résolutoire et ce, conformément à l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, - déclarer Monsieur [O] [N] occupant sans droit ni titre du logement sis « [Adresse 4] », - ordonner, par voie de conséquence, qu’il devra vider et évacuer les lieux dès signification de l’ordonnance à intervenir et que, faute par lui de ce faire, il en sera expulsé ainsi que tous occupants de leur chef, par toutes les voies et moyens de droit, y compris, le cas échéant, par le concours de la force publique, - le condamner à titre provisionnel la somme due à ce jour soit 4.907,29 euros pour les causes énoncées avec intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer en application de l’article 1153 alinéa 3 du Code Civil, -le condamner à payer une indemnité d’occupation mensuelle, provisionnelle égale au loyer majoré des charges et autres accessoires que la susnommée aurait dû payer si le bail s’était poursuivi ou avait été renouvelé et cela jusqu’au départ effectif des lieux, - ordonner que la requérante sera autorisée à faire transporter les meubles et objets mobiliers laissés dans les lieux dans tel garde-meubles de son choix aux frais et risques des expulsés, - condamner les requis aux intérêts légaux à compter de l’assignation et au paiement de la somme de 350 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure civile. Au soutien de ses prétentions, la S.A.S les Peupliers expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré, le 30 janvier 2024 et ce, pendant plus de deux mois. Appelée à l'audience du 26 septembre 2024, la S.A.S les Peupliers, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance et actualise sa créance à la somme de 7.064,38 euros, selon décompte en date du 24 septembre 2024, terme de septembre inclus. Bien que régulièrement assigné à étude, Monsieur [O] [N] ne comparait pas et n'est pas représenté. Conformément à l'article 473 du code de procédure civile, il sera statué par décision réputée contradictoire. La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 21 novembre 2024. MOTIFS DE LA DECISION Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. En application de l'article 834 du code civil, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. En application de l'article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. Sur la recevabilité de la demande de résiliation Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 17 juillet 2024, soit plus de six semaines avant la première audience du 26 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Par ailleurs, la S.A.S les Peupliers justifie avoir signalé la situation d'impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 31 janvier 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 16 juillet 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable. Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois. L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d'ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés. Par ailleurs, en application de l'article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. En l'espèce, le bail conclu le 10 septembre 2014 contient une clause résolutoire (article 13) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 30 janvier 2024, pour la somme en principal de 3.562,14 euros. Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 30 mars 2024. Monsieur [O] [N] étant occupant sans droit ni titre depuis cette date, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision. Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution. Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation Monsieur [O] [N] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. L'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux. Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Monsieur [O] [N] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, soit la somme de 719,03 euros actuellement et de condamner Monsieur [O] [N] à son paiement. Il ressort du commandement de payer, de l'assignation et du décompte fourni que Monsieur [O] [N] reste devoir la somme de 7.064,38 euros, à la date du 24 septembre 2024, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers impayés et aux indemnités d'occupation, terme du mois de septembre inclus. Pour la somme au principal, Monsieur [O] [N], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. Monsieur [O] [N] est donc condamné par provision, au paiement de la somme de 7.064,38 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 4.907,29 euros à compter de l’assignation et du prononcé de la décision pour le surplus conformément aux dispositions de l'article 1231-6 et 1231-7 du code civil. Sur les demandes accessoires Monsieur [O] [N], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer. Il n'apparaît pas inéquitable, au regard de la situation réciproque de chacune des parties, de laisser à la charge de LA S.A.S les Peupliers les sommes exposées par elle dans la présente instance La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe, Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent, DECLARE la demande de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire recevable ; CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 10 septembre 2014 entre la S.A.S les Peupliers et Monsieur [O] [N] concernant le logement, situé [Adresse 2] sont réunies à la date du 30 mars 2024 ; ORDONNE en conséquence à Monsieur [O] [N] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;   DIT qu’à défaut pour Monsieur [O] [N] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la S.A.S les Peupliers pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ; RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; CONDAMNE Monsieur [O] [N] à verser à la S.A.S les Peupliers, à titre provisionnel, la somme de 7.064,38 euros décompte arrêté au 24 septembre 2024 incluant la mensualité de septembre, correspondant à l'arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 4.907,29 euros à compter de l’assignation et à compter du prononcé de la décision pour le surplus ; CONDAMNE Monsieur [O] [N] au paiement, à titre provisionnel, d'une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant correspondant au loyer actuel avec charges, qui sera indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, soit 719,03 euros à ce jour, à compter du 1er octobre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ; REJETTE le surplus des demandes ; CONDAMNE Monsieur [O] [N] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ; RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire. Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe. Le greffier, Le président