Cour d'appel, 27 septembre 2024. 22/01679

ARRÊT N°2024/347 CO N° RG 22/01679 - N° Portalis DBWB-V-B7G-FZLN [C] C/ [Z] COUR D'APPEL DE SAINT - DENIS ARRÊT DU 27 SEPTEMBRE 2024 Chambre civile TGI Appel d'une décision rendue par le JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE SAINT-DENIS en date du 24 OCTOBRE 2022 suivant déclaration d'appel en date du 23 NOVEMBRE 2022 RG n° 11-22-0003 APPELANTE : Madame [S] [E] [R] [C] [Adresse 3] [Localité 4] Représentant : Me Diane MARCHAU de l'ASSOCIATION LAGOURGUE - MARCHAU, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/006194 du 05/01/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Saint-Denis) INTIMÉ : Monsieur [T] [Z] [Adresse 1] [Localité 2] Représentant : Me Thibaut BESSUDO de BOURBON AVOCATS, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION DATE DE CLÔTURE : DÉBATS : en application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 21 Juin 2024 devant Monsieur Cyril OZOUX, président de chambre, assisté de madame Nadia HANAFI, greffière. Ce magistrat a indiqué, à l'issue des débats, que l'arrêt sera prononcé, par sa mise à disposition au greffe le 27 Septembre 2024. Il en a été rendu compte dans le délibéré de la cour, composée de : Président : Monsieur Cyril OZOUX, président de chambre Conseiller : Madame Chantal COMBEAU,présidente de chambre Conseiller : Madame Nathalie BRUN, présidente de chambre Qui en ont délibéré Arrêt : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 27 Septembre 2024. * * * LA COUR EXPOSÉ DU LITIGE : 1- Par acte sous seing privé du 1 er avril 2016, M. [T] [Z] a donné à bail à Mme [S] [E] [R] [C] un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 3], à [Localité 4], moyennant un loyer mensuel de 590 € charges comprises. 2- Des loyers étant restés impayés, M. [T] [Z] a fait délivrer, le 26 janvier 2022, un commandement de payer visant la clause résolutoire du contrat de bail à Mme [S] [E] [R] [C] . 3- Par acte d'huissier délivré le 15 avril 2022, M. [T] [Z] a ensuite saisi le Tribunal judiciaire de SAINT-DENIS aux fins de faire constater la résiliation du bail conclu avec Mme [S] [E] [R] [C], ordonner son expulsion et la voir condamnée à lui payer la somme de 2765, 66 € au titre des loyers et charges impayés, une indemnité d'occupation mensuelle de 594, 66 € jusqu'à libération effective des lieux ainsi qu'une indemnité pour frais irrépétibles. 4- Par un jugement contradictoire du 24 octobre 2022, le juge du contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Saint-Denis a : - CONSTATÉ que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er avril 2016 entre M. [T] [Z] et Mme [S] [E] [R] [C], concernant l'appartement à usage d'habitation situé au [Adresse 3], à [Localité 4], sont réunies au 26 mars 2022 ; - CONDAMNÉ Mme [S] [E] [R] [C] à verser à M. [T] [Z] , la somme de 4591, 94 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés, arrêtés au 12 septembre 2022, avec intérêts au taux légal à compter du 26 janvier 2022, date du commandement de payer, sur la somme de 1671, 68 € et à compter du jugement pour le surplus de la somme dûe ; - DIT n'y avoir lieu à accorder des délais de paiement à Mme [S] [E] [R] [C] ; EN CONSÉQUENCE : - ORDONNÉ à Mme [S] [E] [R] [C] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signitication du présent jugement ; - AUTORISÉ M. [T] [Z] à faire procéder à l'expulsion de Mme [S] [E] [R] [C] ainsi qu'à celle de tous les occupants de son chef, au besoin avec le concours d'un serrurier et de la force publique, à défaut pour Mme [S] [E] [R] [C] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai de quinze jours et deux mois après la signification d'un commandement d'avoir à quitter les lieux ; - CONDAMNÉ Mme [S] [E] [R] [C] à verser à M. [T] [Z] une indemnité d'occupation mensuelle révisable de 594, 66 euros, à compter du 26 mars 2022, égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail, payable à la date d'exigibilité du loyer et ce jusqu'à la date de libération effective et définitive des lieux loués ; - CONDAMNÉ Mme [S] [E] [R] [C] à verser à M. [T] [Z] la somme de 300,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - REJETÉ toute autre demande ; - CONDAMNÉ Mme [S] [E] [R] [C] au paiement des entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation et de sa notification à la préfecture ; - CONSTATÉ l'exécution provisoire de plein droit de la décision. 5- Par déclaration d'appel déposée par RPVA au greffe de la cour d'appel le 23 novembre 2022, Mme [S] [E] [R] [C] a interjeté appel du dit jugement. 6- Par ordonnance du 09 mai 2023, l'arrêt de l'exécution provisoire a été ordonné par la juridiction du premier président. 7- Aux termes de ses dernières écritures transmises par le RPVA le 6 novembre 2023, Mme [S] [E] [R] [C] demande à la cour: Sur l'appel principal : - De DÉCLARER Mme [C] [S] recevable et bien fondée en son appel ; Y faisant droit, - D'INFIRMER le jugement rendu par Tribunal judiciaire de Saint-Denis du 24 octobre 2022 en son entier ; Statuant à nouveau sur les chefs critiqués de, - JUGER que le logement a fait l'objet d'un constat d'indécence en date du 17 août 2021 et que l'allocation au logement versée au profit du bailleur a été suspendue du mois d'août 2021 au mois d'octobre 2022 ; - JUGER que Mme [C] a toujours assuré le règlement de la part de ses loyers et qu'elle n'est redevable d'aucun loyer en retard ; - JUGER que selon le décompte arrêté au mois de novembre 2022 par la société CITYA, gestionnaire de M. [Z], le solde s'élève à la somme de 776,21 € correspondant uniquement aux frais de procédure indûment mis à la charge de Mme [C] ; - CONDAMNER M. [Z] à conserver à sa charge les frais imputés au débit du compte de Mme [C] ; Par ailleurs, - JUGER que Mme [C] subit de nouvelles dégradations du fait du problème d'infiltration ; En conséquence, de : - CONDAMNER M. [Z], sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter du prononcé du présent arrêt, à remettre aux normes son logement par la réalisation de travaux destinés à mettre un terme aux problèmes d'infiltration existants ; - CONDAMNER M. [Z] à verser à Mme [C] la somme de 4006,22 € au titre de son préjudice de jouissance ; - CONSTATER que Mme [C] justifie de son assurance multirisque habitation ; Sur l'appel incident, de : - REJETER l'ensemble des prétentions de Monsieur [Z], En tout état de cause, de : - CONDAMNER M. [Z] au paiement d'une indemnité de 3.000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Diane MARCHAU ; - STATUER sur les dépens comme en matière d'aide juridictionnelle. 8- pour l'essentiel, Mme [S] [E] [R] [C] fait valoir : - que les allocations logement dont elle bénéficiait ont été retenues par l'organisme payeur (la caisse d'allocations familiales, ci-après la CAF) à partir du 17 août 2021 à la suite d'un constat d'indécence du logement ; - que les allocations retenues ont été versées au bailleur entre les mois de septembre et d'octobre 2022 après que celui-ci ait effectué les travaux nécessaires ; - que la somme de 776, 21 € qui lui est réclamée correspond aux frais que le jugement querellé a mis à sa charge et qu'elle n'a pas à supporter ; - que M. [T] [Z] n'a pas mis à sa disposition un logement répondant aux normes de décence ce qui justifie la réparation d'un préjudice de jouissance ; - que les désordres liés à l'humidité sont de nouveau réapparus, les reprises effectuées par le bailleur s'avérant insuffisantes ce qui justifie qu'il soit enjoint de remettre l'appartement aux normes et condamné à indemniser un préjudice de jouissance. 9- Aux termes de ses dernières écritures transmises par le RPVA le 2 juin 2023, M. [T] [Z] demande à la cour de : - DIRE ET JUGER que Mme [E] [C] n'a effectué aucune déclaration de sinistre à son assureur et n'a pas averti le propriétaire dans les délais de l'existence d'infiltrations, ce qui a empêché de déterminer l'origine exacte des infiltrations et leur prise en charge ; - DIRE ET JUGER que Mme [E] [C] ne rapporte pas la preuve de la persistance d'infiltrations dans l'appartement ; En conséquence, de : - DÉBOUTER Mme [E] [C] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ; Appel incident - DIRE ET JUGER qu'au 1 er juin 2023, Mme [E] [C] est à jour du paiement de ses loyers et charges ; En conséquence, - DONNER ACTE à M. [T] [Z] qu'il renonce à sa demande de résiliation de bail et d'expulsion ; - DONNER ACTE à M. [T] [Z] qu'il a conservé à sa charge les frais de procédure ; - DIRE ET JUGER que les demandes de Mme [E] [C] sont sans objet ; - ORDONNER à Mme [E] [C] de communiquer une attestation d'assurance multirisque habitation à jour, et ce sous astreinte de 30 € par jour de retard dans le délai de quinze jours à compter de la signification de l'arrêt à intervenir ; - CONDAMNER Mme [E] [C] à payer à M. [T] [Z] la somme de 900 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ; - CONDAMNER la même aux entiers dépens. 10- Pour l'essentiel, M. [T] [Z] fait valoir : - que les frais de procédure qui avaient été inscrits au débit du compte de Mme [S] [E] [R] [C] à la suite du jugement querellé ont été effacés, qu'ainsi plus aucune somme de lui est dûe, raison pour laquelle il renonce à poursuivre la résiliation du bail et l'expulsion de sa locataire ; - que Mme [S] [E] [R] [C] s'est abstenue de l'avertir en temps utile de la présence d'infiltrations et de déclarer le sinistre à son assureur en sorte qu'aucune recherche sur l'origine des désordres n'a pu être effectuée; - que cette absence d'information lui cause un préjudice dans la mesure où il se retrouve privé de toute perspective d'indemnisation, contraint de conserver à sa charge les réparations qu'il a effectuées. 11- La procédure a été clôturée par une ordonnance du 22 février 2024. 12- L'audience de plaidoirie s'est tenue le 21 juin 2024. MOTIFS Sur la résiliation du bail : 13- M. [T] [Z] renonce aux demandes en résiliation du bail et expulsion qu'il avait formées en son assignation du 15 avril 2022 à l'encontre de Mme [S] [E] [R] [C] et accepte de prendre à sa charge les frais que le jugement du 24 octobre 2022 avait imputés à sa locataire. 14- Il convient de lui en donner acte et d'infirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 24 octobre 2022 par le tribunal judiciaire de Saint-Denis. Sur la question de l'assurance : 15- Aux termes des dispositions de l'article 1134 du code civil, en sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016, applicable au présent litige, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. 16- En l'espèce, le bail conclu entre les parties stipule que le locataire est tenu d'assurer les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire au titre des locaux loués (...) et qu'il doit justifier de cette assurance au bailleur chaque année. 17- Mme [S] [E] [R] [C] a produit dans le cadre de l'instance une attestation d'assurance dont la validité a expiré à la date du 31/ 12/ 2023. 18- M. [T] [Z] est par conséquent fondé à la voir enjointe, sous astreinte, de communiquer une attestation d'assurance multirisque habitation en cours de validité. Sur la demande de dommages-intérêts de Mme [S] [E] [R] [C] : En ce qui concerne l'obligation du bailleur d'assurer au preneur une jouissance paisible : 19- Aux termes des dispositions de l'article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière de faire jouir paisiblement le preneur de la chose pendant la durée du bail. 20- L'obligation de jouissance paisible à la charge du bailleur est une obligation de résultat qui engage sa responsabilité sauf pour lui à démontrer que le trouble venu priver la jouissance de son caractère paisible trouve son origine dans un cas de force majeure ou encore une faute du preneur. 21- Dés l'instant où la réalité du trouble est établie, la responsabilité du bailleur est par conséquent engagée sans qu'il soit nécessaire de caractériser l'existence d'une faute de sa part et même s'il a fait preuve de diligence pour faire cesser rapidement le trouble subi par le locataire. En ce qui concerne les désordres et dysfonctionnements allégués par Mme [S] [E] [R] [C] : 22- En l'espèce, il est établi par le rapport d'enquête de la CAF versé aux débats que le logement occupé par Mme [S] [E] [R] [C] était affecté à la date du 15 juillet 2021 de plusieurs dysfonctionnements et désordres : - infiltrations au niveau du plafond/ cuisine ; - serrures des portes de salle de bain et du WC défectueuses ; - traces d'humidité dans une chambre ; - dysfonctionnement d'une prise d'électricité dans la cuisine ; - déversement sur le balcon des eaux évacuées depuis l'étage supérieur. 23- Par contre, le dysfonctionnement du four encastrable n'a pas été constaté par l'agent de la CAF qui se borne à reprendre des déclarations de la locataire. 24- Sur ce point, le désordre n'est donc pas établi. En ce qui concerne les dommages et intérêts pour préjudice de jouissance réclamés par Mme [S] [E] [R] [C] : 25- M. [T] [Z] ne rapporte pas la preuve qui lui incombe de ce que les désordres et dysfonctionnements constatés par la CAF résultent d'un événement de force majeure. 26- Il ne démontre pas davantage que ces désordres ont été causés par une faute de sa locataire présentant elle-même les caractéristiques de la force majeure. 27- Mme [S] [E] [R] [C] est par conséquent fondée à obtenir réparation du trouble de jouissance qui lui a été causé par les désordres et dysfonctionnements qu'elle a eu à subir. 28- A la date du 17 août 2021, M. [T] [Z] avait été informé de la situation par la CAF ainsi que cela ressort de la lettre que l'organisme a adressé à cette date à son allocataire. 29- Dés le mois de septembre 2021, l'allocation logement ne lui était plus versée ainsi que le révèle le compte retraçant en détail les mouvements crédit/ débit intervenus entre les parties en exécution du bail. 30- M. [T] [Z] ne rapporte pas la preuve qui lui incombe que les réparations nécessaires ont été exécutés avant le mois de février 2022 auquel la locataire situe pour sa part la réalisation des travaux. 31- Il apparaît ainsi que durant 7, 5 mois (entre le 15 juillet 2021 et le 28 février 2022) Mme [S] [E] [R] [C] a eu à s'accommoder de désordres et de dysfonctionnements qui sont venus altérer partie des utilités de l'appartement qu'elle avait pris en location. 32- Cette situation lui a nécessairement causé un préjudice de jouissance qu'elle est fondée à voir réparer. 33- En l'état des seules indications figurant dans le constat effectué par la CAF, la dépréciation résultant des désordres et dysfonctionnements sera évaluée à 5 % du montant du loyer hors charge, c'est à dire de la contre-valeur des avantages et utilités qui pouvaient être attendus par Mme [S] [E] [R] [C]. 34- Le trouble étant établi sur une durée de 7 mois et 15 jours, il apparaît que Mme [S] [E] [R] [C] est fondée à être indemnisée au titre du préjudice de jouissance à hauteur de 209, 62 € (559, 17 € X 5 % X 7 mois et 15 jours). Sur la demande de condamnation sous astreinte à réparation de nouvelles infiltrations : 35- Mme [S] [E] [R] [C] ne rapporte pas la preuve qui lui incombe de la réalité des nouvelles infiltrations qu'elle prétend avoir à subir. 36- Il ne peut donc être fait injonction à M. [T] [Z] d'engager des réparations. Sur les dépens et les frais irrépétibles : 37- Les parties qui succombent partiellement conserveront la charge des dépens qu'elles ont été amenées à exposer en première instance et en cause d'appel ; 38- Aucune considération tirée de l'équité ne justifie qu'il soit fait application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. 39- Les parties seront par conséquent déboutées de leurs demandes respectives au titre des frais irrépétibles. PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement par décision contradictoire, en matière civile et en dernier ressort, mis à disposition au greffe, conformément à l'article 451 alinéa 2 du code de procédure civile,  Donne acte à M. [T] [Z] de ce qu'il renonce aux demandes en résiliation du bail et expulsion qu'il avait formées en son assignation du 15 avril 2022 à l'encontre de Mme [S] [E] [R] [C] ; Donne acte à M. [T] [Z] de ce qu'il accepte de prendre à sa charge les frais que le jugement du 24 octobre 2022 avait mis à la charge de sa locataire Mme [S] [E] [R] [C] au titre des dépens ; Infirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 24 octobre 2022 par le Tribunal judiciaire de Saint-Denis ; Statuant de nouveau et y ajoutant, Condamne M. [T] [Z] à verser à Mme [S] [E] [R] [C] la somme de 209, 62 € en réparation du préjudice de jouissance subi entre le 15 juillet 2021 et le 28 février 2022 ; Déboute Mme [S] [E] [R] [C] de sa demande de réparation sous astreinte pour nouvelles infiltrations ; Enjoint Mme [S] [E] [R] [C] de communiquer à M. [T] [Z] une attestation d'assurance multirisque habitation en cours de validité sous astreinte de 30 € par jour de retard dans le délai de quinze jours à compter de la signification de l'arrêt à intervenir ; Déboute M. [T] [Z] et Mme [S] [E] [R] [C] de leurs demandes respectives au titre des frais irrépétibles ; Dit que les parties conserveront la charge des dépens qu'elles ont été amenées à exposer en première instance et en cause d'appel. Le présent arrêt a été signé par monsieur Cyril OZOUX, président de chambre, et par madame Sarah HAFEJEE, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT SIGNE