Texte intégral
ARRÊT n°2024-
Grosse + copie
délivrées le
à
COUR D'APPEL DE MONTPELLIER
5e chambre civile
ARRET DU 10 SEPTEMBRE 2024
Numéro d'inscription au répertoire général :
N° RG 22/00085 - N° Portalis DBVK-V-B7G-PIQP
Décision déférée à la Cour :
Jugement du 28 OCTOBRE 2021
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER
N° RG 21-001223
APPELANTE :
Madame [J] [N]
née le 27 Avril 1991 à [Localité 9]
Chez M. et Mme [N],
[Adresse 4]
[Localité 5]
et actuellement
[Adresse 3]
[Localité 2]
Représentée par Me Emilie GUEGNIARD, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant
assistée de Emma ROUZET, substituant Me Emilie GUEGNIARD, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant
INTIMEE :
S.A. 3F OCCITANIE
immatriculée au RCS de CASTRES sous le n°716820410, dont le siège social est
[Adresse 1]
[Localité 7]
Représentée par Me Rémy SAGARD de la SCP SAGARD - CODERCH-HERRE ET ASSOCIES, avocat au barreau de PYRENEES-ORIENTALES, avocat postulant
assistée par Me François PARRAT, substituant Me Rémy SAGARD, avocat au barreau de PYRENEES-ORIENTALES, avocat plaidant
Ordonnance de clôture du 06 Mai 2024
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 27 Mai 2024,en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. Emmanuel GARCIA, Conseiller, chargé du rapport.
Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Mme Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre
M. Emmanuel GARCIA, Conseiller
Mme Corinne STRUNK, Conseillère
Greffier lors des débats : Mme Estelle DOUBEY
ARRET :
- Contradictoire ;
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;
- signé par Mme Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre, et par Mme Estelle DOUBEY, Greffier.
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EXPOSE DU LITIGE
Suivant un acte du 17 janvier 2019, la SA 3F Occitanie a consenti à Mme [J] [N] et M. [X] [Z] un bail d'habitation sur un logement situé [Adresse 6] à [Localité 8] (34), contre le paiement d'un loyer mensuel initial de 526,19 euros, outre 61,89 euros à titre de provisions sur charges.
Les loyers sont demeurés impayés malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire du 17 septembre 2019.
Par ordonnance du 21 octobre 2020, le juge des référés du tribunal judiciaire de Montpellier a condamné solidairement les locataires au paiement de la somme de 1 814,69 euros et leur a accordé des délais de paiement.
Par acte d'huissier du 8 décembre 2020, Mme [J] [N] a fait assigner la SA 3F Occitanie devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Montpellier, statuant en référé, au visa de l'article 145 du code de procédure civile, afin que soit ordonnée une expertise judiciaire concernant l'existence de moisissures apparues dans les salles de bains et a sollicité la suspension du paiement du loyer jusqu'au dépôt du rapport d'expertise.
Par ordonnance du 26 mai 2021, le juge des référés a déclaré l'action irrecevable.
Mme [J] [N] s'est rapprochée de son assureur, lequel a mandaté le cabinet Polyexpert pour réaliser une expertise amiable. L'expert a établi son rapport le 23 décembre 2020.
Mme [J] [N] a quitté le logement le 11 février 2021.
Par acte d'huissier du 18 juin 2021, Mme [J] [N] a fait assigner la SA 3F Occitanie devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Montpellier afin notamment de voir déclarer le logement insalubre et condamner la SA 3F Occitanie à lui payer la somme de 40 163 euros à titre de dommages-intérêts.
Par jugement rendu le 28 octobre 2021, le juge des contentieux de la protection de Montpellier a :
Condamné la SA 3F Occitanie à payer à Mme [J] [N] la somme de 3 819,81 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice de jouissance ;
Débouté Mme [J] [N] de sa demande de dommages-intérêts au titre de son préjudice matériel ;
Condamné la SA 3F Occitanie à payer à Mme [J] [N] la somme de 1 500 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice moral;
Débouté la SA 3F Occitanie de sa demande de compensation ;
Débouté les parties du surplus de leurs demandes ;
Condamné la SA 3F Occitanie à payer à Mme [J] [N] la somme de 1 200 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
Débouté la SA 3F Occitanie de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
Rappelé que l'exécution provisoire est de droit.
Le premier juge a retenu, aux termes du rapport d'expertise du 27 octobre 2020, que le logement loué par Mme [J] [N] était indécent depuis le mois de février 2019. Pour ce faire, il s'est appuyé sur les différentes attestations des proches et voisins de la demanderesse ainsi que sur les rapports d'expertise dont il ressortait que la famille vivait à quatre dans la seule pièce vivable du logement, qui présentait un taux d'humidité de 100 % en sus des moisissures sur les murs et des salles d'eau inutilisables du fait des défauts de raccordement. En outre, le premier juge a écarté l'argumentation de la SA 3F Occitanie qui ne rapportait pas la preuve de ce qu'elle avançait.
Le premier juge a également retenu un préjudice de jouissance pour Mme [J] [N], à hauteur de 3 819,81 euros (80 % du loyer acquitté) tenant au fait que le logement était indécent depuis février 2019 et que les travaux permettant de mettre fin à ce préjudice n'avaient pas été réalisés en janvier 2021, contraignant la demanderesse à être hébergée par des proches. Il a toutefois débouté Mme [J] [V] de sa demande de dommages-intérêts au titre d'un préjudice matériel dès lors qu'elle ne démontrait pas, par le biais des photographies produites, que les meubles et textiles avaient été détériorés par la moisissure et ne justifiait pas du rachat des meubles et vêtements dont elle faisait état dans ses conclusions. Le premier juge a également retenu un préjudice moral de Mme [J] [N], à hauteur de 1 500 euros, dès lors qu'il ressortait des débats que le logement était inutilisable et que ses enfants avaient consulté le médecin à plusieurs reprises concernant des épisodes pathologiques aigues en lien avec l'indécence du logement.
Mme [J] [N] a relevé appel de la décision par déclaration au greffe du 6 janvier 2022.
Dans ses dernières conclusions du 5 juillet 2022, Mme [J] [N] demande à la cour de :
" Débouter la SA 3F Occitanie de ses fins, prétentions et demandes;
Infirmer le jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Montpellier en date du 28 octobre 2021 en ce qu'il a :
Condamné la SA 3F Occitanie à payer à Mme [J] [N] la somme de 3 819,81 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance,
Débouté Mme [J] [N] de sa demande de dommages et intérêts au titre de son préjudice matériel,
Condamné la SA 3F Occitanie à payer à Mme [J] [N] la somme de 1 500 euros au titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral,
Débouté Mme [J] [N] du surplus de ses demandes ;
Le confirmer pour le surplus ;
Condamner la société 3F Occitanie à verser à Mme [J] [N] la somme de 40 165 euros à titre de dommages-intérêts, décomposée comme suit :
16 320 euros au titre du préjudice de jouissance,
8 845 euros au titre du préjudice matériel (achat de vêtements, meubles et surcroit d'électricité),
15 000 euros au titre du préjudice moral ;
Condamner la société 3F Occitanie à verser à Mme [J] [N] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
La condamner aux entiers dépens, en ce compris les frais d'expertise amiable. "
Mme [J] [N] soutient que l'intégralité de son logement était insalubre. En ce sens, elle s'appuie sur le rapport d'expertise du cabinet Polyexpert qui constate notamment que les cloisons et sols étaient saturés en eau et que les murs étaient remplis de moisissures.
Elle fait valoir que cette situation est apparue dès le mois de février 2019 et que la SA 3F Occitanie a bien été informée par voie téléphonique de toutes les difficultés rencontrées et ce, sans discontinuer depuis cette date. Mme [J] [N] fournit également des attestations de ses voisins et proches qui témoignent de sa situation depuis février 2019. Elle rajoute que cet état d'insalubrité a perduré jusqu'à son départ des lieux en février 2021, le bailleur n'étant pas, selon elle, intervenu pour faire cesser le trouble.
L'appelante soutient qu'elle n'est pas responsable de l'état du logement. Elle met en doute la réalité des propos vagues qui proviennent des attestations de la SA 3F Occitanie et précise qu'elle n'a jamais refusé d'intervention de professionnels, n'ayant jamais été contactée en ce sens.
Mme [J] [N] soutient qu'elle a subi de nombreux préjudices tenant à l'insalubrité du logement. Elle estime avoir subi un préjudice de jouissance qu'elle chiffre à la somme de 16 320 euros (640 € x 25,5 mois), tenant au fait que, pendant deux ans, l'intégralité de son logement était insalubre et a contraint toute la famille à ne vivre et dormir que dans une seule pièce, outre le fait de devoir être hébergée régulièrement chez des proches.
Mme [J] [N] estime également avoir subi un préjudice matériel à hauteur de 5 850 euros et fournit un " devis " du Pressing La Saponaire de janvier 2021, qui indique que tout le linge de maison doit être jeté suite aux moisissures. L'appelante produit la liste des meubles et vêtements qu'elle aurait dû racheter suite à la détérioration des précédents par les moisissures.
Elle estime enfin avoir subi un préjudice moral dû au fait de devoir subir l'humidité, la moisissure et les insectes pendant plus de deux ans - dont le confinement en période d'état d'urgence sanitaire - sans pouvoir utiliser sa salle de bain et précise que ses deux enfants en bas âge ont subi de nombreuses bronchites liées à l'état de l'appartement. Mme [J] [N] ajoute que les troubles constatés dans le logement ont eu raison de son couple qui n'a pas supporté les disputes incessantes concernant l'état d'insalubrité et le manque d'intimité. Elle chiffre son préjudice moral à la somme de 15 000 euros.
Mme [J] [N] sollicite le remboursement des factures d'électricité à hauteur de 2 995 euros. Elle affirme que la consommation moyenne annuelle pour une personne est de 398,18 euros. Or, elle produit aux débats ses factures d'électricité faisait état, selon elle, d'une consommation moyenne de 213 euros par mois, alors même que le logement neuf devait présenter une faible consommation énergétique.
Dans ses dernières conclusions du 29 juillet 2022, la SA 3F Occitanie, prise en la personne de son représentant légal en exercice, demande à la cour de :
Infirmer le jugement du 28 octobre 2021 en ce qu'il a :
Condamné la société 3F Occitanie à payer à la demanderesse une somme de 3 819,81 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance,
Condamné la société 3F Occitanie à payer à la demanderesse une somme de 1 500 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice moral,
Débouté la société 3F Occitanie de sa demande de compensation au titre de l'arriéré de loyer,
Condamné la société 3F Occitanie à payer à la demanderesse une somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles, outre les dépens de l'instance ;
Le confirmer pour le surplus ;
Donner acte à la société 3F Occitanie qu'elle consent une exonération de 50 % du paiement du solde du loyer (hors part réglée par la CAF), et, qu'après compensation avec la dette locative, la somme revenant à Mme [J] [N] s'élève à 1 163,50 euros;
Condamner Mme [J] [N] à restituer à la société 3F Occitanie toute somme perçue supérieure à cette somme ;
Débouter Mme [J] [N] de ses demandes plus amples ou contraires ;
Condamner Mme [J] [N] à verser à la société 3F Occitanie une somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamner Mme [J] [N] aux entiers dépens et à rembourser à la société 3F Occitanie tout frais de recouvrement qu'elle serait contrainte de supporter, notamment en application du décret n°2001-212 du 8 mars 2001 modifiant le décret 96-1080 du 12 décembre 1996 portant fixation du tarif des huissiers de justice en matière civile et commerciale et relatif à la détermination du droit proportionnel de recouvrement ou d'encaissement mis à la charge des créanciers. "
La SA 3F Occitanie soutient que Mme [J] [N] ne l'a pas tenue informée des désordres qu'elle subissait. Elle précise être intervenue suite à la plainte du mois de mars 2019 puis avoir tenté d'intervenir suite à la seconde plainte qui, selon elle, aurait eu lieu en février 2020 mais avoir été empêchée par la locataire qui refusait l'accès à son logement. Elle ajoute que Mme [J] [N] avait quitté le logement plusieurs semaines avant le mois de janvier 2021, en laissant un appartement ni aéré ni chauffé ce qui expliquerait l'état dégradé de celui-ci.
L'intimée sollicite que le préjudice de jouissance allégué par sa locataire soit rapporté à la durée de 10 mois et non de deux ans dès lors que cette dernière ne rapporterait pas la preuve d'avoir informé sa bailleresse des troubles subis entre les mois de février à novembre 2020.
La SA 3F Occitanie soutient que le logement occupé par Mme [J] [N] n'était pas inhabitable dans son intégralité. Elle précise que le logement ne peut être déclaré insalubre que par une décision du juge administratif et que le logement serait, tout au plus, indécent. La SA 3F Occitanie ajoute que Mme [J] [N] a continué à se servir des salles de bain malgré le défaut de raccordement constaté, participant au maintien d'un taux d'humidité élevé dans le logement. La bailleresse propose une réduction de 50 % du loyer mensuel, hors charges du garage et hors réduction mensuelle du loyer social et versements effectués par la CAF, soit 2 387,39 euros, desquels il faudra déduire 1 223,88 euros concernant la réalisation de la liquidation définitive du compte de la locataire, soit 1 163,50 euros.
La SA 3F Occitanie fait valoir que Mme [J] [N] ne justifie en rien du préjudice matériel concernant les meubles et le linge de maison. Elle se contenterait, selon elle, de verser des photographies de mauvaise qualité et non datées, ce qui ne permettraient pas de prouver que ces biens lui appartenaient et ont été dégradés par la moisissure du logement. En outre, elle avance que lesdits biens ont été estimés forfaitairement.
Elle fait également valoir que les pièces produites aux débats sont insuffisantes pour justifier de la demande d'indemnisation fondée sur un préjudice moral. Selon l'appelante, Mme [J] [N] n'établirait pas de lien de causalité entre l'état du logement et le préjudice allégué, les couples pouvant se séparer pour diverses raisons et les enfants présentant régulièrement des affections respiratoires.
La SA 3F Occitanie soutient qu'aucune surconsommation d'électricité ne peut être retenue. Elle affirme que les factures fournies par Mme [J] [N] correspondent à la consommation de quatre personnes, et non une seule, sur la totalité de la période d'occupation du logement. En outre, elle souligne que la locataire ne rapporte pas la preuve que l'humidité du logement était la cause directe de la surconsommation alléguée.
La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 6 mai 2024.
MOTIFS
1. Sur l'indemnisation du préjudice de jouissance
Si la SA 3F Occitanie demande à ce que le préjudice de jouissance, dont Mme [J] [N] est fondée à solliciter l'indemnisation, soit limité à une période de dix mois, soit du mois de février 2020 inclus au mois de novembre 2020 inclus, comme l'indique la bailleresse, la locataire s'est plainte dès le mois de mars 2019, soit deux mois après son entrée dans les lieux, des suites d'un dégât des eaux survenu quelques semaines avant le début de son occupation, et que si la SA 3F Occitanie a été diligente en mandatant une entreprise aux fins de résolution des désordres en résultant, cette action a été insuffisante dès lors que l'humidité au sein de l'appartement pris à bail a perduré, conduisant à l'apparition de nouvelles moisissures, qu'ainsi, c'est à juste titre que le premier juge a dit que la demanderesse rapportait la preuve que le logement était non décent depuis le mois de février 2019 et qu'il ressortait des pièces produites au débat que les travaux pour y mettre fin n'avaient été effectivement réalisés par la SA 3F Occitanie, sur laquelle pèse une obligation de résultat en matière de remise d'un logement décent, qu'en janvier 2021, de sorte que l'indemnisation du préjudice de jouissance doit bien couvrir cette période.
S'agissant du calcul de l'indemnisation du préjudice de jouissance subi par Mme [J] [N], la cour rappelle qu'il appartient au juge, dans l'exercice de son pouvoir souverain d'appréciation, de déterminer son mode de calcul, qu'en l'espèce, en considération du principe de réparation intégrale et des pièces versées au débat, c'est à juste titre que le premier juge a dit qu'il convenait de fixer le montant du préjudice de jouissance à 80 % de la part de loyer effectivement acquittée par elle, hors loyer pour le garage.
En considération de ce principe, la cour relève que la bailleresse produit un décompte précis et justifié sur la période de location, soit de janvier 2019 à février 2021, duquel il ressort que Mme [J] [N] s'est acquittée en réalité, après application de la réduction " loyer social " et les versements de la caisse d'allocations familiales, de la somme totale de 4 774,77 euros, de sorte que la somme à titre de dommages-intérêts en indemnisation de son préjudice de jouissance doit être pour la somme de 4 774,77 euros x 80 %, soit à 3 819,81 euros, qu'ainsi, le jugement sera confirmé de ce chef.
2. Sur l'indemnisation du préjudice matériel
En l'état de l'argumentation soutenue en cause d'appel par Mme [J] [N] et des pièces versées par elle au débat, la cour estime qu'il n'y pas matière à critique des motifs retenus par le premier juge, qui a dit qu'elle ne démontrait pas, par le biais des photographies produites, que les meubles et textiles avaient été détériorés par les moisissures et qu'elle ne justifiait pas du rachat des meubles et vêtements dont elle faisait état dans ses conclusions, de sorte que le jugement sera confirmé en ce qu'il l'a déboutée de ses demandes.
3. Sur l'indemnisation du préjudice moral
Mme [J] [N] sollicite la somme de 15 000 euros en réparation de ce préjudice. Or, de la même façon, en l'état de son argumentation soutenue en cause d'appel et des pièces produites au débat, elle n'apporte pas de critique utile aux motifs du premier juge, qui a bien retenu que toute la famille dormait dans le séjour, les chambres étant alors imprégnées d'humidité, voire chez des proches et que les salles de bain étaient inutilisables, que par ailleurs, il était démontré, par la production de certificats médicaux et les relevés d'assurance maladie, que ses deux enfants avaient consulté à plusieurs reprises le médecin pour des épisodes pathologiques aiguës en lien avec la non décence du logement, de sorte qu'elle avait incontestablement subi un préjudice moral, la cour relevant toutefois qu'elle échoue à démontrer un lien de causalité s'agissant de la séparation d'avec son mari, de sorte que le jugement sera confirmé en ce qu'il lui a alloué la somme de 1 500 euros à ce titre.
En conséquence de ce qui précède, le jugement rendu le 28 octobre 2021 par le juge des contentieux de la protection de Montpellier sera confirmé en toutes ses dispositions.
4. Sur les dépens et les frais non remboursables
Le jugement sera également confirmé en ce qui concerne les dépens et l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Mme [J] [N] sera condamnée aux dépens de l'appel.
Mme [J] [N], qui échoue en son appel, en toutes ses prétentions, sera en outre condamnée à payer à la SA 3F Occitanie la somme de 1 200 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par arrêt contradictoire et mis à disposition au greffe ;
CONFIRME le jugement rendu le 28 octobre 2021 par le juge des contentieux de la protection de Montpellier, en toutes ses dispositions ;
CONDAMNE Mme [J] [N] à payer à la SA 3F Occitanie la somme de 1 200 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais non remboursables d'appel ;
CONDAMNE Mme [J] [N] aux dépens de l'appel.
Le greffier, La présidente,
