Tribunal judiciaire, 12 septembre 2024. 22/06041

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Expéditions exécutoires délivrées le: Copies certifiées conformes délivrées le : ■ 2ème chambre N° RG 22/06041 N° Portalis 352J-W-B7G-CWPHG N° MINUTE : Assignation du : 13 Mai 2022 JUGEMENT rendu le 12 Septembre 2024 DEMANDERESSE Madame [P] [B] [Adresse 1] [Localité 4] Représentée par Maître Hugues LETELLIER de la SELEURL SAANE LEGAL, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire #R0102, et par Maître Christophe DELMONTE, avocat au barreau de TOULON, avocat plaidant DÉFENDERESSE Madame [L] [K] [Adresse 2] [Localité 3] Représentée par Maître Michel APELBAUM de l’ASSOCIATION CABINET APELBAUM ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire #E1826 et par Maître Alexandre JELEZNOV, avocat plaidant Décision du 12 Septembre 2024 2ème chambre N° RG 22/06041 - N° Portalis 352J-W-B7G-CWPHG * * * COMPOSITION DU TRIBUNAL Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique. Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés. Madame Caroline ROSIO, Vice-Présidente, statuant en juge unique. assistée de Adélie LERESTIF, greffière lors des débats et Sylvie CAVALIE, greffière lors de la mise à disposition. DÉBATS A l’audience du 11 Juin 2024, avis a été donné aux avocats que la décision serait rendue le 12 septembre 2024. JUGEMENT Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe Contradictoire et en premier ressort * * * FAITS ET PROCÉDURE Par acte notarié du 23 septembre 2021, Madame [L] [K] a unilatéralement promis de vendre au prix de 205.000 euros un appartement meublé de 18,48m2 situé au rez-de-chaussée d’un ensemble immobilier sis [Adresse 2] à [Localité 3] à Madame [P] [B] qui a accepté sous condition suspensive de prêt d’un montant maximum de 70.000 euros remboursable en 20 ans au taux maximum de 1 % l’an au plus tard le 23 novembre 2021. L’indemnité d’immobilisation a été fixée à 20.500 euros et l’expiration du délai d’option au 23 décembre 2021. Mme [P] [B] a versé en séquestre une somme de 10.950 euros à la SELARL XAVIER PEPIN PIERRE-JEAN QUIRINS OLIVIER RIGAL VINCENT VRAIN FABIAN MERUCCI. Le 19 octobre 2021, Madame [P] [B] a constaté la présence de moisissures importantes ou champignons dans un des placards de l’appartement. Un état parasitaire a été effectué à l’initiative de Madame [L] [K]. Le rapport d’expertise du 24 octobre 2021 a constaté « un indice d’infestation de moisissures : présence de déformation(s) ponctuelle(s) dégradation(s) importante(s), présence étendue) » dans l’entrée et un « indice d’infestation de champignon de pourriture fibreuse (le polypore des caves), moisissures : décoloration du bois, présence de mycélium (dégradation(s) faible(s), présence étendue) » dans l’ameublement du séjour/cuisine. Décision du 12 Septembre 2024 2ème chambre N° RG 22/06041 - N° Portalis 352J-W-B7G-CWPHG Par courrier du 23 novembre 2021, Madame [P] [B] informait Madame [L] [K] qu’elle retirait son « offre d’achat ». Par acte d’huissier en date du 23 décembre 2021, Madame [K] a notifié à Madame [B] une mise en demeure de lever l’option. Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 27 décembre 2021, Madame [K] a mis en demeure Madame [K] de lui restituer sans délai les sommes séquestrées auprès du notaire. Par actes d’huissier des 13 mai 2022, Madame [P] [B] a assigné Madame [L] [K] devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins, en l’état de ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 19 janvier 2023, au visa des articles 1124, 1130 et 1137 du code civil, de: - « débouter Madame [L] [K] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions. - juger et ordonner la levée du séquestre de la somme de 10.950 euros, actuellement séquestrée entre les mains de la SELARL Xavier PEPIN, Pierre-Jean QUIRINS, Olivier RIGAL, Vincent VRAIN, Fabian MERUCCI, Notaires associés à [Localité 5] au titre de l’indemnité d’immobilisation et consignée par cette dernière à la Caisse des Dépôts et Consignations - juger et ordonner le versement du séquestre de la somme de 10.950 euros à Madame [P] [B] - condamner Madame [L] [K] au paiement à Madame [P] [B] des intérêts au taux légal sur la somme précitée à la date de la mise en demeure - condamner Madame [L] [K] à rembourser à Madame [P] [B] les frais de notaire liés à l’établissement d’un avant contrat, d’un montant de 475 euros - condamner Madame [L] [K] à payer à Madame [P] [B] la somme de 5.000 euros à titre de dommages-intérêts - condamner Madame [L] [K] à payer à Madame [P] [B] la somme de 6.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile - condamner Madame [L] [K] aux entiers dépens. » Par conclusions notifiées par voie électronique le 10 novembre 2022, Mme [L] [K] a requis du tribunal de céans, au visa des articles 1641 et suivants et 1137 du code civil, de l’article 1103 du code civil, de l’article L 271-1 du code de la construction et de l’habitation, de: - «débouter Madame [B] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions - condamner Madame [B] à régler à Madame [K] la somme de 20.500 euros à titre d’indemnité d’immobilisation contractuelle, outre intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure de lever l’option du 23 décembre 2021 Décision du 12 Septembre 2024 2ème chambre N° RG 22/06041 - N° Portalis 352J-W-B7G-CWPHG - ordonner que la partie de cette somme séquestrée entre les mains de la SELARL XAVIER PEPIN PIERRE-JEAN QUIRINS OLIVIER RIGAL VINCENT VRAIN FABIAN MERUCCI, notaires associés à [Localité 5], soit débloquée au profit de Madame [K] sur présentation du présent jugement - condamner Madame [B] à régler à Madame [K] la somme de 6.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance - rappeler que l’exécution provisoire est de droit. » L’ordonnance de clôture a été rendue le 28 juin 2023 et l’audience de plaidoiries fixée au 29 mai 2024. L’audience de plaidoirie a été fixée au 11 juin 2024 en raison des nécessités du service. A l’issue des débats, les parties ont été informées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 12 septembre 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la levée du séquestrée Madame [B] sollicite dans un premier temps la restitution de l’indemnité d’immobilisation déjà versée en raison du vice caché non révélé par le promettant. Elle soutient que l’indemnité doit être restituée au bénéficiaire lorsque la non-levée de l’option est due au fait du promettant qui n’a pas révélé l’existence d’un vice caché (Cass.Civ.3e, 28 janvier 1987), qu’il résulte expressément des termes de la promesse que la garantie des vices cachés a vocation à prendre effet lorsque le promettant a la qualité de professionnel, ce qui est le cas en l’espèce, que ce n’est qu’après le rapport d’expertise du 24 octobre 2021 qu’a été révélée la présence d’agents de dégradation biologique du bois dans le bien, que ce vice était indécelable avant cette expertise, le dossier de diagnostic immobilier n’ayant révélé aucun problème. Elle fait valoir que ce vice compromet l’usage de l’appartement, que l’argumentation selon lequel les moisissures ont été causées par un simple dégât des eaux qui aurait été réparé ne repose sur aucune preuve et que rien ne permet d’établir que les agents de dégradation biologique ne vont pas se multiplier à l’avenir. Madame [K] oppose que la garantie des vices cachés ne peut s’appliquer qu’en présence d’une vente et pas dans le cadre d’une promesse unilatérale de vente, qu’elle a vendu ce bien en qualité de particulier et non en tant que professionnel, que le vice n’était pas caché car visuellement détectable et ne rendait pas le bien impropre à son usage, s’agissant de simples moisissures et d’un champignon de type polyporte des caves, simple à nettoyer et à retirer et qui n’est apparu qu’en raison d’un joint manquant dans l’appartement situé au-dessus du bien, la fuite ayant été réparée et le placard repeint. Décision du 12 Septembre 2024 2ème chambre N° RG 22/06041 - N° Portalis 352J-W-B7G-CWPHG Sur ce : Selon l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Selon l’article 1112-1 du code civil, celle des parties qui connait une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant (…) Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d’obligation peut entraîner l’annulation du contrat. Suivant l’article 1641 du Code civil, « le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus ». En l’espèce, par acte notarié du 23 septembre 2021, Madame [K] a unilatéralement promis de vendre un appartement à Madame [B]. Il était stipulé que, faute pour la bénéficiaire de lever l’option au plus tard le 23 décembre 2021, la somme consignée par elle resterait acquise à Madame [K] à titre d’indemnité d’immobilisation du bien. Madame [B] ayant refusé de signer l’acte de vente a assigné Madame [K] pour qu’elle soit condamnée à lui remettre la somme de 10.950 euros qu’elle avait consignée. Le contrat rappelle l’obligation d’information prévue par l’article 1112-1 du code civil et précise page 24, dans une clause intitulée « état du bien », que « le bénéficiaire prendra le bien dans l’état où il se trouve à ce jour, tel qu’il l’a vu et visité » et, page 25, que « le bénéficiaire n’aura aucun recours contre le promettant pour quelque cause que ce soit notamment en raison (… ) des vices cachés » et « que cette exonération de garantie ne s’applique pas si le promettant a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction ». L’acte signé par les parties prévoit ainsi de faire jouer la garantie des vices cachés, auxquelles le vendeur est tenu, dès le stade de la promesse de vente. Madame [K] a certes vendu le bien en qualité de particulier mais il est n’est pas contesté qu’elle exerce l’activité professionnelle de responsable développement commercial/Spécialiste dans l’immobilier d’investissement. En conséquence, il n'y a pas lieu d'écarter l'application de la clause d'exonération de la garantie des vices cachés prévue dans l’avant contrat et Madame [K] sera tenue des vices cachés, quand même elle ne les aurait pas connus. Il résulte du rapport d’état parasitaire du 24 octobre 2021, et des photographies figurant dans la procédure, la présence d’importantes traces de moisissures dans l’entrée de l’appartement ainsi que de champignons dont la présence est étendue, dans un placard de la pièce principale. Décision du 12 Septembre 2024 2ème chambre N° RG 22/06041 - N° Portalis 352J-W-B7G-CWPHG Ce vice rend la chose impropre à son usage normal et Madame [B] n’aurait pas proposé d’acheter le bien en l’état ou pour ce prix. En outre, il était non apparent au jour de la formation de la vente litigieuse. Il constitue donc bien un vice caché. En conséquence Madame [B] a légitimement renoncé à la réalisation de la vente et la somme de 10.950 euros, versée à titre de séquestre, devra lui être restituée. Le notaire séquestre sera ainsi autorisé à verser à Madame [B] la somme séquestrée de 10.950 euros sur présentation du présent jugement. Conformément à l’article 1231-6 du code civil, Madame [K] sera condamnée au paiement de l’intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure, soit le 27 décembre 2021. Sur les autres demandes Madame [B] sollicite la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts et le remboursement des frais de notaires. Sur ce : Selon l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. En application des dispositions de cet article, pour que la responsabilité délictuelle d'une personne soit établie, doivent être caractérisés une faute, un préjudice et un lien de causalité entre la faute et le préjudice. En l’espèce le comportement fautif de Madame [K] consistant en un manquement à son obligation d’information relatif aux vices cachés affectant le bien a causé un préjudice à Madame [B] en ce qu’elle a dû payer les frais de notaire liés à la rédaction de l’avant contrat du 23 septembre 2021. Le lien de causalité entre la faute et le préjudice matériel étant établi, Madame [K] sera condamnée à verser à Madame [B] les frais de notaire d’un montant de 475 euros. Madame [B] n’allègue aucun autre préjudice au soutien de sa demande, dès lors sa demande de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts sera rejetée. Sur les demandes accessoires Madame [K] succombant dans la présente instance, il convient de la condamner aux dépens et à verser à Madame [B] une somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Il sera rappelé que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire. PAR CES MOTIFS Le tribunal statuant publiquement, par jugement contradictoire par mise à disposition au greffe et en premier ressort: AUTORISE la SELARL Xavier PEPIN, Pierre-Jean QUIRINS, Olivier RIGAL, Vincent VRAIN, Fabian MERUCCI, Notaires associés à [Localité 5] à verser à Madame [P] [B] la somme séquestrée d’un montant de 10.950 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation et consignée par cette dernière à la Caisse des Dépôts et Consignations ; CONDAMNE Madame [L] [K] à verser à Madame [P] [B] l’intérêt au taux légal de la somme de 10.950 euros, à compter du 27 décembre 2021 ; CONDAMNE Madame [L] [K] à verser à Madame [P] [B] la somme de 475 euros correspondant aux frais de notaire liés à l’acte du 23 septembre 2021; REJETTE la demande de Madame [P] [B] en paiement de dommages et intérêts ; CONDAMNE Madame [L] [K] aux dépens; CONDAMNE Madame [L] [K] à verser à Madame [P] [B] une somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile; CONSTATE l’exécution provisoire du présent jugement; Fait et jugé à Paris le 12 Septembre 2024 La Greffière La Présidente Sylvie CAVALIE Caroline ROSIO