Cour d'appel, 21 décembre 2023. 22/03706

N° RG 22/03706 - N° Portalis DBV2-V-B7G-JG7O COUR D'APPEL DE ROUEN CHAMBRE DE LA PROXIMITE ARRET DU 21 DECEMBRE 2023 DÉCISION DÉFÉRÉE : 1122000060 Jugement du juge des contentieux de la protection de Bernay du 07 Octobre 2022 APPELANTE : Madame [Y] [I] née le 03 décembre 1961 à [Localité 10] (83) [Adresse 6] [Localité 4] représentée et assistée par Me Catherine KERSUAL, avocat au barreau de ROUEN postulant de Me Marc MONTAGNIER, avocat au barreau de VERSAILLES INTIMEES : Madame [D] [H] née le 11 juillet 1936 à [Localité 9] (92) Demeurant en [Adresse 8] [Localité 5] représentée par son tuteur Monsieur [H] [W] né le 6 septembre 1942 à [Localité 4] (27) [Adresse 7] [Localité 4] représentée par Me Béatrice LHOMMEAU de la SELARL B.L.G. AVOCAT, avocat au barreau de ROUEN substituée par Me Sidonie ANO-DUVILLA, avocat au barreau de ROUEN Association UDAF subrogé tuteur de Mme [D] [H] [Adresse 1] [Localité 3] n'ayant pas constitué avocat, bien qu'assigné par acte de commissaire de justice en date du 12/01/2023 S.A.R.L. NORMAND'IMMO Immatriculée au RCS de ROUEN sous le n° B 480 833 649 [Adresse 2] [Localité 5] représentée par Me Caroline VELLY de la SELARL VD & ASSOCIES, avocat au barreau de ROUEN substituée par Me Blandine CHAUVIN, avocat au barreau de ROUEN COMPOSITION DE LA COUR  : En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été plaidée et débattue à l'audience du 13 novembre 2023 sans opposition des avocats devant Monsieur MELLET, Conseiller, rapporteur. Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de : Madame GOUARIN, Présidente Madame TILLIEZ, Conseillère Monsieur MELLET, Conseiller DEBATS : Madame DUPONT greffière A l'audience publique du 13 novembre 2023, où l'affaire a été mise en délibéré au 21 décembre 2023 ARRET : Contradictoire Prononcé publiquement le 21 décembre 2023, par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile, signé par Madame GOUARIN, Présidente et par Madame DUPONT, Greffière lors de la mise à disposition. Exposé des faits et de la procédure Mme [D] [H], dont le tuteur est M. [W] [H], est propriétaire d'un bien immobilier situé [Adresse 6]), confié en gestion locative à la Sarl Normand'immo par contrat du 7 mai 2021. Selon acte sous seing privé en date du 21 mai 2021, Mme [D] [H], représentée par M. [W] [H], a donné à bail à Mme [Y] [I] le bien moyennant le versement d'un loyer mensuel de 800 euros. Après sommation en date du 22 novembre 2021, Mme [Y] [I] a fait assigner, par acte en date du 15 février 2022, M. [W] [H] en sa qualité de tuteur de Mme [D] [H] aux fins de faire réaliser des travaux de réfection sous astreinte. Par jugement du 7 octobre 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bernay a notamment statué ainsi qu'il suit : Condamne, sauf meilleur accord entre les parties, Mme [D] [H], représentée par M. [W] [H], à procéder au changement des fenêtres du logement d'habitation situé [Adresse 6]), selon les modalités suivantes : - au minimum trois fenêtres en fonction de leur état de vétusté et de leur emplacement, les pièces de vie ou principalement utilisées par la locataire devant être privilégiées, dans un délai de 4 mois à compter de la signification de la décision, assortie d'une astreinte provisoire de 75 euros par jour de retard pendant 90 jours à compter du terme du délai imparti, - puis au minimum trois fenêtres supplémentaires en fonction de leur état de vétusté et de leur emplacement, les pièces de vie ou principalement utilisées par la locataire devant être privilégiées, dans un délai de 8 mois à compter de la signification de la décision, assortie d'une astreinte provisoire de 75 euros par jour de retard pendant 90 jours à compter du terme du délai imparti, - puis les fenêtres restantes dans un délai de 12 mois à compter de la signification de la décision, assortie d'une astreinte provisoire de 75 euros par jour de retard pendant 90 jours à compter du terme du délai imparti, se réserve la liquidation de l'astreinte, Condamne Mme [D] [H], représentée par M. [W] [H], à procéder à la réfection des joints de l'ensemble des fenêtres du logement dans un délai d'un mois à compter de la signification du jugement, Condamne Mme [D] [H], représentée par M. [W] [H], à procéder aux réparations nécessaires sur les radiateurs et la chaudière dans un délai d'un mois à compter de la signification du jugement, Condamne Mme [D] [H], représentée par M. [W] [H], à procéder aux travaux nécessaires à la suppression de I'exposition au plomb résultant des peintures dégradées dans un délai de trois mois à compter de la signification du jugement, Condamne Mme [D] [H], représentée par M. [W] [H], à procéder au repositionnement ou à l'enlèvement des parties tombées de la toiture de la dépendance dans un délai de trois mois à compter de la signification du jugement, Condamne Mme [D] [H], représentée par M. [W] [H], à rembourser à Mme [Y] [I] les sommes de 275 euros et de 277 euros avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement, Condamne Mme [D] [H], représentée par M. [W] [H], à payer une somme de 300 euros à Mme [Y] [I] en réparation de son préjudice moral, Condamne Mme [D] [H], représentée par M. [W] [H], à payer une somme de 450 euros à Mme [Y] [I] au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en ce compris le coût de procès-verbal de constat d'huissier de justice du 31 janvier 2022, Condamne Mme [D] [H], représentée par M. [W] [H], à payer une somme de 450 euros à la Sarl Normand'immo au titre de l'article 700 du code de procédure civile, Déboute les parties de toutes leurs autres prétentions et de leurs demandes plus amples ou contraires, Condamne Mme [D] [H], représentée par M. [W] [H], aux dépens. Par déclaration du 16 novembre 2022, Mme [Y] [I] a relevé appel de cette décision. L'ordonnance de clôture a été rendue le 26 octobre 2023. Exposé des prétentions et moyens des parties Par dernières conclusions reçues le 18 juillet 2023, Mme [Y] [I] demande à la cour, au visa de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, des articles 1719 et suivants du code civil, de la loi du 13 décembre 2000, complétée par le décret du 30 janvier 2002, de l'article 1104 et 1240 du code civil, de : - débouter Mme [D] [H], représentée par M. [W] [H], es qualité de tuteur, de son appel incident ; - réformer le jugement entrepris ; En conséquence : - condamner Mme [D] [H], représentée par M. [W] [H], à faire intervenir le diagnostiqueur afin que celui-ci vérifie que l'installation électrique ne présente maintenant plus aucun danger et ce dans le délai de quinze jours à compter de la signification de l'arrêt à intervenir sous astreinte de 100 euros par jour de retard ; - condamner Mme [D] [H], représentée par M. [W] [H], à faire enlever les trois grosses branches tombées au sol lors de la tempête Aurore et ce dans le délai de quinze jours à compter de la signification de l'arrêt à intervenir sous astreinte de 100 euros par jour de retard ; - condamner Mme [D] [H], représentée par M. [W] [H], à lui payer la somme de 10 000 euros à titre de dommages-intérêts pour troubles de jouissance avec intérêts au taux légal à compter de la l'arrêt à intervenir; - condamner Mme [D] [H], représentée par M. [W] [H], à lui payer la somme de 5 000 euros au titre du préjudice moral avec intérêts au taux légal à compter de la date du jugement à intervenir ; - condamner Mme [D] [H], représentée par M. [W] [H], à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamner Mme [D] [H] aux entiers dépens. Elle soutient en substance ce qui suit : - la bailleresse l'a mise en danger en ne respectant pas son obligation de lui fournir un logement décent exempt de tout risque manifeste pour sa santé et sa sécurité ; - l'état dégradé des fenêtres, le non-fonctionnement des radiateurs et le dysfonctionnement de la chaudière sont la source d'un trouble de jouissance. Par dernières conclusions reçues le 11 mai 2023, Mme [D] [H] demande à la cour de débouter Mme [I] de ses demandes et de : - juger la demande d'intervention d'un diagnostiqueur électrique irrecevable comme nouvelle; - réformer le jugement entrepris en ce qu'il l'a condamnée au paiement d'une somme de 300 euros à titre de dommages intérêts et 450 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et la décharger de toute condamnation, y compris d'astreinte ; A titre subsidiaire ; - juger que la Sarl Normand'immo devra la relever indemne de toute condamnation ; - condamner Mme [I] au paiement d'une somme de 2.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. Elle soutient en substance ce qui suit : - Mme [I] a pris à bail en parfaite connaissance de l'état du bien ; - en sa qualité d'huissier de justice, elle avait nécessairement connaissance des critères de décence et de la nécessité d'obtenir l'autorisation préalable du juge des tutelles pour débloquer des fonds aux fins de travaux ; - elle a reçu les diagnostics le jour de la signature du bail. Par dernières conclusions reçues le 19 juillet 2023, la Sarl Normand'immo demande à la cour de : - constater que Mme [I] et Mme [H], représentée par son tuteur, M. [H], ne formulent aucune prétention dans leur appel principal et incident à son égard ; - en conséquence, confirmer le jugement du 07 octobre 2022 en toutes ses dispositions, et notamment en ce qu'il a débouté Mme [H] de ses demandes vis-à-vis de la Sarl Normand'immo ; A titre subsidiaire : - constater que la Sarl Normand'immo a respecté l'ensemble des obligations qui lui incombent au titre de son contrat de mandat ; - en conséquence, débouter Mme [H] de ses demandes et confirmer le jugement du 7 octobre 2022 ; En tout état de cause : - condamner tout succombant à lui régler la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles, outre les entiers dépens. Elle relève qu'aucune des parties ne formule de demande à son encontre, si bien que le jugement ne peut qu'être confirmé, qu'elle a rempli son obligation de conseil vis-à-vis de son mandant, que Mme [H] s'était engagée à procéder aux importantes réparations durant la location grâce au montant des loyers, conformément à la mention portée sur le contrat de bail, que Mme [I] a été prévenue et a accepté que les travaux d'électricité soient réalisés au fur et à mesure durant la période de location ; qu'elle a dressé un état des lieux contradictoire détaillé qui n'occulte pas la vétusté du logement et qu'il n'existe plus aucune difficulté s'agissant de l'installation électrique et des radiateurs. En application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il convient de se reporter aux dernières conclusions des parties pour l'exposé des moyens développés par celles-ci. MOTIFS DE LA DECISION Sur les demandes aux fins de réalisation de travaux Les parties sont convenues de conclure un bail soumis à la loi du 6 juillet 1989, et la bailleresse était donc tenue de délivrer un logement conforme aux critères de décence fixés par son article 6, dont le tribunal a rappelé les termes. Cette obligation est d'ordre public et aucune clause du bail ne prétend d'ailleurs y déroger. Le fait que Mme [I] a signé les diagnostics le jour de la conclusion du bail ne saurait s'interpréter comme un acquiescement de sa part à l'indécence du logement, et ce d'autant moins que la bailleresse s'était engagée à l'article 9 du bail à 'changer les fenêtres et l'électricité', dont la vétusté et la dangerosité étaient connues des parties. S'agissant des dysfonctionnements de la chaudière et des radiateurs, rien n'établit qu'ils auraient été décelables à la prise de possession. Le tribunal a retenu, par motifs propres que la cour adopte, que la réparation de la porte d'entrée de la cuisine et de la serrure ne relevaient pas des menues réparations que le décret du 26 août 1987 laisse à la charge du preneur, et que la reprise des peintures au plomb devait être réalisée conformément à l'article L. 1334-9 du code de la santé publique. Il sera ajouté que l'obligation de délivrance et de jouissance conforme oblige le bailleur à veiller à ce que les fermetures extérieures de la maison fonctionnent. La condamnation à faire procéder à l'enlèvement des parties de la toiture tombées de la dépendance n'est pas contestée et procède de l'obligation faite au bailleur d'assurer la jouissance paisible du bien loué. Le tribunal a retenu, par motifs propres que la cour adopte, que les moyens tirés par la bailleresse de son statut de personne protégée, de la connaissance de l'état du logement, ou de la profession d'huissier de justice de la locataire, n'étaient pas de nature à la dispenser de son obligation de délivrance et de jouissance conformes, pas davantage que le refus de Mme [I] de renoncer au bail après sa signature. Il sera relevé que le tuteur de Mme [H] avait parfaitement conscience de l'absence de décence du logement comme le révèle son courrier électronique du 24 juin 2021. Les dispositions du jugement ayant condamné Mme [H] n'appellent donc pas d'infirmation, pas davantage que les dispositions relatives à l'astreinte prononcée qui ne sont pas contestées. La demande tendant à l'intervention d'un diagnostiqueur a bien été formée devant le tribunal et ne saurait être jugée irrecevable comme nouvelle en cause d'appel Le tribunal a considéré que la facture Pgelec 276 en date du 2 août 2021 démontrait la réalisation des travaux de remise aux normes de décence. Le rapport remis par le diagnostiqueur retient en conclusion des anomalies concernant la mise à terre /protection différentielle de l'installation, le dispositif de protection contre les surintensités, la présence de matériels électriques susceptibles de contact direct avec des éléments sous tension, et d'autres vétustes, inadaptés à l'usage. Il précise que ces anomalies sont susceptibles d'engager la sécurité des personnes. Le devis D 2107-0401 et facture F 119 porte sur 'la correction des anormalies avérées suite au DPE électricité en date du 2 mars 2021". Il comporte des références précises aux anomalies constatées dans le diagnostic avec mention des pages où les anomalies reprises ont été relevées. L'appelante n'explique pas en quoi cette intervention serait insuffisante et n'allègue pas qu'un poste serait manquant ou aurait été mal réalisé. Si Mme [I] allègue la présence persistante dans la salle de bain de 'vieux interrupteurs mal isolés ou de fils électriques volants', elle ne verse aucune pièce afin de le démontrer. Le procès-verbal de constat d'huissier du 31 janvier 2022 ne le mentionne pas. La preuve d'un défaut actuel n'étant pas rapportée, la décision sera confirmée en ce que la demande d'intervention d'un diagnostiqueur a été rejetée. Mme [H] produit en pièce 31 un devis accepté du 14 octobre 2021 pour le déblaiement de branches d'arbres sur la parcelle louée. Il n'est pas établi que trois branches encombreraient toujours le sol, ni qu'au regard de leur taille leur enlèvement ne relèverait pas de l'entretien courant. Cette demande ne repose que sur les allégations de l'appelante, qui supporte la charge de la preuve, et la décision de rejet sera confirmée. Aucune demande n'est formée, dans le dispositif des conclusions qui seul saisissent la cour, s'agissant de la pose de volets aux fenêtres. Il n'y a donc pas lieu de statuer sur ce point. Sur les demandes indemnitaires Après avoir rappelé les termes de l'article 1240 du code civil, le tribunal a rejeté la demande formée au titre d'un préjudice de jouissance, relevant que Mme [I] avait connaissance de la vétusté généralisée du logement au moment de la prise à bail. Cette dernière sollicite l'infirmation, expliquant qu'elle n'est entrée dans les lieux qu'au mois de septembre 2021 après la réalisation des travaux d'électricité, que l'état des fenêtres et le risque de chute des vitrages, le dysfonctionnement de la chaudière et des radiateurs, génèrent un trouble de jouissance, et qu'elle a dû engager des frais de chauffage de l'ordre de 500 à 600 euros par mois sans parvenir à obtenir une température suffisante dans certaines pièces. Elle remarque que l'acceptation des lieux en l'état ne libère pas le bailleur de son obligation de remettre au locataire un logement décent, et indique que les dysfonctionnements de la chaudière persistent, notamment en ce que les thermostats des radiateurs doivent être engagés au maximum pour que de l'eau chaude soit produite. Mme [H] réplique que l'état de vétusté était apparent, qu'elle a fait toute diligence s'agissant des fenêtres, que des interventions ont eu lieu dès la première période de chauffe pour purger et réviser les radiateurs, procéder à l'entretien de la chaudière et poser un circulateur avec broche. L'état de l'installation électrique était visible par la locataire et n'a pas généré de trouble de jouissance. Aucun dysfonctionnement du système électrique n'est d'ailleurs allégué. En outre Mme [I] avait nécessairement conscience que la réfection de cette installation prendrait quelques semaines, et elle ne peut se plaindre d'être entrée dans les lieux au mois de septembre pour un bail conclu fin mai. La situation diffère s'agissant des fenêtres, puisque leur reprise n'a pas eu lieu dans les semaines qui ont suivi la signature du bail, comme la clause de travaux aurait dû le permettre, mais des suites du jugement rendu le 7 octobre 2022, à une date que les parties ne précisent d'ailleurs pas. La vétusté des menuiseries et vitrages n'a pu qu'aggraver le préjudice de jouissance lié au dysfonctionnement de la chaudière, dont le bailleur a été averti au plus tard le 15 septembre 2021, mais vis-à-vis duquel il n'a pas fait réaliser d'intervention efficace. Les factures n° 33 et 34 dont il se prévaut n'ont manifestement pas permis de remédier au déficit de puissance de l'installation, qui a été constaté par Me [L] en page 5 de son procès verbal de constat du 31 janvier 2022. L'huissier de justice constate ainsi que l'eau de la salle de bain reste tiède après deux minutes, et que certains radiateurs sont froids, notamment dans une pièce située en pignon est. L'huissier n'a toutefois pas procédé à un relevé de température précis dans les pièces, ce que la cour ne peut que constater. Il ressort des débats que la maison, d'une surface de 89 m2, a été louée comme résidence principale pour un loyer de 800 euros hors charges. Le montant de l'indemnité pour préjudice de jouissance associée aux désordres ci-dessous sera fixé, au regard à sa gravité démontrée, par l'octroi d'une indemnité de 80 euros par mois, soit un total de 2 160 euros depuis le mois de septembre 2021 (27 x 80), date de l'entrée dans les lieux. Mme [H] sera condamnée à payer cette somme après infirmation. Il ressort en outre des débats que Mme [I] a dû entreprendre de très nombreuses démarches afin d'obtenir la reprise des désordres affectant cette maison d'agrément, se libérer pour permettre des interventions de professionnels qui n'ont pas toujours été ponctuels ni efficaces, et que le dysfonctionnement des fermetures a nécessairement généré une inquiétude face au risque de cambriolage. Le préjudice moral associé sera indemnisé par l'octroi d'une somme de 800 euros, après infirmation sur le montant accordé. Contrairement à ce que soutient la Sarl Normand'immo, une demande est bien formée à son encontre, en l'occurrence Mme [H] demande à ce qu'elle soit condamnée à la garantir. Elle lui reproche un manquement à son obligation de conseil relativement aux 'risques de l'opération'ainsi que deux mentions inexactes du bail rédigé par lui selon lequel le logement est conforme aux critères de décence et le bâtiment construit après le 1er juillet 1997. C'est toutefois par motifs propres que la cour adopte que le tribunal a relevé qu'au vu du courrier électronique du 24 juin 2021, M. [H] avait connaissance de l'indécence du bien, puisqu'il était réticent à le louer, mais qu'il a néanmoins confié à la Sarl Normand'immo un mandat de location selon les modalités de la loi du 6 juillet 1989, qu'il ne pouvait dès lors ignorer le risque de faire réaliser des travaux de reprise et qu'il s'y était d'ailleurs obligé. Il ne saurait donc engager la responsabilité de son mandataire au titre de la réalisation d'un risque dont il mesurait la portée, nonobstant par ailleurs les deux erreurs rédactionnelles, purement matérielles, affectant le bail. La décision sera donc confirmée en ce que l'appel en garantie a été rejeté. Sur les frais et dépens Les dispositions du jugement relatives aux dépens et frais irrépétibles n'appellent pas de critique. Mme [H] qui succombe sera condamnée aux dépens d'appel, outre une somme pour frais irrépétibles qu'il est équitable de fixer à 2 000 euros et 1 000 euros à la Sarl Normand'immo. PAR CES MOTIFS La cour : Confirme le jugement en ses dispositions soumises à la cour sauf en ce que le tribunal a débouté les parties de toutes leurs autres prétentions et de leurs demandes plus amples ou contraires et condamné Mme [D] [H], représentée par M. [W] [H], à payer une somme de 300 euros à Mme [Y] [I] en réparation de son préjudice moral ; Statuant à nouveau des chefs infirmés ; Condamne Mme [D] [H] à payer à Mme [Y] [I] la somme de 2 160 euros au titre du préjudice de jouissance ; Condamne Mme [D] [H] à payer à Mme [Y] [I] à payer la somme de 800 euros au titre du préjudice moral ; Y ajoutant, Condamne Mme [D] [H] aux dépens d'appel ; Condamne Mme [D] [H] à payer à Mme [Y] [I] la somme de 2 000 euros et à la Sarl Normand'immo la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; Déboute Mme [D] [H] de sa demande forme en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. La greffière La présidente