Tribunal judiciaire, 25 février 2026. 24/01532

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DAX -=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-= JUGEMENT DU 25 Février 2026 N° RG 24/01532 - N° Portalis DBYL-W-B7I-DEHE DEMANDEURS Madame [Z] [A] [Adresse 1] [Localité 1] Rep/assistant : Maître Katy MIRA de la SELARL MIRA, avocat au barreau de MONT-DE-MARSAN Monsieur [K] [U] [Adresse 1] [Localité 1] Rep/assistant : Maître Katy MIRA de la SELARL MIRA, avocat au barreau de MONT-DE-MARSAN DEFENDEUR SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA [Adresse 2], représentée par son Syndic la SAS [L] SYNDIC, inscrite au R.C.S de [Localité 2] sous le numéro 394 443 451, ayant son siége sis [Adresse 3] à [Localité 3] [Adresse 4] [Localité 4] Rep/assistant : Maître Barbara CANLORBE de la SELARL HEUTY LONNE CANLORBE, avocat au barreau de MONT-DE-MARSAN COMPOSITION DU TRIBUNAL : JUGE UNIQUE PRÉSIDENT : Pascal MARTIN, Vice-Président du Tribunal judiciaire de DAX, siégeant en qualité de juge unique, GREFFIER : Sandra SEGAS, Greffier. DÉBATS L'affaire a été appelée à l'audience publique du 17 Décembre 2025, lors de laquelle les avocats ont été entendus en leurs conclusions et plaidoiries, Puis elle a été mise en délibéré au DIX HUIT FEVRIER DEUX MIL VINGT SIX, délibéré prorogé au VINGT CINQ FEVRIER DEUX MIL VINGT SIX pour la décision être rendue par mise à disposition au greffe, les parties préalablement avisées, conformément à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile. EXPOSE DU LITIGE Madame [Z] [A] et Monsieur [K] [U] sont propriétaires d'un appartement en rez-de-chaussée au sein de l’ensemble immobilier en copropriété dénommé [Adresse 2] située [Adresse 4] à [Localité 5] ([Localité 6]). Au cours des années 2020 et 2021, de fortes pluies se sont abattues sur la commune mais n'ont pas été évacuées correctement entraînant ainsi des désordres importants. Par des courriers datés du 25 novembre 2021 et du 24 décembre 2021, la SA PACIFICA, assureur de protection juridique de Madame [Z] [A], a demandé au syndic de la [Adresse 2], la SAS [L] SYNDIC, d'effectuer notamment des travaux de ravinement en raison de la présence d’un écart entre le mur du bâtiment de la copropriété et le sol causant un préjudice à son assurée. Le 28 janvier 2022, en l'absence de réponse de la SAS [L] SYNDIC, la SA PACIFICA lui a transmis un nouveau courrier par lequel elle indiquait avoir constaté que les travaux demandés n'avaient pas été effectués et elle proposait à nouveau un règlement amiable du différend. La SA PACIFICA a diligenté une expertise confiée au cabinet EXSO. Dans son rapport, transmis aux parties le 24 juin 2022, le cabinet EXSO faisait état de l'existence d'un ravinement des eaux sous la terrasse des demandeurs lors de fortes pluies et concluait à une "situation potentiellement dangereuse pour des animaux/enfants". Par mail du 8 juin 2022, la SAS [L] SYNDIC a informé le cabinet EXSO qu'une entreprise d'espaces verts devait boucher le trou jouxtant la terrasse de Madame [Z] [A] et Monsieur [K] [U]. Par lettre recommandée avec accusé de réception du 11 juillet 2022, la SA PACIFICA a mis en demeure la SAS [L] SYNDIC de boucher le trou jouxtant la terrasse. Par lettre recommandée du 19 septembre 2022, le conseil de Madame [Z] [A] et Monsieur [K] [U] a insisté auprès de la SAS [L] SYNDIC sur l’urgence des travaux à réaliser. Madame [Z] [A] et Monsieur [K] [U] ont assigné le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Dax afin d’obtenir l’organisation d’une mesure d’expertise judiciaire. Par décision du 4 juillet 2023, le juge des référés a ordonné une mesure d’expertise confiée à Monsieur [C] [O]. Monsieur [G] [T], désigné en remplacement de Monsieur [C] [O], a déposé son rapport clos le 12 mai 2024. Estimant que la SAS [L] SYNDIC n’avait pas satisfait à son engagement et à son obligation de procéder aux travaux, Madame [Z] [A] et Monsieur [K] [U] ont fait assigner le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2], représenté par son syndic la SAS [L] SYNDIC, devant le tribunal judiciaire de Dax, par acte de commissaire de justice du 10 décembre 2024 aux fins d’obtenir la réalisation des travaux. Dans leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 3 octobre 2025, Monsieur [K] [U] et Madame [Z] [A] demandent au tribunal, sur le fondement de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, de : - condamner le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] à effectuer les travaux nécessaires conformément aux préconisations de l’expert judiciaire et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à venir, - condamner le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] à leur verser la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, - débouter la SAS [L] SYNDIC de l’intégralité de ses demandes, - dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir, - condamner le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] aux dépens. Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 2 septembre 2025, le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2], représenté par son syndic la SAS [L] SYNDIC, demande au tribunal de : - débouter Monsieur [K] [U] et Madame [Z] [A] de l’ensemble de leurs demandes, - les condamner solidairement au paiement de la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens. La clôture de l’instruction a été fixée au 9 octobre 2025. MOTIFS Sur la demande de Monsieur [K] [U] et Madame [Z] [A] En vertu de l’article 9 du Code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. Monsieur [K] [U] et Madame [Z] [A] demandent au tribunal de condamner le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] à effectuer les travaux préconisés par l’expert judiciaire et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à venir. Le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] demande au tribunal de débouter Monsieur [K] [U] et Madame [Z] [A] aux motifs que la cavité litigieuse a été comblée lors des opérations d’expertise judiciaire, qu’elle n’évolue pas et qu’elle ne s’agrandit pas. Dans son rapport d’expertise judiciaire, Monsieur [G] [T] indique qu’il a constaté lors de la visite des lieux réalisée le 27 février 2024 la présence d’une “cavité importante mesurant env. 35 cm de hauteur x 55 cm de longueur” située en partie Ouest sous la terrasse en rez-de-chaussée de l’appartement de Monsieur [K] [U] et Madame [Z] [A], qu’un morceau de nappe à excroissance avait été fixée mécaniquement en retombée de l’épaisseur de la dalle béton de la terrasse et partiellement enterré dans le sol, que l’ensemble avait été rebouché et recouvert avec du sable et qu’un morceau de grillage plastique souple simple torsion avait été placé contre la retombée/épaisseur de la terrasse sur une hauteur d’environ 1 mètre. L’expert précise que ces matériaux mis en place étaient insuffisants et inadaptés à la configuration du terrain et des lieux, qu’un enfant de petite taille ou un animal pouvait sans trop de difficulté se glisser à l’intérieur de la cavité et qu’il préconisait alors de “faire combler cette cavité de façon pérenne dans les plus brefs délais avec des matériaux adaptés et appropriés à la configuration du terrain et des lieux”, par exemple des pierres de grosses dimensions et/ou du béton. Monsieur [G] [T] mentionne que Monsieur [J], représentant de la SAS [L] SYNDIC, s’est engagé lors de cette réunion à faire intervenir de nouveau la SARL JARDINS [Localité 6] “dans les plus brefs délais afin que cette cavité soit bouchée définitivement et de façon pérenne, soit avec des pierres d’un diamètre plus important soit avec du béton”. L’expert judiciaire indique avoir reçu un dire du conseil du Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] le 29 mars 2024 précisant que “le syndic a fait reboucher la cavité par des cailloux et sable en surface”. Ce dire était accompagné d’une photographie, reprise par l’expert dans son rapport, montrant que la cavité avait effectivement été rebouchée. L’expert a conclu en fin de rapport que “A la demande du syndic de la résidence (agence [L]), cette cavité a été rebouchée par des cailloux et du sable par l’entreprise JARDIN [Localité 6] quelques jours après notre accedit” (page 20 du rapport). Le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] verse également deux photographies des lieux montrant que la cavité a été rebouchée (pièce n° 2 du dossier du conseil de la SAS [L] SYNDIC) et une facture établie le 19 décembre 2024 par la SARL JARDINS [Localité 6] pour l’achat de galets et leur “mise en place le long d’une terrasse” (pièce n° 4 du dossier du conseil de la SAS [L] SYNDIC). Il ressort de l’ensemble de ces éléments que la cavité a été rebouchée par la SARL JARDINS [Localité 6] sur demande du syndic. Dans leurs conclusions, Monsieur [K] [U] et Madame [Z] [A] affirment que, hormis des galets déposés sur la zone litigieuse, aucun autre matériau n’a été installé, que la cavité n’a donc pas été rebouchée de façon pérenne avec des matériaux adaptés et appropriés à la configuration du terrain et des lieux et que, une nouvelle fois, la SAS [L] SYNDIC ne respecte ni les dispositions légales ni ses engagements. Elle verse à cet effet au débat quatre photographies des lieux. Toutefois, ces photographies montrent que la cavité a été effectivement rebouchée et que plusieurs galets de grosse taille ont été placés en surface sur un lit de sable. Par ces seules photographies, il n’est nullement démontré par Monsieur [K] [U] et Madame [Z] [A] que la cavité n’a pas été rebouchée de façon pérenne avec des matériaux adaptés et appropriés à la configuration du terrain et des lieux. En conséquence, ils seront déboutés de leur demande. Sur les demandes accessoires En vertu de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. Il s’avère que la SAS [L] SYNDIC n’a procédé aux travaux nécessaires pour reboucher la cavité que lors des opérations d’expertise menées par Monsieur [G] [T] et qu’ils ont été réalisés plus de trois ans après le premier courrier que lui a adressé le 25 novembre 2021 la SA PACIFICA, assureur de protection juridique Monsieur [K] [U] et Madame [Z] [A], après de nombreux courriers adressés par la SA PACIFICA ou le conseil des demandeurs, et ce en dépit du caractère dangereux de la dite cavité. Au vu de ces éléments, il convient de condamner le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] aux entiers dépens en application des dispositions précitées de l’article 696 du Code de procédure civile reconnaissant au juge la faculté, par décision motivée, de mettre en totalité les dépens à la charge d’une autre partie que la partie perdante. Le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] sera également condamné à verser à Monsieur [K] [U] et Madame [Z] [A] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. Il convient de rappeler l’exécution provisoire de droit de la présente décision. PAR CES MOTIFS Le tribunal, statuant par mise à disposition au greffe, après débats en audience publique, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort, Déboute Monsieur [K] [U] et Madame [Z] [A] de l’intégralité de leurs demandes, Condamne le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2], représenté par son syndic la SAS [L] SYNDIC, à verser à Monsieur [K] [U] et Madame [Z] [A] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, Condamne le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2], représenté par son syndic la SAS [L] SYNDIC, aux entiers dépens, Rappelle l’exécution provisoire de droit de la présente décision. Le présent jugement a été signé par Pascal MARTIN, Vice-Président du Tribunal judiciaire de DAX, et par Sandra SEGAS, Greffier, et porté à la connaissance des parties par remise au greffe. En conséquence, la République française mande et ordonne à tous les commissaires de justice sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis. LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,