Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à : S.A.S. RAL CONSULTING
Me Olivia ZAHEDI
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Jesse SERFATI
Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR fond
N° RG 24/01360 - N° Portalis 352J-W-B7I-C35OE
N° MINUTE :
1
JUGEMENT
rendu le 11 septembre 2024
DEMANDERESSE
Madame [R] [Y],
demeurant [Adresse 3] ROYAUME- UNI
représentée par Me Jesse SERFATI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C0635
DÉFENDEURS
S.A.S. RAL CONSULTING, dont le siège social est sis [Adresse 1]
non comparante, ni représentée
Monsieur [H] [Z],
demeurant [Adresse 2]
représenté par Maître Olivia ZAHEDI de la SELAS GOLDWIN PARTNERS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #K0103
Madame [P] [G] épouse [Z],
demeurant [Adresse 2]
représentée par Maître Olivia ZAHEDI de la SELAS GOLDWIN PARTNERS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #K0103
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Eloïse CLARAC, Juge, juge des contentieux de la protection
assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 30 mai 2024
JUGEMENT
réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 11 septembre 2024 par Eloïse CLARAC, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier
Décision du 11 septembre 2024
PCP JCP ACR fond - N° RG 24/01360 - N° Portalis 352J-W-B7I-C35OE
EXPOSE DU LITIGE
Par contrat sous seing privé en date du 3 mai 2021, Mme [R] [Y], a donné à bail à la SAS RAL CONSULTING, pour le logement personnel de Monsieur [H] [Z] et sa famille, un local à usage d'habitation situé [Adresse 2] à [Localité 4], pour un loyer mensuel de 4 990 euros comprenant une provision sur charges.
Par acte de commissaire de justice du 19 octobre 2023, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 10 590,46 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.
Par acte de commissaire de justice du 21 décembre 2023 et du 10 janvier 2024, Mme [R] [Y] a fait assigner respectivement M. [H] [Z] et Mme [P] [G] épouse [Z], d'une part et la SAS RAL CONSULTING, d'autre part, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- Prononcé la résiliation judiciaire du contrat de bail,
- Condamner in solidum la SAS RAL CONSULTING, M. [H] [Z] et Mme [P] [G] épouse [Z] à lui payer la somme de 21 175,26 euros à parfaire, arrêté au 12 décembre 2023, au titre de l'arriéré des sommes dues,
- Ordonner l'expulsion des occupants sous astreinte de 400 euros par jour, passé un délai de 15 jours à compter de la signification du jugement à intervenir et ce s'il y a lieu avec assistance de la force publique et d'un serrurier,
- Prononcer la suppression du délai de deux mois viser à l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution,
- Ordonner la séquestration des meubles garnissant les lieux en tel garde meubles qu'il plaira au tribunal de désigner, aux frais risque et périls de la SAS RAL CONSULTING, M. [H] [Z] et Mme [P] [G] épouse [Z] pour sûreté des loyers échus et des charges locatives,
- Fixer l'indemnité d'occupation mensuelle à payer in solidum par la SAS RAL CONSULTING, M. [H] [Z] et Mme [P] [G] épouse [Z] à la somme de 7938,60 euros mensuel à compter du 19 novembre 2023, jusqu'à parfaite libération des lieux et remise des clefs,
- Condamner la SAS RAL CONSULTING à payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris les commandements de payer du 19 octobre 2023, la sommation de quitter les lieux du 29 novembre 2023.
Appelé à l'audience du 21 mars 2024, l'affaire a fait l'objet d'un renvoi à la demande de Mme [R] [Y] pour pouvoir régulariser l'assignation à l'égard de la société défenderesse qui a modifié l'adresse de son siège social.
Par acte de commissaire de justice du 4 avril 2024, Mme [R] [Y] a fait délivrer, de nouveau, l'assignation à la SAS RAL CONSULTING, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris demandant que soit constaté l'acquisition de la clause résolutoire du contrat sans modifier les demandes subséquentes d'expulsion, et de condamnation à paiement.
A l'audience du 30 mai 2024, Mme [R] [Y], représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance sauf à actualiser sa créance à la somme de 48 355,67 euros, incluant l'échéance de mai 2024.
M. [H] [Z] et Mme [P] [G] épouse [Z], représentés par leur conseil, ont déposé des conclusions, dont ils ont demandé le bénéfice de lecture, aux termes desquelles ils demandent au juge de débouter Mme [R] [Y] de l'ensemble de ses demandes, de la condamner à leur payer la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens et d'écarter l'exécution provisoire.
La SAS RAL CONSULTING, régulièrement assignée à étude n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.
Pour l'exposé des moyens développés par chacune des parties, il sera renvoyé aux écritures qu'elles ont soutenues oralement à l'audience du 30 mai 2024, conformément aux dispositions de l'article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.
À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.
MOTIFS DE LA DECISION
Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
A titre liminaire sur le statut juridique applicable au titre d'occupation litigieux, il convient de rappeler que le preneur étant une personne morale, le bail est soumis aux seules conditions contractuelles prévues à la convention et aux règles supplétives du code civil.
Sur l'acquisition de la clause résolutoire
En application de l'article 1728 du code civil, dans un contrat de louage, le preneur est tenu de deux obligations principales, celle d'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention et celle de payer le prix du bail aux termes convenus.
Par ailleurs, aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. Selon l'article 1225 du code civil, en présence d'une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s'il n'a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l'inexécution. La mise en demeure ne produit d'effet que si elle vise expressément la clause résolutoire.
En l'espèce, le bail conclu le 3 mai 2021 contient une clause résolutoire (article IX du contrat) prévoyant la résiliation immédiate et de plein droit du contrat, un mois après un commandement demeuré infructueux, à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer charges comprises. Un commandement de payer visant cette clause et précisant un délai de paiement de 6 semaines pour échapper à l'acquisition de la clause résolutoire a été signifié le 19 octobre 2023, pour la somme en principal de 10 590,46 euros.
Le commandement est demeuré infructueux pendant plus d'un mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 20 novembre 2023.
La SAS RAL CONSULTING étant sans droit ni titre depuis cette date, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.
Aucune circonstance particulière de l'espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution soit réduit ou supprimé, il convient d'indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.
Le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre le locataire à quitter les lieux, il n'y a pas lieu d'ordonner une astreinte, le bailleur obtenant par ailleurs une indemnité d'occupation.
S'agissant de la demande accessoire portant sur le transport et la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux, les dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution ne prévoient nullement, pour leur mise en œuvre, la nécessité que le juge saisi au fond autorise ou ordonne un tel transport et une telle séquestration. Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.
Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation
La SAS RAL CONSULTING est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil.
La SAS RAL CONSULTING sera condamnée seule au paiement de l'arriéré locatif en ce qu'elle est le seul débiteur contractuellement tenu par le contrat de bail, et ce en application de l'article 1199 du code civil précisant que le contrat ne crée d'obligations qu'entre les parties et que les tiers ne peuvent ni demander l'exécution du contrat ni se voir contraints de l'exécuter.
Il ressort du décompte établi par la bailleresse que la somme due au titre des loyers et charges échus s'élève à 14 118,73 euros au 20 septembre 2023, date de résiliation de plein droit de contrat.
Pour la somme au principal, la SAS RAL CONSULTING, non comparante, n'apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. Elle sera donc condamnée au paiement de cette somme.
Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d'expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.
M. [H] [Z] et Mme [P] [G] épouse [Z], dont il n'est pas contesté, qu'ils occupent les lieux seront condamnés in solidum avec la SAS RAL CONSULTING au paiement de l'indemnité d'occupation, chacun des coauteurs d'un même dommage devant être condamné à le réparer en totalité. Étant précisé qu'il résulte des échanges produits entre M. [H] [Z] et la société mandataire de la bailleresse que ce dernier avait connaissance de l'impayé de loyer depuis le mois de septembre 2023.
En l'absence d'éléments précis venant établir que le loyer convenu entre les parties ne correspond pas à la valeur des locaux, il convient de retenir, à titre d'indemnité d'occupation, le montant du loyer et des charges qui aurait été du si le contrat s'était poursuivi.
Il ressort du décompte établi par la bailleresse que la somme due au titre des indemnités d'occupation échues s'élève à 33 518,53 euros (mensualités de mai 2024 incluse) à la date du 1er mai 2024.
La SAS RAL CONSULTING et M. [H] [Z] et Mme [P] [G] épouse [Z] seront aussi condamnés, in solidum, au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation pour la période courant du 2 mai 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi.
Sur les demandes accessoires
La SAS RAL CONSULTING, partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.
Les frais qui ne sont pas juridiquement indispensables à l'introduction de la procédure judiciaire ou qui n'ont pas fait l'objet d'une décision préalable du juge ne peuvent être considérés comme des frais assimilés aux dépens. Ainsi, les dépens ne comprendront pas le coût du commandement de payer et de la sommation de quitter les lieux.
Il serait inéquitable de laisser à la charge de Mme [R] [Y] les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1 800 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La SAS RAL CONSULTING sera condamnée à payer cette somme.
Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
Toutefois, selon l'article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.
En l'espèce, l'exécution provisoire est compatible avec la nature de l'affaire et apparait nécessaire compte tenu de l'ancienneté de la créance. Il n'y a donc pas lieu de l'écarter.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,
CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 3 mai 2021 entre Mme [R] [Y] et la SAS RAL CONSULTING, concernant le local à usage d'habitation situé au [Adresse 2] à [Localité 4], sont réunies à la date du 20 novembre 2023,
ORDONNE, en conséquence, à la SAS RAL CONSULTING de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 2] à [Localité 4], ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,
DEBOUTE Mme [R] [Y] de sa demande d'astreinte,
DEBOUTE Mme [R] [Y] de sa demande de suppression du délai prévu par les articles L. 412-1 et L. 412-2 du Code des procédures civiles d'exécution,
DIT qu'à défaut pour la SAS RAL CONSULTING d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, Mme [R] [Y] pourra faire procéder à son expulsion y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique, après la signification du commandement de quitter les lieux prévu par l'article L.411-1 du code des procédures civiles d'exécution,
RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le local est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,
CONDAMNE la SAS RAL CONSULTING à verser à Mme [R] [Y] la somme de 14 118,73 euros arrêtée au 20 septembre 2023, correspondant à l'arriéré de loyers, charges,
CONDAMNE, in solidum, la SAS RAL CONSULTING et M. [H] [Z] et Mme [P] [G] épouse [Z] à verser à Mme [R] [Y] la somme de 33 518,53 euros arrêtée au 1er mai 2024 (incluant la mensualité de mai 2024), correspondant à l'arriéré d'indemnités d'occupation,
CONDAMNE, in solidum, la SAS RAL CONSULTING et M. [H] [Z] et Mme [P] [G] épouse [Z] à verser à Mme [R] [Y] une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter du 2 mai 2024 et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l'expulsion),
REJETTE le surplus des demandes,
CONDAMNE la SAS RAL CONSULTING à verser à Mme [R] [Y] une somme de 1 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE la SAS RAL CONSULTING aux dépens,
RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.
Le greffier, Le juge des contentieux de la protection
