Texte intégral
Ordonnance n 59
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26 Septembre 2024
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N° RG 24/00058 -
N° Portalis DBV5-V-B7I-HDRU
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S.C.I. ESPACE [5]
C/
S.A.S. BARBER APMH,
S.A.S. [L] JL ---------------------------
R E P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE POITIERS
ORDONNANCE DE LA PREMIERE PRÉSIDENTE
RÉFÉRÉ
Rendue publiquement le vingt six septembre deux mille vingt quatre par Madame Estelle LAFOND, conseillère chargée du secrétariat général de la première présidence déléguée par la première présidente de la cour d'appel de Poitiers, assistée de Madame Marion CHARRIERE, greffière,
Dans l'affaire qui a été examinée en audience publique le douze septembre deux mille vingt quatre, mise en délibéré au vingt six septembre deux mille vingt quatre.
ENTRE :
S.C.I. ESPACE [5]
[Adresse 1]
[Localité 3]
Représentée par Me Jérôme NORMAND (avocat postulant) de l'ASSOCIATION BRUN - CESSAC Associés, avocat au barreau de PARIS, substitué par Me SAIDANE (avocat plaidant)
Et ayant pour avocat postulant Me Isabelle LOUBEYRE de la SCP EQUITALIA, avocat au barreau de POITIERS
DEMANDEUR en référé ,
D'UNE PART,
ET :
S.A.S. BARBER APMH
CENTRE COMMERCIAL [5] - [Adresse 2]
[Localité 4]
Représentée par Me Stéphane PRIMATESTA de la SELARL TEN FRANCE, avocat au barreau de POITIERS
S.A.S. [L] JL
CENTRE COMMERCIAL [5], [Adresse 2]
[Localité 4]
Représentée par Me Stéphane PRIMATESTA de la SELARL TEN FRANCE, avocat au barreau de POITIERS
DEFENDEURS en référé ,
D'AUTRE PART,
Faits et procédure :
Suivant acte sous seing privé en date du 8 septembre 2021, la société ESPACE [5] a donné à bail à Madame [K] [L], agissant au nom et pour le compte de la société BARBER APMH, un local commercial désigné sous le numéro 7 comportant une surface de 58 m² dépendant du centre commercial [5], situé à [Localité 6].
Ledit bail a été consenti pour une durée de 10 ans dont six ans fermes à compter de la date de livraison du local, soit le 12 janvier 2022, moyennant un loyer de base annuel hors charges de 30 000 euros et un loyer variable additionnel, correspondant à l'éventuelle différence positive entre 7% du chiffre d'affaires annuel hors taxes réalisé par le preneur et le montant de son loyer de base.
Aux termes du bail, la société ESPACE [5] a consenti à la société BARBER APMH, divers avantages financiers, notamment une réduction du montant du loyer de base.
Dans le courant de l'année 2023, les parties se sont rapprochées, à la demande de la société BARBER AMPH et ont notamment convenues que cette dernière s'acquitte de son arriéré locatif d'un montant de 29 176,34 euros toutes taxes comprises en douze mensualités de 2 431,36 euros à compter du 15 novembre 2023.
Par acte en date du 22 mars 2024, la société ESPACE [5] a fait délivrer à la société BARBER AMPH un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, portant sur la somme de 52 690,69 euros, soit la somme totale, après prise en compte du coût de l'acte, de 53 029,96 euros toutes taxes comprises.
Suivant acte sous seing privé en date du 28 septembre 2016, la société ESPACE [5] a donné à bail à la société [L] JL un local commercial désigné sous le numéro 5 comportant une surface de 81,85 m² dépendant du centre commercial [5].
Ledit bail a été consenti pour une durée de 10 ans dont six ans fermes à compter du 25 novembre 2016, moyennant un loyer de base annuel de 32 000 euros et un loyer variable additionnel, correspondant à l'éventuelle différence positive entre 8% du chiffre d'affaires annuel hors taxes réalisé par le preneur et le montant du loyer de base.
Par exploit en date du 10 avril 2024, les sociétés BARBER AMPH et [L] JL ont, ensemble, saisi le juge des référés du tribunal judiciaire de Poitiers aux fins de, pour la société BARBER AMPH, contester le commandement de payer et l'acquisition de la clause résolutoire et pour la société [L] JL d'enjoindre la société ESPACE [5] de produire les justificatifs des charges.
En cours de procédure, les parties ont sollicité la condamnation sous astreinte de la société ESPACE [5] d'avoir à réaliser les travaux de ventilation
Selon ordonnance en date du 31 juillet 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de Poitiers a statué comme suit :
suspend l'exigibilité des loyers et charges dus par la SAS Barber APMH à la SCI Espace [5] pour la période du 01.01.2023 au 01.07.2024 inclus tant que la SCI Espace [5] n'aura pas réalisé les travaux d'installation ou de remise en état pérenne du système de climatisation et ventilation du local donné à bail à la SAS Barber APMH,
ordonne à la SAS Barber APMH de régler les seuls loyers dus à compter du 01.10.2024 auprès de ta Caisse des Dépôts et Consignations et de produire la copie de ces récépissés à la SCI Espace [5] jusqu'à la réalisation des travaux susdits de climatisation et ventilation, précise que ces fonds ne seront déconsignés que sur l'accord des deux parties ou bien sur décision judiciaire exécutoire,
suspend l'exigibilité de toutes charges et provisions sur charges dues par la SAS Barber APMH à la SCI Espace [5] à compter du 01.01.2023 et jusqu'à ce que la SCI Espace [5] lui produise les décomptes ef justificatifs de ces charges correspondant aux tantièmes loués et ce pour la période allant jusqu'au 31.12.2023
enjoint la SCI Espace [5] de communiquer à ta SAS Barber APMH un récapitulatif annuel de toutes les charges locatives qui lui ont été facturées depuis la prise d'effet du bail, ce récapitulatif assorti de la copie de tout avis d'échéance et factures qui lui ont été adressés de ces charges et du justificatif du prorata appliqué, dit qu'à défaut de ce faire passé 40 jours à compter de la signification de la présente ordonnance, la SCI Espace [5] sera redevable envers la SAS [L] JL d'une astreinte provisoire de 70 € par jour de retard durant six mois et l'y condamne
enjoint la SCI Espace [5] de réaliser les travaux de climatisation et ventilation du local donné à bail à la SAS Barber APMH afin de tui permettre d'exploiter son fonds dans des conditions normales,
dit qu'à défaut d'avoir réalisé ces travaux quinze jours après la signification de la présente ordonnance, la SCI Espace [5] sera redevable envers la SAS Barber APMH d'une astreinte provisoire de 250 € par jour de retard pendant six mois et l'y condamne,
autorise la SAS [L] JL à séquestrer les charges que lui réclamera la SCI Espace [5] auprès de la Caisse des Dépôts et Consignations à charge de produire la copie des récépissés de consignation à la SCI Espace [5], ce jusqu'à ce que cette dernière lui en produise tous justificatifs, précise que ces fonds ne seront déconsignés que sur l'accord des deux parties ou bien sur décision judiciaire exécutoire,
enjoint la SCI Espace [5] de communiquer à la SAS [L] JL un récapitulatif annuel de toutes les charges locatives qui lui ont été facturées depuis le 10.04.2019, ce récapitulatif assorti de la copie de tout avis d'échéance et factures qui lui ont été adressés, de ses charges et du justificatif du prorata appliqué, dit qu'à défaut de ce faire passé 40 jours à compter de la signification de la présente ordonnance, la SCI Espace [5] sera redevable envers ta SAS [L] JL d'une astreinte provisoire de 70 € par jour de retard durant six mois et l'y condamne,
enjoint la SCI Espace [5] de réaliser les travaux de climatisation et ventilation du local donné à bail à la SAS [L] JL afin de lui permettre d'exploiter son fonds dans des conditions normales, dit qu'à défaut d'avoir réalisé ces travaux quinze jours après la signification de la présente ordonnance, la SCI Espace [5] sera redevable envers la SAS Barber APMH d'une astreinte provisoire de 250 € par jour de retard durant six mois et l'y condamne,
déboute la SCI Espace [5] de toutes ses demandes,
condamne la SCI Espace [5] aux dépens et à régler au titre de l'article 700 du code de procédure civile :
- 1 500 € à la SAS Barber APMH.
- 1 500 € à la SAS [L] JL.
Par exploits en date des 1er et 2 août 2024, la société ESPACE [5] a fait assigner les société BARBER AMPH et [L] JL devant la première présidente de la cour d'appel de Poitiers, statuant en référé, aux fins d'obtenir, par application des dispositions de l'article 514-3 du code de procédure civile, l'arrêt de l'exécution provisoire de la décision dont appel.
L'affaire a été appelée à l'audience du 12 septembre 2024.
La société ESPACE [5] fait valoir que contrairement à ce qu'aurait soutenu la société BARBER AMPH en première instance, elle ne justifierait pas avoir sollicité la production des justificatifs des charges facturées.
Elle ajoute qu'après avoir reconnu qu'elle communiquait aux débats l'ensemble des justificatifs de charges, le juge des référés aurait confondu les modalités de refacturation de la taxe foncière et celles relatives aux charges communes pour en conclure que la facturation était sérieusement contestable.
Elle fait valoir, s'agissant des travaux de climatisation que le juge des référés aurait excédé sa compétence en faisant droit à la demande de suspension de l'exigibilité des loyers et charges depuis le 1er janvier 2023 alors même que la question, nécessitant d'interpréter les clauses du contrat de bail, ne relèverait pas de sa compétence, ce qu'il aurait lui-même reconnu.
Elle soutient, en tout état de cause, que le système de climatisation de chaque local du centre commercial constituerait un équipement privatif à la charge exclusive de chaque locataire.
Elle fait valoir, s'agissant des travaux de ventilation, que les sociétés BARBER APMH et [L] JL ne démontreraient pas l'existence d'une quelconque urgence telle qu'exigée aux termes des dispositions de l'article 835 du code de procédure civile et que les pièces produites seraient insuffisantes à caractériser un quelconque trouble manifestement illicite ou une quelconque urgence.
Elle soutient, en tout état de cause, qu'à l'instar du système de climatisation, le système de ventilation de chaque local du centre commercial constituerait un équipement privatif à la charge exclusive de chaque locataire, de sorte qu'il appartiendrait au preneur de se raccorder au système de ventilation de l'immeuble.
Elle fait valoir que le coût qu'engendrerait la réalisation de tels travaux de climatisation et de ventilation, malgré l'absence de certitudes et de l'avis fiable d'un expert indépendant, serait de nature à causer un préjudice irréparable et une situation irréversible.
Elle indique que, s'agissant d'une condamnation non pécuniaire, aucun anéantissement rétroactif ne serait possible en cas d'infirmation de l'ordonnance contestée.
Elle soutient, encore, qu'il lui serait impossible en quinze jours, de diligenter les travaux nécessaires, notamment pendant la période estivale.
Elle indique, enfin, avoir été condamnée sous astreinte à produire des justificatifs de charges qu'elle aurait déjà produits en première instance, de sorte que si elle venait à devoir supporter une telle astreinte, cela aurait pour elle des conséquences manifestement excessives.
Elle sollicite la condamnation solidaire des société BARBER APMH et [L] JL à lui payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Les sociétés BARBER APMH et [L] JL s'opposent à la demande d'arrêt de l'exécution provisoire de la décision dont appel.
Elles font valoir que la société ESPACE [5] ne justifierait pas de moyens sérieux de réformation.
Elles soutiennent ainsi que la société ESPACE [5] ne se serait jamais conformée aux dispositions de l'article R.145-36 du code de commerce aux termes duquel « le bailleur communique au locataire, à sa demande, tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances imputés à celui-ci ».
Elles indiquent, qu'aux termes de cet article, le bailleur devrait justifier d'un compte annuel de régularisation de charges.
Elles font valoir, s'agissant de la demande de travaux de climatisation, que si le juge des référés a enjoint à « la SCI ESPACE [5] de réaliser des travaux de climatisation et ventilation du local donné à bail à la SAS [L] JL » alors que seuls les travaux de ventilation étaient réclamés, il s'agirait de la correction d'une erreur matérielle. Quant à l'incompétence du juge des référés, elles indiquent que si le juge des référés a relevé qu'un point de droit relevait de l'interprétation du juge du fond, il a retenu in fine que la contestation de la demanderesse, quant à l'obligation de délivrance conforme à laquelle la défenderesse aurait manqué était sérieuse et que corrélativement, l'obligation de cette dernière n'était pas sérieusement contestable, de sorte que les moyens soulevés par la société ESPACES [5] ne seraient pas sérieux.
Elles ajoutent, s'agissant du caractère privatif du système de climatisation soutenu par la société ESPACE [5], que compte-tenu de la configuration des cellules louées, lesquelles seraient toutes dépourvues de fenêtres ouvrantes, la climatisation et la ventilation seraient essentielles à la bonne exploitation des commerces, de sorte que la société ESPACE [5] ne pourrait se prévaloir de son cahier des charges, rédigé en août 2013, pour s'exonérer d'assurer le bon fonctionnement premier du système.
Elles rappellent ainsi les dispositions de l'article R.145-35 du code de commerce et font valoir que les travaux sur une climatisation totalement intégrée dans la structure immobilière nécessiteraient un remplacement complet ou des réparations majeures, de sorte qu'elles pourraient être classées comme des grosses réparations au sens de l'article 606 du code civil, à la charge du bailleur.
Elles indiquent qu'une défaillance des systèmes de ventilation des deux sociétés serait apparue au cours de l'instance de référé et que l'exploitation des locaux, s'agissant de salons de coiffure, nécessitent impérativement un bon fonctionnement du système de ventilation tant pour la santé des salariés que pour celle des clients.
Elles soutiennent que le caractère privatif des équipements n'exonèrerait pas la société ESPACE [5] de son obligation de délivrance.
Elles concluent à l'absence de conséquences manifestement excessives.
Elles font ainsi valoir que la société ESPACE [5] aurait eu tout le loisir de prendre ses dispositions, en ce qu'elle serait informée de la situation depuis l'état des lieux d'entrée de janvier 2022.
Elles ajoutent que l'éventuelle liquidation de l'astreinte serait sans commune mesure avec les capacités contributives de la SCI ESPACE [5].
Elles sollicitent la condamnation de la SCI ESPACE [5] à payer à chacune d'elles la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Il est renvoyé aux conclusions des parties déposées lors de l'audience, pour un examen complet de leurs moyens et prétentions.
Motifs :
L'article 514-3 du code de procédure civile dispose qu'en cas d'appel, le premier président peut être saisi afin d'arrêter l'exécution provisoire de la décision lorsqu'il existe un moyen sérieux d'annulation ou de réformation et que l'exécution risque d'entraîner des conséquences manifestement excessives.
La demande de la partie qui a comparu en première instance sans faire valoir d'observations sur l'exécution provisoire n'est recevable que si, outre l'existence d'un moyen sérieux d'annulation ou de réformation, l'exécution provisoire risque d'entraîner des conséquences manifestement excessives qui se sont révélées postérieurement à la décision de première instance.
En cas d'opposition, le juge qui a rendu la décision peut, d'office ou à la demande d'une partie, arrêter l'exécution provisoire de droit lorsqu'elle risque d'entraîner des conséquences manifestement excessives.
Il en découle que l'arrêt de l'exécution provisoire est subordonné à la réalisation des deux conditions, cumulatives, suivantes : la démonstration de l'existence d'un moyen sérieux d'annulation ou de réformation de la décision qui en est assortie, et la justification de ce que l'exécution de cette décision risque d'entraîner des conséquences manifestement excessives.
En l'espèce, la société ESPACE [5] ne fait état d'aucune difficultés d'exécution tenant à ses capacités financières.
S'agissant de la condamnation sous astreinte à réaliser les travaux de climatisation et de ventilation, il convient d'observer que lesdits travaux ne sont pas de nature à engendrer des conséquences qui seraient particulièrement excessives en cas de réformation du jugement dont appel. En outre, l'affaire ayant été évoquée à l'audience du 12 septembre 2024, en dehors de la période estivale, la SCI ESPACE [5] ne justifie pas ne pas être en mesure de diligenter, à ce jour, les travaux qu'elle a été condamnée à réaliser.
S'agissant de la condamnation sous astreinte à produire les justificatifs de charges, les termes du dispositifs du jugement sont particulièrement précis, en ce qu'il est « enjoint à la SCI ESPACE [5] de communiquer à la SAS [L] JL un récapitulatif annuel de toutes les charges locatives qui lui ont été facturées depuis le 10 avril 2019, ce récapitulatif assorti de la copie de tout avis d'échéance et factures qui lui ont été adressés, de ses charges et du justificatif du prorata appliqué », de sorte que lesdits documents sont parfaitement identifiables. La SCI ESPACE [5] précisant avoir déjà communiqué ces documents dans le cadre de l'instance de référé, il convient de considérer qu'elle sera en mesure de satisfaire à cette condamnation sans aucune difficulté.
En tout état de cause, la SCI ESPACE [5] ne justifie pas des conséquences manifestement excessives qu'auraient, pour elle, le paiement des astreintes assortissant les condamnations prononcées à son encontre.
Ainsi, faute pour la SCI ESPACE [5] de rapporter la preuve de conséquences manifestement excessives attachées à la poursuite de l'exécution provisoire du jugement rendu par le juge des référés du tribunal judiciaire de Poitiers, sa demande tendant à l'arrêt de l'exécution provisoire sera rejetée.
Succombant à la présente instance, la SCI ESPACE [5] sera condamnée aux dépens.
L'équité commande de la condamner à payer à la SAS BARBER APMH et à la SAS [L] JL, prises ensemble, la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Décision :
Par ces motifs, nous, Estelle LAFOND, conseillère chargée du secrétariat général de la première présidence déléguée par la première présidente de la cour d'appel de Poitiers, statuant par ordonnance contradictoire :
Déboutons la SCI ESPACE [5] de sa demande d'arrêt de l'exécution provisoire du jugement référé rendu par le tribunal judiciaire de Poitiers le 31 juillet 2024,
Condamnons la SCI ESPACE [5] aux dépens de la présente instance ;
Condamnons la SCI ESPACE [5] à payer à la SAS BARBER APMH et à la SAS [L] JL, prises ensemble, la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Et nous avons signé la présente ordonnance avec le greffier.
La greffière, La conseillère,
Marion CHARRIERE Estelle LAFOND
