Tribunal judiciaire, 25 octobre 2024. 24/00672

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RENNES Service des contentieux de la protection [Adresse 4] [Localité 2] ORDONNANCE DU 25 Octobre 2024 N° RG 24/00672 - N° Portalis DBYC-W-B7I-LF33 Ordonnance du 25 Octobre 2024 N° : 24/28 S.A. ESPACIL HABITAT C/ [W] [B] copie dossier copie exécutoire délivrée le à M [Z] copie certifiée conforme délivrée le à M [B] Au nom du Peuple Français ; Rendue par mise à disposition le 25 Octobre 2024 ; Par Aude PRIOL, Vice-Président au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, en présence de [D] [I] et [T] [H], auditrices de justice, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier, en présence de [G] [F], Greffier stagiaire ; Audience des débats : 04 Octobre 2024. Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 25 Octobre 2024, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile. ENTRE : DEMANDEUR : S.A. ESPACIL HABITAT [Adresse 1] [Localité 2] représentée par M. [Z], muni d’un pouvoir ET : DEFENDEUR : M. [W] [B] [Adresse 3] [Adresse 3] [Localité 2] comparant en personne EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé en date du 30 mai 2013, à effet au 1er juin 2013, ESPACIL HABITAT a donné à bail à M. [W] [B] un appartement, référencé 05.06, situé [Adresse 3] à [Localité 2] moyennant un loyer mensuel de 260.92 euros hors charges. Par acte sous seing privé en date du 29 janvier 2021, à effet au 1er février 2021, ESPACIL HABITAT a donné à bail à M. [W] [B] un garage situé en sous-sol dans un ensemble immobilier situé [Adresse 5]. Par courrier avec accusé de réception en date du 2 avril 2024, valant mise en demeure, ESPACIL HABITAT a informé son locataire de la réalisation de travaux de réhabilitation et d’amélioration thermique prévus entre les 18 et 21 juin 2024 et de la nécessité d’ouvrir le logement et de rendre possible la réalisation des travaux par un débarrassage approprié. Par acte de commissaire de justice en date du 18 septembre 2024, ESPACIL HABITAT a fait assigner devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de RENNES, statuant en référé, M. [W] [B] aux fins d’être autorisée à pénétrer dans les lieux afin d’évacuer les lieux et de réaliser les travaux. L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 4 octobre 2024. A l’audience, la société d’HLM ESPACIL HABITAT a comparu représentée par M. [E] [Z] dument muni d’un pouvoir. Soutenant oralement les termes de son assignation, au bénéfice de l’exécution provisoire et au visa des articles L.213-44 et R.213-9-7 du Code de l’organisation judiciaire et 7 e de la loi du 6 juillet 1989, ESPACIL HABITAT sollicite : - de l’autoriser, ainsi que les entreprises mandatées par elle, à pénétrer dans le logement de M. [W] [B] afin : - d’évacuer l’appartement des objets sans valeurs ni utilité qui l’encombrent aux frais de M. [W] [B] ; - de jeter ceux qui sont sans valeur aux frais de M. [W] [B] ; - de stocker/déplacer une partie des meubles et objets de l’appartement dans le garage aux frais de M. [W] [B] ; - de réaliser les travaux aux frais d’ESPACIL HABITAT ; - de condamner M. [W] [B] à lui payer une indemnité de 300 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile outre aux entiers dépens qui comprendront les frais d’exécution et les frais de mise en demeure ; Au soutien de ses demandes, ESPACIL HABITAT expose que les travaux n’ont pu avoir lieu aux dates convenues en raison de l’encombrement très important de l’appartement occupé par M. [B], de l’absence de débarrassage par ce dernier d’une multitude d’objets divers et variés représentant 65 à 75 m3, état du logement qui ne lui permet pas de réaliser les travaux nécessaires qui lui incombent en sa qualité de bailleur. A l’audience, M. [W] [B] a comparu en personne. Il expose qu’il ne peut stocker ses affaires dans son garage faute de place dans ce dernier et que depuis le vol de son portable, il ne peut plus retirer de l’argent pour pouvoir louer un autre local. Il se dit d’accord pour enlever des affaires de son logement, voire d’en jeter certaines, mais souhaiterait qu’ ESPACIL HABITAT lui prête un local pour les stocker. A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 27 octobre 2024, date de la présente décision. MOTIFS DE LA DECISION Aux termes de l’article 834 du Code de procédure civile, « Dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend ». 1/ Sur la demande principale En application de l’article 6 c) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le bailleur est tenu d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués. L’article 7 e de cette loi précise que le locataire est obligé de permettre l'accès aux lieux loués pour la préparation et l'exécution de travaux d'amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l'entretien normal des locaux loués, de travaux d'amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l'article 6. Enfin, aux termes de l’article 1724 du Code civil « Si, durant le bail, la chose louée a besoin de réparations urgentes et qui ne puissent être différées jusqu'à sa fin, le preneur doit les souffrir, quelque incommodité qu'elles lui causent, et quoiqu'il soit privé, pendant qu'elles se font, d'une partie de la chose louée ». En l’espèce, au vu de la date d’effet du contrat de location, il est constant que, au jour de la décision, M. [W] [B] est locataire du même logement depuis 11 ans et 4 mois. Le bailleur justifie avoir entrepris d’importants travaux de rénovation à l’intérieur des logements, s’agissant notamment du remplacement des menuiseries extérieures, de la mise en conformité des installations électriques, du remplacement des équipements sanitaires. Il convient de relever que ces travaux concernent également les parties communes, la façade et la toiture du bâtiment. Les informations délivrées aux locataires précisent le nom des entreprises mandatées, les pièces et éléments du logement dont l’accès doit être facilité et mentionne que les travaux débuteront en mai 2024 pour se poursuivre jusqu’en septembre 2025. ESPACIL HABITAT justifie par la production d’un procès-verbal de constat établi le 18 juin 2024 par Maître [C], commissaire de justice, que le logement occupé par M. [W] [B] est très encombré, la circulation dans les pièces ou couloir étant limitée à un espace de moins d’un mètre voir moins de 50 centimètres, que pour accéder à la cuisine, il est nécessaire d’escalader divers meubles, que dans la chambre, une centaine de bouteilles contenant un liquide jaunâtre, de l’urine selon le locataire, sont entreposées lequel explique qu’il ne parvient plus à accéder aux toilettes. Le constat est illustré de photos permettant de mesurer l’état du logement. Au vu de l’ampleur des travaux entrepris par le bailleur et de leur nature, il est justifié que ceux-ci ne peuvent attendre la fin du bail. Au vu de la durée des travaux, de la nécessité de permettre l’intervention de plusieurs corps de métier, de l’état d’encombrement extrêmement important du logement loué, de la nécessité de le vider afin de permettre leur réalisation au cours de la période prévue, l’urgence est également justifiée. Enfin, si M. [W] [B] se dit prêt à désencombrer son logement, force est de constater que ses déclarations au commissaire de justice le 18 juin 2024 étaient les mêmes et qu’il ne démontre pas avoir entrepris, depuis cette date, des démarches pour vider son logement ou proposer une solution pour permettre la réalisation des travaux ; qu’il ne saurait considérer devoir attendre que son bailleur trouve un local pour y stocker l’ensemble des biens encombrant son logement. En conséquence, il sera fait droit aux demandes du bailleur selon les modalités définies au dispositif de la présente décision. 2/ Sur les demandes accessoires Sur les dépens En application de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens. L’envoi d’un courrier recommandé étant à la charge du bailleur par application de l’article 6 e de la loi du 6 juillet 1989 et, en l’absence de justification de l’envoi d’un autre courrier que celui du 2 avril 2024, les frais de mise en demeure ne sauraient être compris dans les dépens. Enfin, il sera rappelé que les frais d’exécution forcée sont mis à la charge du débiteur dans les conditions prévues à l’article L. 111-8 du Code des procédures civiles d’exécution. En conséquence, M. [W] [B] sera condamné aux dépens de l’instance strictement limités au coût de l’assignation. Sur la demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile En application de l’article 700 du Code de procédure civile, au vu de la situation économique du défendeur, la demande présentée à ce titre sera rejetée. Enfin, il sera rappelé que l’exécution provisoire est de droit par provision. PAR CES MOTIFS, Nous, juge des référés, statuant par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort, AUTORISONS ESPACIL HABITAT ou toute société ou personne mandatée par ses soins, après avoir averti le locataire de la ou des dates d’intervention fixée (s), au moyen d’une lettre recommandée avec accusé de réception ou par remise de cette lettre en mains propres contre signature, au moins 15 jours à l’avance, et, en l’absence de désencombrement volontaire des lieux par le locataire, à pénétrer dans le logement de M. [W] [B] sis appartement référencé 05.06 situé [Adresse 3] à [Localité 2] ; En cette hypothèse, AUTORISONS ESPACIL HABITAT ou toute société ou personne mandatée par ses soins, aux frais de M. [W] [B], à évacuer de l’appartement référencé 05.06, les objets sans valeur et sans utilité et à les stocker dans tout lieu désigné par le locataire, ou à défaut, dans le garage loué à celui-ci ; AUTORISONS ESPACIL HABITAT ou toute société ou personne mandatée par ses soins, aux frais de M. [W] [B], à jeter les détritus encombrant le logement ; AUTORISONS ESPACIL HABITAT ou toute société ou personne mandatée par ses soins, à réaliser, les travaux prévus dans l’appartement référencé 05.06 occupé par M. [W] [B] ; CONDAMNONS M. [W] [B] aux dépens de l’instance strictement limités au coût de l’assignation ; RAPPELONS que les frais d’exécution de la présente décision seront mis à la charge du débiteur dans les conditions de l’article L. 111-8 du Code des procédures civiles d’exécution ; REJETONS la demande de ESPACIL HABITAT au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ; RAPPELONS que l’exécution provisoire est de droit ; Ainsi fait et jugé, par mise à disposition au greffe le 27 octobre 2024 et signé par le juge et la greffière susnommés Le Greffier, Le juge des contentieux de la protection,