Tribunal judiciaire, 05 septembre 2024. 24/03712

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’EVRY-COURCOURONNES 8ème Chambre MINUTE N° DU : 05 Septembre 2024 AFFAIRE N° RG 24/03712 - N° Portalis DB3Q-W-B7I-QFNN NAC : 30Z Jugement Rendu le 05 Septembre 2024 FE Délivrées le : __________________ ENTRE : La Société MASSY AUTO SERVICES, SARL au capital de 30 000 euros, inscrite au registre du commerce et des sociétés sous le numéro 478 847 429, dont le siège social est sis [Adresse 4] représentée par Maître Pascal HORNY de la SCP HORNY-MONGIN-SERVILLAT, avocats au barreau d’ESSONNE postulant, Me Marc JOBERT, avocat au barreau de PARIS plaidant DEMANDERESSE ET : La SCI LABEL, société civile immobilière au capital de 1 524,49 euros, immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Parissous le numéro RCS PARIS 414 602 946, dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Maître Valentine GROS de l’AARPI SQUAIR, avocats au barreau de PARIS plaidant DEFENDERESSE COMPOSITION DU TRIBUNAL : Magistrats ayant délibéré : Président : Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe Assesseur : Julie HORTIN, Juge Assesseur : Anne-Simone CHRISTAU, Juge lors des débats. Greffier : Anne-Françoise GASTRIN, greffier lors des débats et Sylvie CADORNE, greffier lors de la mise à disposition DEBATS : Vu la requête afin d’assigner à jour fixe en date du 24 Mai 2024, et l’ordonnance du Président en date du 27 mai 2024 , autorisant à comparaître à l’audience du 04 Juillet 2024 date à laquelle l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 05 Septembre 2024 JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, Contradictoire et en premier ressort. EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous signature privée en date du 18 février 2019, la SCI LABEL a donné à bail à la SARL MASSY AUTO SERVICES des locaux commerciaux sis [Adresse 2] à [Localité 3]. Le bail commercial ainsi conclu avait pour objet une activité « atelier de réparations automobiles et activités connexes – vente de véhicules neufs et d’occasion ». Il s’agissait d’y installer son établissement secondaire, son siège social et principal établissement étant situé à MASSY. Le loyer annuel a été fixé par les parties à la somme de 70.000 euros annuel hors taxes et hors charges. Le 6 juillet 2023, la SCI LABEL a mis en demeure la société SARL MASSY AUTO SERVICES de lui payer la somme de 49.925,76 euros et a assigné le preneur en référé aux fins d’acquisition de la clause résolutoire. Le juge des référés a par ordonnance du 8 décembre 2023 constaté l’acquisition de la clause résolutoire. Le 25 juin 2024, la SCI LABEL a fait procéder à l’expulsion de la société SARL MASSY AUTO SERVICES par recours à la force publique. Par acte de commissaire de justice en date du 30 mai 2024, la société SARL MASSY AUTO SERVICES a fait assigner à jour fixe la SCI LABEL aux fins de suspension de la clause résolutoire et d’octroi de délais de paiement. Dans ses dernières conclusions notifiées le 3 juillet 2024, la SARL MASSY AUTO SERVICES demande au Tribunal de : CONSTATER la bonne foi du locataire. ORDONNER la suspension de la clause résolutoire. JUGER que le locataire pourra s’acquitter de sa dette locative en 24 mensualités égales à compter de la date de la signification de la décision à intervenir augmentée d’un mois.ORDONNER la remise des clés des locaux par le Bailleur sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement. DIRE que aucun loyer ne sera dû entre la date de l’expulsion et la date de la remise des clés par le Bailleur augmenté du temps nécessaire pour réinstaller l’atelier, temps évalué forfaitairement à deux mois. DIRE que le Bailleur conservera à sa charge tous les frais d’expulsion.CONDAMNER le bailleur à payer la somme de trois mille euros au titre de l’article 700 du CPCLa SARL MASSY AUTO SERVICES fait valoir : - que l’existence d’une décision de référé définitive ne saurait être un obstacle à la suspension de la clause résolutoire, celle-ci n’ayant pas d’autorité de chose jugée. - qu’elle ne s’est pas présentée à l’audience de référé dans la mesure où un accord concernant l’échelonnement de la dette locative avait été formalisé et qu’elle estimait que l’accord mettrait fin à l’audience de référé. - que le preneur est de bonne foi et que le retard de paiement est imputable à la crise du covid et ses suites, mais aussi à un impayé d’un client à hauteur de plus de 175.000 euros (le débiteur ayant déposé son bilan). Elle rappelle avoir effectué de nombreux virements depuis octobre 2023. Elle précise qu’elle a l’activité nécessaire pour faire face à cette dette et que le bailleur dispose d’un dépôt de garantie de 24.614 euros, permettant de limiter les risques posés par un étalement de la dette. Elle indique qu’il s’agit d’une entreprise qui emploie six personnes. -que la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive doit être écartée. Dans ses dernières conclusions notifiées le 4 juillet 2024, la SCI LABEL demande au Tribunal de : DECLARER recevable et bien fondée la SCI LABEL en ses demandes, fins et prétentions ; DEBOUTER la société MASSY AUTO SERVICES de toutes ses demandes, fins et prétentions Et pour le surplus CONSTATER que la société MASSY AUTO SERVICES est débitrice de la somme de 109.716 euros TTC ; CONSTATER que la société MASSY AUTO SERVICES est de mauvaise foi ; En conséquence, DEBOUTER la société MASSY AUTO SERVICES de toutes ses demandes, fins et prétentions ; CONDAMNER la société MASSY AUTO SERVICES au paiement d’un dommages-intérêts d’un montant de 5.000 euros pour réparer les préjudices subis par la SCI LABEL;CONDAMNER la société MASSY AUTO SERVICES à payer la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ; CONDAMNER la société MASSY AUTO SERVICES aux entiers dépens. Au soutien de ses prétentions, la SCI LABEL fait valoir : - que le preneur a rapidement payé son loyer de manière irrégulière. Elle souligne qu’un échéancier avait été sollicité par son preneur et qu’un accord avait été formalisé mais que la SARL MASSY AUTO SERVICES avait été en défaut dès la première échéance du 6 novembre 2023. - que la SARL MASSY AUTO SERVICES est de mauvaise foi dans la mesure où ses associés se sont vus distribuer des émoluments alors que ses fournisseurs ne sont pas payés à échéance. - que les délais de paiement doivent être écartés dans la mesure où le preneur ne fait aucune proposition sérieuse de règlement et qu’il ne justifie pas de sa capacité pour apurer la dette dans un délai raisonnable. Elle rappelle que le preneur évoque dans son argumentation des difficultés chroniques et persistantes, justifiées par un résultat net comptable déficitaire sur les trois dernières années. Elle soutient que permettre à MASSY AUTO SERVICES de se maintenir dans les lieux reviendrait à accroitre sa dette locative à l’égard de la SCI LABEL et le risque de non recouvrement des sommes dues à ce jour. - que la SARL MASSY AUTO SERVICES n’a de cesse de vouloir se soustraire à ses obligations contractuelles, en sollicitant des délais et la nullité de la saisie-attribution devant le juge de l’exécution. Elle soutient que ces contestations sont dilatoires et que l’octroi de dommages-intérêts permettra d’indemniser le préjudice subi par la SCI LABEL, pour laquelle les conséquences financières sont graves puisqu’elle doit parallèlement faire face au portage fiscal (taxe foncière, taxe sur les bureaux) et financier (remboursement de son prêt) de ce site, et ce sans aucune ressource de loyers en contrepartie. Elle souligne que le préjudice est d’autant plus important que l’activité de la SARL MASSY AUTO SERVICES présente un risque de pollution important. Il est renvoyé aux dernières écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile. L’affaire a été fixée à l’audience collégiale du 4 juillet 2024 et les parties ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue, par mise à disposition au greffe. MOTIVATION I/ Sur la demande principale en suspension de la clause résolutoire et en octroi de délais de paiement L’article L.145-41 du Code de commerce dispose : « Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil, peuvent en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets de la clause de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge». L’article 1343-5 du Code civil précise que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues [et subordonner sa mesure à l’accomplissement d’actes propres à faciliter ou garantir le paiement de la dette]. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital. Il peut subordonner ces mesures à l'accomplissement par le débiteur d'actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge. Toute stipulation contraire est réputée non écrite. La SARL MASSY AUTO SERVICES sollicite au terme de ses conclusions une suspension de la clause résolutoire et l’octroi de délai de paiement. Il ressort des pièces produites que la SARL MASSY AUTO SERVICES n’est pas en capacité de s’acquitter régulièrement du loyer à échéance. En effet, alors qu’il est constant que le loyer indexé est aujourd’hui de 78.254,20 euros annuel soit 6.521 euros, le preneur reconnait lui-même avoir versé depuis le mois d’avril les sommes suivantes : 3.210,86 euros pour le loyer du mois d’avril12.407,41 euros en mai – saisie-attribution2.807,90 euros en juin – saisie-attribution. 10.000 euros en juillet (chèque CARPA, non encore payé au jour de l’audience)Il convient de souligner que les saisies attributions ont fait l’objet de contestations devant le juge de l’exécution. Ainsi, il convient de souligner que la SARL MASSY AUTO SERVICES parvient difficilement à s’affranchir du loyer courant à échéance et donc que des réserves peuvent être émises sur sa capacité à purger la dette locative. Il ressort également des pièces comptables fournies que la SARL MASSY AUTO SERVICES est dans une situation déficitaire. En effet, il résulte de l’attestation de présentation des comptes annuels réalisée le 20 avril 2022, que pour l’exercice de 2021, le résultat comptable net était déficitaire à hauteur de 134.503 euros. Pour l’année 2020, il était déficitaire à hauteur de 70.623 euros. Aucun document n’est produit pour justifier de la situation comptable depuis 2021. Enfin, il convient de souligner qu’il est constant qu’un premier échelonnement de la dette locative avait été convenu par le bailleur au titre d’une lettre accord du 2 novembre 2023, mais que dès la première échéance du 6 novembre 2023, la SARL MASSY AUTO SERVICES n’a pas été en mesure de satisfaire aux termes de l’accord et qu’elle ne donne aucune explication dans ses conclusions sur les motifs de ce défaut. Aussi, afin de préserver les droits du créancier, et au regard du montant de la dette et de la situation respective des parties, la demande de suspension de la clause résolutoire et la demande d’octroi de délais de paiement doivent être rejetées. Les demandes relatives à la réintégration des lieux sont donc sans objet. II/ Sur les demandes reconventionnelles de la SCI LABEL A- Sur la demande visant à constater que la société MASSY AUTO SERVICES est débitrice de la somme de 109.716 euros TTC Il ressort de l’article 768 du Code de procédure civile que : « Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu'un dispositif récapitulant les prétentions. Les moyens qui n'auraient pas été formulés dans les conclusions précédentes doivent être présentés de manière formellement distincte. Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion ». La SCI LABEL sollicite de : « CONSTATER que la société MASSY AUTO SERVICES est débitrice de la somme de 109.716 euros TTC ». Conformément aux dispositions de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif. En outre, il ne sera pas statué sur les demandes aux fins de voir « dire », « constater », « juger », qui ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4, 5, 31, 768 et 954 du Code de procédure civile mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions, il n’y a pas lieu de statuer sur celles-ci. Il convient également de préciser que la SCI LABEL n’étaye dans la partie discussion ses demandes par aucun moyen de droit, ni de fait et n’explique pas comment elle parvient à cette somme, ne fournissant qu’un décompte établi par ses soins. Ainsi, en application de l’article 768 du Code de procédure civile, le tribunal n’est valablement saisi d’aucune demande en justice concernant la société SCI LABEL. B- Sur la demande d’octroi de dommages-intérêts pour procédure abusive La SCI LABEL sollicite de condamner la SARL MASSY AUTO SERVICES au paiement de la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts, en réparation du préjudice lié à la procédure abusive de la demanderesse. Il ressort de l’article 1240 du Code civil que : « Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ». Il résulte des articles 1240 du Code civil et 32-1 du Code de procédure civile qu’une partie ne peut engager sa responsabilité pour avoir exercé une action en justice ou s’être défendue que si l’exercice de son droit a dégénéré en abus. L’appréciation inexacte qu’une partie fait de ses droits n’étant pas, en soi, constitutive d’une faute, l’abus ne peut se déduire du seul rejet des prétentions par le tribunal. En l’espèce, il convient de souligner que la SARL MASSY AUTO SERVICES a assigné son bailleur en justice afin de solliciter des délais de paiement et pouvoir réintégrer les locaux après expulsion. Cette action ne peut être qualifiée d’abus. Il convient également de relever que la SCI LABEL ne justifie pas d’un préjudice qui n’est pas compris dans l’indemnisation qu’elle doit recevoir au titre de l’article 700. En application de l’article 9 du Code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. Or en l’espèce, c’est à la SCI LABEL sur qui repose la charge de la preuve de prouver l’existence d’un préjudice. Par conséquent, la SCI LABEL sera déboutée de sa demande en paiement de dommages-intérêts sur le fondement de la procédure abusive. III/ Sur les demandes accessoires A- Sur les dépens Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. La société SARL MASSY AUTO SERVICES qui succombe au litige sera condamnée aux entiers dépens. B- Sur l’article 700 du Code de procédure civile Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Condamnée aux dépens, la SARL MASSY AUTO SERVICES indemnisera la SCI LABEL de ses frais non compris dans les dépens par une somme qu’il est équitable de fixer à 2.000 euros. C- Sur l’exécution provisoire Aux termes de l’article 515 du code de procédure civile, dans sa rédaction issue du décret 2019-1333 du 11 décembre 2019, l’exécution provisoire est de droit. Il sera rappelé dans le dispositif du présent jugement que l’exécution provisoire est de droit, la nature de l’affaire ne nécessitant pas qu’elle soit écartée. PAR CES MOTIFS Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, et par mise à disposition au greffe, DÉBOUTE la SARL MASSY AUTO SERVICES de sa demande de suspension de la clause résolutoire; DÉBOUTE la SARL MASSY AUTO SERVICES de sa demande en délais de paiement ; DÉBOUTE la SCI LABEL de sa demande en dommages-intérêts sur le fondement de la procédure abusive ; CONDAMNE la société SARL MASSY AUTO SERVICES à payer à la SCI LABEL la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ; CONDAMNE la société SARL MASSY AUTO SERVICES aux dépens ; REJETTE le surplus des demandes ; RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit. Ainsi fait et rendu le CINQ SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT QUATRE, par Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe, assistée de Sylvie CADORNE, greffier lesquelles ont signé la minute du présent Jugement. LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,