Tribunal judiciaire, 17 décembre 2024. 23/07908

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS ■ Loyers commerciaux N° RG 23/07908 N° Portalis 352J-W-B7H-C2DU3 N° MINUTE : 2 Assignation du : 09 Juin 2023 Jugement avant dire droit [1] [1] Expéditions exécutoires délivrées le : Expert : [C] [B][2] [2] [Adresse 3] [Localité 7] JUGEMENT rendu le 17 Décembre 2024 DEMANDERESSE S.C.I. BOURGUOIN [Adresse 5] [Localité 6] représentée par Maître Olivier MAYRAND, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #L0162 DEFENDERESSE S.A.R.L. MAISON LANDEMAINE JULES JOFFRIN [Adresse 4] - [Adresse 2] [Localité 8] représentée par Maître Mbaye DIAGNE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D1141 COMPOSITION DU TRIBUNAL Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe, Juge des loyers commerciaux Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l'article R.145-23 du code de commerce ; assistée de Camille BERGER, Greffière DEBATS A l’audience du 15 Octobre 2024 tenue publiquement JUGEMENT Rendu publiquement par mise à disposition au greffe Contradictoire En premier ressort FAITS ET PROCEDURE Par acte sous seing privé du 19 mars 2002, Mme [A] [E] [G] a donné à bail renouvelé à M. et Mme [F] [D] des locaux commerciaux situés [Adresse 4] et [Adresse 2] à [Localité 10], à destination de “commerce de boulanger-patissier, la bailleresse autorisant également la vente de produits à emporter”. Le bail a été consenti pour une durée de trois, six, neuf années entières et consécutives à compter du 1er janvier 2002. Par acte sous seing privé du 22 janvier 2007, Mme [Z], venant aux droits de Mme [E] [G], a loué à M. et Mme [D] à titre complémentaire deux caves n°20 et 22, et le loyer a été valorisé à compter rétroactivement du 1er octobre 2006. Suivant acte sous seing privé du 15 mars 2011, M. et Mme [D] ont cédé leurs fonds de commerce en ce compris le droit au bail à la S.A.R.L Mairie Délices. Par acte sous seing privé du 18 février 2013, Mme [H] [Z] aux droits de laquelle vient la S.C.I Bourguoin a conclu avec la société Maison Landemaine Jules Joffrin un avenant de renouvellement de bail, à effet du 1er janvier 2011 pour se terminer le 31 décembre 2019, moyennant un loyer annuel de 38.996 euros hors taxes et hors charges. Par acte extrajudiciaire du 27 mars 2023, la société Maison Landemaine Jules Joffrin a fait signifier à la S.C.I Bourguoin une demande de renouvellement du bail commercial en application de l'article L.145-10 du code de commerce, aux fins de voir fixer le prix du loyer renouvelé à la somme de 41.356 euros à compter du 1er avril 2023. Par mémoire préalable notifié par lettre recommandée avec avis de réception le 25 avril 2023, la S.C.I Bourguoin a accepté le principe du renouvellement mais a requis la fixation de prix de loyer du bail à la somme de 60.000 euros en principal, à compter du 1er juillet 2022. En l’absence d’accord entre les parties, la S.C.I Bourguoin a fait assigner la société Maison Landemaine Jules Joffrin devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris aux fins de : - Fixer le prix de loyer du Bail renouvelé à compter du 1er avril 2023 à la somme 60.000 euros hors taxes et hors charges par an, - Condamner la société Maison Landemaine Jules Joffrin au paiement des intérêts légaux sur les loyers arriérés conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil et leur capitalisation dans les conditions de l’article 1343-2 du même code, - Pour le cas où une mesure d’instruction serait ordonnée, fixer le loyer provisionnel pour la durée de l’instance à la somme annuelle de 60.000 euros, - Ordonner l’exécution provisoire, - Condamner la société Maison Landemaine Jules Joffrin au paiement d’une somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens. Par mémoire en réplique régulièrement notifié par lettre recommandée avec accusé de réception du 7 octobre 2023, la S.C.I demande au juge des loyers commerciaux de : A titre principal : - constater le renouvellement du bail pour une durée de neuf années entières et consécutives commençant à courir le 1er avril 2023, - fixer le loyer de renouvellement du bail, au 1er avril 2023, à la somme annuelle en principal de 44.350 euros hors taxes et hors charges, correspondant à la valeur locative, les autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées, sous réserves des évolutions de la réglementation applicable. À titre subsidiaire : - ordonner une mesure d'expertise judiciaire aux fins de rechercher la valeur locative au 1er avril 2023 des locaux loués au regard des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité, des prix couramment pratiqués dans le voisinage en application des dispositions des articles L.145-33 et R.145-2 à R.145-8 du code de commerce - dire que la provision sur les honoraires de l'expert judiciaire incombe à la S.C.I, - fixer le loyer provisionnel du bail renouvelé au montant du loyer actuellement en vigueur ; En tout état de cause - Rejeter l'ensemble des demandes et prétentions de la S.C.I ; - Condamner la S.C.I au paiement de la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ; - Condamner la S.C.I aux dépens. L’affaire a été plaidée à l’audience du 5 décembre 2023, lors de laquelle le juge des loyers commerciaux a avisé les parties de la possibilité de mettre en place une mesure de médiation judiciaire. Par jugement avant dire droit rendu le 5 décembre 2023, il a été fait injonction aux parties de rencontrer un médiateur avant le 30 janvier 2024 conformément aux dispositions des articles 127 et 780 du code de procédure civile. L’affaire a été rappelée à l’audience du 27 février 2024 et après deux renvois accordés aux parties à raison de discussions en cours, a été plaidée à l’audience du 15 octobre 2024. A l'issue des débats les parties ont été informées que le jugement serait mis à disposition au greffe le 17 décembre 2024. MOTIFS DU JUGEMENT Sur les termes du bail et le principe du renouvellement Les parties s’accordent sur le principe du renouvellement du bail pour une durée de neuf ans à compter du 1er avril 2023, aux clauses et conditions du bail expiré, à l’exception du loyer de renouvellement. Sur le déplafonnement du loyer et le montant de la valeur locative L’article 145-34 prévoit de retenir le déplafonnement du loyer et le principe de fixation de celui-ci à la valeur locative lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans. En l’espèce, le bail s’est prolongé tacitement à compter du 1er janvier 2019, pour atteindre une durée effective de plus de douze ans. Cette observation est admise sans contestation par les deux parties. Dès lors, il y a lieu de constater le déplafonnement du loyer et sa fixation à la valeur locative. En vertu L.145-33 du code de commerce, « le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. À défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après 1° les caractéristiques du local considéré 2° la destination des lieux 3° les obligations respectives des parties 4° les facteurs locaux de commercialité 5° les prix couramment pratiqués dans le voisinage. Un décret en Conseil d’État précise la consistance de ces éléments ». La méthode d’appréciation des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des facteurs locaux de commercialité, des prix couramment pratiqués dans le voisinage ainsi que les correctifs éventuels à apporter à la valeur locative sont spécifiés aux dispositions des articles R145-3 à R145-8 du code de commerce. L’article R145-30 du même code dispose que « si les divergences portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une expertise, le juge désigne un expert dont la mission porte sur les éléments de fait permettant l'appréciation des critères définis, selon le cas, aux articles R. 145-3 à R. 145-7, L. 145-34, R. 145-9, R. 145-10 ou R. 145-11, et sur les questions complémentaires qui lui sont soumises par le juge. Toutefois, si le juge estime devoir limiter la mission de l'expert à la recherche de l'incidence de certains éléments seulement, il indique ceux sur lesquels elle porte ». En l’espèce, la bailleresse se prévaut à titre principal d’une valeur locative annuelle de 60.000 euros hors taxes hors charges sur la base de constatations personnelles et non contradictoires. La preneuse conteste le bien-fondé de cette appréciation, concluant à une valeur locative annuelle d’un montant de 44.350 euros hors taxes hors charges, après abattements. Par conséquent, compte tenu des divergences persistantes entre les parties sur la valeur locative du bien loué, la juridiction n’est pas en mesure de statuer en l’état du dossier et il convient d’ordonner une expertise dont la teneur est précisée au dispositif et de désigner à cette fin M. [B] en qualité d’expert judiciaire, qui apportera toutes informations utiles pour permettre au juge des loyers commerciaux de fixer la valeur locative des locaux au 1er avril 2023, et ce aux frais avancés de la bailleresse, demanderesse à la présente instance. Pendant le déroulement de la mesure d’instruction, le loyer provisionnel annuel sera fixé au montant du dernier loyer contractuel en principal, outre les charges. Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire qui est de droit. PAR CES MOTIFS Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par jugement mixte contradictoire, mis à disposition au greffe à la date du délibéré, Dit que le bail commercial conclu entre la S.C.I Bourgouin et la S.A.R.L Maison Landemaine Jules Joffrin est renouvelé pour une période de neuf années entières et consécutives à compter du 1er avril 2023, aux mêmes clauses et conditions, à l’exception du loyer ; Dit y avoir lieu de fixer le loyer de renouvellement en fonction de la valeur locative réelle du local commercial considéré, à laquelle le loyer de base doit correspondre, ainsi qu’il résulte de l’article L145-34 du code de commerce, le bail expiré ayant duré plus de douze ans ; Ordonne en conséquence une expertise sur la valeur locative du local commercial loué ; Commet pour y procéder : Monsieur [C] [B] [Adresse 3] [XXXXXXXX01] - [Courriel 9] Avec pour mission de : - visiter les locaux litigieux situés [Adresse 4] et [Adresse 2] à [Localité 10] et les décrire, - entendre les parties en leurs dires et explications, - procéder à l'examen des faits qu'allèguent les parties, - déterminer la surface à prendre en compte, en donnant toutes explications à cet égard, du point de vue des pondérations à effectuer, étant entendu qu’en cas de besoin, l’expert pourra faire appel à l’assistance d’un sapiteur géomètre de son choix ; - rechercher la valeur locative à la date du 1er avril 2023 des lieux loués au regard des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité, des prix couramment pratiqués dans le voisinage, en retenant tant les valeurs de marché que les valeurs fixées judiciairement, en application des dispositions des articles L 145-33 et R 145-3 à R 145-8 du code de commerce, - rechercher les références utiles de comparaison ; Du tout, dresser rapport ; Dit qu'en cas d’empêchement, l’expert sera remplacé par ordonnance rendue sur requête ; Dit que l'expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu'il déposera l'original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 1er janvier 2026, Fixe à la somme de 4.000 (quatre mille) euros la provision à valoir sur la rémunération de l'expert, somme qui devra être consignée par la S.C.I Bourguoin à la régie du tribunal judiciaire de Paris (Paris 17ème, Parvis du tribunal, atrium sud, 1er étage à droite) au plus tard le 15 février 2025 avec une copie de la présente décision, Dit que l’affaire sera rappelée à l'audience du 27 mars 2025 à 9H30 pour vérification du versement de la consignation, Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l'expert sera caduque et privée de tout effet, Désigne le juge des loyers commerciaux aux fins de contrôler le suivi des opérations d’expertise, Fixe le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du loyer contractuel en principal, outre les charges ; Réserve les dépens ; Rappelle que l’exécution provisoire est de droit. Fait et jugé à PARIS, le 17 décembre 2024. LA GREFFIERE LA PRESIDENTE C. BERGER S. GUILLARME