Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE
de LILLE
[Localité 4]
☎ :[XXXXXXXX01]
N° RG 24/00476
N° Portalis DBZS-W-B7I-YEQB
N° de Minute : 24/00169
ORDONNANCE DE REFERE
DU : 30 Septembre 2024
[H] [B]
C/
[I] [C]
REPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
ORDONNANCE DU 30 Septembre 2024
DANS LE LITIGE ENTRE :
DEMANDEUR(S)
M. [H] [B], demeurant [Adresse 5]
représenté par Me Alexandra BAPTISTA, avocat au barreau de LILLE
ET :
DÉFENDEUR(S)
M. [I] [C], demeurant [Adresse 2]
non comparant
COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 17 Juin 2024
Maxime KOVALEVSKY, Juge, assisté de Sylvie DEHAUDT, Greffier
COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ
Par mise à disposition au Greffe le 30 Septembre 2024, date indiquée à l'issue des débats par Maxime KOVALEVSKY, Juge, assisté de Sylvie DEHAUDT, Greffier
RG 476/24 – Page - MAEXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 1er mai 2019, avec effet au même jour, Monsieur [H] [B] a donné en location à Monsieur [I] [C] un immeuble à usage d'habitation situé [Adresse 2] à [Localité 6], ayant pour accessoire un garage, pour une durée de trois ans renouvelable par tacite reconduction, moyennant un loyer mensuel révisable de 1.090 euros, majoré d'une provision mensuelle sur charges de 45 euros.
Par acte d'huissier du 8 décembre 2023, Monsieur [H] [B] a fait signifier à Monsieur [I] [C] un commandement de payer visant la clause résolutoire afin d'obtenir le paiement de la somme de 4.275 euros en principal au titre des charges et loyers impayés de septembre à décembre 2023.
Ce commandement a été notifié à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique le 11 décembre 2023.
Par acte d'huissier du 5 mars 2024, Monsieur [H] [B] a fait assigner Monsieur [I] [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille statuant en référé à l'audience du 17 juin 2024 aux fins de :
constater l'acquisition de la clause résolutoire entraînant résiliation du bail à la date du 8 février 2024,prononcer l'expulsion de Monsieur [I] [C] ainsi que celle de tout occupant de son chef avec, si besoin est, le concours de la force publique,dire et juger que les effets et objets mobiliers de Monsieur [I] [C] se trouvant dans les lieux seront, en tant que de besoin, séquestrés dans un garde – meuble, aux frais, risques et périls de l’expulsé,condamner Monsieur [I] [C] à lui verser la somme de 6.545 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 14 février 2024, assortie des intérêts au taux légal à compter du 8 décembre 2023,condamner Monsieur [I] [C] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle, fixée au montant actuel du loyer et des charges conventionnels jusqu'à libération effective des lieux, soit la somme de 1.135 euros,condamner Monsieur [I] [C] au paiement de la somme de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,condamner Monsieur [I] [C] aux entiers dépens de l'instance en ce compris le coût du commandement de payer, sa dénonciation à la Ccapex et l’assignation.
L’assignation a été notifiée par voie électronique le 6 mars 2024 au représentant de l’Etat dans le département.
A cette audience, Monsieur [H] [B], représenté par son conseil, a maintenu ses demandes initiales, sauf à actualiser sa demande en paiement à la somme de 3.930 euros. Il s'oppose à tout délais de paiement et fait état de règlements aléatoires.
Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera expressément renvoyé à l’acte introductif d’instance pour un plus ample exposé des prétentions et moyens du demandeur.
Monsieur [I] [C], cité par acte délivré à l'étude d'huissier, n’est ni présent ni représenté.
Le diagnostic social et financier n’a pas été reçu avant l’audience.
A l'issue de l'audience, la décision a été mise en délibéré au 30 septembre 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la non comparution du défendeur :
En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
L'ordonnance est réputée contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile, du seul fait qu'elle est susceptible d'appel.
Sur la demande de résiliation du contrat de bail :
Sur la recevabilité :
En application de l’article 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
En application de l’article 24, II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la Ccapex.
En l’espèce, le commandement de payer a été notifié à la Ccapex par voie électronique le 11 décembre 2023. L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été délivrée le 5 mars 2024. En conséquence, l’action a été régulièrement introduite plus de deux mois après le signalement de la situation d’impayés à la Ccapex.
En application de l’article 24, III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées pour établir le diagnostic social et financier.
En l’espèce, l’assignation a été notifiée électroniquement au Préfet le 6 mars 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 17 juin 2024.
L’action est donc recevable.
Sur l'acquisition de la clause résolutoire :
L’article 1103 du code civil prévoit que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
L'article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
Toutefois, la troisième chambre civile de la Cour de Cassation est d’avis que les dispositions de l'article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu'elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l'article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi (avis Civ 3eme n°24-70.002 du 13 juin 2024).
En l'espèce, le bail conclu le 1er mai 2019 stipule une clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes de laquelle le bail est résilié de plein droit deux mois après le commandement de payer délivré par huissier demeuré infructueux.
Le bailleur a fait délivrer le 8 décembre 2023 un commandement de payer visant la clause résolutoire pour le paiement de la somme de 4.275 euros au titre des loyers et charges impayés de septembre à décembre 2023.
Il ressort de l’historique de compte que le locataire ne s’est pas acquitté des causes du commandement dans le délai de deux mois, de sorte que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies. En effet, Monsieur [I] [C] n’a réglé les causes du commandement que tardivement par paiement du 11 mars 2024.
Il convient en conséquence de constater que la clause résolutoire est acquise depuis le 8 février 2024 et que le bail se trouve résilié de plein droit depuis cette date.
Monsieur [I] [C] est occupant sans droit ni titre depuis le 8 février 2024.
L’occupation sans droit ni titre d’un immeuble appartenant à autrui constitue un trouble manifestement illicite au sens de l’article 835 du code de procédure civile.
Partant, il convient d'ordonner, à défaut de départ volontaire de Monsieur [I] [C], son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef, des lieux qu'il occupe, dans les conditions énoncées au présent dispositif.
Sur les sommes dues :
En application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu au paiement du loyer et des charges aux termes convenus.
En l’espèce, Monsieur [H] [B] justifie tant du bien fondé de sa créance que de son montant par la production du bail, du commandement de payer et d’un historique de compte arrêté au mois de juin 2024 inclus dont il résulte que Monsieur [I] [C] reste à devoir, de manière non sérieusement contestable, la somme de 3.930 euros au titre des loyers et charges impayés.
Monsieur [I] [C] sera donc condamné, à titre provisionnel, au paiement de la somme de 3.930 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés, arrêtés au mois de juin 2024 inclus, assortie des intérêts à compter du 8 décembre 2023.
Par ailleurs, l’occupation du logement postérieurement à la résiliation du bail cause un préjudice au propriétaire qui doit être réparée par l’allocation d’une indemnité mensuelle d’occupation.
Monsieur [I] [C] étant occupant sans droit ni titre des lieux à compter du 8 février 2024, l’indemnité d’occupation mensuelle due à compter de cette date et jusqu’à sa sortie effective des lieux n’est pas sérieusement contestable et sera fixée à la somme correspondant au montant du loyer et des charges au jour du dernier décompte, soit la somme de 1.135 euros.
Cette indemnité d’occupation mensuelle se substitue au loyer à compter du 8 février 2024 et est incluse dans la condamnation principale arrêtée au terme du mois de juin 2024 inclus.
Sur les demandes accessoires
L'article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
En l'espèce, Monsieur [I] [C], qui succombe à l'instance, sera condamné aux entiers frais et dépens.
Par ailleurs, il ressort de l'article 700 du même code que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au regard des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.
En l'espèce, il y a lieu de condamner Monsieur [I] [C] à payer à Monsieur [H] [B] la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Enfin, en application de l'article 514 du code de procédure civile, la présente ordonnance est assortie de plein droit de l'exécution provisoire.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,
CONSTATONS que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue au bail signé le 1er mai 2019 conclu entre Monsieur [H] [B] et Monsieur [I] [C] et portant sur un logement et un garage situé [Adresse 2] à [Localité 6] sont réunies à la date du 8 février 2024 ;
ORDONNONS, à défaut pour Monsieur [I] [C] de libérer les lieux et de restituer les clés dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, l'expulsion de Monsieur [I] [C] des lieux sus-désignés ainsi que celle de tous occupants de son chef au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier ;
RAPPELONS qu’en application de l’article L433-1 du code des procédures civiles d’exécution « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;
FIXONS le montant de l'indemnité mensuelle d'occupation due de la résiliation du bail à la libération du logement à la somme de 1.135 euros, égale au montant du loyer et des charges ;
CONDAMNONS Monsieur [I] [C] à payer à Monsieur [H] [B] la somme provisionnelle de 3.930 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés, arrêtés au mois de juin 2024 inclus, assortie des intérêts à compter du 8 décembre 2023 ;
CONDAMNONS Monsieur [I] [C] à payer à Monsieur [H] [B] une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle d'un montant de 1.135 euros, à compter du 8 février 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;
RAPPELONS à Monsieur [I] [C] qu'il peut saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l'enregistrement d'une demande de logement social ou, à défaut, d'apporter la justification de l'absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d'utiliser le formulaire Cerfa N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l'État dans le Nord "nord.gouv.fr") à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l'adresse suivante :
DIRECTION DEPARTEMENTALE DE LA COHESION SOCIALE
Mission accès au logement - Secrétariat de la commission médiation DALO
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 4]
DISONS qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information ;
CONDAMNONS Monsieur [I] [C] à payer à Monsieur [H] [B] une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNONS Monsieur [I] [C] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la CCAPEX, de l'assignation et de sa notification au représentant de l'Etat dans le département ;
RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;
Ainsi jugé et prononcé à Lille le 30 septembre 2024,
LA GREFFIERE LE JUGE
S. DEHAUDT M.KOVALEVSKY
