Cour de cassation, 25 septembre 2014. 13-23.564

LA COUR DE CASSATION, DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le moyen unique : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 5 juillet 2012), qu'ayant été déclarée adjudicataire d'un immeuble saisi à l'encontre de M. X..., Mme Y... lui a fait signifier le 13 octobre 2008 un commandement aux fins de saisie immobilière et le 5 avril 2011 un commandement de quitter et de libérer les lieux de toutes personnes et de tous biens ; que Mme Z..., épouse X..., a demandé à un juge de l'exécution de déclarer opposable à Mme Y... un bail commercial qui la lierait à M. X... ; Attendu que Mme Z... fait grief à l'arrêt de dire que le commandement de quitter les lieux lui est opposable et de déclarer inopposable à Mme Y... le bail commercial en date du 1er avril 2009, alors, selon le moyen, que selon l'article L. 321-4 du code des procédures civiles d'exécution, l'antériorité bail peut être prouvée par tout moyen ; que le défaut de réponse du débiteur saisi à la sommation faite en vertu des dispositions de l'article R. 321-3, 9°, du même code, selon lequel il doit indiquer à l'huissier, lorsque le bien fait l'objet d'un bail, les nom, prénom et adresse du preneur ne fait pas obstacle à la preuve de l'antériorité du bail par le preneur ; qu'en refusant d'examiner si les baux des 1er avril 1991 et 1er avril 2000, conclus entre M. X..., débiteur saisi, et Mme X..., preneur, établissaient l'existence et l'antériorité du bail renouvelé le 1er avril 2009 dont Mme X... se prévalait, motif pris que « ni le saisi, ni la locataire, son épouse, n'avaient fait part de son existence lors de la visite de l'huissier », la cour d'appel a violé l'article L. 321-4 du code des procédures civiles d'exécution ; Mais attendu qu'ayant relevé que le bail commercial du 1er avril 2009 dont faisait état Mme X... serait le renouvellement d'un bail antérieur au commandement aux fins de saisie immobilière dont Mme X... s'était prévalue devant le juge de l'exécution et retenu, par motifs adoptés du premier juge, que faute de produire un document comptable ou commercial concernant cette activité antérieure, cette dernière ne justifiait pas de la réalité de son activité professionnelle, à quelque date que ce fût, dans les locaux dont l'expulsion était poursuivie, la cour d'appel, abstraction faite des motifs surabondants justement critiqués par le moyen, a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision de dire le commandement de quitter les lieux opposable à Mme X... ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne Mme X... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la SCP Ortscheidt ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, deuxième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-cinq septembre deux mille quatorze. MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par la SCP Ortscheidt, avocat aux Conseils, pour Mme Z... Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'avoir déclaré inopposable à Mme Sahila Y..., adjudicataire, le bail commercial en date du 1er avril 2009, conclu entre M. X... et Mme X..., concernant les locaux situés au 18, avenue Eugène Thomas au Kremlin Bicêtre et dit que le commandement de quitter les lieux délivré le 5 avril 2011 à Roger X... est opposable à Mme Simone Z..., épouse X..., qui ne dispose d'aucun droit au maintien dans les lieux ; AUX MOTIFS QU' aux termes de l'article L.321-4 du Code des Procédures Civiles d'Exécution, les baux consentis par le débiteur après la saisie sont, quelque soit leur durée inopposables au créancier poursuivant comme à l'acquéreur ; que la preuve de l'antériorité du bail peut-être fait par tout moyen ; que Madame Simone Z... épouse X... ne fournit aucun élément ni moyen nouveau de nature à remettre en cause la décision du premier juge qui a fait une exacte appréciation tant en droit qu'en fait des circonstances de la cause, étant encore observé : - que le jugement d'adjudication du Tribunal de Grande Instance de Créteil en date du 16 septembre 2010, signifié le 31 mars 2011, attribuant à Madame Saliha Y... l'immeuble du 18 avenue Eugène Thomas Le Kremlin Bicêtre constitue un titre exécutoire autorisant l'expulsion du saisi, Monsieur Roger X..., et celle de tout occupant de son chef n'ayant aucun droit qui lui opposable au sens des articles L.3213, L.322-9 et R.322-64 du Code des Procédures Civiles d'Exécution ; - que Madame Simone Z... épouse X... a produit devant le premier juge un bail daté du 1er avril 2009 ; qu'en appel elle fait état de deux baux antérieurs datés des 1er avril 1991 et 1er avril 2000 consentis par son époux, débiteur saisi, dont le bail du 1er avril 2009 serait en réalité le renouvellement ; - que, cependant, le commandement aux fins de saisie immobilière du 13 octobre 2008 a été publié le 13 novembre 2008 ; qu'il résulte des dispositions de l'article R.321-3 du Code des Procédures Civiles d'Exécution que le commandement précise à la partie saisie, notamment, que le bien est indisponible à son égard à compter de sa signification, et lui fait sommation d'avoir à indiquer à l'huissier, lorsque le bien fait l'objet d'un bail les nom, prénom et adresse du preneur ; qu'il lui est indiqué également que le commandement vaut saisie des fruits ; - qu'il est constant que le débiteur, malgré cet avertissement, n'a nullement indiqué que les locaux faisaient l'objet d'un bail, que ni lui-même, ni la locataire, son épouse, n'en ont fait part à l'huissier lors de sa visite; qu'en conséquence, le bail n'est pas opposable à l'adjudicataire, non plus que le renouvellement postérieur à la délivrance du commandement, Madame Saliha Y... étant régulièrement adjudicataire d'un local libre de tout bail ; ET AUX MOTIFS ADOPTES QU'en l'espèce, le bail que produit Simone Z... épouse X... est daté du 01 avril 2009 alors que le commandement aux fins de saisie-vente en date du 13 octobre 2008, a été publié le 13 novembre 2008, sous la référence 2008 V 4140 que ce bail est donc inopposable à Saliha Y..., adjudicataire des locaux dont il s'agit ; que Simone Z... épouse X... produit également un extrait du registre du commerce selon lequel elle exercerait une activité commerciale depuis le 01 avril 1991 ; que cet extrait précise que l'adresse du principal établissement se situe: 18, Avenue Eugène Thomas au Kremlin Bicêtre ; que la réalité d'une telle exploitation n'est corroborée par aucun élément à l'exception du bail, signe postérieurement au commandement aux fins de saisie des lieux concernés et ne présuppose pas qu'un autre bail, ait été antérieurement consenti à la demanderesse dont l'époux était propriétaire des lieux que le bail en date du 01 avril 2009 fait état d'un loyer annuel de 1.200,00¿, soit un montant mensuel de 100,00 ¿ alors que le 5 août 2011, Century 21 a estimé la valeur locative du même local à un montant de 3.000,00¿ hors charges par mois (soit trois cents fois plus) ; que le fait qu'en l'espèce, le bailleur et le preneur soient mariés, ne justifie pas une telle différence entre le montant du loyer qui aurait été consenti en 2009 et le montant de la valeur locative qui a été proposée par un professionnel de l'immobilier en 2011 ; que Simone Z... épouse X... ne produit aucun document comptable ou commercial concernant l'activité qu'elle dit exercer dans les locaux dont l'expulsion est poursuivie ; qu'au total, Simone Z... épouse X... qui ne justifie pas de la réalité de son activité professionnelle, ne démontre pas avoir été titulaire à quelque époque que ce fût d'un bail concernant les locaux sis: 18, Avenue Eugène Thomas au Kremlin Bicêtre ; qu'en conséquence, Simone Z... épouse X... ne dispose d'aucun titre opposable à Saliha Y... et n'est pas fondée à remettre en cause le commandement de quitter les lieux qui a été délivré à Roger X... le 5 avril 2011 et à se maintenir dans les lieux ; ALORS QUE selon l'article L.321-4 du Code des procédures civiles d'exécution, l'antériorité du bail peut être prouvée par tout moyen ; que le défaut de réponse du débiteur saisi à la sommation faite en vertu des dispositions de l'article R.321-3 9° du même code, selon lequel il doit indiquer à l'huissier, lorsque le bien fait l'objet d'un bail, les nom, prénom et adresse du preneur ne fait pas obstacle à la preuve de l'antériorité du bail par le preneur ; qu'en refusant d'examiner si les baux des 1er avril 1991 et 1er avril 2000, conclus entre M. X..., débiteur saisi, et Mme X..., preneur, établissaient l'existence et l'antériorité du bail renouvelé le 1er avril 2009 dont Mme X... se prévalait, motif pris que « ni le saisi, ni la locataire, son épouse, n'avaient fait part de son existence lors de la visite de l'huissier », la cour d'appel a violé l'article L.321-4 du code des procédures civiles d'exécution.