Tribunal judiciaire, 26 juin 2025. 24/09940

TRIBUNAL JUDICIAIRE de [Localité 7] JUGEMENT DU 26 JUIN 2025 Chambre 5/Section 2 AFFAIRE: N° RG 24/09940 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZKGP N° de MINUTE : 25/938 DEMANDEUR Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] représenté par son syndic, le Cabinet EMMANUEL [V] [Adresse 2] [Localité 6] représenté par Maître [C], avocats au barreau de PARIS, vestiaire : A 1003 C/ DEFENDEURS Monsieur [B] [I] [Adresse 4] [Localité 1] Non représenté Madame [Y] [T] [N] [Adresse 3] [Localité 1] Non représentée COMPOSITION DU TRIBUNAL Madame Géraldine HIRIART, juge, statuant en qualité de juge unique conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Sakina HAFFOU, greffier. DÉBATS Audience publique du 27 mars 2025. JUGEMENT Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Géraldine HIRIART, juge, assistée de Madame Sakina HAFFOU, greffier. EXPOSE DU LITIGE Par actes de commissaire de justice du 14 juin 2024 de transmission de la demande de signification au MAROC, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] a assigné M. [B] [I] et Mme [Y] [T] [N] devant le Tribunal judiciaire de BOBIGNY et demande au Tribunal sous le bénéfice de l’exécution provisoire de : - condamner solidairement M. [B] [I] et Mme [Y] [T] [N] à payer au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 5] la somme de 9 859,20 euros au titre des arriérés de charges demeurées impayées, frais et honoraires, décomposée comme suit : * frais de mise en demeure : 462 euros * honoraires de suivi contentieux du syndic : 1 080 euros * charges de copropriété : 8 327,20 euros - déclarer que les intérêts au taux légal courront à partir de la date de la mise en demeure adressée à M. [B] [I] et Mme [Y] [T] [N], le 11 octobre 2023 ; - condamner solidairement M. [B] [I] et Mme [Y] [T] [N], à payer au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 5] la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi ; - condamner solidairement M. [B] [I] et Mme [Y] [T] [N], à payer au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 5] à une somme qui ne saurait être inférieure à 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamner solidairement M. [B] [I] et Mme [Y] [T] [N], aux entiers dépens d'instance, en application des articles 696 et suivants du CPC, dont distraction au profit de Maître Jean-Philippe TOUATI, avocat. M. [B] [I] et Mme [Y] [T] [N] n’ont pas constitué avocat. Il sera renvoyé pour plus ample exposé du litige à l’assignation susvisée en application de l’article 455 du code de procédure civile. Par ordonnance du 12 novembre 2024, l’instruction de l’affaire a été close et l’affaire a été fixée pour plaidoirie à l’audience juge unique du 27 mars 2025. A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 26 juin 2025 par mise à disposition au greffe. MOTIFS DE LA DECISION Sur la qualification du jugement En application de l’article 473 du code de procédure civile, la présente décision est réputée contradictoire, M. [B] [I] et Mme [Y] [T] [N] ayant été assignés par actes de commissaire de justice du 14 juin 2024 de transmission de la demande de signification au MAROC et n’ayant pas constitué avocat. En application de l’article 688 du même code, le Tribunal statue sur le fond. Sur la demande en paiement des charges de copropriété En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Le même article prévoit que les copropriétaires sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. L’approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées. L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic, et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965. En application de l’article 35 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels le syndic procède dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte constituent une créance certaine, liquide et exigible. Conformément à l’article 5 du code de procédure civile, le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé. En application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. En l’espèce, à l’appui de sa demande, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] verse aux débats : - le règlement de copropriété ; - le contrat de syndic pour la période du 12 octobre 2023 au 11 avril 2025 ; - une matrice cadastrale datée du 21 novembre 2023 et mentionnant une mise à jour en 2023 ; - un extrait de compte copropriétaire de M. [B] [I] et Mme [Y] [T] [N] au 22 novembre 2023 pourtant sur la période du 1er juin 2014 au 1er octobre 2023, appel du 1er octobre 2023 au 31 décembre 2023 inclus, - les lettres recommandées avec avis de réception de mise en demeure datées du 11 octobre 2023 avec les avis de réception signés ; - le procès-verbal de l’assemblée générale du 23 octobre 2019 ayant approuvé les comptes de l’exercice du 1er janvier 2018 au 31 décembre 2018, l’ajustement du budget prévisionnel de l’exercice du 1er janvier 2019 au 31 décembre 2019 et le budget prévisionnel de l’exercice du 1er janvier 2020 au 31 décembre 2020 ; - le procès-verbal de l’assemblée générale du 30 septembre 2020 ayant approuvé les comptes de l’exercice du 1er janvier 2019 au 31 décembre 2019, l’ajustement du budget prévisionnel du 1er janvier 2020 au 31 décembre 2020 et le budget prévisionnel de l’exercice du 1er janvier 2021 au 31 décembre 2021, - le procès-verbal de l’assemblée générale extraordinaire du 26 juillet 2021 ayant adoptés des travaux ; - le procès-verbal de l’assemblée générale du 15 mars 2022 ayant approuvé les comptes de l’exercice du 1er janvier 2020 au 31 décembre 2020 et du 1er janvier 2021 au 31 décembre 2021, l’ajustement du budget prévisionnel de l’exercice du 1er janvier 2021 au 31 décembre 2021 ; - le procès-verbal de l’assemblée générale du 12 octobre 2023 ayant approuvé les comptes de l’exercice du 1er janvier 2022 au 31 décembre 2022, l’ajustement du budget prévisionnel 2023 et le budget prévisionnel de l’exercice du 1er janvier 2024 au 31 décembre 2024 ; - une attestation de non-recours contre les assemblées générales des 25 juin 2018, 23 octobre 2019, 30 septembre 2020, 26 juillet 2021, 15 mars 2022 et 12 octobre 2023 ; - des appels de fonds datés du 10 mars 2021 au 29 septembre 2023 - les états de répartition des charges pour les exercices 2019 à 2023. Il résulte de l’ensemble de ces pièces que le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] ne justifie que des charges de copropriété dues à compter du 1er janvier 2019 et jusqu’à 22 novembre 2023, appel du 1er octobre 2023 au 31 décembre 2023 inclus. Sur cette période, il y a lieu de déduire les sommes suivantes qui ne constituent pas des charges de copropriété : - frais de mise en demeure du 26 juin 2020 pour un montant de 66 euros, - frais de mise en demeure du 17 septembre 2020 pour un montant de 66 euros, - frais de mise en demeure du 02 mars 2021 pour un montant de 66 euros, - frais de suivi de recouvrement 1er trimestre 2022 du 30 juin 2022 pour un montant de 360 euros, - frais de mise en demeure du 24 novembre 2022 pour un montant de 66 euros, - frais de suivi de recouvrement 2ème trimestre 2022 du 21 décembre 2022 pour un montant de 360 euros, - frais de mise en demeure du 23 février 2023 pour un montant de 66 euros, - frais de mise en demeure du 17 mai 2023 pour un montant de 66 euros, - frais de suivi de recouvrement 1er trimestre 2023 du 30 juin 2023 pour la somme de 360 euros, - frais de mise en demeure du 13 septembre 2023 d’un montant de 66 euros, Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] ne précise pas dans ces demandes ni dans les moyens de son assignation la période concernant laquelle il réclame aux défendeurs les charges de copropriété. L’extrait de compte au 22 novembre 2023 produit aux débats, en l’absence de mention de soldes après la comptabilisation de chaque écriture, ne permet pas de déterminer le solde du compte copropriétaire de M. [B] [I] et Mme [Y] [T] [N] au 1er janvier 2019 ni une date à laquelle le compte copropriétaire des défendeurs était à un solde nul. En conséquence, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] ne démontre pas le bien-fondé de sa demande à l’encontre des défendeurs et en sera débouté. Sur les frais de l’article 10-1 a de la loi du 10 juillet 1965 En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné. Conformément à l’article 10-1 a de la loi du 10 juillet 1965, seuls peuvent être imputés au seul copropriétaire les frais exposés par le syndicat qui répondent au critère de nécessité. Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] ayant été débouté de sa demande principale au titre des charges de copropriété, cette demande est devenue sans objet. En conséquence, il y a lieu de débouter le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] de sa demande au titre des frais nécessaires de recouvrement visés par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Sur la demande en dommages et intérêts En application de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance. Il résulte de ce texte que l'indemnisation pour retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent se résout en intérêts moratoires et ne donne lieu à dommages-intérêts distincts de l'intérêt moratoire qu'en cas de mauvaise foi caractérisée du débiteur ayant généré pour le créancier un préjudice distinct de celui résultant de ce retard. En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] ne rapporte pas la preuve de son préjudice distinct de l’absence de paiement des charges de copropriété, non démontré en l’espèce, en lien avec la mauvaise foi de M. [B] [I] et Mme [Y] [T] [N]. Dès lors, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] sera débouté de sa demande de dommages et intérêts. Sur les autres demandes Sur l’exécution provisoire Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est exécutoire de droit par provision et cette exécution provisoire n’est pas incompatible avec la nature de l'affaire. Sur les dépens En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] a la qualité de partie perdante et sera condamné aux dépens. Sur les frais irrépétibles L'article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens et que dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée et qu’il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. En l'espèce, il est équitable de débouter le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5], partie perdante, de leur demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS, Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe, Déboute le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] de sa demande au titre des charges de copropriété ; Déboute le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] de sa demande au titre des frais visés par l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ; Déboute le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] de sa demande de dommages et intérêts ; Rappelle que le présent jugement est exécutoire de droit par provision ; Condamne le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] aux dépens ; Déboute le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Fait au Palais de justice, le 26 juin 2025 La minute de la présente décision a été signée par Mme Géraldine HIRIART, juge, assistée de Mme Sakina HAFFOU, greffière, présente lors du prononcé. LA GREFFIERE LE JUGE S. HAFFOU G. HIRIART