Cour d'appel, 07 décembre 2023. 22/02691

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS ARRÊT N° N° RG 22/02691 - N° Portalis DBVH-V-B7G-IQ5M LM TRIBUNAL DE PROXIMITE D'ORANGE (TJ CARPENTRAS) 28 juin 2022 RG :1121000232 [Z] [Z] NÉE [M] C/ [P] Grosse délivrée le à Me Menvielle Selasu AD Conseil Avocat COUR D'APPEL DE NÎMES CHAMBRE CIVILE 2ème chambre section C ARRÊT DU07 DECEMBRE 2023 Décision déférée à la Cour : Jugement du Tribunal de proximité d'ORANGE (TJ CARPENTRAS) en date du 28 Juin 2022, N°1121000232 COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS : Mme Laure MALLET, Conseillère, a entendu les plaidoiries en application de l'article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré. COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ : Madame Sylvie DODIVERS, Présidente de chambre Mme Laure MALLET, Conseillère Mme Corinne STRUNK, Conseillère GREFFIER : Mme Céline DELCOURT, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision DÉBATS : A l'audience publique du 07 Septembre 2023, où l'affaire a été mise en délibéré au 23 Novembre 2023, prorogé à ce jour. Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel. APPELANTS : Monsieur [Y] [Z] né le 01 Janvier 1953 à [Localité 4] (MAROC) [Adresse 1] [Localité 5] Représenté par Me Sylvie MENVIELLE, Plaidant/Postulant, avocat au barreau d'AVIGNON Madame [V] [Z] NÉE [M] née le 01 Janvier 1966 à [Localité 4] (MAROC) [Adresse 1] [Localité 5] Représentée par Me Sylvie MENVIELLE, Plaidant/Postulant, avocat au barreau d'AVIGNON INTIMÉ : Monsieur [R] [P] né le 01 Janvier 1969 à [Localité 3] (MAROC) [Adresse 2] [Localité 5] Représenté par Me Didier ADJEDJ de la SELASU AD CONSEIL AVOCAT, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de CARPENTRAS ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 17 Août 2023 ARRÊT : Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Madame Sylvie DODIVERS, Présidente de chambre, le 07 décembre 2023, par mise à disposition au greffe de la Cour EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé du 1er juillet 2003, M. [R] [P] a donné à bail à M. [Y] [Z], un bien à usage d'habitation sis [Adresse 1] à [Localité 5], moyennant un loyer mensuel de 457,35 euros. Alléguant des loyers demeurés impayés, M. [R] [P] a fait délivrer le 20 novembre 2019 à M. [Y] [Z] un commandement visant la clause résolutoire et d'avoir à justifier d'une attestation d'assurance habitation. En parallèle, plusieurs échanges sont intervenus entre le bailleur et le locataire, ce dernier réclamant la réalisation de travaux de remise en conformité du logement. Le 7 décembre 2020, le bailleur a fait délivrer à son locataire un congé pour reprise personnelle pour la date du 30 juin 2021. M. [Y] [Z] s'étant maintenu dans les lieux, le bailleur lui a fait signifier une sommation de quitter les lieux, le 12 juillet 2021, restée vaine. Par acte du 23 juillet 2021, M. [Y] [Z] a fait assigner M. [R] [P] devant le juge des contentieux et de la protection du tribunal judiciaire de Carpentras - chambre de proximité d'Orange, aux fins de voir : -constater que M. [P] ne peut s'opposer au renouvellement du bail et déclarer nul et de nul effet le congé pour reprise personnelle signifié le 7 décembre 2020, -dire inopposable à Mme [V] [M] épouse [Z] le congé délivré à son époux le 7 décembre 2020, -ordonner à M. [P] de procéder à l'ensemble des travaux suivants mis à sa charge par le rapport de police municipale, -dire que lesdits travaux devront être entrepris dans les deux mois du jugement à intervenir, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de l'expiration de ce délai, -condamner M. [P] à réparer le préjudice de jouissance subi par M. et Mme [Z] à hauteur de 500 euros par mois au titre des 5 dernières années soit une somme de 30 000 euros pour la période du 1er juillet 2016 au 30 juin 2021, Subsidiairement et avant dire droit désigner tel expert qu'il plaira au tribunal avec pour mission de : *convoquer les parties, *se rendre sur les lieux, visiter l'appartement occupé par les époux, *constater l'état du logement et se faire remettre tout document utile, *dire s'il répond aux conditions de décence au sens de l'article de la loi du 6 juillet1989, *décrire et chiffrer les travaux nécessaires pour remettre le logement dans un état normal d'habitabilité, *chiffrer le préjudice de jouissance éventuellement dû au locataire, *établir un pré-rapport et solliciter les observations des parties auxquelles il sera répondu dans le rapport définitif, -condamner M. [P] au paiement de la somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. Par acte du 2 août 2021, M. [R] [P] a fait assigner M. [Y] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d'Orange aux fins de validation du congé pour reprise personnelle donné le 7 décembre 2020 pour le 30 juin 2021, d'expulsion du locataire à compter du 1er juillet 2021 et condamnation à une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer, à une somme de 10 000 euros pour résistance abusive et à 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, sous le bénéfice de l'exécution provisoire. Les procédures ont été jointes. Par jugement contradictoire du 28 juin 2022, le juge des contentieux et de la protection du tribunal judiciaire de Carpentras - chambre de proximité d'Orange, a : -déclaré bon et valide le congé délivré le 7 décembre 2020 par M. [R] [P] à M. [Y] [Z] pour le 30 juin 2021 justifié par la reprise du logement sis [Adresse 1] [Localité 5], pour y faire habiter son fils, -déclaré ledit congé opposable à Mme [V] [Z], -ordonné l'expulsion des lieux objets du bail de M. [Y] [Z], ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique, -condamné M. [Y] [Z] à verser à M. [R] [P] une indemnité d'occupation égale au montant du loyer en principal comme si le bail s'était poursuivi, révisable comme lui, outre les charges, et ce à compter du 1er juillet 2021 jusqu'à la libération des lieux par remise des clés, avec indemnités au taux légal à compter de chaque échéance mensuelle de ladite indemnité, -condamné M. [R] [P] à verser à Mme [V] [Z] et M. [Y] [Z] la somme de 2058,07 euros au titre de leur préjudice de jouissance, -débouté Mme [V] [Z] et M. [Y] [Z] de leurs demandes au titre des travaux de mise en conformité et aux fins d'expertise, -débouté les parties du surplus de leurs demandes, -dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile, -dit que les dépens seront partagés par moitié entre les parties, -rappelé que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit. Par déclaration du 28 juillet 2022, M. [Z] [Y] et Mme [V] [Z] née [M] ont interjeté appel de cette ordonnance en toutes ses dispositions. Par conclusions notifiées le 20 avril 2023 auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens, M. [Z] [Y] et Mme [V] [Z] née [M], appelants, demandent à la cour, au visa de la loi du 06 juillet 1989, et notamment ses articles 6, 9-1, 15 et 201-1, le décret n°2002-120 du 30.01.2002 et le règlement sanitaire départemental, des dispositions des articles 1751 et 1719 du code civil, de : -déclarer son appel interjeté recevable et bien-fondé, -infirmer la décision en toutes ses dispositions, Statuant à nouveau, Au principal, - juger nul et de nul effet le congé pour reprise personnelle délivré le 7 décembre 2020 à M. [Y] [Z] par M. [R] [P], - juger inopposable à Mme [Z] née [M] [V] le congé délivré à son époux le 7 décembre 2020. - juger que M. [R] [P] ne peut s'opposer au renouvellement du bail de M. [Y] [Z] et Mme [Z] née [M] [V]. - condamner M. [R] [P] à procéder à l'ensemble des travaux mis à sa charge par le rapport de police municipale, et ce, sous astreinte de 100 € par jour de retard, à l'expiration d'un délai de deux mois, à compter de la décision à intervenir. À titre subsidiaire, avant dire droit, vu l'article 146 du code civil, - désigner tel expert qu'il plaira avec pour mission : - convoquer les parties, - se rendre sur les lieux, visiter l'appartement occupé par la famille [Z], situé [Adresse 1] à [Localité 5], - constat l'état du logement, se faire remettre tout document utile, - dire s'il répond aux conditions de décence, au sens de la Loi du 06.07.1989 -décrire et chiffrer les travaux nécessaires pour remettre le logement dans un état normal d'habitabilité, - chiffrer le préjudice de jouissance éventuellement dû au locataire, - établir un pré-rapport et solliciter les observations des parties auxquelles il sera répondu dans le rapport définitif. Subsidiairement, - juger inopposable à M. [Y] [Z] et Mme [Z] née [M] [V], le congé délivré le 7 décembre 2020, en l'état de la procédure d'insalubrité. - juger inopposable le congé délivré le 7 décembre 2020 à M. [Y] [Z] en l'état de son âge et de ses revenus. - condamner M. [R] [P] à procéder à l'ensemble des travaux mis à sa charge par le rapport de police municipale, et ce, sous astreinte de100 € par jour de retard, à l'expiration d'un délai de deux mois, à compter de la décision à intervenir. À titre subsidiaire, avant dire droit, vu l'article 146 du code civil, -désigner tel expert qu'il plaira avec pour mission : -*convoquer les parties, -*se rendre sur les lieux, visiter l'appartement occupé par la famille [Z], situé [Adresse 1] à [Localité 5], * constat l'état du logement, se faire remettre tout document utile, *dire s'il répond aux conditions de décence, au sens de la Loi du 06.07.1989, *décrire et chiffrer les travaux nécessaires pour remettre le logement dans un état normal d'habitabilité, *chiffrer le préjudice de jouissance éventuellement dû au locataire, *établir un pré-rapport et solliciter les observations des parties auxquelles il sera répondu dans le rapport définitif. En tout état de cause, -débouter M. [R] [P] de sa demande tendant au rejet de l'existence d'un préjudice de jouissance, -constater l'existence d'un préjudice de jouissance, -le condamner à réparer le préjudice de jouissance des époux [Z], du fait de l'indécence et de l'insalubrité du logement loué, à hauteur de 30.000 €, -le débouter de toutes ses demandes, fins et prétentions plus amples ou contraires et de tout appel incident, -condamner M. [R] [P] à leur payer la somme de 3.500 € au visa des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel. Au soutien de leur appel, M. [Z] [Y] et Mme [V] [Z] née [M] soutiennent : -l'inopposabilité du congé pour reprise personnelle délivré le 7 décembre 2020 dans la mesure où celui-ci a été délivré au cours d'une procédure d'insalubrité, - l'inopposabilité du congé à l'épouse en l'absence de signification alors que le bailleur avait parfaitement connaissance de son existence, -l'inopposabilité du congé compte tenu de l'âge et des revenus de M. [Z] [Y] inférieurs au plafond fixé par l'arrêté du 29 juillet 1987, en application de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, -que l'attestation d'assurance transmise dans le délai légal comportait une simple erreur matérielle s'agissant de sa qualité, qui ne saurait, dès lors, entraîner la résiliation du contrat de bail pour défaut d'assurance, étant précisé qu'une nouvelle attestation dûment corrigée est produite aux débats mentionnant que M. [Z] est bien locataire et non propriétaire du bien litigieux, -que le propriétaire reste redevable des travaux de mise en conformité de l'installation électrique, des travaux d'isolation ou des travaux de changement des portes qui n'ont pas été entièrement exécutés en dépit des exigences de décence et de salubrité imposées par le règlement sanitaire départemental, -que, s'agissant du préjudice de jouissance, ils vivent depuis plusieurs années dans un logement insalubre mettant en danger leur santé et insécure. Par conclusions notifiées le 13 avril 2023, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé de ses prétentions et moyens, M. [R] [P], appelant, demande à la cour, au visa des articles 1358 et 1739 du code civil, de l'article 15 de la loi de 6 juillet 1989 et de l'arrêté du 29 juillet 1987, de : -confirmer le jugement déféré en tous ses points sauf en ce qu'il l'a condamné à payer la somme de 2.058,07 € au titre de son préjudice de jouissance et en ce qu'il l'a débouté de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile, En conséquence, -juger que le congé pour reprise personnelle délivré le 7 décembre 2020 est valable et par voie de conséquence, ordonner la résolution du contrat de bail à compter du 30 juin 2021, -juger que depuis le 30 juin 2021, M. [Y] [Z] et toute autre personne résidant habituellement avec lui occupent sans droit ni titre le logement sis [Adresse 1] [Localité 5], -ordonner l'expulsion de M. [Y] [Z] et toute autre personne résidant illégalement avec lui, au besoin avec l'assistance de la force publique, à compter de la décision à intervenir, -le condamner au paiement d'une indemnité d'occupation à hauteur de 503,085 euros par mois à compter du jugement à intervenir et ce, jusqu'à son départ définitif du logement, -à titre subsidiaire, prononcer la résolution du contrat de bail pour défaut d'assurance du locataire à compter du 20 décembre 2019, -débouter M. [Y] [Z] et Mme [Z] née [M] [V] de l'ensemble de leurs demandes, -plus subsidiairement, confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a limité le montant du préjudice de jouissance à la somme de 2.058,07 €, - condamner M. [Y] [Z] et Mme [Z] née [M] [V] au paiement de la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. L'intimé fait valoir en substance : -que le congé pour reprise personnelle délivré le 7 décembre 2020 est valable et opposable puisque le logement litigieux ne fait pas l'objet d'une procédure d'insalubrité, -que tous les travaux de rénovation ont été réalisés, -que seul M. [Y] [Z] est titulaire du bail et qu'aucune lettre recommandée avec avis de réception comme exigé par le bail ne l'a informé de l'existence de sa conjointe et que l'absence de signification du congé à cette dernière ne lui cause pas de préjudice, -que l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit des exceptions qui permettent au propriétaire de résilier le bail pour reprise personnelle notamment lorsque le propriétaire a des revenus inférieurs au plafond fixé par l'arrêté du 29 juillet 1987 dans sa version en vigueur en l'espèce, -qu'il a respecté le préavis de 6 mois et les formalités afférentes à la résiliation du contrat de bail pour reprise personnelle, -que la résiliation du contrat de bail pour défaut de production du contrat d'assurance dans le délai d'un mois du commandement est également encourue, le locataire l'ayant produit très tardivement. -que le locataire étant déchu de ses droits depuis le 30 juin 2021, les demandes de réalisation et d'expertise concernant les travaux restants ne sont pas fondées, d'autant plus que les travaux ont été pleinement réalisés. -que le préjudice de jouissance dont se prévaut le locataire est injustifié du fait de l'absence de réclamation préalable, de l'exécution des travaux et du manquement du preneur à son obligation de les laisser s'exécuter. L'ordonnance de clôture est intervenue le 17 août 2023. MOTIFS DE LA DECISION : Il ne ressort pas des pièces du dossier d'irrecevabilité de l'appel que la cour devrait relever d'office et les parties n'élèvent aucune discussion sur ce point. Sur le congé du 7 décembre 2020, Sur la suspension du congé, L'article 15 I de la loi du 6 juillet 1989 liste les cas et conditions dans lesquels le bailleur peut donner congé à son locataire. Il précise, toutefois, que " la possibilité pour un bailleur de donner congé à un locataire et la durée du bail sont suspendues à compter de l'engagement de la procédure contradictoire prévue à l'article L. 511-10 du code de la construction et de l'habitation, relative à la sécurité et à la salubrité des immeubles bâtis. Cette suspension est levée à l'expiration d'un délai maximal de six mois à compter de la réception du courrier de l'autorité administrative compétente engageant l'une des procédures mentionnées aux a et b, faute de notification d'un des arrêtés prévus à leur issue ou de leur abandon. Lorsque l'autorité administrative compétente a notifié l'arrêté prévu à l'article L. 511-11 du code de la construction et de l'habitation, il est fait application des articles L. 521-1 et L521-2 du même code ". M. [Z] [Y] et Mme [V] [Z] née [M] soutiennent que le bailleur ne pouvait valablement donner congé en l'état de la procédure d'insalubrité, invoquant le courrier du maire en date du 29 janvier 2020. Cependant, par des motifs que la cour adopte, le premier juge a justement rappelé que s'il n'est pas contesté que des désordres au sein du logement litigieux ont été constatés et que par un courrier en date du 29 janvier 2020, le Maire de [Localité 5] a mis en demeure M. [R] [P] de procéder à des travaux de rénovation compte tenu des non-conformités relevées au règlement sanitaire départemental, et notamment les articles 33 (relatif aux ouvertures), 40.1 (relatif aux dispositifs de ventilation) et 51 (relatif à l'électricité), sous peine d'une contravention de troisième classe en cas d'inaction, aucun élément versé aux débats ne fait état d'une procédure contradictoire ni d'un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l'insalubrité au sens de l'article L.511-10 du code de la construction et de l'habitation. En conséquence, le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a jugé qu'en l'absence d'une telle procédure, il n'y a pas lieu de considérer comme étant suspendue la possibilité pour le bailleur de délivrer congé, d'autant plus que son droit a été exercé plus de six mois après le courrier de mise en demeure du maire. Sur l'opposabilité du congé, Les appelants font valoir que le congé délivré à M. [Z] seul est inopposable à son épouse. Selon l'article 1751 du code civil " Le droit au bail du local, sans caractère professionnel ou commercial, qui sert effectivement à l'habitation de deux époux, quel que soit leur régime matrimonial et nonobstant toute convention contraire et même si le bail a été conclu avant le mariage, ou de deux partenaires liés par un pacte civil de solidarité, dès lors que les partenaires en font la demande conjointement, est réputé appartenir à l'un et à l'autre des époux ou partenaires liés par un pacte civil de solidarité. " Cependant, selon l'article 9-1 de la loi du 6 juillet 1989 " Nonobstant les dispositions des articles 515-4 et 1751 du code civil, les notifications ou significations faites en application du présent titre par le bailleur sont de plein droit opposables au partenaire lié par un pacte civil de solidarité au locataire ou au conjoint du locataire si l'existence de ce partenaire ou de ce conjoint n'a pas été préalablement portée à la connaissance du bailleur. " L'article 9-1 de la loi du 6 juillet 1989 édicte donc une cotitularité légale entre conjoints portant sur le droit au bail leur servant effectivement d'habitation. Le locataire doit donc, pour se prévaloir de l'article 1751, porter à la connaissance du bailleur l'existence de son conjoint par une démarche positive. Ainsi, le locataire ne doit pas se limiter à prouver la simple connaissance par le bailleur de l'existence du conjoint mais doit prouver qu'il a effectivement informé le bailleur. En l'espèce, à supposer même que le bailleur connaissait l'existence de Mme [Z], il n'en demeure pas moins que le locataire n'a pas rempli son obligation d'information en effectuant une démarche positive envers M. [R] [P] alors même que le bail stipulait in fine du paragraphe III Résiliation Congé : " Toute demande de résiliation, notifications ou significations faites par le bailleur sont de plein droit opposables au conjoint du locataire ou occupant de bonne foi si son existence n'a pas été préalablement portée, par lettre recommandée avec avis de réception, à la connaissance du bailleur. " Pour ces motifs, le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a déclaré le congé opposable à Mme [V] [Z]. Sur la validité du congé et l'expulsion, Selon l'article 15 I de la loi du 6 juillet 1989 " Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint ou concubin notoire. Le délai de préavis applicable au congé est de trois mois lorsqu'il émane du locataire et de six mois lorsqu'il émane du bailleur. Toutefois, en cas de mutation ou de perte d'emploi, le locataire peut donner congé au bailleur avec un délai de préavis d'un mois. Le délai est également réduit à un mois en faveur des locataires âgés de plus de soixante ans dont l'état de santé justifie un changement de domicile. Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou signifié par acte d'huissier. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l'acte d'huissier. Pendant le délai de préavis, le locataire n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c'est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur. A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués. " Le 7 décembre 2020, le bailleur, par acte d'huissier, a délivré un congé aux locataires pour reprise justifié par leur volonté " de reprendre le logement au profit M. [P] [C] né le 12 juillet 1995 à [Localité 6], son fils, demeurant actuellement chez le requérant aux [Adresse 2] à [Localité 5] ; il a obtenu un CDI à gérer DES le 26 octobre 2020 et souhaite avoir son indépendance et avoir plus d'intimité en ayant son propre logement " Les appelants ne contestent pas le caractère réel et sérieux du motif invoqué mais opposent l'impossibilité pour le bailleur de leur donner congé au regard de l'article 15 III de la loi du 6 juillet 1989 : " Le bailleur ne peut s'opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au paragraphe I ci-dessus à l'égard de tout locataire âgé de plus de soixante-cinq ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l'attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement, sans qu'un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l'article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée. Le présent alinéa est également applicable lorsque le locataire a à sa charge une personne de plus de soixante-cinq ans vivant habituellement dans le logement et remplissant la condition de ressources précitée et que le montant cumulé des ressources annuelles de l'ensemble des personnes vivant au foyer est inférieur au plafond de ressources déterminé par l'arrêté précité. Toutefois, les dispositions de l'alinéa précédent ne sont pas applicables lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de soixante-cinq ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures au plafond de ressources mentionné au premier alinéa. L'âge du locataire, de la personne à sa charge et celui du bailleur sont appréciés à la date d'échéance du contrat ; le montant de leurs ressources est apprécié à la date de notification du congé. " Eu égard à la date de délivrance du congé, il y lieu pour apprécier les conditions de revenus du locataire comme du bailleur de se référer à l'arrêté du 26 décembre 2019 modifiant l'arrêté du 29 juillet 1987 relatif aux plafonds de ressources des bénéficiaires de la législation sur les habitations à loyer modéré et des nouvelles aides de l'Etat en secteur locatif. Il n'est pas contesté que M. [Z] [Y] remplit les conditions cumulatives concernant le locataire de l'article précité à savoir avoir plus de 65 ans à la date de l'échéance du contrat de bail et de ressources à la date de la notification du congé. En revanche, M. [R] [P] soutient lui aussi répondre à la condition alternative des revenus, ces derniers étant inférieurs audit plafond. Il résulte des plafonds de l'arrêté précité que pour une catégorie de ménage 3 en région le plafond s'élève à la somme de 40 462 € tandis que pour une catégorie de ménage 4 le plafond s'élève à la somme de 33 516 €. Il ressort de l'avis d'imposition de 2021 pour les revenus de 2020 que le revenu fiscal de référence du bailleur est de 32 914 €, étant noté que les revenus immobiliers sont pris en compte, soit inférieurs aux plafonds que ce soit en catégorie de ménage 2 ou 3. En conséquence, le premier juge a justement indiqué que M. [R] [P] répondant aux conditions légales de ressources, les dispositions du premier alinéa de l'article15 III de la loi du 6 juillet 1989 ne sont pas applicables, de sorte qu'il était fondé à délivrer congé à son locataire et que dès lors le congé du 7 décembre 2020 ayant été délivré dans les conditions de forme, de fond et de délai prévues à l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, justifié par la reprise du logement par le fils du propriétaire et délivré dans un délai supérieur à 6 mois, est valide et produira ses effets . Étant devenu occupant sans droit ni titre depuis le 1er juillet 2020, il y lieu d'ordonner l'expulsion de M. [Z] et de tout occupant de son chef et de le condamner à payer une indemnité d'occupation telle que fixée par le premier juge, son quantum n'étant pas contesté par les appelants. Le jugement déféré sera en conséquence confirmé de ces chefs. Sur la demande de travaux de mise en conformité et la demande d'expertise, Le premier juge, par des motifs que la cour adopte, a pertinemment relevé qu'étant devenu occupant sans droit ni titre depuis le 1er juillet 2021, M. [Z] n'est pas fondé à solliciter l'exécution de travaux sous astreinte au sein du logement litigieux, ni même une mesure d'expertise de ce chef. Sur le préjudice de jouissance, Le bailleur est tenu de délivrer en application de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 un logement décent ne laissant pas apparaître de risque manifeste pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé ainsi qu'un logement en bon état d'usage et de réparation. L'article 1719 oblige le bailleur, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Le bailleur reste tenu à ces obligations même dans le cas où le locataire accepte les lieux en l'état, et ce pendant toute la durée du bail. Il ressort des pièces produites aux débats que le logement objet du bail était atteint de désordres. Ainsi, le procès-verbal de constat d'huissier en date du 16 décembre 2019, le rapport technique non contradictoire du cabinet EAM en date du 16 mars 2020 et des analyses réalisées en 2020 mettent en évidence une installation électrique très vétuste et dangereuse, des menuiseries non étanches et hors d'âge, une grande humidité, une absence de ventilation et d'isolation. D'ailleurs, à la suite d'un rapport de la police municipale et d'un courrier de l'Agence Régionale de Santé, le maire de [Localité 5] a mis en demeure le propriétaire, par courrier du 29 janvier 2020, de procéder aux travaux de rénovation en raison des non-conformités au Règlement sanitaire départemental, sous peine d'une contravention de troisième classe. Il est donc démontré que M. [Z] a subi un préjudice de jouissance. Il sollicite une indemnisation sur une période de 5 ans à raison de 500 € par mois. Cependant, force est de constater que le locataire n'a informé des désordres et réclamé des travaux de mise en conformité que par courrier du 2 décembre 2019. Les éléments communiqués aux débats visés ci -avant datent également pour les plus anciens de décembre 2019. Par ailleurs, après la mise en demeure du maire du 29 janvier 2020, M. [R] [P] a réalisé des travaux tendant à mettre fin aux difficultés -la ventilation mécanique contrôlée a été changée (attestation de M. [S] [X]) -l'électricité a été reprise et mise aux normes (justificatifs d'achat Brico dépôt et Batkor d'avril, mai et juin 2020, attestation de M. [S] [X]) -les fenêtres et menuiseries ont été changées (photographies, attestation de la menuiserie Laurent Bouvier et facture du 8 juillet 2020). La reprise de l'installation électrique a été confirmée par le procès-verbal de constat d'huissier du 6 octobre 2022. Ainsi, si les époux [Z] ont subi un préjudice de jouissance, ils ne démontrent pas la période de trouble de 5 ans qu'ils invoquent et se contentent d'alléguer par affirmation la persistance des désordres. En revanche, l'intimé ne saurait se prévaloir du seul courrier de l'huissier en date du 5 février 2020, ce dernier se limitant à refuser une proposition du bailleur dans le cadre de la tentative de conciliation et alors qu'aucun élément versé aux débats n'établit que le locataire s'est opposé à l'exécution des travaux. C'est par une juste appréciation des circonstances de la cause que le premier juge a retenu un préjudice de jouissance du 2 octobre 2019 au 8 juillet 2020, soit sur une période de 9 mois, et l'a indemnisé à hauteur de la moitié du loyer initial par mois, soit 2058,07 €. Sur les demandes accessoires, Les dispositions au titre des dépens et des frais irrépétibles du jugement déféré seront confirmées. En application de l'article 696 du code de procédure civile, les dépens d'appel seront supportés par moitié entre les appelants et l'intimé. Il n'est pas inéquitable de laisser supporter aux appelants et à l'intimé leurs frais irrépétibles d'appel. Ils seront déboutés de leurs demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS, LA COUR : La cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant après débats en audience publique par mise à disposition au greffe, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort, Confirme le jugement déféré en l'ensemble de ses dispositions, Y ajoutant, Condamne d'une part M. [R] [P] à supporter les dépens d'appel à hauteur de 50% et d'autre part M. [Z] [Y] et Mme [V] [Z] née [M] à supporter les dépens d'appel à hauteur de 50%, Déboute M. [R] [P] de sa demande au titre des frais irrépétibles d'appel, Déboute M. [Z] [Y] et Mme [V] [Z] née [M] de leur demande au titre des frais irrépétibles d'appel. Arrêt signé par la présidente et par la greffière. LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,