Cour d'appel, 08 juin 2023. 18/05152

COUR D'APPEL DE BORDEAUX 2ème CHAMBRE CIVILE -------------------------- ARRÊT DU : 08 JUIN 2023 N° RG 18/05152 - N° Portalis DBVJ-V-B7C-KULL [O] [C] [K] [G] [D] [N] épouse [G] [J] [G] épouse [L] SCI [Adresse 19] c/ [X] [W] [E] [W] épouse [M] [MZ] [H] [Y] [T] Nature de la décision : AU FOND Grosse délivrée le : aux avocats Décision déférée à la cour : jugement rendu le 18 septembre 2018 par le Tribunal de Grande Instance de BORDEAUX (chambre : 7, RG : 17/05300) suivant déclaration d'appel du 24 septembre 2018 APPELANTS : [O] [C] [K] [G] né le 18 Août 1958 à [Localité 15] de nationalité Française Profession : Gérant de société, demeurant [Adresse 9] [D] [N] épouse [G] née le 15 Mai 1963 à [Localité 14] de nationalité Française, demeurant [Adresse 8] [J] [G] épouse [L] née le 23 Février 1987 à [Localité 15] de nationalité Française Profession : Respons. Bar-Hôtel-Restaurant, demeurant [Adresse 11] La SCI [Adresse 19] représentée par son gérant domicilié en cette qualité audit siège [Adresse 13] Représentés par Me Thomas KIYAK substituant Me Sylvain GALINAT de la SELARL GALINAT BARANDAS, avocat au barreau de BORDEAUX INTIMÉS : [X] [W] né le 17 Février 1983 à [Localité 17] de nationalité Française Profession : Coach sportif, demeurant [Adresse 2] [E] [W] épouse [M] née le 23 Avril 1987 à [Localité 16] (CAMEROUN) de nationalité Française Profession : Gérant de société, demeurant [Adresse 2] [MZ] [H] né le 19 Août 1970 à [Localité 15] de nationalité Française Profession : Chirurgien dentiste, demeurant [Adresse 12] [Y] [T] né le 15 Mars 1983 à [Localité 18] de nationalité Française Profession : Directeur (trice) de société, demeurant [Adresse 10] Représentés par Me CAPARROS substituant Me Clotilde CAZAMAJOUR de la SELARL URBANLAW AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été examinée le 25 avril 2023 en audience publique, devant la cour composée de : Madame Paule POIREL, Présidente M. Rémi FIGEROU, conseiller Mme Christine DEFOY, Conseillère Le rapport oral de l'affaire a été fait à l'audience avant les plaidoiries. Greffier lors des débats : Mme Audrey COLLIN ARRÊT : - contradictoire - prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. * * * EXPOSE DU LITIGE Par acte sous-seing privé du 2 août 2016 dressé en l'étude de Maître [B], M. [O] [G] et Mme [D] [G], et leur fille Mme [J] [G], épouse [L], (les consorts [G]), ainsi que la société civile immobilière (SCI) [Adresse 19], ont vendu à M. [X] [W], Mme [E] [M], épouse [W], (M. et Mme [W]), M. [MZ] [H] et M. [Y] [T] deux bâtiments, chacun en copropriété, situés [Adresse 3] à [Localité 15], au prix de 850 000 euros, sous trois conditions suspensives : la première tenant au titre de propriété antérieur, la seconde à l'état hypothécaire du bien et la troisième à la constitution d'une servitude de passage entre le fonds servant appartenant à M. [F], tiers au litige, au profit des parcelles objet de la vente. La réitération de la vente était prévue au plus tard le 31 octobre 2016, cette date pouvant être prorogée jusqu'au 15 novembre 2016. Par acte du 11 janvier 2017, les vendeurs ont fait délivrer sommation à leurs acquéreurs d'avoir à comparaître 19 janvier 2017 en l'étude de Maître [U] pour régularisation de l'acte authentique. A cette date, M. [T], représentant les acquéreurs, comparaissait seul, mais faisait part de leur intention commune de ne pas poursuivre la vente. Un procès verbal de carence était dressé le jour même. Par actes d'huissier des 5, 10 et 15 mai 2017, les consorts [G] et la SCI [Adresse 19] ont saisi le tribunal de grande instance de Bordeaux d'une action en paiement de la clause pénale contractuelle et en dommages et intérêts dirigée contre les époux [W], M. [MZ] [H] et M. [Y] [T]. Par jugement rendu le 18 septembre 2018, le tribunal de grande instance de Bordeaux a : - déclaré la demande en rétractation de l'ordonnance de clôture partielle du 8 décembre 2017 sans objet, - débouté M. [O] [G], Mme [D] [N], épouse [G], la SCI [Adresse 19] et Melle [G] épouse [L] de l'ensemble de leurs demandes, Reconventionnellement, - condamné solidairement M. [O] [G], Mme [D] [N], épouse [G], la SCI [Adresse 19] et Melle [G], épouse [L], à payer à M. [X] [W], Mme [E] [M] épouse [W], M. [MZ] [H] et M. [Y] [T] la somme de 5 000 euros au titre de la clause pénale, - débouté les défendeurs du surplus de leurs demandes reconventionnelles principales, - condamné solidairement M. [O] [G], Mme [D] [N], épouse [G], la SCI [Adresse 19] et Melle [G], épouse [L], à payer à M. [X] [W], Mme [E] [M], épouse [W], M. [MZ] [H] et M. [Y] [T] la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné solidairement M. [O] [G], Mme [D] [N], épouse [G], la SCI [Adresse 19] et Melle [G], épouse [L], aux dépens, - admis les avocats qui en ont fait la demande et qui peuvent y prétendre au bénéfice des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, - ordonné l'exécution provisoire du présent jugement, - rejeté toutes demandes plus amples ou contraires. Par déclaration électronique en date du 31 mai 2019, les consorts [G] et la SCI [Adresse 19] ont relevé appel de l'ensemble de cette décision. Par premières conclusions d'incident signifiées le 23 octobre 2020, puis par conclusions signifiées le 22 juin 2021, M. [H], Mme [M], M. [W] et M. [T] ont demandé au conseiller de la mise en état de: - ordonner la production par M. [O] [G], Mme [D] [N], épouse [G], la SCI [Adresse 19] et Mme [G] épouse [L] des pièces suivantes: - les sous-seing privé conclus avec le ou les acquéreurs qui ont succédé aux intimés correspondants à la parcelle située sur la commune de [Localité 15] cadastrée: section RR n°[Cadastre 7] [Adresse 19], 00ha 05a 97ca et RR n°[Cadastre 5] [Adresse 19] 00ha 03a 27ca, totale surface 00ha 09a 24 ca et RR [Cadastre 6]. - les documents annexés à l'acte authentique de vente de l'immeuble en date du 18 janvier 2018 au profit de la société ID Promotion (notamment annexes 8,12,50,51,52) correspondant à la parcelle située sur la commune de [Localité 15] cadastrée: section RR n°[Cadastre 7] [Adresse 19], 00ha 05 a 97 ca et RR n°[Cadastre 5] [Adresse 19] 00 ha 03 a 27 ca, totale surface 00 ha 09 a 24 ca et RR[Cadastre 6]. - dire qu'à défaut de production des dites pièces dans un délai de 10 jours à compter de la signification de l'ordonnance à intervenir, sera mise à la charge de Mme [L], M. [G], Mme [G], la SCI [Adresse 19] une astreinte d'un montant de 1 000 euros par jour de retard, ce pendant un délai de 3 mois. - condamner Mme [L], M. [G], Mme [G], la SCI [Adresse 19] à verser aux concluants une indemnité de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens conformément à l'article 699 du code de procédure civile. Par ordonnance rendue le 26 octobre 2022, le conseiller de la mise en état a : - débouté les intimés de leur demande de communication de pièces sous astreinte. - dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. - condamné les intimés aux dépens de l'incident. L'affaire a été fixée à l'audience de plaidoiries du 15 novembre 2022, puis a été renvoyée à l'audience de plaidoiries du 25 avril 2023. Les consorts [G] et la SCI [Adresse 19], dans leurs dernières conclusions d'appelants en date du18 juin 2019, demandent à la cour, au visa des articles 1134, 1147, 1152 et 1226 (anciens) du code civil et 526, 678 et 503 du code de procédure civile, de : - déclarer irrecevable la demande de radiation du rôle de la cour d'appel de l'affaire pendante sous le numéro RG 18/05152, - débouter M. et Mme [W], M. [MZ] [H] et M. [Y] [T] de leur demande visant à voir radier l'affaire pendante sous le numéro RG 18/05152 du rôle de la cour d'appel, - réformer le jugement entrepris et statuant à nouveau, - condamner conjointement et solidairement M. et Mme [W], M. [MZ] [H] et M. [Y] [T] à payer à M. et Mme [O] [G], la société [Adresse 19] et Mme [J] [G], épouse [L], la somme de 85 000 euros en application de la clause pénale insérée dans l'acte sous seing privé en date du 2 août 2016. - condamner M. et Mme [W], M. [MZ] [H] et M. [Y] [T] à payer à M. et Mme [O] [G], la société [Adresse 19] et Mme [J] [G], épouse [L], la somme de 200.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait de la non-réalisation de la vente. - débouter M. et Mme [W], M. [MZ] [H] et M. [Y] [T] de l'ensemble de leurs demandes fins et prétentions. - condamner M. et Mme [W], M. [MZ] [H] et M. [Y] [T] à payer à M. et Mme [O] [G], la société [Adresse 19] et Mme [J] [G] épouse [L] la somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et les condamner aux dépens. M. et Mme [W], M. [H] et M. [T], dans leurs dernières conclusions d'intimés en date du 14 novembre 2022, demandent à la cour, au visa des articles 1134, 1135, 1147,1162, 1226, 1227, 1152, 1104, 112-1 ,1602 du code civil, de : A titre principal : - déclarer Mme [J] [L], M. [O] [G], Mme [D] [G] et la SCI [Adresse 19] irrecevables en tous les cas mal fondés en leur appel, En conséquence, - rejeter l'intégralité de leurs prétentions. Confirmer la décision rendue rendu par la 7éme chambre du tribunal de grande instance de Bordeaux en date du 18 septembre 2018 en ce qu'elle a : - constaté la non-réalisation de la condition suspensive relative à la constitution d'une servitude de passage, - fait application de la clause pénale au profit de M. [MZ] [H], Mme [E] [W], M. [X] [W], M. [Y] [T] - Fixé l'indemnité au profit de M.[MZ] [H], Mme [E] [W], M. [X] [W], M. [Y] [T] au titre de l'article 700 du code de procédure civile à hauteur de 1500 euros - faisant droit à l'appel incident des concluants, statuant à nouveau : - Vu la non-réalisation des conditions suspensives visées dans l'acte au 15 novembre 2016 , à savoir : - que les titres de propriété antérieurs, les pièces d'urbanisme ou autres, ne révèlent pas de servitudes, de charges, ni de vices non révélés aux présentes et pouvant grever l'immeuble et en diminuer sensiblement la valeur ou le rendre impropre à sa destination, telle que déclarée ci-dessus par le vendeur. Il est précisé que cette condition suspensive est stipulée au seul bénéfice de l'acquéreur qui sera seul fondé à s'en prévaloir. Au cas où il déciderait de ne pas s'en prévaloir, il serait seul tenu des inconvénients en résultant, sans recours contre quiconque. - que l'état hypothécaire ne révèle pas de saisie ou d'inscription dont la charge augmentée du coût des radiations à effectuer serait supérieure au prix et pour lesquelles inscriptions il n'aurait pas été obtenu de mainlevée ou dispsense de purge des hypothèques. - que soit constituée une servitude de passage sur la parcelle section RR numéro [Cadastre 1] (fonds servant) appartenant à M. [A] [F] au profit des parcelles objets des présentes. - faisant droit à l'appel incident des concluants, statuant à nouveau : - Vu la non-réalisation des conditions suspensives visées dans l'acte au 15 novembre 2016, à savoir : - dire que le bénéfice la clause pénale est acquis au profit de M.[MZ] [H], Mme [E] [W], M. [X] [W], M. [Y] [T] - fixer le montant de la clause pénale devant revenir à M. [MZ] [H], Mme [E] [W], M. [X] [W], M. [Y] [T] à la somme de 85 000 euros. - condamner Mme [J] [L], M. [O] [G], Mme [D] [G]et la SCI [Adresse 19] à payer au profit de M. [MZ] [H], Mme [E] [W], M. [X] [W], M. [Y] [T] la somme de de 85 000 euros. - condamner Mme [J] [L], M. [O] [G], Mme [D] [G] et la SCI [Adresse 19] à payer au profit de M. [MZ] [H], Mme [E] [W], M. [X] [W], M. [Y] [T] à titre des dommages et intérêts complémentaires la somme de 200 000 euros au profit de M. [MZ] [H], Mme [E] [W], M. [X] [W], M. [Y] [T] . - condamner Mme [J] [L], M. [O] [G], Mme [D] [G] et la SCI [Adresse 19] à payer au profit de M. [MZ] [H], Mme [E] [W], M. [X] [W], M. [Y] [T] la somme de 4 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure menée devant la cour et confirmer l'indemnité allouée à ce titre pour les frais de première instance, ainsi qu'aux entiers dépens conformément à l'article 699 du code de procédure civile. En application de l'article 455 du code de procédure civile, il convient de se reporter aux dernières conclusions pour un exposé détaillé des prétentions et moyens des parties. L'ordonnance de clôture a été rendue le 12 avril 2023. L'affaire a été évoquée le 25 avril 2023 et mise en délibéré au 8 juin 2023. MOTIFS DE LA DECISION : A titre liminaire, la cour constate que les intimés n'ont pas repris dans leurs dernières conclusions notifiées le 14 novembre 2022 leur demande en radiation du rôle de la cour d'appel de la présente appel, demande qui doit dès lors être considérée comme étant abandonnée, par application de l'article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, de telle sorte que les demandes formées réciproquement par les appelants tendant à voir cette demande en radiation du rôle irrecevable et mal-fondée sont devenues sans objet. Sur la demande de rabat de l'ordonnance de clôture et de rejet des conclusions récapitulatives des appelants notifiées le 12 avril 2023 L'article 803 du code de procédure civile dispose que l'ordonnance de clôture peut être révoquée que s'il se révèle une cause grave depuis qu'elle a été rendue. En l'espèce, les appelants ont communiqué leurs dernières conclusions via le RPVA le 12 avril 2023, soit postérieurement à l'ordonnance de clôture du 11 avril 2023, en sorte qu'ils ont sollicité le même jour le rabat de l'ordonnance de clôture au jour des plaidoires. Les intimés pour leur part s'opposent à une telle demande par message envoyé via le RPVA le même jour, sauf à voir fixer un nouveau calendrier de procédure. Or, en l'absence de cause grave dûment établie par les appelants et afin de respecter le principe du contractoire, il convient de ne pas faire droit à la demande de rabat de l'ordonnance de clôture et par conséquent de rejeter les conclusions des appelants notifiées le 12 avril 2023. La cour statuera donc à l'aune des conclusions établies le 18 juin 2019 par les appelants. Sur la réalisation des conditions suspensives Aux termes de l'article 1176 du code civil, dans sa version applicable à l'époque des faits avant l'entrée en vigueur de l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, 'Lorsqu'une obligation est contractée sous la condition qu'un événement arrivera dans un temps fixe, cette condition est censée défaillie lorsque le temps est expiré sans que l'événement soit arrivé. S'il n'y a point de temps fixe, la condition peut toujours être accomplie et elle n'est censée défaillie que lorsqu'il est devenu certain que l'événement n'arrivera pas'. L'article suivant disposait que 'Lorsqu'une obligation est contractée sous la condition qu'un événement n'arrivera pas dans un temps fixe, cette condition est accomplie lorsque ce temps est expiré sans que l'événement soit arrivé: elle l'est également, si avant le terme il est certain que l'événement n'arrivera pas; et s'il n'y a pas de temps déterminé, elle n'est accomplie que lorsqu'il est certain que l'événement n'arrivera pas'. Selon l'article 1178 ancien du même code 'La condition est réputée accomplie lorsque c'est le débiteur, obligé sous cette condition, qui en a empêché l'accomplissement'. En l'espèce, la promesse de vente conclue le 2 août 2016 entre M. et Mme [G], la SCI [Adresse 19] et Melle [G], d'une part, et M. et Mme [W], M. [H] et M. [T], d'autre part, contient trois conditions suspensives, à savoir : - L'apparition de charges et de vices non révélés - L'état hypothécaire ne révèle pas de saisies ou d'inscriptions - La création d'une servitude de passage Il est outre stipulé une clause pénale contractuelle, libellée selon les termes suivants: ' Au cas où, toutes les conditions relatives à l'exécution des présentes étant remplies, l'une des parties, après avoir été mise en demeure, ne régulariserait pas l'acte authentique et ne satisferait pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l'autre partie la somme de 85.000 euros à titre de clause pénale, conformément aux dispositions des articles 1152 et 1226 du code civil, indépendamment de tous dommages et intérêts. Il est en outre précisé et convenu entre les parties que cette clause pénale a également pour objet de sanctionner le comportement de l'une des parties dans la mesure où il n'a pas permis de remplir toutes les conditions d'exécution de la vente. La présente clause pénale ne peut priver, dans la même hypothèse, chacune des parties de la possibilité de poursuivre l'autre en exécution de la vente'. En l'espèce, les intimés estiment en substance que les trois conditions suspensives n'ont pas été réalisées par la faute des vendeurs, appelants, tandis que ces derniers soutiennent que le défaut de réalisation de la troisième condition est imputable aux seuls acquéreurs. Dès lors, il convient d'analyser les trois différentes conditions suspensives. 1. L'apparition de charges et de vices non révélés La première condition suspensive est stipulée en ces termes : ' Les présentes sont conclues sous les conditions suspensives de droit commun suivantes : que les titres de propriété antérieurs, les pièces d'urbanisme ou autres, ne révèlent pas de servitudes, de charges, ni de vices non révélés aux présentes et pouvant grever l'immeuble et en diminuer sensiblement la valeur ou le rendre impropre à la destination telle que déclarée ci-dessus par le vendeur. Il est précisé que cette condition suspensive est stipulée au seul bénéfice de l'acquéreur qui sera seul fondé à s'en prévaloir. Au cas où il déciderait de ne pas s'en prévaloir, il serait seul tenu des inconvénients en résultant, sans recours contre quiconque'. Les intimés se fondant sur la disposition susivsée, arguent de ce que le compromis a indiqué que l'immeuble était à usage d'habitation, alors qu'en réalité, si le lot 112 est effectivement à usage d'habitation, le lot 113, quant à lui, est à usage industriel, de sorte qu'il existe une divergence importante entre les deux clauses. Ils ajoutent qu'il ressort du procès-verbal de constat dressé par Maître [V] [S], 12 décembre 2016, de nombreuses contradictions entre l'état des lieux, tel que décrit dans les documents contractuels ( comme les plans) et la réalité. Ils en déduisent que ces contradictions constituent une charge et des vices non révélés précédemment, entraînant la diminution de la valeur du bien et le rendant impropre à sa destination en sorte que la condition suspensive n'a pas été réalisée. En réponse, les appelants estiment que la notion juridique de destination de l'immeuble, à usage d'habitation ne doit pas être confondue avec son état (habitable ou non) et qu'en l'espèce, ils n'ont jamais déclaré à l'acte que les locaux cédés étaient habitables ou répondaient aux caractéristiques du logement décent, le compromis de vente précisant par ailleurs expressément que 'les biens et droits immobiliers, objet des présentes, sont actuellement bâtis en totalité à usage d'entrepôt, ce qui est à la parfaite connaissance de l'acquéreur qui déclare faire son affaire personnelle de tout changement de destination ainsi qu'il sera ci-après relaté'. Ils en déduisent que les acquéreurs avaient donc une parfaite connaissance de la consistance et de l'état de l'immeuble objet du compromis et en concluent qu'ils ne démontrent pas l'apparition d'un vice ou d'une charge postérieurement à la signature de l'acte. En l'espèce, si le paragraphe de l'avant-contrat du 2 août 2016 concernant la 'désignation' du bien immobilier stipule, s'agissant du lot n° 112 et du lot n°113 cadastrés parcelle RR n° [Cadastre 7] et RR n°[Cadastre 5], que ces lots sont destinés à être 'à usage d'habitation', ainsi que le soutiennent les intimés, il n'en demeure pas moins que le paragraphe poursuit en précisant, pour ces deux lots, que ' Les biens et droits immobiliers, objet des présentes, sont actuellement bâtis en totalité à usage d'entrepôt' ce qui démontre la parfaite connaissance qu'avaient les acquéreurs du bien vendu, lesquels ont déclaré par ailleurs faire leur affaire personnelle de tout changement de destination de telle sorte que les acquéreurs ne peuvent faire grief aux vendeurs de leur avoir cédé un l'ensemble immobilier non conforme à sa désignation. Pas davantage le moyen afférent à la non conformité des lieux par rapport aux plans annexés à l'acte n'est pertinent, dès lors que le paragraphe relatif à 'L'état du bien' indique expressément que 'l'acquéreur prendra le bien dans l'état où il se trouve à ce jour, tel qu'il l'a vu et visité, le vendeur s'interdisant formellement d'y apporter des modifications matérielles ou juridiques. Il n'aura aucun recours contre le vendeur pour quelques cause que ce soit notamment en raison : - des vices apparents, - des vices cachés'. De plus, il ressort de l'attestation de M. [R] [I], gérant et directeur de l'agence immobilière Espaces Atypiques [Localité 15] qu'il a fait visiter le hangar situé [Adresse 4] appartenant à M. [G] le 5 juillet 2016 à 17h00 à M. [T] [Y] et Mme [M] [W] [E] dans le but qu'ils réalisent une opérations de cinq habitations type lotfts sous la société JADT; qu'il leur a fait visiter le hangar type chai en pierre sur lequel il y avait un permis de construire (affiché à l'entrée) pour la création de trois maisons et qu'ils lui 'ont dit alors ne pas être intéressés par ce permis car ils souhaitaient réaliser une opération différente en créant cinq lofts dans le volume existant du chai [...]'. Il s'ensuit que dès lors que les acquéreurs ont parfaitement été informés de la nature du bien à vendre, le procès-verbal de constat d'huissier établi le 12 décembre 2016, soit postérieurement à la signature de l'avant-contrat le 2 août 2016, ne permet pas de conclure que le bien en cause n'était pas conforme aux stipulations contractuelles. Enfin, les intimées sont mal fondés à prétendre ne pas avoir eu connaissance du fait que le bien immobilier était sous le régime de la copropriété, dans la mesure où l'avant-contrat mentionne expressément cette information, dès la page 5, puis aux pages 17 et suivantes, et où ont été annexés à l'acte le règlement de copropriété et l'état descriptif de division, ainsi que tous leurs modificatifs éventuels publiés, les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années, les montants des charges du budget prévisionnel et des charges hors budget pérvisionnel dues par le vendeur sur les deux exercices précédant la vente, les sommes pouvant rester dues par le vendeur au syndicat des copropriétaires et les sommes qui seront dues au syndicat par l'acquéreur, l'état de la dette du syndicat envers les fournisseurs, l'état global des impayés des charges au sein du syndicat, la quote-part du fonds de travaux attachée au lot principal vendu et le carnet d'entretien de l'ensemble immobilier. De plus, à la suite de cette énumération, il a été précisé que 'l'acquéreur déclarait et reconnaissait que ces pièces lui avaient été communiquées préalablement par mail, qu'il avait donné son accord exprès dans un document daté et signé de sa main et joint, et qu'il avait pu vérifier et lister l'ensemble de ces pièces et leur concordance avec celles énumérées ci-dessus'. Il résulte de tout ce qui précède et notamment de la lecture attentive du compromis de vente que les intimés ne peuvent reprocher aux promettants de leur avoir caché le fait que l'ensemble immobilier était un hangar, l'ayant vu et visité, ayant accepté de prendre le bien dans l'état où il se trouvait au jour de la conclusion du compromis de vente et s'étant vu remettre l'ensemble des pièces obligatoires. Dans ces conditions, la première condition suspensive, conclue dans l'intérêt exclusif des acquéreurs relative à l'absence 'de servitudes, de charges, ni de vices non révélés aux présentes et pouvant grever l'immeuble et en diminuer sensiblement la valeur ou le rendre impropre à la destination telle que déclarée ci-dessus par le vendeur', est réputée accomplie, et donc levée, au sens de l'article 1177 ancien du code civil, de sorte que les prétentions des acquéreurs arguant de sa non réalisation seront écartées. 2. L'état hypothécaire ne révèle pas de saisie ou d'inscription, La deuxième condition suspensive stipule que la vente se forme à condition 'que l'état hypothécaire ne révèle pas de saisie ou d'inscription dont la charge augmentée du coût des radiations à effectuer serait supérieure au prix, et pour lesquelles inscriptions il n'aurait pas été obtenu de mainlevée ou dispense de purge des hypothèques'. M. et Mme [W], M. [H] et M. [T] font notamment valoir à ce titre que cette condition suspensive n'est pas réalisée, dans la mesure où il n'existe aucune production des documents visés par ladite condition, à savoir l'état hypothécaire, avant la date butoir du 15 novembre 2016. En réponse, les appelants exposent que de leur propre aveu, dans leurs écritures produites en première instance, les intimés ont reconnu qu' un état hypothécaire conforme leur avait été transmis et qu'en affirmant le contraire ce jour ils se contredisent. De plus, il ressort des correspondances échangées entre les deux notaires des parties, que les seuls points bloquant la tenue du rendez-vous de signature étaient le non déblocage des fonds et la constitution d'une servitude de passage au profit des acquéreurs, en sorte qu'il y a lieu d'en déduire qu'il n'y avait aucune difficulté concernant la production de l'état hypothécaire. En l'espèce, dès lors que les intimés échouent à démontrer, via la production d'un état hypothécaire, l'existence de saisies ou d'inscriptions dont la charge serait supérieure au prix de vente, il y a lieu de considérer que cette seconde condition suspensive est accomplie, et donc levée, au sens de l'article 1177 ancien du code civil. 3. La création d'une servitude de passage, La troisième condition suspensive est relative à la constitution 'd'une servitude de passage sur la parcelle section RR numéro [Cadastre 1] (fonds servant) appartenant à M. [A] [F] au profit des parcelles objets des présentes '. Le tribunal, s'agissant de cette troisième condition suspensive, a considéré que ' La constitution de la servitude de passage prévue à l'acte sans précision du débiteur de cette condition revient au propriétaire du fonds dominant qui était encore titulaire du droit réel sur le bien'. En conséquence, considérant que la condition suspensive ne s'était pas réalisée et que le bénéficiaire de cette condition n'avait pas renoncé à s'en prévaloir dans le délai de réitération de l'acte, il a débouté les consorts [G] et la SCI [Adresse 19] de leurs demandes en paiement de la clause pénale contractuelle et des demandes indemnitaires y afférents. Pour leur part , M. et Mme [W], M. [H] et M. [T], qui concluent au principe du défaut de réalisation de cette condition suspensive aux torts des vendeurs, font valoir que dans le doute, la convention s'interprète toujours contre celui qui a stipulé et en faveur de celui qui a contracté l'obligation (ancien article 1162 applicable en l'espèce), et que par conséquent, il appartenait aux vendeurs de réaliser les formalités administratives nécessaires à l'établissement d'une servitude de passage. Ils ajoutent par ailleurs qu'ils ont obtenu la communication de l'acte authentique de vente en date du 18 janvier 2018 conclu subséquemment au profit de la société ID Promotion pour un montant de 920 000 euros, lequel mentionnait que les vendeurs étaient à l'origine de la création de ladite servitude, évoquée également à titre de condition suspensive dans le cadre du compromis conclu avec eux. Au contraire, les consorts [G] et la SCI [Adresse 19] font valoir que les diligences relatives à la création de la servitude de passage avaient été mises d'un commun accord à la charge des acquéreurs. En l'espèce, il ressort de l'analyse de l'échange de courriels entre les notaires des parties à l'acte (cf. pièces n°2.1 à n°2.30 des appelants) que Maître [Z] [P], notaire des intimés, était dans l'attente d'un retour de ses clients 'concernant ... les travaux du géomètre' le 8 novembre 2016 et que le 28 novembre 2016, elle les interrogeait notamment en leur demandant 'où en est le géomètre dans son travail pour la constitution de la servitude ' Pourquoi n'avons-nous toujours rien reçu ' Pouvons-nous au moins avoir les coordonnées du géomètres''. Le même jour dans la soirée, M. [T] répondait à Maître [P] par courriel de la manière suivante : 'Bonsoir, nous avons trouvé un arrangement qui serait de verser un accompte à M. [G] de 200k € il nous laisserait ainsi jusqu'au 15/12 pour réunir les fonds et avoir le droit plan du Géomètre. Comment pouvons-nous formaliser cela ''. Dès lors, si la rédaction de la clause suspensive ne prévoit pas expressément qu'elle a été stipulée dans l'intérêt exclusif des acquéreurs, les échanges de courriels susvisés permettent de conclure, ainsi que le prétendent à juste titre les appelants, que les acquéreurs avaient pris l'initiative de contacter un géomètre de leur plein gré et que les vendeurs étaient dans l'attente d'un retour de ce professionnel ainsi que du débloquage des fonds pour conclure l'acte de vente authentique. Ainsi que le soutiennent les appelants, si la signature de l'acte final érigeant la servitude leur incombait en tant que titulaires de droits réels sur le bien immobilier, il appartenait en revanche aux intimés de se charger de la constitution du dossier technique, la servitude correspondant à leur projet de construction. Par conséquent, la condition suspensive est réputée défaillie par la faute des acquéreurs, débiteurs de l'obligation tendant à la constitution d'une servitude, aux termes des échanges de courriels susvisés, lesquels en ont empêché sa réalisation en s'abstenant d'accomplir les diligences nécessaires. Sur l'acquisition de la clause pénale Aux termes de l'article 1152 du code civil dans sa rédaction applicable à l'époque des faits avant l'entrée en vigueur de cette ordonnance,'Lorsque la convention porte que celui qui manquera de l'exécuter payera une certaine somme à titre de dommages-intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte, ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la peine qui avait été convenue, si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Toute stipulation contraire sera réputée non écrite'. L'article 1226 ancien du même code dispose quant à lui que 'La clause pénale est celle par laquelle une personne, pour assurer l'exécution d'une convention, s'engage à quelque chose en cas d'inexécution'. La clause pénale a pour objet de fixer par avance le montant des dommages et intérêts en cas d'inexécution contractuelle. En l'espèce, la promesse de vente conclue le 2 août 2016 contient la clause pénale libellée selon les termes suivants : ' Au cas où, toutes les conditions relatives à l'exécution des présentes étant remplies, l'une des parties, après avoir été mise en demeure ne régulariserait pas l'acte authentique et ne satisferait pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l'autre partie la somme de 85.000 euros à titre de clause pénale, conformément aux dispositions des articles 1152 et 1226 du code civil, indépendamment de tous dommages et intérêts. Il est ici précisé et convenu entre les parties que cette clause pénale a également pour objet de sanctionner le comportement de l'une des parties dans la mesure où il n'a pas permis de remplir toutes les conditions d'exécution de la vente. La présente clause pénale ne peut priver, dans la même hypothèse, chacune des parties de la possibilité de poursuivre l'autre en exécution de la vente'. Le tribunal a estimé que la clause pénale devait bénéficier aux acquéreurs 'en raison de la défaillance des vendeurs dans leurs obligations contractuelles concernant la constitution de la servitude de passage', mais en a réduit le montant de 85 000 euros à 5 000 euros en faisant usage de pouvoir modérateur issu de l'article 1152 alinéa 2 ancien du code civil. Les appelants sollicitent l'infirmation du jugement déféré en ce qu'il les a condamnés à verser aux acquéreurs la somme de 5 000 euros au titre de la clause pénale. Au contraire, ils considèrent que la somme de 85 000 euros stipulée dans l'avant-contrat doit leur être versée par les intimés, soutenant, d'une part, que les acquéreurs sont responsables de l'absence de constitution de la servitude prévue dans le cadre du compromis de vente, et que autre part que les acquéreurs leur ont délibérément menti, ne disposant pas en réalité des fonds nécessaires au paiement du prix, ce défaut de financement étant directement à l'origine de leur refus de réitérer la vente. Si les intimés ne contestent pas le jugement en ce qu'il leur a accordé le bénéfice de la clause pénale, ils le critiquent en revanche s'agissant de l'utilisation de la minoration de l'indemnité leur étant alouée à ce titre. Or, la condition suspensive relative à l'établissement d'une servitude ayant défaillie du fait du comportement des acquéreurs, la cour ne pourra qu'infirmer le jugement déféré en ce qu'il a débouté M. et Mme [G], la SCI [Adresse 19] et Melle [G] de l'ensemble de leurs demandes et en ce qu'il les a condamnés à verser à M. et Mme [W] et M. [T] la somme de 5 000 au titre de la clause pénale. Statuant à nouveau de ce chef, la cour ne pourra que condamner les intimés au paiement de la clause pénale contractuelle d'un montant de 85 000 euros correspond à 10 % du montant du prix de l'ensemble immobilier, objet de la vente (850 000 euros). Aucune minoration du montant de ladite clause ne sera ordonnée dans la mesure où le montant de celle-ci ne s'avère pas manifestement excessif et que les intimés ne formulent aucune demande à titre subsidiaire en ce sens. Sur la demande des vendeurs de dommages et intérêts Les consorts [G] et la SCI [Adresse 19] sollicitent l'octroi de dommages et intérêts en sus de l'acquisition de la clause pénale, en soutenant que l'immeuble a été immobilisé à tort pendant presque un an, correspondant à un préjudice qu'ils évaluent à hauteur de 200 000 euros. Or, il n'est pas démontré que les appelants aient subi un préjudice autre que celui qui est sanctionné par l'application de la clause pénale, leur prétention à ce titre n'étant en outre corroborée par aucun élément probant. Dans ces conditions, le jugement ne pourra qu'être confirmé en ce qu'il a débouté les appelants leurs demandes formées de ce chef. Sur la demande reconventionnelle des acquéreurs A titre reconventionnel, M. et Mme [W], M. [H] et M. [T] sollicitent la condamnation des appelants à leur verser la somme de 200 000 euros à titre de dommages et intérêts complémentaires, en réparation des préjudices de jouissance et financier, du fait de ne pas avoir pu accomplir leur projet immobilier dans le délai contractuel du fait manquements des vendeurs. En réponse, les appelants s'opposent à cette prétention, considérant que l'échec de la transaction est la conséquence du comportement fautif des acquéreurs. Or, dès lors qu'il est acquis que l'acte de vente n'a pas été conclu en raison du comportement fautif des acquéreurs, la demande indemnitaire de ces derniers ne pourra prospérer. Dans ces conditions, le jugement entrepris ne pourra qu'être confirmé en ce qu'il a débouté M. et Mme [W], M. [H] et M. [T] du surplus de leurs demandes reconventionnelles. Sur les autre demandes Les dispositions prises en application de l'article 700 du code de procédure et des dépens en première instance seront infirmées. M. et Mme [W], M. [H] et M. [T] seront déboutés de leurs demandes formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens. Ils seront condamnés à payer à M. et Mme [G], la SCI [Adresse 19] et Melle [G] la somme de 3 000 euros, en application de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens de la présente procédure. PAR CES MOTIFS : La cour, statuant publiquement, par décision contradictoire, mise à disposition au greffe et en dernier ressort, Dans les limites de l'appel, Dit n'y avoir lieu au de rabat de l'ordonnance de clôture, Rejette les conclusions des appelants notifiées postérieurement à l'ordonnance de clôture à savoir le 12 avril 2023, Infirme le jugement entrepris sauf en ce qu'il a débouté les parties de leurs demandes indemnitaires, Statuant à nouveau, Condamne solidairement M. [X] [W], Mme [E] [M] épouse [W], M. [MZ] [H] et M. [Y] [T] à payer à M. [O] [G], Mme [D] [N] épouse [G], la SCI [Adresse 19] et Melle [G] épouse [L] la somme de 85 000 euros au titre de la clause pénale, Y ajoutant, Déboute M. [X] [W], Mme [E] [M] épouse [W], M. [MZ] [H] et M. [Y] [T] de leur demande fondée sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et de condamnation aux dépens, Condamne M. [X] [W], Mme [E] [M] épouse [W], M. [MZ] [H] et M. [Y] [T] à payer à M. [O] [G], Mme [D] [N] épouse [G], la SCI [Adresse 19] et Melle [G] épouse [L] la somme de 3 000 euros en application des dispositions l'article 700 du code de procédure civile, Condamne M. [X] [W], Mme [E] [M] épouse [W], M. [MZ] [H] et M. [Y] [T] aux entiers dépens de la procédure. Le présent arrêt a été signé par Madame Paule POIREL, président, et par Mme Audrey COLLIN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. Le Greffier, Le Président,