Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE
de LILLE
[Localité 7]
☎ :[XXXXXXXX01]
N° RG 23/10799
N° Portalis DBZS-W-B7H-XYFF
N° de Minute : L 24/00525
JUGEMENT
DU : 30 Septembre 2024
S.C.I. NAMA2
C/
[N] [P]
REPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
JUGEMENT DU 30 Septembre 2024
DANS LE LITIGE ENTRE :
DEMANDEUR(S)
S.C.I. NAMA2, dont le siège social est sis [Adresse 5] venant aux droits de M. [O] [R], demeurant [Adresse 6]
représentée par Me Jeanne FAYEULLE, avocat au barreau de LILLE
ET :
DÉFENDEUR(S)
M. [N] [P], demeurant [Adresse 4]
non comparant
COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 17 Juin 2024
Maxime KOVALEVSKY, Juge, assisté de Sylvie DEHAUDT, Greffier
COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ
Par mise à disposition au Greffe le 30 Septembre 2024, date indiquée à l'issue des débats par Maxime KOVALEVSKY, Juge, assisté de Sylvie DEHAUDT, Greffier
RG 10799/23 – Page - MAEXPOSE DU LITIGE
Suivant contrat sous seing privé du 17 mars 2022, avec effet au 2 mai 2022, Monsieur [O] [R] a, par l’intermédiaire de son mandataire, la S.A.S SERGIC, donné à bail à Monsieur [N] [P] un studio à usage d’habitation situé au [Adresse 8], ainsi qu’une place de parking n°182 et une cave n°320 moyennant un loyer mensuel de 441 euros auquel s’ajoute une provision pour charge mensuelle de 53 euros.
Par acte authentique du 11 juillet 2023, Monsieur [O] [R] a vendu à la Société civile immobilière (ci-après S.C.I) NAMA2 l’immeuble ci-dessus désigné et cadastré section SZ n°[Cadastre 3].
Par acte d’huissier signifié le 12 juillet 2023, Monsieur [R] a fait délivrer à Monsieur [N] [P] un commandement de payer les loyers et les charges, visant la clause résolutoire prévue au contrat de bail et portant sur la somme en principal de 1 053,20 euros au titre des loyers et charges impayés des mois de septembre 2022 à juillet 2023.
Une copie du commandement de payer a été notifié à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (C.C.A.P.E.X) par voie électronique le 13 juillet 2023.
Par acte d’huissier signifié le 22 novembre 2023, la S.C.I NAMA2, venants aux droits de Monsieur [O] [R], a fait assigner Monsieur [N] [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille à l’audience d 17 juin 2024 afin, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :
Constater et à défaut prononcer la résiliation du bail sous seing privé du 17 mars 2022 pour défaut de paiement des loyers et charges en application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ;Dire que Monsieur [N] [P] est occupant sans droit ni titre et en conséquence, ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupant introduit par lui dans le local à usage d’habitation situé à [Adresse 8], dès que le délai légal sera expiré et au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;Dire que faute pour lui de quitter spontanément les lieux, la requérante pourra faire procéder à son expulsion, ainsi qu’à celle de toutes personnes et de tous biens se trouvant dans les lieux de son chef, en la forme ordinaire, en faisant s’il y a lieu, procéder à l’ouverture des portes, éventuellement avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;Dire qu’il pourra être procédé à la séquestration des meubles garnissant les lieux, dans tel garde meuble qu’il plaira à la requérante, et ce, aux frais du défendeur ;Condamner Monsieur [N] [P] à lui payer :La somme de 2 096,71 euros correspondant aux loyers et charges impayés, en application de l’article 1147 du code civil, outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer les loyers en date du 12 juillet 2023 ;Des indemnités d’occupation faisant suite à la résiliation du bail, et ce jusqu’à la libération effective des lieux, d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges ;La somme de 1 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;Les dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.
Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture du Nord par voie électronique le 23 novembre 2023.
A cette audience, la S.C.I NAMA2, représentée par son conseil, a actualisé le montant de la dette locative à la somme de 6 342,22 euros arrêtée au 4 juin 2024.
Assigné par remise de l’acte à l’étude de l’huissier, Monsieur [N] [P] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.
A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 30 septembre 2024.
MOTIVATION DE LA DECISION
Sur la non-comparution du défendeur
En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
En application de l’article 473 du code de procédure civile, le jugement est réputé contradictoire du seul fait qu’il est susceptible d’appel.
Sur la loi applicable
Le contrat liant les parties est un contrat de louage d'immeuble ou d'occupation d'un logement. Il est, dès lors, soumis aux principes issus de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée dont les dispositions sont d'ordre public et doivent donc être appliquées d'office par le juge.
Sur la résiliation du bail
Sur la recevabilité de la demande
En application de l’article 24, II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la Ccapex.
En l’espèce, le commandement de payer a été notifié à la Ccapex par voie électronique le 13 juillet 2023. L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été délivrée le 22 novembre 2023. En conséquence, l’action a été régulièrement introduite plus de deux mois après le signalement de la situation d’impayés à la Ccapex.
En application de l’article 24, III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées pour établir le diagnostic social et financier.
En l’espèce, l’assignation a été notifiée électroniquement au Préfet le 23 novembre 2023, soit plus de six semaines avant l’audience du 17 juin 2024.
L'action de la SCI NAMA2 est donc recevable.
Sur le constat de la résiliation de bail et l'expulsion
L’article 1103 du code civil prévoit que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
L'article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
Toutefois, la troisième chambre civile de la Cour de Cassation est d’avis que les dispositions de l'article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu'elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l'article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi (avis Civ 3eme n°24-70.002 du 13 juin 2024).
En l'espèce, le bail du 17 mars 2022 contient une clause n°15 intitulée clause résolutoire pour non-paiement du loyer ou des charges aux termes convenus aux termes de laquelle il est expressément convenu qu’à défaut de paiement du dépôt de garantie, d’un seul terme de loyer, des charges, et deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, le bail sera résilié de plein droit, sans qu’il soit besoin de faire ordonner cette résiliation en justice.
Le bailleur justifie avoir fait délivrer le 12 juillet 2023 à Monsieur [N] [P] un commandement de payer visant la clause résolutoire stipulée au contrat de bail et portant sur la somme en principal de 1 053,20 euros au titre des loyers et charges impayés.
Le décompte produit par le bailleur et arrêté au 4 juin 2024 indique que Monsieur [N] [P] n’a pas réglé les causes du commandement de payer dans le délai de deux mois, de sorte que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies.
La situation financière de Monsieur [P], non comparant, n'est pas connue et il ne justifie pas avoir repris le règlement de son loyer courant avant l'audience.
Il convient en conséquence de constater que la clause résolutoire est acquise depuis le 12 septembre 2023 et que le bail se trouve résilié de plein droit depuis cette date.
Partant, il convient d'ordonner, à défaut de départ volontaire de Monsieur [P], son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef, des lieux qu'il occupe, dans les conditions énoncées au présent dispositif.
Sur les demandes en paiement au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation
Sur les sommes dues au titre des loyers, charges et indemnité d'occupation
L'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
Par ailleurs, l'occupation prolongée du logement après la résiliation du bail cause au propriétaire un préjudice qui justifie le paiement d'une indemnité d'occupation.
La S.C.I NAMA2 demande au juge de fixer le montant de l'indemnité d'occupation au montant du loyer au jour de l’assignation, outre la provision pour charges soit à la somme totale de 530,39 euros.
Monsieur [N] [P] étant occupant sans droit ni titre des lieux à compter du 12 septembre 2023, l’indemnité mensuelle d’occupation due à compter de cette date et jusqu'à la date de libération effective et définitive des lieux sera en conséquence fixée à cette somme de 530,39 euros.
Il résulte du décompte actualisé remis par le bailleur et arrêté au 4 juin 2024 que Monsieur [N] [P] reste devoir à la S.C.I NAMA2 la somme de 6 342,22 euros, échéance du mois de juin 2024 incluse, déduction faite des frais d’huissier.
Monsieur [N] [P] sera condamné à payer à la S.C.I NAMA2 la somme totale de 6 342,22 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés, dus jusqu’au 4 juin 2024, échéance de juin 2024 incluse, avec intérêt au taux légal à compter du commandement de payer du 12 juillet 2023 sur la somme de 1 053,20 euros et à compter de la présente décision pour le surplus.
Monsieur [N] [P] sera également condamné à payer à la SCI NAMA2 une indemnité mensuelle d’occupation fixée à la somme de 530,39 euros, à compter du 12 septembre 2023 et jusqu’à son départ effectif et définitif des lieux loués.
Sur les mesures accessoires
Monsieur [P], succombant à l'instance, sera condamné aux dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer.
Monsieur [P], condamné aux dépens, sera également condamnée à payer à la SCI NAMA2 la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
En application de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort :
DECLARE l'action de la Société civile immobilière NAMA2 recevable ;
CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail du conclu le 17 mars 2022 entre Monsieur [O] [R], aux droits duquel vient la Société civile Immobilière NAMA2 et Monsieur [N] [P] et portant sur un studio à usage d’habitation situé au [Adresse 8] à la date du 12 septembre 2023 ;
CONDAMNE Monsieur [N] [P] à libérer le studio à usage d’habitation situé au [Adresse 8] ainsi que la place de parking n°182 et la cave n°320 en satisfaisant aux obligations des locataires ;
A défaut,
ORDONNE l’expulsion de Monsieur [N] [P] et celle de tous occupants de son chef, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, avec si nécessaire l’assistance de la force publique ;
RAPPELLE qu’en application de l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;
FIXE à la somme de 530,39 euros l’indemnité d’occupation mensuelle due à compter de la date de la résiliation du bail jusqu'à la date de libération effective des lieux loués ;
CONDAMNE Monsieur [N] [P] à payer la société civile immobilière NAMA2 la somme de 6 342,22 euros au titre des loyers, des charges, et des indemnités d’occupation dus au 4 juin 2024, échéance du mois de juin 2024 comprise, avec intérêt au taux légal à compter du commandement de payer du 2 juillet 2023 sur la somme de 1 053,20 euros et à compter la présente décision pour le surplus ;
CONDAMNE Monsieur [N] [P] à payer à la société civile immobilière NAMA2 la somme mensuelle de 530,39 euros au titre de l'indemnité d'occupation à compter du 12 septembre 2023 jusqu'à la libération effective et définitive des lieux ;
RAPPELLE à Monsieur [N] [P] qu'il peut saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l'enregistrement d'une demande de logement social ou, à défaut, d'apporter la justification de l'absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d'utiliser le formulaire Cerfa N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l'Etat dans le Nord "nord.gouv.fr") à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l'adresse suivante :
DIRECTION DEPARTEMENTALE DE LA COHESION SOCIALE
Mission accès au logement
Secrétariat de la commission médiation DALO
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 7]
DIT qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information ;
REJETTE toute autre demande plus amples ou contraires ;
CONDAMNE Monsieur [N] [P] à payer à la société civile immobilière NAMA2 la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE Monsieur [N] [P] aux dépens ;
RAPPELLE que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire ;
Ainsi jugé et prononcé à Lille, le 30 septembre 2024, par mise à disposition au greffe.
Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection
S. Dehaudt M. Kovalevsky
