Cour de cassation, 06 juin 2019. 18-14.241

CIV.3 LG COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 6 juin 2019 Cassation partielle M. CHAUVIN, président Arrêt n° 503 F-D Pourvoi n° B 18-14.241 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Statuant sur le pourvoi formé par : 1°/ M. Z... K..., 2°/ Mme E... K..., domiciliés tous deux domicilié [...] , contre l'arrêt rendu le 28 novembre 2017 par la cour d'appel de Montpellier (1re chambre C), dans le litige les opposant à la société Grand Sud accueil, société par actions simplifiée, dont le siège est [...] , défenderesse à la cassation ; Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ; Vu la communication faite au procureur général ; LA COUR, en l'audience publique du 7 mai 2019, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Corbel, conseiller référendaire rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, Mme Besse, greffier de chambre ; Sur le rapport de Mme Corbel, conseiller référendaire, les observations de la SCP Foussard et Froger, avocat de M. et Mme K..., de la SCP Piwnica et Molinié, avocat de la société Grand Sud accueil, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Sur le moyen unique : Vu l'article 1134 du code civil dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016, ensemble l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 ; Attendu, selon l'arrêt attaqué (Montpellier, 28 novembre 2017), que, le 15 décembre 1998, la SCI Richter II a consenti à la société Grand Sud accueil un bail commercial portant sur un ensemble immobilier à construire ; qu'un avenant du 30 septembre 1999 a constaté la subrogation partielle de M. et Mme K..., acquéreurs de quatre lots de cet ensemble immobilier soumis au statut de la copropriété, dans les droits du bailleur d'origine ; que M. et Mme K... ont assigné la société Grand Sud accueil en paiement de taxes foncières ; Attendu que, pour rejeter cette demande, l'arrêt retient que le bail, indivisible, a été conclu entre l'ensemble des copropriétaires et la société locataire et que la décision de l'assemblée générale des copropriétaires, qui décharge le preneur de son obligation de payer les taxes foncières mise à sa charge par le bail, est opposable à M. et Mme K... ; Qu'en statuant ainsi, alors qu'un bail conclu par des copropriétaires sur leurs lots ne peut être modifié par une décision de l'assemblée générale des copropriétaires, même lorsque tout l'immeuble a été indivisément donné à bail par l'ensemble des copropriétaires, la cour d'appel a violé les textes susvisés ; PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il rejette la demande de M. et Mme K... en paiement des taxes foncières, l'arrêt rendu le 28 novembre 2017, entre les parties, par la cour d'appel de Montpellier ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; Condamne la société Grand Sud accueil aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Grand Sud accueil et la condamne à payer à M. et Mme K... la somme de 3 000 euros ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du six juin deux mille dix-neuf. MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par la SCP Foussard et Froger, avocat aux Conseils, pour M. et Mme K... L'arrêt attaqué encourt la censure ; EN CE QU'il a condamné la société Grand Sud Arceuil à payer aux époux K... la seule somme de 2.460,72 €, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé de l'arrêt au titre du remboursement des charges de copropriété, après avoir rejeté leur demande tendant à ce que la société Grand Sud Arceuil soit également condamnée à leur rembourser la somme de 10.419 € au titre des taxes foncières impayées de 2009 à 2015, majorée des intérêts de retard au taux conventionnel ; AUX MOTIFS PROPRES QUE « sur la réclamation de la taxe foncière, le procès-verbal de l'assemblée annuelle des copropriétaires du 17 décembre 2009 énonce sous l'intitulé de la question n° 13 et la mention « afin de trouver un compromis », une proposition du preneur la SAS Grand Sud Accueil d'offrir au bénéfice des bailleurs des éléments d'augmentation de périodicité et de montant des loyers et en contrepartie à partie de 2009, le paiement simplement de la taxe d'ordures ménagères mais pas de la taxe foncière ; que le premier juge a pu en déduire que si cet abandon par le bailleur du bénéfice d'un obligation contractuelle du preneur ne résulte pas d'une modification formelle du bail ou de l'avenant par les parties contractantes, il devait s'imposer aux deux parties, l'ensemble des copropriétaires comprenant les époux K... d'une part, la SAS Grand Sud Accueil, d'autre part ; que la cour observe que les décisions d'assemblée générale de la copropriété prises régulièrement à la majorité requise s'imposent nécessairement à chaque copropriétaire et, par conséquence aux époux K... même s'ils ont voté contre ; qu'elle observe également que cet abandon s'inscrit dans un compromis d'ensemble en contrepartie d'avantages pour les bailleurs, y compris les époux K... ; que la cour confirme en conséquence la décision des premiers juges de rejeter les prétentions des époux K... aux paiement des taxes foncières » (arrêt p. 8, in fine et p. 9, §§ 1er et s.) ; ET AUX ADOPTES QUE « Monsieur et Madame K... sollicitent la somme de 8.915 euros au titre des taxes foncières impayées de 2009 à 2014 ; que le bail susvisé stipule, certes, que le montant des impôts fonciers sera à la charge du preneur ; que l'avenant stipule, certes, que le preneur devra rembourser aux bailleurs les impositions foncières afférentes aux locaux loués ; que la société Grand Sud Accueil produit, toutefois, le procès-verbal de l'assemblée générale annuelle des copropriétaires du 17 décembre 2009, dont il ressort les éléments suivants : la société Grand Sud Acceuil propose notamment le paiement de la taxe à ordures ménagères à partir de 2009, mais pas de la taxe foncière, ainsi que la réévaluation de 3 % des loyers en janvier 2010 afin de s'assurer une compensation financière ; que cette résolution est adoptée en deuxième lecture à la majorité des voix exprimées ; que Monsieur et Madame K... indiquent, certes, les éléments suivants : l'article 27 de l'avenant susvisé stipule que toute modification des présentes ne pourra résulter que d'un écrit, soit sous forme d'acte signé par les deux parties, soit d'un échange de lettres entre elles ; qu'or, le syndicat des copropriétaires n'est pas partie au bail ; que la résolution adoptée ne concerne, en outre, par la conservation de l'immeuble ni les parties communes ; que cette décision ne saurait, dès lors, s'imposer à eux ; qu'il a tout d'abord été considéré que le bail du 15 décembre 1998 est indivisible ; que l'avenant n'est, en outre, pas le bail ; que les deux parties sont donc l'ensemble des copropriétaires d'une part, et la société Grand Sud Accueil, d'autre part ; que la résolution susvisée s'impose donc, dès lors, à Monsieur et Madame K... ; qu'il convient par conséquent de les débouter de ce chef » (jugement entrepris p. 6, §§ 4 et s.) ; ALORS QUE, premièrement, les contrats ne peuvent être modifiés ou révoqués que du consentement mutuel des parties ou pour les cause que la loi autorise ; qu'en relevant, pour rejeter la demande des époux K... en remboursement de la taxe foncière, que le bail commercial avait été conclu entre l'ensemble des copropriétaires, d'une part, et la société Grand Sud Accueil, d'autre part, de sorte que l'assemblée générale du 17 décembre 2009 était suffisante à modifier les obligations nées du bail, cependant que le bail avait été signé par la société Richter II qui agissait pour son compte personnel et non en qualité de représentante ou de mandataire des copropriétaires futurs, pris dans leur ensemble, et que les avenants avaient été signés par chacun des copropriétaires agissant pour leur propre compte, de sorte qu'étaient parties au contrat de bail et à ses avenants, non pas les copropriétaires pris dans leur ensemble, mais chacun des copropriétaires, pris individuellement, la cour d'appel a dénaturé le bail du 1er octobre 1998 et de l'avenant du 15 décembre 1998 signé par les époux K... en violation de l'article 1134 du code civil, dans sa version antérieure à l'entrée en vigueur de l'ordonnance du 10 février 2016 ; ALORS QUE, deuxièmement, en tout état de cause, l'objet d'un syndicat des copropriétaires est limité à la conservation de l'immeuble et l'administration des parties communes, et ses pouvoirs ne s'étendent pas à la gestion ou l'administration des parties privatives ; qu'en statuant comme elle l'a fait, cependant que, même si le bail était indivisible entre les différents copropriétaires, le syndicat des copropriétaires, faute de détenir un mandat en ce sens, n'avait pas le pouvoir de prendre une délibération ayant pour effet de modifier les clauses du bail et ses avenants portant sur des lots, de sorte que la délibération d'assemblée du 17 décembre 2009, en ce qu'elle affectait les droits des époux K... sur leurs lots privatifs, ne leur était pas opposable, fût-elle régulièrement prise, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil dans sa version antérieure à l'entrée en vigueur de l'ordonnance du 10 février 2016, ensemble l'article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.