Texte intégral
CIV. 1
LG
COUR DE CASSATION
______________________
Audience publique du 28 septembre 2016
Rejet non spécialement motivé
Mme BATUT, président
Décision n° 10451 F
Pourvoi n° T 15-18.430
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :
Vu le pourvoi formé par M. T... B..., domicilié [...] ,
contre l'arrêt rendu le 11 septembre 2014 par la cour d'appel de Versailles (1re chambre, 1re section), dans le litige l'opposant à la société [...], M... , I... et A..., société civile professionnelle, dont le siège est [...] ,
défenderesse à la cassation ;
Vu la communication faite au procureur général ;
LA COUR, en l'audience publique du 12 juillet 2016, où étaient présents : Mme Batut, président, M. Truchot, conseiller rapporteur, Mme Kamara, conseiller doyen, Mme Pecquenard, greffier de chambre ;
Vu les observations écrites de la SCP Boulloche, avocat de M. B..., de la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat de la société [...] ;
Sur le rapport de M. Truchot, conseiller, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;
Attendu que le moyen de cassation du pourvoi principal et le moyen de cassation du pourvoi incident, annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;
REJETTE les pourvois principal et incident ;
Laisse à chaque partie la charge de ses dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi décidé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-huit septembre deux mille seize.MOYENS ANNEXES à la présente décision
Moyen produit par la SCP Boulloche, avocat aux Conseils, pour M. B..., demandeur au pourvoi principal
Le moyen de cassation fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir condamné la SCP F..., M... , I... et A... à Monsieur B... la seule somme de 25 000 euros à titre de dommages-intérêts,
Aux motifs que il résulte de l'acte de vente du 09 juillet 2004 que M. B... a acquis :
-d'une part des époux N... la parcelle B n° 602 d'une superficie de 45 ares 12 centiares comportant un pavillon d'habitation datant de 1981-1982, pour le prix de 358.254,64 euros ;
- d'autre part de la SCI La Croix Guenant « le terrain à bâtir » cadastré section [...] [...] d'une superficie de 40 ares 11 centiares, pour le prix de 22 867,35 euros.
Le prix d'acquisition global de 381 122 euros a été financé par un prêt d'un montant de 330 635 euros contracté par M. B... auprès de la société [...] , remboursable en 240 mois à compter du 10 août 2004.
S'agissant de son préjudice matériel qu'il estime à la somme de 6.872.289 euros, M. B... conclut :
-que son projet était, après avoir acquis les deux lots au moyen d'un emprunt, de vendre à très brève échéance, à partir de mars 2005, « le terrain à bâtir » cadastré [...] en vue de financer les travaux importants de rénovation de la maison existante sur la parcelle contiguë [...] et de rembourser par anticipation la totalité du prêt ;
- que ce projet s'est trouvé anéanti, que la maison en mauvais état et le terrain se sont révélés impossible à revendre ; que lui-même ne pouvant assumer le coût de remboursement des échéances du prêt, les parcelles [...] et 603 ont fait l'objet d'une saisie immobilière et ont été revendues à la suite d'un jugement d'orientation du 30 juillet 2009.
Toutefois, la réalité d'un projet de revente rapide de la seule parcelle non bâtie cadastrée [...] , tel que présenté par M. B..., n'est étayée par aucun document.
En outre, M. B... ne s'explique pas sur le fait qu'il a déposé le 27 novembre 2009, soit plus de cinq ans après l'acquisition de la parcelle objet du litige, une demande de permis de construire un bâtiment à usage d'habitation (SHON de 132 m²) sur le terrain cadastré section [...] [...], demande refusée par arrêté du maire de Thorigny sur Marne du 04 janvier 2010, ainsi qu'il résulte de ses pièces 6 et 7.
M. B... fait valoir que la parcelle [...] pouvait être évaluée au mois de novembre 2006 à 420 euros le mètre carré soit 1.600.000 euros et qu'à ce capital de base doit être ajoutée la somme de 5 273 107,92 euros correspondant aux intérêts du 1er avril 2005 au 30 juin 2014 calculés sur un taux d'intérêt moyen de 17 % pratiqué en cas de découvert non autorisé.
Toutefois, s'agissant de l'évaluation alléguée, M. B... ne produit qu'une revue de publicité immobilière Logic'Immo sur laquelle figure une offre de vente pour un terrain constructible de 600 m² à Thorigny sur Marne proposé au prix de 252.000 euros sans qu'aucun descriptif du terrain, de son emplacement, de ses caractéristiques ne permette d'affirmer qu'il est comparable au terrain objet du litige.
En outre, il résulte du jugement d'orientation du 30 juillet 2009 du juge de l'exécution du tribunal de grande instance de Meaux que ce dernier autorisait la vente amiable des deux parcelles [...] et B 603 à un prix global qui ne pouvait être inférieur à 400.000 euros.
Or, il convient de rappeler que le prix d'acquisition global de 381 122,19 euros en 2004 n'avait été ventilé qu'à hauteur de 22.867,35 euros en ce qui concerne la parcelle litigieuse B 603.
Au vu des éléments contradictoirement soumis à l'appréciation de le cour, le préjudice en lien direct et certain avec la faute du notaire sera évalué à la somme de 25.000 euros.
Il y a lieu de débouter M. B... du surplus de ses demandes au titre du préjudice matériel invoqué. Le préjudice moral allégué par M. B... n'est pas justifié en l'espèce (arrêt p. 5 & 6) ;
Alors que, d'une part, le préjudice doit être évalué au regard de la situation dommageable créée par la faute imputable au professionnel ; qu'en l'espèce, en raison de la faute commise par le notaire, M. B..., qui avait cru acheter un terrain constructible, a acquis une parcelle de terrain inconstructible et invendable isolément ; que le préjudice subi devait être évalué au regard de la valeur constructible qui aurait dû être celle du terrain acquis ; qu'en évaluant le préjudice subi par M. B... à la somme de 25 000 € au regard du prix d'acquisition initial et du prix de mise en vente sur saisie immobilière de la parcelle inconstructible, la cour d'appel a méconnu le principe de la réparation intégrale et a violé l'article 1382 du code civil ;
Alors que, d'autre part, M. B... a fait valoir, dans ses conclusions d'appel (p. 9), que n'ayant pu revendre la parcelle litigieuse, il avait exposé des frais bancaires avec un taux d'intérêt élevé, en vain, et il sollicitait en conséquence la condamnation du notaire au paiement de ces intérêts ; qu'en limitant l'indemnisation du préjudice de M. B... à la somme de 25 000 euros et en le déboutant du surplus de ses demandes au titre du préjudice matériel sans justifier sa décision, la cour d'appel privé sa décision de motifs et violé l'article 455 du code de procédure civile ;
Alors qu'enfin, M. B... a soutenu que les tracas générés par la situation dommageable dans laquelle il s'était trouvée en raison de la faute imputée au notaire et la longueur de la procédure judiciaire qu'il avait dû diligenter pour obtenir réparation avaient engendré un préjudice moral indéniable (concl. p. 9) ; qu'en se bornant à affirmer que le préjudice moral allégué par M. B... n'était pas justifié sans s'expliquer davantage et répondre aux conclusions de l'exposant sur ce point, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.Moyen produit par la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat aux Conseils, pour la société [...] , demanderesse au pourvoi incident
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné la SCP K... F... et C... M... à verser à M. B... la somme de 25.000 euros de dommages et intérêts ;
AUX MOTIFS QUE le notaire est tenu d' éclairer les parties sur la portée, les effets et les risques des actes auxquels il prête son concours ; que, dans ce cadre, le notaire en tant que rédacteur de l'acte est tenu d'un devoir de conseil qui se traduit par une obligation d'information, de vérification et d'efficacité de l'acte qu'il reçoit ; qu'en cas de manquement à l'une de ses obligations, il engage sa responsabilité quasi délictuelle ou délictuelle ; qu'alors même que l'acte de vente du 09 juillet 2004 qualifie la parcelle section [...] [...] de « terrain à bâtir », il est avéré que cette parcelle non bâtie est classée en zone [...] correspondant à une zone naturelle sur laquelle aucune construction nouvelle à usage d'habitation n' est autorisée ainsi qu'en zone rouge sur le plan de prévention des risques naturels prévisibles de mouvements de terrain, zone dans laquelle sont interdites toute installation ou construction nouvelle à usage d'habitation, éléments ayant d'ailleurs motivé l'arrêté de refus de permis de construire du 04 janvier 2010 verse aux débats ; qu'il résulte du paragraphe « Urbanisme » de l'acte de vente du 09 juillet 2004 qu'étaient annexés à cet acte une note de renseignements d'urbanisme en date du 07 juin 2004 et un plan de situation dont il résultait que le terrain litigieux était situé dans le secteur NDb et en zone rouge du plan de prévention des risques naturels prévisibles ; que la SCP F... et M... oppose qu'aux termes de l'acte de vente du 09 juillet 2004 l'acquéreur a reconnu que le notaire lui a donné lecture du document annexe, qu'il a déclaré en avoir pris parfaite connaissance et a visé les annexes dont la note de renseignements d'urbanisme, que M. B... a donc été parfaitement informé de la situation ; des biens vendus au regard du PLU alors en vigueur, que le classement en zone rouge du plan de prévention des risques naturels n'implique pas l'inconstructibilité du terrain et qu'en zone [...] la constructibilité est seulement restreinte ; que les renseignements d'urbanisme ci-dessus exposés étant en contradiction avec le fait que la parcelle [...] [...] était vendue à M. B... comme étant « un terrain à bâtir », il appartenait à la SCP H... M... d'attirer l'attention de M. B..., acquéreur, et de l'éclairer pleinement sur la situation d'urbanisme du bien vendu ; que la SCP H... M... ne démontre pas qu'elle a alerté l'acquéreur sur le caractère non constructible de la parcelle vendue section [...] °203, et en tous cas sur la portée des restrictions substantielles de construction par l'effet des classements sus vises, et ce contrairement à la définition qui était donnée à la dite parcelle, sans aucune réserve, de « terrain à bâtir » ; qu'elle a donc manqué à son obligation d'information et à son devoir de conseil ; sa responsabilité doit être retenue ; que sur le préjudice ; Il résulte de l'acte de vente du 09 juillet 2004 que M. B... a acquis : d'une part des époux N... la parcelle B n° 602 d'une superficie de 45 ares 12 centiares comportant un pavillon d'habitation datant de 1981-1982, pour le prix de 358.254,64 euros ; d'autre part de la SCI La Croix Guenant « le terrain à bâtir » cadastré section [...] [...] d'une superficie de 40 ares 11 centiares, pour le prix de 22.867,35 euros ; que le prix d' acquisition global de 381.122 euros a été financé par un prêt d'un montant de 330.635 euros contracté par M. B... auprès de la société [...] , remboursable en 240 mois à compter du 10 août 2004 ; que s'agissant de son préjudice matériel qu'il estime à la somme de 6.872.289 euros, M. B... conclut : que son projet était, après avoir acquis les deux lots au moyen d'un emprunt, de revendre à très brève échéance, à partir de mars 2005, « le terrain à bâtir » cadastré [...] en vue de financer les travaux importants de rénovation de la maison existante sur la parcelle contiguë [...] et de rembourser par anticipation la totalité du prêt ; que ce projet s'est trouvé anéanti, que la maison en mauvais état et le terrain se sont révélés impossible à revendre ; que lui-même ne pouvant assumer le coût de remboursement des échéances du prêt les parcelles [...] et 603 ont fait l'objet d'une saisie immobilière et ont été revendues à la suite d'un jugement d'orientation du 30 juillet 2009 ; que toutefois la réalité d'un projet de revente rapide de la seule parcelle non bâtie cadastrée [...] , tel que présenté par M. B..., n'est étayée par aucun document ; qu'en outre, M. B... ne s'explique pas sur le fait qu'il a déposé le 27 novembre 2009, soit plus de cinq ans après l' acquisition de la parcelle objet du litige, une demande de permis de construire un bâtiment à usage d'habitation (SHON de 132 m2) sur le terrain cadastré section [...] [...], demande refusée par arrêté du maire de Thorigny sur Marne du 04 janvier 2010, ainsi qu'il résulte de ses pièces 6 et 7 ; que M. B... fait valoir que la parcelle [...] pouvait être évaluée au mois de novembre 2006 à 420 euros le mètre carré soit 1.600.000 euros et qu'à ce capital de base doit être ajoutée la somme de 5.273.107,92 euros correspondant aux intérêts du 1er avril 2005 au 30 juin 2014 calculés sur un taux d' intérêt moyen de 17 % pratique en cas de découvert non autorisé ; toutefois, s'agissant de l'évaluation alléguée, M. B... ne produit qu'une revue de publicité immobilière Logic-Immo sur laquelle figure une offre de vente pour un terrain constructible de 600 m² à Thorigny sur Marne proposé au prix de 252.000 euros sans qu'aucun descriptif du terrain, de son emplacement, de ses caractéristiques ne permette d'affirmer qu' il est comparable au terrain objet du litige ; qu'en outre, il résulte du jugement d'orientation du 30 juillet 2009 du juge de l'exécution du tribunal de grande instance de Meaux que ce dernier autorisait la vente amiable des deux parcelles [...] et B 603 à un prix global qui ne pouvait être inférieur à 400.000 euros ; qu'il convient de rappeler que le prix d'acquisition global de 381.122,19 euros en 2004 n'avait été ventilé qu'à hauteur de 22.867,35 euros en ce qui concerne la parcelle litigieuse B 603 ; qu'au vu des éléments contradictoirement soumis à l'appréciation de la cour, le préjudice en lien direct et certain avec la faute du notaire sera évalué à la somme de 25.000 euros ; qu'il y a lieu de débouter M. B... du surplus de ses demandes au titre du préjudice matériel invoqué ; que le préjudice moral allégué par M. B... n'est pas justifié en l'espèce ;
1°) ALORS QUE la responsabilité notariale suppose l'existence d'un préjudice causé par la faute alléguée ; qu'en condamnant la SCP [...] à payer à M. B... la somme de 25.000 euros à titre de dommages et intérêts, sans préciser la nature du préjudice subi par M. B... en conséquence de la faute retenue, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du Code civil ;
2°) ALORS QU'en toute hypothèse, la victime ne saurait être indemnisée d'un préjudice qui n'est que la conséquence d'une cause objective à laquelle, même mieux informée, elle ne pouvait se soustraire ; qu'en condamnant la SCP [...] à indemniser M. B... de la valeur qu'aurait possédée la parcelle [...] si elle avait été constructible, quand, même en l'absence de la faute imputée au notaire, M. B..., mieux informé n'aurait pu acquérir cette parcelle comme étant constructible, la Cour d'appel a violé l'article 1382 du Code civil ;
3°) ALORS QU'en toute hypothèse, la responsabilité notariale suppose l'existence d'un dommage causé par la faute alléguée ; qu'en condamnant la SCP [...] à indemniser M. B... de la valeur qu'aurait possédée la parcelle B 603 si elle avait été constructible, sans constater qu'il était certain que, mieux informé, M. [...] aurait une baisse du prix équivalent à la somme ainsi accordée, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du Code civil.
