Tribunal judiciaire, 20 décembre 2024. 24/00167

TRIBUNAL de PROXIMITE d’ARCACHON [Adresse 9] [Localité 2] MINUTE: N° RG 24/00167 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZGZK [D] [N] C/ [V] [N] Le - Expéditions délivrées à -Maître Philippe DUPRAT de la SCP DAGG -Me Pierre-jean DONNADILLE JUGEMENT EN DATE DU 20 décembre 2024 PRÉSIDENT : Madame Sonia DESAGES, Vice-Présidente chargée des fonctions de juge du contentieux chargée des fonctions de Juge des contentieux de la protection, GREFFIER : Madame Betty BRETON, Greffier DEMANDEUR : Monsieur [D] [N] né le 19 Septembre 1961 à [Localité 7] [Adresse 6] [Localité 3] Représenté par Maître Philippe DUPRAT de la SCP DAGG DEFENDEUR : Monsieur [V] [N] né le 05 Septembre 1963 à [Localité 7] [Adresse 1] [Localité 4] Représenté par Me Pierre-jean DONNADILLE (Avocat au barreau de BORDEAUX) DÉBATS : Audience publique en date du 11 Octobre 2024 PROCÉDURE : Articles 480 et suivants du code de procédure civile. QUALIFICATION DU JUGEMENT : Contradictoire EXPOSE DU LITIGE Par jugement en date du 06 avril 2017, le juge des tutelles du tribunal d’instance d’Arcachon a prononcé une mesure de curatelle renforcée au profit de M [D] [N] pour une durée de 60 mois et désigné son frère [V] [N] pour l’exercer. Suivant contrat en date 01 octobre 2018, M [V] [N] a consenti à M [D] [W] un bail d’habitation meublé portant sur la maison située [Adresse 5] à [Localité 8] moyennant un loyer de 750€ par mois. Par courrier du 29 juin 2023, M [V] [N] a informé son frère d’une augmentation de loyer à 1500€ par mois dans l’hypothèse où il resterait dans les lieux après le 1er octobre 2023, date d’échéance du bail. Le 11 juillet 2023, M [D] [N] a fait part de sa volonté de rester dans les lieux jusqu’à la construction d’une nouvelle maison adaptée à son handicap en acceptant l’augmentation du loyer proposée. Aux termes d’un jugement en date du 19 octobre 2023, le juge des tutelles du tribunal de proximité d’Arcachon a prononcé la mainlevée de la mesure de protection de M [N]. Par acte du 24 avril 2024, M [V] [N] a fait délivrer congé à M [D] [N] pour le 30 septembre 2024 aux fins de vente de la maison. Par acte en date du 29 mai 2024, M [D] [N] a fait citer M [V] [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d’Arcachon à l’effet d’obtenir la nullité du bail et sa requalification avec dommages et intérêts. A l’audience du 11 octobre 2024, M [D] [N], représenté par son conseil, demande au tribunal de : Prononcer la nullité du contrat de bail en date du 1er octobre 2018 ;Requalifier ledit contrat en bail d’habitation portant sur un logement nu, à effet au 1er octobre 2018 et moyennant un loyer de 750€ par mois ; Condamner M [V] [N] à lui restituer la somme de 6000€ représentant l’augmentation de loyer appliquée entre le 1er octobre 2023 et le 1er mai 2024 ; Condamner M [V] [N] à lui verser la somme de 25.000€ à titre de dommages et intérêts ; Condamner M [V] [N] à lui verser la somme de 4000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Au soutien de sa demande en nullité, M [D] [N] fait valoir que M [V] [N], aurait dû, en application des dispositions de l’article 455 du code civil et du conflit d’intérêts les opposant, solliciter du juge des tutelles la nomination d’un curateur ad hoc. Selon lui, M [V] [N] ne pouvait pas lui faire souscrire un contrat de location sur un bien dont il était propriétaire alors qu’il était chargé d’assurer la protection de ses intérêts. M [D] [N] allègue par ailleurs que le bail souscrit en 2018 ne pouvait être qualifié de « meublé » dès lors que le logement n’était pas équipé des éléments mentionnés au Décret n°2015-981 du 31 juillet 2015. Il indique en effet que les meubles listés dans l’inventaire lui appartenaient pour certains tandis que les autres appartenaient à l’indivision [N] suite au décès de leur mère survenu en septembre 2018. Il estime en conséquence que le congé délivré le 24 avril 2014 est nul et que les sommes perçues au-delà de 750€ par mois n’étaient pas dues. M [D] [N] justifie enfin sa demande en dommages et intérêts par le comportement de son frère qui aurait ainsi abusé de son autorité à son égard alors qu’il était placé sous mesure de protection juridique. M [V] [N], assisté par son conseil, demande au tribunal de rejeter l’ensemble des prétentions du demandeur. A titre subsidiaire, il conclut à la requalification du contrat de location meublé en contrat de location nu et, constatant sa reconduction tacite jusqu’au 1er octobre 2024, au rejet de la demande en restitution de la somme de 6000€ et à la validité du congé délivré le 24 avril 2024. En tout état de cause, M [V] [N] sollicite le rejet de la demande en dommages et intérêts et la condamnation de M [D] [N] au paiement d’une somme de 4000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. M [V] [N] soutient qu’il n’y avait aucune opposition d’intérêts entre lui et son frère dès lors que le contrat de bail lui a été consenti afin d’exaucer son vœu de se maintenir dans la maison familiale qu’il occupait depuis de nombreuses années du vivant de leur mère et pour un loyer modique que ses revenus lui permettaient d’honorer sans aucune difficulté. Il rappelle par ailleurs que la désignation d’un curateur ad hoc n’est nullement obligatoire et qu’en l’espèce la juge des tutelles, parfaitement au courant de la situation, n’a pas jugé utile d’y procéder. Selon M [N], le contrat de bail a été validé par la juge des tutelles, tant lors de l’audition du 29 novembre 2018 que du contrôle des comptes de gestion annuels et sa décision est revêtue de l’autorité de la chose jugée. Sur la qualification du contrat de bail, M [V] [N] indique que l’ensemble des meubles garnissant le logement a été laissé à la disposition de M [D] [N] lors de la souscription du contrat et que si certains appartenaient effectivement à ce dernier, c’était en raison de son occupation des lieux depuis plusieurs années. Il aurait été ridicule de les remplacer par d’autres meubles appartenant en propre au bailleur. Même en cas de requalification du contrat en location nue, M [V] [N] fait valoir qu’il était parfaitement en droit de réclamer une augmentation de loyer à la date anniversaire ; ce que M [D] [N] a d’ailleurs accepté. Il soutient en outre la validité du congé délivré quelle que soit la qualification retenue. Sur la demande en dommages et intérêts, M [V] [N] se prévaut de l’absence de tout préjudice démontré en rappelant qu’il a toujours œuvré pour la protection de son frère malgré toutes les difficultés rencontrées. SUR CE Sur la nullité du contrat de bail Il résulte de l’article 455 du code civil que le curateur dont les intérêts sont, à l’occasion d’un acte ou d’une série d’actes, en opposition avec ceux de la personne protégée fait nommer par le juge un curateur ad hoc. Cette nomination peut également être faite d’office. L’article 465 du code civil, qui détermine le régime des actes accomplis par la personne protégée ou la personne chargée de la mesure de protection sans préjudice des articles 1148, 1151 et 1352-4 du même code, prévoit notamment que si la personne protégée a accompli seule un acte pour lequel elle aurait dû être assistée, l’acte ne peut être annulé que s’il est établi que la personne protégée a subi un préjudice. Enfin, aux termes de l’article 1151 précité, le contractant capable peut faire obstacle à l’action en nullité engagée contre lui en établissant que l’acte était utile à la personne protégée et exempt de lésion ou qu’il a profité de celle-ci. En l’espèce, M [V] [N] aurait dû solliciter la désignation d’un curateur ad hoc dès lors que les intérêts d’un bailleur sont par nature opposés à ceux du preneur. Le curateur ad hoc aurait ainsi eu pour mission de s’assurer que le contrat de bail soumis à M [D] [N] était conforme à la loi et à ses intérêts. Pour autant, le défaut d’une telle désignation ne saurait conduire à l’annulation du contrat. En effet, faute de désignation d’un curateur ad hoc, M [D] [N] a signé le contrat de location seul (M [V] [N] étant intervenu uniquement en qualité de bailleur) alors qu’il aurait dû être assisté. Conformément aux dispositions légales précitées, la nullité de l’acte est donc subordonnée à la démonstration d’un préjudice pour M [D] [N] que ce dernier n’établit pas, ni même n’allègue. De son côté, M [V] [N] démontre au contraire que la conclusion de ce contrat était conforme à l’intérêt de la personne protégée en ce qu’elle lui permettait de demeurer dans les lieux conformément à son souhait et pour un loyer dont le caractère excessif n’est nullement démontré. En conséquence, la demande en nullité du contrat de bail sera rejetée. Sur la requalification du contrat de bail L’article 25-4 de la loi du 06 juillet 1989 dispose qu’un logement meublé est un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante. La liste des éléments que doit comporter ce mobilier est fixée par le Décret n°2015-981 du 31 juillet 2015. En l’espèce, il résulte de l’inventaire annexé au contrat de location que le logement est équipé de l’ensemble de ces éléments à l’exclusion d’une couette ou couverture, d’un dispositif d’occultation des fenêtres dans les chambres à coucher et du matériel d’entretien ménager. Pour autant, M [D] [N] ne prétend pas en avoir été dépourvu. Le fait que ces éléments d’équipement n’appartenaient pas personnellement à M [V] [N] importe peu dès lors qu’ils équipaient le logement et permettaient à M [D] [N] de « dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante ». Le fait que certains d’entre eux soient la propriété de M [D] [N] n’a pas d’incidence non plus dans la mesure où ce dernier n’a pas été contraint d’équiper le logement. M [D] [N] n’a fait que conserver ses meubles qui y étaient entreposés depuis plusieurs années sans réclamer à son frère d’en acquérir de nouveaux. En ces circonstances très particulières, le bail consenti à M [D] [N] pouvait être qualifié de meublé au sens de l’article 25-4 de la loi du 06 juillet 1989 et la demande de requalification sera rejetée. Sur la demande en restitution de la somme de 6000€ Aux termes de l’article 17-1 I de la loi du 06 juillet 1989 issu de la loi de la loi du 24 mars 2014, applicable aux locations meublées suivant les articles 25-3 et 9 de cette loi, lorsque le contrat prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat. La variation qui en résulte ne peut excéder, à la hausse, la variation d’un indice de référence des loyers publié par l’Institut national de la statistique et des études économiques chaque trimestre (…). A défaut de clause contractuelle fixant la date de référence, cette date est celle du dernier indice publié à la date de signature du contrat de location. A défaut de manifester sa volonté d’appliquer la révision du loyer dans un délai d’un an suivant sa date de prise d’effet, le bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l’année écoulée. Si le bailleur manifeste sa volonté de réviser le loyer dans le délai d’un an, cette révision de loyer prend effet à compter de sa demande. En l’espèce, le contrat de bail prévoit une révision du loyer à chaque 1er octobre en visant l’indice de référence des loyers du 3ème trimestre 2018 (128,45). En application de cette clause, M [V] [N] pouvait solliciter une augmentation de loyer. Ayant formulé cette demande le 29 juin 2023 avec une prise d’effet au 1er octobre 2023, date d’échéance du contrat de bail, M [V] [N] pouvait solliciter la somme de 750 € x 136,98 (IRL 3ème trimestre 2023) / 128,45 = 799,80 €. En conséquence, M [V] [N] sera condamné au remboursement du trop-perçu soit : 1500 – 799,80 = 700,20 x 8 mois (octobre 2023 à mai 2024) = 5601,60€. Sur la validation du congé Il résulte de l’article 25-8 I de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 que le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire avec un préavis de trois mois et motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux. A peine de nullité, le congé, qui doit être notifié par courrier recommandé avec accusé de réception, signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre émargement, doit indiquer le motif allégué et en cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité de ce motif et le respect des obligations du bailleur. En l’espèce, M [V] [N] a fait délivrer congé par acte de commissaire de justice en date du 24 avril 2024 pour le 30 septembre 2024, soit en respectant le délai de préavis de trois mois. Ce congé mentionne le motif de vente du bien dont le caractère éventuellement mensonger n’est nullement allégué par M [D] [N]. En conséquence, ce congé sera déclaré valide. Sur la demande en dommages et intérêts En vertu des dispositions des articles 1240 et 1241 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence. En l’espèce, M [D] [N] allègue d’un préjudice moral en lien avec un abus d’autorité de la part de son frère. Ni le préjudice, ni la faute ne sont nullement établis. En conséquence, la demande en dommages et intérêts sera rejetée. Sur les frais de la procédure Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. Il résulte par ailleurs de l’article 700 du même code que la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès est condamnée à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pur des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. En l’espèce, M [D] [N] succombe sur la majorité de ses prétentions. Il sera donc condamné à supporter les dépens de la présente instance. S’agissant des frais non compris dans les dépens, l’équité et l’accueil partiel des demandes de part et d’autre commandent de ne pas prononcer de condamnation à ce titre. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe ; DEBOUTE M [D] [N] de ses demandes en nullité et requalification du bail conclu le 1er octobre 2018 ; DECLARE le congé délivré le 24 avril 2024 valide ; CONDAMNE M [V] [N] à verser à M [D] [N] la somme de 5601,60€ au titre du trop perçu de loyers sur la période du 1er octobre 2023 au 30 mai 2024 ; DEBOUTE M [D] [N] de sa demande en dommages et intérêts ; DEBOUTE les deux parties de leur demande respective au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE M [D] [N] aux dépens. Ainsi jugé et mis à disposition, les jours, mois et an susdits. LE GREFFIER LE JUGE