Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Me Kahina TADJADIT
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Elisabeth WEILLER
Pôle civil de proximité
■
PCP JCP ACR référé
N° RG 23/04716 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2ANO
N° MINUTE :
1
ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 09 septembre 2024
DEMANDERESSE
Etablissement public [Localité 3] HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Maître Elisabeth WEILLER de la SCP MENARD - WEILLER, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0128
DÉFENDERESSE
Madame [T] [S], demeurant [Adresse 1]
comparante en personne assistée de Me Kahina TADJADIT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1932
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Clara SPITZ, Juge, juge des contentieux de la protection
assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 17 mai 2024
ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 09 septembre 2024 par Clara SPITZ, Juge, assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier
Décision du 09 septembre 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 23/04716 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2ANO
EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 21 janvier 2015, [Localité 3] HABITAT OPH a consenti un bail d'habitation à Mme [S] [T] et à M. [R] [U], lequel a donné son congé le 07 avril 2016, sur des locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 4], Bâtiment B, Escalier 1, Logement 0221, moyennant le paiement d'un loyer mensuel initial de 898,71 euros.
Par acte de commissaire de justice du 1er février 2023, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 7 816,45 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.
La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [S] [T] le 2 février 2023.
Par assignation du 24 mai 2023, PARIS HABITAT OPH a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l'expulsion de Mme [S] [T], statuer sur le sort des meubles et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
- une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et majoré de 50% outre les charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux,
- 10 930,46 euros à titre de provision sur l'arriéré locatif arrêté au None,
- 350 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris, notamment, le coût du commandement de payer et de l'assignation.
L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 25 mai 2023, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l'audience, à laquelle il en a été donné lecture.
À l'audience du 17 mai 2024, [Localité 3] HABITAT OPH, représenté par son conseil, maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 2 mai 2024, s'élève désormais à 15352,42 euros mais qu'il convient d'en déduire la somme de 700 euros versée par la locataire et qui ne figure pas encore au décompte. [Localité 3] HABITAT OPH considère qu'il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 mais s'oppose à tout délai de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire compte-tenu de l'irrégularité avec laquelle les paiements interviennent.
Mme [S] [T] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement qu'elle souhaite les plus larges possibles. Elle explique l'origine de sa dette par l'accident grave dont elle a été victime, ne lui permettant plus de travailler. Elle indique qu'elle doit percevoir 160 000 euros à titre d'indemnisation de son préjudice, qui lui permettront de solder sa dette à bref délai. Elle expose, en outre, que son compagnon l'aide à régler son loyer. Elle indique, enfin, ne pas faire l'objet d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.
À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.
MOTIVATION
Sur la demande de constat de la résiliation du bail
En application des dispositions des articles 834 et 835 alinéa 1 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Sur la recevabilité de la demande
[Localité 3] HABITAT OPH justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience.
Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation.
Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
Sur la résiliation du bail
Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l'espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 1er février 2023. Or, d'après l'historique des versements, la somme de 7816,45 euros n'a pas été réglée en intégralité par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.
Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 2 avril 2023.
Cependant, selon l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.
Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
En l'espèce, les parties considèrent que la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l'audience est satisfaite.
Par ailleurs, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l'audience et du diagnostic social et financier réalisé dans les conditions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, que Mme [S] [T], victime d'un accident de la circulation, perçoit une pension d'invalidité depuis le 06 avril 2024 d'un montant brut mensuel de 1 059.05 euros, qu'elle bénéficie de l'aide financière de son compagnon et qu'elle est dans l'attente de l'indemnisation de ses préjudices des suites de son accident. Elle déclare, enfin, qu'elle doit également bénéficier d'un rappel de l'APL qui ne lui est lus versée depuis 2021.
Ces éléments lui permettent raisonnablement d'assumer le paiement d'une somme de 330 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler sa dette.
Dans ces conditions, il convient de lui accorder des délais de paiement pour s'acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande de Mme [S] [T] de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.
En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n'avoir pas joué, et l'exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.
L'attention de la locataire est toutefois attirée sur le fait qu'à défaut de paiement d'une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d'apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu'une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef.
En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d'occupation sera due, égale au montant du loyer et charges si le bail s'était poursuivi, à partir du 02 avril 2023, et ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à [Localité 3] HABITAT OPH ou à son mandataire, rien ne justifiant que le montant de cette indemnité soit majoré.
Sur la dette locative
Aux termes de l'article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
En l'espèce, [Localité 3] HABITAT OPH verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 2 mai 2024, Mme [S] [T] lui devait la somme de 15 352,42 euros, soustraction faite des frais de procédure.
Il indique qu'il convient de déduire la somme de 700 euros versée par la locataire le 12 mai 2024, dont elle justifie, soit la somme de 14 652.42 euros arrêtée au 12 mai 202, échéance du mois de mai 2024 incluse.
Mme [S] [T] ne conteste pas ce montant. Elle sera donc condamnée à payer cette somme au bailleur, à titre de provision.
Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant Mme [S] [T] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.
Sur les demandes accessoires
Mme [S] [T], partie perdante, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile.
En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n'y a pas lieu de la condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Selon l'article 514-1 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire et il ne saurait y être dérogé en matière de référé.
PAR CES MOTIFS,
La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,
CONSTATONS que la dette locative visée dans le commandement de payer du 1er février 2023 n'a pas été réglée dans le délai de deux mois,
CONSTATONS, en conséquence, que le contrat conclu le 21 janvier 2015 entre [Localité 3] HABITAT OPH, d'une part, et Mme [S] [T], d'autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 4], Bâtiment B, Escalier 1, Logement 0221 est résilié depuis le 2 avril 2023,
CONDAMNONS Mme [S] [T] à payer à [Localité 3] HABITAT OPH la somme de 14 652,42 euros (quatorze mille six cent cinquante-deux euros et quarante-deux centimes) à titre de provision sur l'arriéré locatif arrêté au 12 mai 2024,
AUTORISONS Mme [S] [T] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant None mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 330 euros (trois cent trente euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,
DISONS que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,
SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais de paiement accordés à Mme [S] [T],
DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise,
DISONS qu'en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré, resterait impayée quinze jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,
le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 2 avril 2023,le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, faire procéder à l'expulsion de Mme [S] [T] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique,le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,Mme [S] [T] sera condamnée à verser à [Localité 3] HABITAT OPH une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu'à la date de libération effective et définitive des lieux,
DÉBOUTONS [Localité 3] HABITAT OPH de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNONS Mme [S] [T] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 1er février 2023 et celui de l'assignation du 24 mai 2023,
RAPPELLONS que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,
Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 9 septembre 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.
La Greffière La Juge
