Cour d'appel, 08 novembre 2023. 19/15222

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 2 ARRET DU 08 NOVEMBRE 2023 (n° , 8 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 19/15222 - N° Portalis 35L7-V-B7D-CAOCM Décision déférée à la Cour : Jugement du 18 Mars 2019 -Tribunal d'Instance de LONGJUMEAU - RG n° 11-18-2386 APPELANT SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES L'ORMETEAU, [Adresse 3], [Adresse 1] représenté par son syndic, la société FONCIA VAL D'ESSONNE, SAS immatriculée au RCS d'EVRY-COURCOURONNES sous le numéro 413 426 479 C/O Société FONCIA VAL D'ESSONNE [Adresse 4] [Localité 5] Représenté par Me Jean-Sébastien TESLER de la SELARL AD LITEM JURIS, avocat au barreau de l'ESSONNE INTIMEE Madame [Z] [K] née le 25 mai 1977 à [Localité 7] (92) [Adresse 3] [Localité 6] DEFAILLANTE COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 12 Septembre 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Muriel PAGE, Conseillère, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de : M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre Madame Muriel PAGE, Conseillère Madame Perrine VERMONT, Conseillère Greffier, lors des débats : Mme Dominique CARMENT ARRET : - DEFAUT - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par Mme Dominique CARMENT, Greffière présente lors du prononcé. * * * * * * * * * * * FAITS & PROCÉDURE Par acte d'huissier en date du 11 juillet 2018, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8], située [Adresse 3] et [Adresse 1], pris en la personne de son syndic la SAS Foncia Val d'Essonne, a fait assigner Mme [Z] [K] devant le tribunal d'instance de Longjumeau et sollicite : - la condamnation de la défenderesse à lui verser les sommes de : 5.312,19 € au titre des charges et provisions sur charges impayées, arrêtées au 1er juillet 2018, avec intérêts au taux légal à compter du 11 août 2017, 504,88 € sur le fondement de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, 1.000 € à titre de dommages-intérêts, 1.200 € au titre des frais irrépétibles, - la capitalisation des intérêts dans les conditions de l'article 1343-2 nouveau du code civil, - le rejet de toute demande tendant à 1'octroi de délais de paiement ou subsidiairement, la mise en place de délais de paiement assortis d'une possibilité de déchéance du terme en cas d'impayé, - le prononcé de l'exécution provisoire, - la condamnation de la défenderesse aux entiers dépens. A l'audience du 17 janvier 2019, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, a actualisé sa créance à la somme de 5.388,49 € au 8 janvier 2019 et a maintenu le reste de ses demandes dans les termes de l'assignation. Mme [Z] [K] a comparu en personne, a sollicité l'octroi de délais de paiement suivant les mesures imposées par le juge du surendettement par jugement du 23 novembre 2018, outre le rejet des demandes du syndicat des copropriétaires tendant à sa condamnation aux frais, à des dommages et intérêts, à une indemnité par application de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens. Par jugement du 18 mars 2019, le tribunal d'instance de Longjumeau a : - condamné Mme [Z] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence «L'Ormeteau'', située [Adresse 3] et [Adresse 1], pris en la personne de son syndic la SAS Foncia Val d'Essonne, les sommes de : 4.411,49 € au titre des provisions sur charges et des provisions pour la constitution d'un fonds de travaux impayées et échues du 1er avril 2017 au 8 janvier 2019, terme du 1er trimestre 2019 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 11 août 2017 sur la somme de 1.633,79 €, et à compter de la signification du présent jugement pour le surplus ; 7,50 € au titre des frais de recouvrement ; - autorisé Mme [Z] [K] à apurer la dette précédemment fixée en onze mensualités de 637,68 €, ainsi qu'il a été prévu par le jugement du tribunal d'instance de Longjumeau en date du 23 novembre 2018 ; - dit qu'à défaut de paiement d'une seule échéance à son terme ou du loyer courant, l'intégralité des sommes restant dues deviendra de plein-droit immédiatement exigible 15 jours après la date de présentation d'une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée infructueuse ; - ordonné la capitalisation des intérêts échus pour une année entière, à compter de la date de signification du présent jugement ; - débouté le syndicat des copropriétaires de la résidence «L'Ormeteau'', située [Adresse 3] et [Adresse 1], pris en la personne de son syndic la SAS Foncia Val d'Essonne, de ses plus amples demandes ; - condamné Mme [Z] [K] aux entiers dépens ; - ordonné l'exécution provisoire du présent jugement. Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 23 juillet 2019. La procédure devant la cour a été clôturée le 7 juin 2023. PRÉTENTIONS DES PARTIES Vu les conclusions notifiées le 26 septembre 2019 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8], invite la cour à : - infirmer le premier jugement en ce qu'il l'a : débouté de sa demande visant à voir condamner Mme [Z] [K] à lui verser une somme de 5.388,49 € au titre de charges de copropriété arrêtées au 8 janvier 2019 ; débouté de sa demande visant à voir condamner Mme [Z] [K] à lui verser une somme de 1.000 €à titre de dommages et intérêts ; débouté de sa demande visant à voir condamner les défendeurs à lui verser une somme de 504,88 € à titre de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ; débouté de sa demande visant à voir condamner les défendeurs à lui verser une somme de 1.200 € par application de l'article 700 du code de procédure civile ; Statuant de nouveau de ces chefs - condamner l'intimée à lui payer les sommes de : 5.388,49 € au titre des charges impayées selon arrêté de compte du 1er janvier 2019 appel provisionnel du 01/01/2019 et règlements des 8 janvier 2019 inclus en application des dispositions des articles 10 et 19 de la loi du 10 juillet 1965 et 35 et 36 du décret du 17 mars 1967 ; 1.000 € à titre de dommages intérêts en application de l'article 1231-1 du code civil ; 725.30 € au titre de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. 1.200 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en première instance ; y ajoutant, 3000 € par application de l'article 700 ; - juger que ces sommes porteront intérêt dans les conditions prévues par l'article 1343-2 du code civil à compter du 11 août 2017, date de la mise en demeure ; - Si par impossible des délais étaient accordés, juger qu'à défaut de respecter une échéance fixée par le jugement à intervenir, et en cas de non-règlement des charges courantes, l'intégralité de la dette deviendra exigible ; - condamner la défenderesse en tous les dépens ; Vu la signification de la déclaration d'appel et des conclusions d'appelant à la requête du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] délivrée à Mme [Z] [K] le 2 octobre 2019 à étude ; SUR CE, Mme [Z] [K] n'a pas constitué avocat ; l'arrêt sera rendu par défaut ; En application de l'article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ; Sur la demande en paiement des charges de copropriété Aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipements communs en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, l'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges, les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale ; Selon l'article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et des équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l'assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale ; En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 nouveau du code civil (article 1315 ancien) et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité ; A l'appui de son appel, le syndicat des copropriétaires fait valoir que la somme due par Mme [Z] [K] s'élève à 5.388,49 € selon arrêté de compte du 1er janvier 2019, appel provisionnel du 01/01/2019 et règlements des 8 janvier 2019 inclus ; Il verse aux débats : - le relevé de propriété établissant que Mme [Z] [K] est propriétaire des lots n°17 et 49 au [Adresse 3] et du lot n°218 au [Adresse 2]) - le décompte de charges et frais pour la période du 1er avril 2017 au 8 janvier 2019 portant mention d'un solde débiteur de 6.234,59 € - le décompte sur cette même période excluant les frais portant mention d'un solde débiteur de 5.388,49 € - les appels de provisions pour les 2ème, 3ème et 4ème trimestres de l'année 2017, pour les 1er, 2ème, 3ème et 4ème trimestres de l'année 2018 et pour le 1er trimestre de l'année 2019 - la régularisation de charges créditrice pour l'exercice 2016-2017 - les procès-verbaux des assemblées générales en date des : 28 juin 2016, portant approbation du budget prévisionnel pour l'exercice 2016-2017 14 mars 2017, portant approbation des comptes de l'exercice 2015-2016 et du budget prévisionnel pour l'exercice 2017-2018 12 février 2018, portant approbation des comptes de l'exercice 2016-2017 et du budget prévisionnel pour l'exercice 2018-2019 - la mise en demeure du 11 août 2017 distribuée le 17 août 2017 portant sur un principal de 1.633,79 € ; Devant la cour, le syndicat des copropriétaires produit tous les justificatifs de sa créance d'un montant de 5.388,49 € selon arrêté de compte du 1er janvier 2019, appel provisionnel du 01/01/2019 et règlements des 8 janvier 2019 inclus, en ce compris tous les appels de fonds sur la période considérée ; Le jugement déféré doit donc être infirmé en ce qu'il a condamné Mme [Z] [K] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 4.411,49 € au titre des charges de copropriété impayées, suivant décompte arrêté au 8 janvier 2019, appel du 1er trimestre 2019 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 11 août 2017, date de la réception par la défenderesse de mise en demeure, sur la somme de 1.633,79 €, et à compter de la signification du jugement pour le surplus ; Mme [Z] [K] doit être condamnée à lui payer la somme de 5.388,49 € selon arrêté de compte du 1er janvier 2019, appel provisionnel du 01/01/2019 et règlements des 8 janvier 2019 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 17 août 2017, date de réception de la mise en demeure, sur la somme de 1.633,79 €, et à compter du présent arrêt pour le surplus ; Sur les frais de recouvrement Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement et d'encaissement à la charge du débiteur ; Le syndicat des copropriétaires sollicite en appel la somme de 725, 30 € au titre de frais de prélèvements impayés, mise en demeure du 11 août 2017, intérêts de retard, frais de relance, constitution dossier avocat, hypothèque légale et suivi contentieux ; Il verse aux débats : - la mise en demeure adressée par le syndic le 11 août 2017 par lettre recommandée avec accusé de réception - le contrat de syndic pour la période du 14 mars 2017 au 31 mars 2019 - les factures du syndic pour la constitution du dossier avocat, pour la relance du 6 septembre 2017 et pour la mise en demeure du 11 août 2017 ; Comme l'a dit le tribunal, les frais de mise en demeure sont justifiés et constituent des frais nécessaires au sens du texte précité ; En application toutefois de l'article 1199 du code civil la facturation prévue au contrat de syndic n'est pas opposable au copropriétaire qui n'est pas partie au contrat ; Le jugement déféré en ce qu'il a fait droit à la demande du syndicat des copropriétaires au titre de la mise en demeure à hauteur de la somme de 7,50 €, sera confirmé ; S'agissant de la lettre de relance, elle n'est pas davantage produite en appel et les frais de constitution d'hypothèque ne sont toujours pas justifiés ; Le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il n'a pas fait droit à ces demandes ; Le jugement sera également confirmé s'agissant des frais facturés par le syndic pour les chèques impayés et pour les intérêts de retard, qui ne sont pas justifiés ; Enfin, les frais de constitution dossier avocat et de suivi contentieux relèvent des frais irrépétibles sur lesquels il sera statué plus loin, peu importent à cet égard les stipulations du contrat de syndic ; Le jugement déféré sera donc confirmé en ce qu'il a condamné Mme [Z] [K] à payer au syndicat des copropriétaires, la somme de 7,50 € au titre des frais de recouvrement ; Sur les dommages et intérêts L'article 1231-6 alinéa 3 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance ; Depuis plusieurs années Mme [Z] [K] s'abstient de payer les charges de copropriété à leur échéance ; Il résulte du décompte produit que sur la période considérée d'avril 2017 à janvier 2019, elle s'est abstenue de tout paiement pendant plusieurs mois, ce qui démontre sa mauvaise foi ; Ses manquements systématiques et répétés à son obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires ; Le jugement déféré sera donc infirmé en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande ; Mme [Z] [K] doit être condamnée à lui payer la somme de 300 € à titre de dommages-intérêts ; Sur la capitalisation des intérêts La capitalisation des intérêts en application de l'article 1343-2 nouveau du code civil (ancien article 1154) est de droit lorsqu'elle est demandée ; elle court à compter de la demande qui en est faite ; en l'espèce elle a été demandée par le syndicat dès l'acte introductif d'instance du 11 juillet 2018 ; Le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a ordonné la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière ; Toutefois celle-ci court non à compter du jugement, mais à compter de la demande, soit à compter du 11 juillet 2018 ; Sur la demande reconventionnelle de délais de paiement L'article 1343-5 du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner ; dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge ; Le syndicat des copropriétaires s'oppose aux délais faisant valoir que le plan de surendettement n'est pas respecté ; Il résulte pourtant du décompte produit que Mme [Z] [K] s'est acquittée d'une première mensualité de 637,68 € le 7 janvier 2019 ; Le jugement doit être confirmé en ce qu'il a accordé à Mme [Z] [K], des délais de paiement dans les conditions prévues par le jugement du juge du surendettement du 23 novembre 2018, soit onze mensualités de 637,68 € ; Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l'application qui a été équitablement faite de l'article 700 du code de procédure civile ; Mme [Z] [K], partie perdante doit être condamnée aux dépens d'appel ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires, la somme de 500 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ; PAR CES MOTIFS LA COUR Statuant par mise à disposition au greffe, par défaut, Confirme le jugement sauf en ce qu'il a : - condamné Mme [Z] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence «L'Ormeteau'', située [Adresse 3] et [Adresse 1], pris en la personne de son syndic la SAS Foncia Val d'Essonne, la somme de 4.411,49 € au titre des provisions sur charges et des provisions pour la constitution d'un fonds de travaux impayées et échues du 1er avril 2017 au 8 janvier 2019, terme du 1er trimestre 2019 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 11 août 2017 sur la somme de 1.633,79 € , et à compter de la signification du présent jugement pour le surplus - débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages-intérêts - fait courir la capitalisation des intérêts à compter du jugement ; Statuant à nouveau sur ces seuls chefs réformés et y ajoutant, Condamne Mme [Z] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence «L'Ormeteau'', située [Adresse 3] et [Adresse 1], pris en la personne de son syndic la SAS Foncia Val d'Essonne, la somme de 5.388,49 € selon arrêté de compte du 1er janvier 2019, appel provisionnel du 01/01/2019 et règlements des 8 janvier 2019 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 17 août 2017, date de réception de la mise en demeure, sur la somme de 1.633,79 €, et à compter du présent arrêt pour le surplus ; Condamne Mme [Z] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence «L'Ormeteau'', située [Adresse 3] et [Adresse 1], pris en la personne de son syndic la SAS Foncia Val d'Essonne, la somme de 300 € à titre de dommages-intérêts ; Dit que la capitalisation des intérêts court à compter du 11 juillet 2018 ; Condamne Mme [Z] [K] aux dépens d'appel, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence « L'Ormeteau '', située [Adresse 3] et [Adresse 1], pris en la personne de son syndic la SAS Foncia Val d'Essonne la somme de 500 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel. LA GREFFIERE LE PRESIDENT