Tribunal judiciaire, 13 décembre 2024. 24/06599

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RENNES Service des contentieux de la protection [Adresse 5] [Localité 2] JUGEMENT DU 13 Décembre 2024 N° RG 24/06599 - N° Portalis DBYC-W-B7I-LFYS Jugement du 13 Décembre 2024 N° : 24/815 [Z] [X] [Y] [C] [X] C/ [J] [I] EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ LE à Me BOMMELAER Au nom du Peuple Français ; Rendu par mise à disposition le 13 Décembre 2024 ; Par Maud CASAGRANDE, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ; Audience des débats : 15 Novembre 2024. Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 13 Décembre 2024, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile. ENTRE : DEMANDEURS : M. [Z] [X] [Adresse 4] [Localité 3] représenté par Me Benoît BOMMELAER, avocat au barreau de RENNES substitué par Me Chloé ARNOUX, avocat au barreau de RENNES Mme [Y] [C] [X] [Adresse 4] [Localité 3] représentée par Me Benoît BOMMELAER, avocat au barreau de RENNES substitué par Me Chloé ARNOUX, avocat au barreau de RENNES ET : DEFENDEUR : M. [J] [I] [Adresse 1] [Adresse 7] [Localité 6] non comparant, ni représenté RAPPEL DES FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES: Par acte sous seing privé du 28 septembre 2022, Mme [Y]-[C] [X] et M. [Z] [X] ont consenti un bail d’habitation à M. [J] [I] sur des locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 6], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 328,02 euros et d’une provision pour charges de 10 euros. Par acte de commissaire de justice du 29 avril 2024, les bailleurs ont fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 1789,90 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire. La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [J] [I] le 6 mai 2024. Par assignation du 12 septembre 2024, Mme [Y]-[C] [X] et M. [Z] [X] ont ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisés à faire procéder à l’expulsion de M. [J] [I] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes : - une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux, - 3381,09 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 9 août 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation, - 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 12 septembre 2024, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience. A l’audience du 15 novembre 2024, Mme [Y]-[C] [X] et M. [Z] [X], représentés par leur avocat, ont maintenu leur demande en paiement, précisant que la dette locative, actualisée au 15 novembre 2024, s’élevait désormais à la somme de 2938,70 euros. Ils ont donné leur accord pour l’instauration de délais de paiement et pour la poursuite du bail durant ces délais. Mme [Y]-[C] [X] et M. [Z] [X] ont expliqué avoir trouvé un accord avec M. [J] [I] pour le versement d’une somme mensuelle de 600€, comprenant le loyer et la mensualité de remboursement. Assigné selon les modalités de l'article 659 du code de procédure civile, M. [J] [I] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter. Il n’a pas fait connaître les motifs de son absence. En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. Mme [Y]-[C] [X] et M. [Z] [X] ont précisé ne pas avoir connaissance de l’existence d’une telle procédure concernant M. [J] [I]. En cet état l’affaire a été mise en délibéré, la décision étant prononcée par mise à disposition au greffe le 13 décembre 2024. MOTIVATION En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. Sur la demande de constat de la résiliation du bail Sur la recevabilité de la demande Mme [Y]-[C] [X] et M. [Z] [X] justifient avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience. Ils justifient également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation. Leur action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Sur la résiliation du bail Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines, et non plus deux mois, le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail. Il convient donc de retenir le délai de deux mois contenu dans le contrat. En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 29 avril 2024. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 1789,90 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties. Les bailleurs sont donc bien fondés à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 30 juin 2024. Sur la dette locative Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement. L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. En l’espèce, Mme [Y]-[C] [X] et M. [Z] [X] versent aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 15 novembre 2024, M. [J] [I] leur devait la somme de 2938,70 euros, soustraction faite des frais de procédure. Absent à l’audience, M. [J] [I] n’apporte, par définition, aucun élément permettant de contester la dette dans son principe et son montant. Il sera donc condamné à payer cette somme aux bailleurs, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation. Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais de paiement : En application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. En l’espèce, les bailleurs ont déclaré que M. [J] [I] avait repris le paiement intégral du loyer courant avant la date de l'audience et ce de manière très récente. Ils ont exposé avoir trouvé un accord avec le locataire pour des délais de paiement et ont sollicité l’officialisation de cet accord. Dans ces conditions, il convient d’accorder au locataire des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande de Mme [Y]-[C] [X] et M. [Z] [X] de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais. En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. L’attention du locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, les bailleurs pourront faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef. Sur l’indemnité d’occupation En cas de non respect du plan d’apurement et donc de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 30 juin 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à Mme [Y]-[C] [X] et M. [Z] [X] ou à leur mandataire. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée. M. [J] [I], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile. L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 300 euros à la demande de Mme [Y]-[C] [X] et M. [Z] [X] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées. Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée. En l'espèce, compte tenu du montant et de l'ancienneté de la dette et de l'octroi de délais de paiement, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision. PAR CES MOTIFS, La juge des Contentieux de la Protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 29 avril 2024 n’a pas été réglée dans les deux mois, CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 28 septembre 2022 entre Mme [Y]-[C] [X] et M. [Z] [X], d’une part, et M. [J] [I], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 6] sont réunies à la date du 30 juin 2024, CONDAMNE M. [J] [I] à payer à Mme [Y]-[C] [X] et M. [Z] [X] la somme de 2938,70 euros (deux mille neuf cent trente-huit euros et soixante-dix centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 15 novembre 2024, loyer du mois de novembre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation, CONSTATE que M. [J] [I] a repris le paiement de son loyer avant l’audience, AUTORISE, en conséquence, M. [J] [I] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 13 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 226 euros (deux cent vingt-six euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais, DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties, SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [J] [I], DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise, DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 30 juin 2024, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible, les bailleurs pourront, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, et hors période hivernale, faire procéder à l’expulsion de M. [J] [I] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique, le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, M. [J] [I] sera condamné à verser à Mme [Y]-[C] [X] et M. [Z] [X] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux, DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision, CONDAMNE M. [J] [I] à payer à Mme [Y]-[C] [X] et M. [Z] [X] la somme de 300 euros (trois cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE M. [J] [I] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 29 avril 2024 et celui de l'assignation du 12 septembre 2024. Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 13 décembre 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées. La Greffière La Juge