Texte intégral
COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-8
ARRÊT AU FOND
DU 13 DECEMBRE 2023
N° 2023/ 519
N° RG 22/15499
N° Portalis DBVB-V-B7G-BKLRS
[Y] [R]
C/
[M] [C]
[G], [F], [P] [F], [P] [O]
Copie exécutoire délivrée le :
à :
Me Roselyne SIMON-THIBAUD
Me Jules
CONCAS
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal Judiciaire de NICE en date du 28 Septembre 2022 enregistrée au répertoire général sous le n° 22/01253.
APPELANT
Monsieur [Y] [R]
né le 06 Avril 1938 à [Localité 7] (ALGERIE), demeurant c/ Madame [E] [R] [Adresse 2] [Localité 1]
représenté par Me Roselyne SIMON-THIBAUD, membre de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat plaidant Me Anaïs LEPORATI, avocat au barreau de NICE
INTIMES
Madame [M] [C]
née le 02 Mars 1971 à [Localité 8] (TUNISIE), demeurant [Adresse 3] [Localité 1]
Monsieur [G], [F], [P] [F], [P] [O]
né le 12 Juin 1977 à [Localité 5] (Arabie Saoudite), demeurant [Adresse 3] - [Localité 1]
représenté par Me Jules CONCAS, membre de l'AARPI CONCAS & GREGOIRE, avocat au barreau de NICE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 24 Octobre 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Monsieur Philippe COULANGE, Président
Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère
Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller
Greffier lors des débats : Mme Maria FREDON.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 13 Décembre 2023.
ARRÊT
Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 13 Décembre 2023, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
M.[R], médecin à la retraite, a mis en location son ancien cabinet à usage d'habitation sous le statut de meublé.
Un contrat de bail d'habitation a été signé entre les parties en date du 1er février 2017, pour une durée d'un an renouvelable par tacite reconduction relatif à un appartement meublé situé au [Adresse 3] [Localité 1], moyennant un loyer mensuel de 1 000€.
Par exploit d'huissier du 23 août 2021, M.[R] a fait délivrer à M.[O] et Mme [C] un congé pour reprise à effet du 31 janvier 2022.
M.[O] et Mme [C] n'ont pas libéré les lieux à la date d'effet du congé, une sommation de quitter les lieux leur ayant été signifiée le 4 février 2022.
M.[R] a fait signifier à M.[O] et Mme [C] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 20 décembre 202 l , reproduisant les dispositions des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 6 de la loi du 31 mai 1990.
Par acte d'huissier en date du 17 décembre 2021, M.[O] et Mme [C] ont fait assigner M.[R] en référé devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de NICE, à l'audience du 07 février 2022.
Par ordonnance du l0 mai 2022, le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, a dit n'y avoir lieu à référé pour l'ensemble des demandes et a invité M.[O] et Mme [C] à mieux se pourvoir devant la juridiction du fond.
Parallèlement, M.[O] et Mme [C] ont fait assigner M.[R], par acte d'huissier en date du 28 janvier 2022, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de NICE, arguant de la nullité du congé délivré le 22 août 2021 et du commandement délivré le 20 décembre 2021.
Par jugement rendu le 28 septembre 2022, le Tribunal a :
Déclaré nul le congé pour reprise délivré par M.[R] à M.[O] et Mme [C] signifié le 23 août 2021 pour le 31 janvier 2022 ;
Déclaré nul le commandement de payer du 20 décembre 2021 ;
Débouté M.[R] de l'intégralité de ses demandes ;
Ordonné à M.[R] de faire procéder dans le logement de M.[O] et Mme [C], situé au [Adresse 3] - [Localité 1], par toute entreprise de son choix dûment qualifiée dans les spécialités requises, aux réparations et remises en état qui s'imposent (supprimer les trous au sol et plafond ; faire cesser la présence d'humidité anormale dans le logement; faire fixer le miroir mural du fait de l'humidité).
dans un délai de 30jours à compter de la signification de la présente décision et à défaut sous astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard, et ce jusqu'à complet achèvement desdits travaux ;
Dit que M.[R] devra faire constater la réalisation définitive desdits travaux par procès-verbal d'huissier de justice ;
Débouté M.[O] et Mme [C] de leur demande de suspension de paiement de loyers;
Condamné M.[R] à verser à M.[O] et Mme [C] la somme de 2 000 euros à titre de dommages-intérêts ;
Condamné M.[R] à verser à M.[O] et Mme [C] la somme de 750 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamné M.[R] aux entiers dépens ;
Débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;
Rappelé que l'exécution provisoire est de droit.
Par déclaration au greffe en date du 22 novembre 2022, M.[R] a interjeté appel de cette décision.
Il sollicite :
REVOQUER l'ordonnance de clôture et ADMETTRE aux débats les présentes écritures en réponse,
A défaut,
REJETER les conclusions signifiées le 26 septembre 2023 par Mme [C] et M.[O],
INFIRMER PARTIELLEMENT la décision querellée,
STATUANT A NOUVEAU,
- VALIDER le congé pour reprise signifié conformément à la jurisprudence applicable en pareille matière le RECEVOIR l'exploit d'huissier ainsi délivré et STATUER AINSI,
- ORDONNER en conséquence l'expulsion de Mme [C] et M.[O] ainsi que celle de tous occupants de son chef des locaux situés à [Localité 6] [Adresse 3] et toutes ses dépendances, au besoin, l'assistance de la force publique et d'un serrurier,
- ORDONNER l'enlèvement des biens et facultés mobilières se trouvant dans les lieux en un lieu approprié aux frais, risques et périls du défendeur qui disposera d'un délai d'un mois pour les retirer à compter de la sommation qui sera délivrée par l'huissier chargé de l'exécution ;
- ASSORTIR l'obligation de quitter les lieux d'une astreinte d'un montant de CENT (100) euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir et ce jusqu'au jour de complète libération des lieux et de remise des clés ;
- CONDAMNER le défendeur à payer au demandeur une indemnité d'occupation mensuelle de 2.000 euros, du jour de la résiliation à celui de la libération des locaux et de la restitution des clés, dire que cette indemnité d'occupation sera indexée selon les dispositions du contrat ayant lié les parties
En tout état de cause :
- CONDAMNER SOLIDAIREMENT les intimés aux dépens qui comprendront notamment le coût des congés et des constats réalisés,
ORDONNER l'exécution provisoire,
CONDAMNER SOLIDAIREMENT Mme [C] et M. [O] au paiement de la somme de 4.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
A l'appui de son recours, il fait valoir :
-que son âge et ses conditions de vie actuelles (hébergé temporairement chez des amis ou dans la famille) imposent la reprise du bien dont il est propriétaire pour lui assurer un hébergement digne,
-que cette reprise est justifiée puisqu'elle lui bénéficie alors qu'il était sans domicile fixe au moment de la délivrance du congé, et âgé de 85 ans,
-qu'il a pris sa retraite en 2007 et a décidé de louer le local qui fut son cabinet médical,
-que suite à un divorce difficile il a vécu au domicile de sa concubine jusqu'en juin 2017, puis a été hébergé chez un ami qui a du mettre un terme à cet hébergement du fait de la dégradation de son état de santé,
-qu'il a alors envisagé la reprise du bien lui appartenant,
-que les tribunaux n'ont pas à exercer de contrôle a priori sur le congé pour reprise seule est possible une contestation sur la réalité de la reprise, contrôle a posteriori en cas de fraude du bailleur,
-que l'intégralité des travaux ordonnés en première instance ont été réalisés et les dommages et intérêts versés, il n'y a pas appel sur ces deux points,
-que son état de santé se dégrade,
-que les locataires n'établissent nullement l'état d'insalubrité du bien,
-que les désordres sont liés à la surconsommation en eau l'appartement n'étant pas dimensionné pour 8 personnes dont 5 enfants, comme l'atteste l'assurance.
Mme [C] et M.[O] concluent :
- DECLARER M. [Y] [R] malfondé son appel,
- DÉBOUTER M. [Y] [R] de l'intégralité de ses prétentions,
- CONFIRMER en toutes ses dispositions le jugement rendu par le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de NICE le 28 septembre 2022,
y ajoutant,
- CONDAMNER M.[R] à payer à Mme [C] et M.[O] la somme de 4.000 € par application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile,
- CONDAMNER M.[R] aux entiers dépens.
Ils soutiennent :
-que de graves troubles affectent le logement (plafond en partie effondré, laissant un trou, planches et plaques tombées jonchent le sol, l'eau chaude ne fonctionne pas , traces de moisissures cloques et boursouflures) selon constat d'huissier du 9 avril 2021,
-que si le bail prévoyait un loyer de 1 000€, ils versaient 1775€,
-que les mises en demeure du bailleur sont restées vaines,
-que suite à un nouveau congé pour reprise du bailleur, il a été débouté par une ordonnance de référé du 11 juillet 2023,
-que l'appel ne concerne que la validité du congé,
-qu'il n'est pas justifié du caractère réel et sérieux de la reprise,
-que ce congé a été délivré après qu'ils aient par l'intermédiaire de leur conseil mis en demeure le bailleur d'exécuter les travaux nécessaires pour mettre un terme au trouble de jouissance,
-qu'il s'agit d'une manoeuvre pour obtenir leur expulsion,
-que le logement étant son ancien cabinet médical il avait nécessairement un domicile, dont il ne justifie pas,
-que le 9 juin 2022 un ouvrier s'est présenté à leur domicile pour reboucher le trou au plafond malgré la persistance de la fuite, que le faux plafond s'est à nouveau effondré que les troubles persistent
L'ordonnance de clôture a été rendue le 10 octobre 2023.
Les parties ont exprimer leur accord pour un rabat d le'ordonnance de clôture et une clôture à l'audience soit le 24 octobre 2023.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la validité du congé pour reprise
L'article 15-I de la loi du 6 juillet 1989énonce que lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant.
A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise, qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.
Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise.
Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur.
En cas d'acquisition d'un bien occupé, tout congé pour vendre n'est autorisé qu'à compter du terme du premier renouvellement du bail en cours et tout congé pour reprise n'est autorisé qu'à compter du terme du bail en cours ou, si le terme du bail intervient moins de deux ans après l'acquisition, après un délai de deux ans.
En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article.
Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.
A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation du logement loué.
Il résulte de l'article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989 que le délai de préavis pour le bailleur en matière de bail meublé est de 3 mois.
En l'espèce, le caractère meublé du bail n'est pas contesté.
Le congé pour reprise délivré le 23 août 2021 pour le 31 janvier 2022 est libellé en ces termes :
'Ce congé est justifié par la volonté du demandeur de reprendre le logement au bénéfice de :
M.[R] [Y] né le 17 février 1939 à [Localité 7] (ALGERIE), le bailleur, actuellement domicilié chez M.[B] [W] [Adresse 4] à [Localité 1], lequel entend y fixer sa résidence principale.
Le caractère réel et sérieux de cette décision de reprise vous est justifié par les éléments suivants, joints au présent acte :
Actuellement hébergé à titre gratuit chez un ami, il souhaite reprendre son logement pour y habiter.'
Il convient, quant au contrôle a priori de la reprise, à savoir le respect par le bailleur de l'obligation du justifier formellement sa décision de reprise dans son congé, de retenir que le congé est parfaitement valable.
Quant au contrôle a posteriori, le juge peut vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues par la loi en tenant compte d'éléments postérieurs à la délivrance du congé dès lors qu'ils sont de nature à établir cette intention.
En l'espèce, le bailleur, âgé de 84 ans au moment du congé, établit par les pièces versées aux débats (avis d'impositions/ taxes d'habitation 2019 à 2023) qu'il a fixé sa résidence principale chez un tiers M.[B], dont l'épouse atteste le 28 décembre 2021, par une attestation parfaitement régulière en la forme, qu'elle a hébergé M.[R] ces dernières années, qu'en raison de la dégradation de l'état de santé de son époux, elle a été obligée de prendre une auxiliaire de vie, qui utilise la chambre qu'elle prêtait à M.[R], que le départ de ce dernier a été évoqué fin juillet et s'est concrétisé le 1er décembre 2021.
Ces pièces, ainsi que les certificats médicaux, quoiqu'ayant dates postérieures au congé, qui établissent la dégradation de l'état de santé du bailleur et une reconnaissance de handicap, justifient du caractère réel et sérieux du congé pour reprise délivré par M.[R] à ses locataires, quand bien même ce congé a été donné à la suite d'un constat d'huissier en avril 2021 et de trois mises en demeure des locataires en mai de la même année, pointant l'existence de désordres causant des troubles de jouissance au sein du logement et nécessitant des travaux de réfection.
En conséquence, le jugement entrepris est infirmé en ce qu'il a déclaré nul le congé de reprise délivré le 23 août 2021, de sorte que l'expulsion des locataires est ordonnée sans astreinte, cette dernière n'étant nullement justifiée par M.[R], ainsi que leur condamnation à une indemnité d'occupation égale au montant du dernier loyer, sans que l'indexation du bail puisse s'appliquer ce dernier ayant été résilié par le congé pour reprise.
Sur les autres demandes
Il n'y a pas lieu à condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Les locataires sont condamnés in solidum aux dépens d'appel.
PAR CES MOTIFS,
La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en dernier ressort,
INFIRME le jugement rendu le 28 septembre 2022 par le Tribunal judiciaire de NICE, service de proximité,
En ce qu'il a:
DECLARE nul le congé de reprise délivré par M.[Y] [R] à M.[G] [O] et Mme [M] [C] signifié le 23 août 2021 pour le 31 janvier 2022,
DEBOUTE M.[Y] [R] de l'intégralité de ses demandes,
CONFIRME le jugement rendu le 28 septembre 2022 par le Tribunal judiciaire de NICE, service de proximité pour le surplus,
Statuant à nouveau,
DEBOUTE M.[G] [O] et Mme [M] [C] de leur demande en nullité du congé de reprise qui leur a été délivré par M.[Y] [R] le 23 août 2021 pour le 31 janvier 2022,
ORDONNE en conséquence l'expulsion de Mme [C] et M.[O] ainsi que celle de tous occupants de son chef des locaux situés à [Localité 6] [Adresse 3] et toutes ses dépendances, au besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, sans astreinte,
ORDONNE l'enlèvement des biens et facultés mobilières se trouvant dans les lieux en un lieu approprié aux frais, risques et périls du défendeur qui disposera d'un délai d'un mois pour les retirer à compter de la sommation qui sera délivrée par l'huissier chargé de l'exécution ;
CONDAMNE M.[G] [O] et Mme [M] [C] à payer à M.[R] une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer, du jour de la résiliation à celui de la libération des locaux et de la restitution des clés, sans indexation,
Y ajoutant,
DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes,
DIT n'y avoir lieu à condamnation sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure Civile,
CONDAMNE in solidum M.[G] [O] et Mme [M] [C] aux entiers dépens de l'appel.
LA GREFFIERE LE PRESIDENT
