Tribunal judiciaire, 27 août 2024. 24/00076

RÉPUBLIQUE FRAN ÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS N° RG 24/00076 - N° Portalis DB3Z-W-B7I-GTRW MINUTE N° : TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS DE LA RÉUNION TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SAINT-PAUL -------------------- JUGEMENT DU 27 AOUT 2024 - JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION PARTIES DEMANDEUR : S.A. CDC HABITAT [Adresse 2] [Localité 3] Représentée par Maître Françoise LAW-YEN, avocate au barreau de Saint Denis DÉFENDEUR : Madame [N] [F] [J] [Adresse 1] [Adresse 1] [Localité 4] comparante en personne, assistée de Maître Juliana DUQUE AZUERO, avocate au barreau de Saint-Denis COMPOSITION DU TRIBUNAL : Président : Isabelle OPSAHL, Assistée de : Cécile CRESCENCE, Greffier, DÉBATS : À l’audience publique du 18 Juin 2024 DÉCISION : Prononcée par Isabelle OPSAHL, Juge au Tribunal de Proximité de Saint-Paul, assistée de Cécile CRESCENCE, Greffier, copie exécutoire délivrée aux parties le 27/8/2024 EXPOSE DU LITIGE Par acte du 26 janvier 2022, la SAEM CDC Habitat a donné à bail à [N] [F] [J] un local d'habitation (appartement T2) situé au [Adresse 1] (Réunion) moyennant un loyer mensuel de 692.41 euros, provisions sur charges comprises. Des loyers étant demeurés impayés, la CDC Habitat a fait délivrer le 20 mars 2023 à Mme [J], suite à mise en demeure vaine du 13 décembre 2022, un commandement d'avoir à lui payer la somme principale de 3.504,46 euros, l'acte visant la clause résolutoire contenue dans le bail, lequel est demeuré sans effet. Par acte du 8 février 2024, la CDC Habitat a dès lors fait citer à Mme [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Saint-Paul aux fins de constater la résiliation de plein droit du bail par acquisition de la clause résolutoire au 20 mai 2023, subsidiairement la résiliation judiciaire du contrat de bail, d'ordonner l'expulsion sous astreinte de Mme [J], occupante sans droit ni titre et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et sous astreinte de 50 euros par jour de retard, ordonner l'enlèvement de tous les biens ou effets laissés par l'occupante aux frais et risques de cette dernière réputée les avoir abandonnés, juger qu'elle sera libre d'en disposer, condamner Mme [J] au paiement de l’arriéré locatif de 3.848,66 euros avec les intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer, la condamner à une indemnité mensuelle d’occupation de 708.27 euros à compter du 21 mai 2023 et jusqu'à parfaite libération des lieux, à la somme de 1.200 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer (184,14 euros), de la notification au préfet et de l'expulsion s'il y a lieu, rejeter toutes demandes de la défenderesse, le tout sous le bénéfice de l'exécution provisoire. A l'audience du 16 avril 2024, la CDC Habitat a actualisé le montant de la dette de loyers à la somme de 4.118.19 euros et précisé que l'APL est toujours versée à la débitrice. Mme [J] dit que couturière, son salaire est variable et qu'elle perçoit une pension de reversion de 490 euros. Elle indique avoir fait une demande de logement social et être suivie par une assistante sociale. Elle précise avoir effectué un versement en mars 2024 à la CDC Habitat et sollicite des délais de paiement. L'affaire a été mise en délibéré au 28 mai 2024. Toutefois, à cette date le juge a rouvert les débats dans la mesure où une avocate a été, dans l'intervalle, désignée par le bureau d'aide juridictionnelle pour défendre les intérêts de Mme [J]. L'affaire a, dans ces conditions, été rappelée à l'audience du 18 juin 2024 afin que la défenderesse puisse être assistée de son avocat. A cette audience, le bailleur a actualisé sa créance à la somme de 5.736. euros et précisé qu'il n'y a aucun règlement du loyer courant outre que l'APL a été coupée. Mme [J] dit comprendre qu'elle ne répond pas aux exigences légales pour obtenir des délais mais en sollicite néanmoins. Le bailleur dit s'opposer totalement à l'octroi de tels délais. L'affaire a été mise en délibéré au 27 août 2024. Le jugement contradictoire sera rendu par mise à disposition au greffe. MOTIFS DE LA DÉCISION SUR LA RÉSILIATION - sur la recevabilité de l'action : Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Réunion par la voie électronique le 12 février 2024, soit plus de deux mois avant l'audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Par ailleurs, la CDC Habitat justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 14 mars 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. L’action est donc recevable. - sur l'acquisition des effets la clause résolutoire : L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux". Le bail conclu le 26 janvier 2022 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié à Mme [J] le 20 mars 2023, pour la somme principale de 3.504,46 euros. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 21 mai 2023. L’expulsion de Mme [J] sera en conséquence ordonnée dans les conditions fixées au dispositif. SUR LE SORT DES MEUBLES Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a donc pas lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent de surcroît purement hypothétiques à ce stade. SUR LA DEMANDE D'ASTREINTE Si la société bailleresse demande d'assortir l'expulsion d'une astreinte, il convient de dire que la condamnation au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation, de nature à réparer le préjudice subi par la société bailleresse, satisfait déjà l'objectif assigné à l'astreinte en cette matière par l'article L.421-2 du code des procédures civiles d'exécution. elle en sera dès lors déboutée. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT Le bail est résilié de plein droit au 21 mai 2023. La CDC Habitat produit un décompte montrant que le loyer mensuel s'élève à la somme de 650.38 euros outre 57.89 euros de charges, soit une somme totale mensuelle de 708.27 euros. Ledit décompte démontre que Mme [J] reste devoir à la CDC Habitat, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 1.105,42 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation à la date de la résiliation du bail. Mme [J] ne conteste pas devoir cette somme. Elle sera par conséquent condamnée au paiement de cette somme de 1.105,42 euros , avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision eu égard aux difficultés financières de la débitrice. Mme [J] sera également condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 22 mai 2023 au 16 avril 2024, date de l'audience, soit à payer à la CDC Habitat la somme de 3.012.77 euros. Elle sera, en outre, condamnée au paiement de la somme de 708.27 euros par mois au titre de l'indemnité d'occupation du 17 avril 2024 jusqu'à parfaite libération des lieux caractérisée par la remise des clefs, payable avant le 10 de chaque mois. La CDC Habitat sera déboutée du surplus de ses demandes. SUR LA DEMANDE DE DÉLAIS L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifiée prévoir que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative". L'article 24 VII de la même loi modifiée dispose que "Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévus aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet". Il ressort du décompte fourni et des déclarations faites à l’audience que Mme [J] ne règle pas le loyer intégral depuis de nombreux mois malgré un versement le 22 mars 2024 correspondant presque au montant du loyer et des charges tandis qu'elle n'a versé auparavant qu'au maximum la moitié du loyer dû. Le loyer à compter du mois d'avril 2024 n'a pas été réglé. En outre, Mme [J] explique ne pouvoir, avec son salaire faible et fluctuant, faire face à ses échéances mensuelles. Elle ne peut donc a fortiori être en mesure de régler la dette en plus du loyer et des charges courants. Elle a dit d'ailleurs demandé un logement social moins onéreux. Il ne saurait donc, malgré ses efforts et difficultés, lui être accordé de délais de paiement en raison des prescriptions légales précitées. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES Il n'apparaît pas inéquitable de laisser à la CDC Habitat les sommes engagés par elle au titre des frais non répétibles et des dépens eu égard aux difficultés financières de Mme [J] et de la faiblesse de ses revenus, à l'exception des frais de l'expulsion si elle a lieu qui seront mis à la charge de la débitrice, étant précisé qu'elle peut les éviter en quittant volontairement le logement. Il est donc vivement conseillé à Mme [J] de ne pas attendre d'être expulsée pour quitter les lieux occupés, compte tenu du coût élevé des frais d'expulsion. Il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire. PAR CES MOTIFS, Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 26 janvier 2022 entre la SAEM CDC Habitat et [N] [F] [J] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 1] (Réunion), sont réunies à la date du 21 mai 2023 ; ORDONNE en conséquence à [N] [F] [J] de libérer les lieux et de restituer les clés au bailleur dès la signification du présent jugement ; DIT qu’à défaut pour [N] [F] [J] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SAEM CDC Habitat pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ; DIT n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ; DÉBOUTE la SAEM CDC Habitat de sa demande d'astreinte ; CONDAMNE [N] [F] [J] à verser à la SAEM CDC Habitat la somme de 1.105,42 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayées à la date du 21 mai 2023, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ; FIXE l'indemnité d'occupation mensuelle à la somme de 708.27 euros ; CONDAMNE [N] [F] [J] à verser à la SAEM CDC Habitat la somme de 3.012.77 euros au titre des indemnités mensuelles d’occupation dues pour la période du 22 mai 2023 au 16 avril 2024 ; CONDAMNE [N] [F] [J] à verser à la SAEM CDC Habitat une indemnité mensuelle d’occupation à hauteur de 708.27 euros par mois du 17 avril 2024 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés, somme à régler avant le 10 de chaque mois ; DÉBOUTE [N] [F] [J] de sa demande de délais de paiement ; DÉBOUTE la SAEM CDC Habitat du surplus de ses demandes ; LAISSE à la charge de la SAEM CDC Habitat la charge des frais irrépétibles et des dépens en dehors des frais éventuels d'expulsion ; CONDAMNE donc [N] [F] [J] aux dépens uniquement en ce qui concerne les frais de l'expulsion, si elle a lieu ; DIT qu'il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 27 août 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Mme Isabelle Opsahl, vice-présidente, et par Mme Cécile Crescence, faisant fonction de greffière. La greffière, La vice-présidente,