Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE RENNES
Service des contentieux de la protection
[Adresse 4]
[Localité 2]
JUGEMENT DU 18 Octobre 2024
N° RG 24/04130 - N° Portalis DBYC-W-B7I-LAWJ
Jugement du 18 Octobre 2024
N° : 24/642
[S] [U]
C/
[I] [F] [G]
EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ
LE
à M [U]
COPIE à la PREFECTURE
Au nom du Peuple Français ;
Rendu par mise à disposition le 18 Octobre 2024 ;
Par Claire SOURDIN, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Emmanuelle BADUFLE, Greffier lors des débats et de Géraldine LE GARNEC, Greffier, lors du délibéré ;
Audience des débats : 27 Septembre 2024.
Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 18 Octobre 2024, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile.
ENTRE :
DEMANDEUR
M. [S] [U]
[Adresse 6]
[Localité 3]
comparant en personne
ET :
DEFENDEUR :
M. [I] [F] [G]
[Adresse 1]
[Adresse 5]
[Localité 7]
non comparant, ni représenté
EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 1er mars 2017, Monsieur [W] [U] a consenti un bail d’habitation à Monsieur [I] [F] [G] sur des locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 7], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de
460 € et d’une provision pour charges de 30 €.
Suivant attestation de propriété du 18 janvier 2024, la propriété des locaux objets du bail a été transmise à Monsieur [S] [U] aux termes d’un acte de donation partage du 19 juin 2012.
Par acte de commissaire de justice du 5 février 2024, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 1.587 € au titre de l'arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.
La Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation de Monsieur [I] [F] [G] le 6 février 2024.
Par assignation du 31 mai 2024, Monsieur [S] [U] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
• Constater l’acquisition de la clause résolutoire,
• Ordonner l’expulsion de Monsieur [I] [F] [G] ainsi que celle de tous occupants de son chef avec, au besoin, le concours de la force publique et d’un serrurier,
• Condamner le locataire au paiement des sommes suivantes :
o 3.769 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 23 mai 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation,
o 97 € au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères de 2023,
o une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,
o 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris les frais du commandement de payer et ceux de l’assignation,
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 4 juin 2024, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.
À l'audience du 27 septembre 2024, Monsieur [S] [U] a maintenu l'intégralité de ses demandes, et a précisé que la dette locative, actualisée au 26 septembre 2024, s'élèvait désormais à 6.202 €, comprenant 229 € de taxes d’enlèvement des ordures ménagères.
Le bailleur a indiqué qu’il ignorait si Monsieur [F] [G] vivait toujours dans les lieux et qu’il n’avait plus de contact avec ce dernier depuis le mois de novembre 2023.
Monsieur [S] [U] a précisé enfin qu'il n'y avait pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le dernier paiement ayant eu lieu au mois d’octobre 2023.
Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, Monsieur [I] [F] [G] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.
Monsieur [S] [U] ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire.
En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.
Monsieur [S] [U] a précisé ne pas avoir connaissance de l’existence d’une telle procédure concernant Monsieur [I] [F] [G].
À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.
MOTIFS DE LA DECISION
En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail
1.1. Sur la recevabilité de la demande
Monsieur [S] [U] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.
Il justifie également avoir saisi la CCAPEX deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.
Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
1.2. Sur la résiliation du bail
Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines – et non plus deux mois – le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.
Il convient donc de faire application du délai de deux mois, conformément aux stipulations du contrat de bail.
En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 5 février 2024. Il apparaît d’après l'historique des versements, que la somme de 1.587 € n’a pas été réglée par le locataire dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.
Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 6 avril 2024.
Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser Monsieur [S] [U] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.
Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d'un commandement de quitter les lieux et hors période de trêve hivernale.
2. Sur la dette locative
Selon l’art 7,a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.
L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.
En l’espèce, Monsieur [S] [U] verse aux débats à l’audience un décompte démontrant qu’à la date du 26 septembre 2024, Monsieur [I] [F] [G] lui devait la somme de 6.202 €, dont 229 € au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères des années 2023 et 2024, soustraction faite des frais de procédure.
Monsieur [I] [F] [G] n’ayant pas comparu, il convient de fixer le montant de sa dette locative à la somme de 3.769 euros à la date du 23 mai 2024, le locataire n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant réclamé aux termes de l’assignation.
Ainsi, Monsieur [I] [F] [G] sera condamné à payer cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation.
3. Sur l’indemnité d’occupation
En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 551 €.
L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges et sera comptabilisée à compter du 23 mai 2024, date du décompte retenu dans l’assignation, étant précisé que l’indemnité d’occupation due pour la période du 6 avril 2024 au 23 mai 2024 est comprise dans la condamnation à payer la somme de 3.769 euros sus-prononcée.
L’indemnité d’occupation ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à Monsieur [S] [U] ou à son mandataire.
4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.
Monsieur [I] [F] [G], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.
L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 50 € à la demande de Monsieur [S] [U] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.
Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.
En l'espèce, compte tenu du montant et de l'ancienneté de la dette et de l'absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l'assignation, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.
PAR CES MOTIFS,
La juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,
CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 5 février 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois ;
CONSTATE, en conséquence, à la date du 6 avril 2024 la résiliation du bail conclu le 1er mars 2017 entre Monsieur [W] [U], d’une part, et Monsieur [I] [F] [G], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 7] ;
DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Monsieur [I] [F] [G], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement ;
ORDONNE à Monsieur [I] [F] [G] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 1] à [Localité 7] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement ;
DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;
DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;
RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;
CONDAMNE Monsieur [I] [F] [G] à payer à Monsieur [S] [U] la somme de 3.769 € (trois mille sept cent soixante-neuf euros) au titre de sa dette locative et de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères arrêtés au 23 mai 2024, (loyers et indemnité d’occupation) avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation ;
CONDAMNE Monsieur [I] [F] [G] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 551 € (cinq cent cinquante et un euros) par mois, et ce à compter de la résiliation du bail et jusqu'à entière libération des lieux, étant précisé que l'indemnité d'occupation due pour la période du 6 avril 2024 au 23 mai 2024 est comprise dans la condamnation à payer la somme de 3.769 euros sus-prononcée ;
DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer à compter du 23 mai 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;
DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision ;
CONDAMNE Monsieur [I] [F] [G] à payer à Monsieur [S] [U] la somme de 50 € (cinquante euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE Monsieur [I] [F] [G] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 5 février 2024 et celui de l'assignation du 31 mai 2024.
Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 18 octobre 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.
La Greffière La Juge
