Texte intégral
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délivrées le
à
COUR D'APPEL DE MONTPELLIER
3e chambre civile
ARRET DU 21 DECEMBRE 2023
Numéro d'inscription au répertoire général :
N° RG 23/02112 - N° Portalis DBVK-V-B7H-PZPR
Décision déférée à la Cour :
Jugement du 08 FEVRIER 2018
TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE NARBONNE
N° RG 16/01074
APPELANTS :
[B] [G] [A], décédé le 03/05/2020
né le 31 Mars 1963 à LONDRES (ROYAUME-UNI)
Madame [S] [V] [Y] veuve [A], agissant tant en son nom personnel qu'en qualité d'héritière de [B] [A]
née le 08 Janvier 1969 à DUBLIN (IRLANDE)
de nationalité Irlandaise
[Adresse 5]
[Adresse 15]
IRLANDE
Représentée par Me Karen FAUQUE, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant substitué par Me Eléonore VOISIN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant
INTIMEES :
SARL HPA HOLDING anciennement dénommé GROUPE GARRIGAE dont le nom commercial est 'PROPRIETES & CO', prise en la personne de son représentant légal en exercice
[Adresse 16]
[Localité 7]
Représentée par la SELARL ELEOM BEZIERS-SETE, avocat au barreau de BEZIERS,
S.C.I. JARDINS DE SAINT BENOIT
[Adresse 4]
[Localité 10]
Représentée par la SELARL ELEOM BEZIERS-SETE, avocat au barreau de BEZIERS,
S.C.P. ALAIN BENEDETTI ET [C] GROSJEAN
Notaires Associés - [Adresse 8]
[Localité 2]
Représentée par Me Gilles LASRY de la SCP D'AVOCATS BRUGUES - LASRY, avocat au barreau de MONTPELLIER
Société CHEBANCA aux droits de laquelle est venue la société MCS et Associés
[Adresse 6]
[Localité 9]
Représentée par Me Yann GARRIGUE de la SELARL LEXAVOUE MONTPELLIER GARRIGUE, GARRIGUE, LAPORTE, avocat au barreau de MONTPELLIER
Ordonnance de clôture du 03 Octobre 2023
COMPOSITION DE LA COUR :
En application de l'article 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 24 octobre 2023, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l'article 804 du même code, devant la cour composée de :
M. Gilles SAINATI, président de chambre
M. Fabrice DURAND, conseiller
Mme Emmanuelle WATTRAINT, conseillère
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mme Hélène ALBESA
ARRET :
- contradictoire
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;
- signé par M. Gilles SAINATI, président de chambre, et par Mme Hélène ALBESA, greffier
*
* *
EXPOSE DU LITIGE
La SCI Les Jardins de [Localité 17] a fait construire une résidence de tourisme « Les Jardins de [Localité 17] » comprenant 171 appartements et maisons individuelles sur un terrain situé route de Talairan sur la commune de Saint-Laurent-de-la-Cabrerisse (Aude).
Ce programme immobilier, initié en 2007 par la société Garrigae Investissements (devenue SARL HPA Holding) et principalement commercialisé auprès d'une clientèle étrangère, était encouragé par le régime fiscal de la loi Demessine s'agissant de biens situés en zone de revitalisation rurale (ZRR).
M. [B] [G] [A] et Mme [S] [V] [Y] épouse [A], ressortissants irlandais résidant à Dublin (Irlande) ont pris connaissance de ce programme par une annonce de la société Douglas Newman Good (DNG) International parue dans le journal Irish Times.
M. et Mme [A] ont réservé le 23 avril 2007 auprès de la SCI Les Jardins de [Localité 17] la maison n°119 type P3 de 55,48 m² habitables construite sur la parcelle cadastrée section [Cadastre 11].
Ce contrat de réservation était accompagné d'une promesse de bail commercial du lot réservé donnée le même jour par M. et Mme [A] à la SARL Garrigae Hotels & Resorts.
Lors de la phase de commercialisation de ce bien immobilier, la SARL HPA Holding est intervenue auprès de M. et Mme [A] selon des modalités et un cadre juridique présentement discutés entre les parties.
Par acte authentique reçu par la SCP Benedetti-Grosjean le 23 novembre 2007, M. et Mme [A] ont acheté en état futur d'achèvement à la SCI Les Jardins de [Localité 17] le lot réservé au prix de 236 000 euros HT, soit 282 256 euros TTC.
M. et Mme [A] étaient représentés à cet acte par Mme [L] [X], clerc de notaire de la SCP Benedetti-Grosjean conformémen à la procuration établie le 13 juillet 2007 par Me [R] [O], notary public exerçant à Dublin (Irlande).
Le prix a été partiellement financé par un prêt consenti par la société Chebanca d'un montant de 150 000 euros d'une durée de 26 ans à taux révisable de 4,7% garanti par hypothèque conventionnelle et délégation de loyers.
Ce prêt a été contracté par l'intermédiaire de la société GMC Mortgage, filiale de la société DNG, ayant agi comme courtier en prêt immobilier.
Le contrat de bail commercial a été signé le 24 mai 2007 entre M. et Mme [A] et la SARL Garrigae Hotels & Resorts avec prise d'effet le 29 mai 2009 pour une durée de 9 ans et un loyer de 12 138 euros TTC par an.
Par avenant à ce bail signé le 24 janvier 2012, M. et Mme [A] ont accepté que la SARL Les Jardins de [Localité 17] se substitue à la SAS Garrigae Hotels & Resorts et que le loyer annuel soit abaissé de 12 138 euros à 6 997,96 euros TTC à compter du 1er janvier 2012 avec clause de révision annuelle en fonction de la situation financière du preneur et abandon des loyers pour la période du 1er juillet 2011 au 31 décembre 2011.
La SARL Garrigae Hotels & Resorts a été placée en redressement judiciaire par jugement du 30 janvier 2013 du tribunal de commerce de Béziers, puis en liquidation judiciaire par jugement du 12 février 2014.
Faisant valoir que la rentabilité locative de l'opération immobilière constituait une condition essentielle de leur engagement contractuel, M. et Mme [A] ont fait assigner, par actes d'huissier signifiés les 8 et 22 août 2016, la SCI Les Jardins de [Localité 17], la SARL HPA Holding, la SCP de notaires Benedetti-Grosjean-Gally-Dariscon, la société Chebanca et la société DNG devant le tribunal de grande instance de Narbonne aux fins de solliciter l'annulation de la vente pour dol et du prêt immobilier et de se faire indemniser du préjudice subi.
Par jugement du 8 février 2018, le tribunal de grande instance de Narbonne a :
' déclaré irrecevables les demandes de M. et Mme [A] tendant à la nullité du contrat de vente passé le 23 novembre 2007 faute de publication des assignations au service des hypothèques conformément à l'article 30 du décret n°55-22 du 4 janvier 1955 ;
' rejeté en conséquence les demandes subséquentes en restitution de fonds, en main-levée d'inscription et en indemnisation en lien avec cette demande d'annulation ;
' déclaré irrecevable l'action en nullité et en responsabilité délictuelle engagée à l'encontre de la société Chebanca pour cause de prescription ;
' rejeté les demandes subsidiaires en responsabilité contractuelle formées par M. et Mme [A] à l'encontre de la SCI Les Jardins de Saint Benoit et de la SARL Groupe Garrigae nouvellement dénommée HPA Holding ;
' rejeté la demande subsidiaire en responsabilité délictuelle formée par M. et Mme [A] à l'encontre de la société DNG International ;
' rejeté les demandes formées par M. et Mme [A] à l'encontre de la SCP Benedetti-Grosjean-Gally-Dariscon ;
' condamné M. et Mme [A] à payer à la société Chebanca la somme de 117 684,71 euros au titre du contrat de prêt du 23 novembre 2007 après déchéance du terme ;
' dit n'y avoir lieu à indemnité au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
' laissé les dépens de l'action à la charge de M. et Mme [A] et autorisé Me Christian Causse, avocat à [Localité 10], qui en a fait la demande à recouvrer directement ceux dont il aurait fait l'avance sans en avoir reçu provision.
Par déclaration au greffe du 26 septembre 2018, M. et Mme [A] ont relevé appel de ce jugement.
[B] [A] est décédé le 3 mai 2020.
Par ordonnance du 17 juin 2021, le conseiller de la mise en état a radié l'affaire du rôle de la cours après injonction demeurée vaine du 5 janvier 2021 de régulariser la procédure suite au décès.
Après dépôt le 12 septembre 2022 par Mme [A] de ses conclusions de reprise d'instance, le conseiller de la mise en état lui a enjoint d'appeler en intervention forcée les héritiers de [B] [A].
Par ordonnance du 1er décembre 2022, le conseiller de la mise en état a de nouveau radié l'affaire du rôle, les diligences permettant la poursuite de l'instance n'ayant toujours pas été effectuées.
Le 20 avril 2023, Mme [A] a communiqué l'acte de notoriété établi le 9 février 2023 par Me [H] [I] suite au décès de [B] [A] et sollicité la réinscription de l'affaire au rôle de la cour.
Vu les dernières conclusions de Mme [A] déposées au greffe le 20 avril 2023 aux termes desquelles elle demande à la cour :
' de déclarer recevable sa reprise d'instance ès qualités d'héritière de son mari [B] [A] ;
' de lui donner acte de son désistement à l'encontre de la société Chebanca aux droits de laquelle est venue la société MCS et de déclarer parfait ce désistement d'appel ;
' de confirmer le jugement en ce qu'il a dit que la société DNG International et M. [R] [O] n'avaient pas été assignés et n'étaient pas parties au procès et en ce qu'il a rejeté les demandes reconventionnelles des intimés ;
' d'infirmer le jugement pour le surplus et de statuer à nouveau ;
' de condamner in solidum la SCI Les Jardins de Saint Benoit, la SARL HPA Holding et la SCP Benedetti Grosjean Gally Dariscon à l'indemniser de l'intégralité du préjudice subi dans les termes suivants :
- 199 899,55 euros représentant le coût du crédit consenti par la société Chebanca, assorti de l'intérêt aux taux légal à compter du 22 mai 2007 ;
- 242 760 euros représentant la perte du loyer garanti ;
- 50 000 euros en réparation de son préjudice moral ;
- les entiers dépens outre 10 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
Vu les dernières déposées au greffe le 4 mai 2023 par la SAS MCS et associés, venant aux droits de la société Chebanca, qui accepte le désistement d'appel de Mme [A] à son égard, se désiste de toutes ses demandes incidentes et demande à la cour de statuer ce que de droit sur les dépens ;
Vu les dernières conclusions de la SCI Les Jardins de [Localité 17] et de la SARL HPA Holding déposées au greffe le 22 mai 2019 aux termes desquelles elles sollicitent la confirmation du jugement déféré, la mise hors de cause de la SARL HPA Holding et la condamnation de Mme [A] à supporter les dépens et à lui verser 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
Vu les dernières conclusions de la SCP Benedetti Grosjean GallyDariscon déposées au greffe le 12 juillet 2019 aux termes desquelles elle sollicite la confirmation du jugement déféré et la condamnation de tout succombant à supporter les dépens et à lui verser 7 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
Pour plus ample exposé des éléments de la cause, moyens et prétentions des parties, il est fait renvoi aux écritures susvisées, conformément à l'article 455 du code de procédure civile.
L'instruction a été clôturée par ordonnance du 3 octobre 2023.
MOTIFS DE L'ARRÊT
A titre liminaire, il convient de rappeler que, conformément aux dispositions du troisième alinéa de l'article 954 du code de procédure civile, les demandes tendant simplement à voir « constater », « rappeler » ou « dire et juger » ne constituent pas des demandes en justice visant à ce qu'i1 soit tranché sur un point litigieux mais des moyens, de sorte que la cour n'y répondra pas dans le dispositif du présent arrêt
I/ Sur le désistement de Mme [A] à l'égard de la SAS MCS,
La cour d'appel constate le désistement de Mme [A] à l'égard de la SAS MCS qui l'a expressément accepté.
Mme [A] sera en outre tenue de supporter les entiers dépens de la SAS MCS.
II/ Sur l'action en responsabilité contractuelle exercée par Mme [A] contre la SCI Les Jardins de [Localité 17] et contre la SARL HPA Holding,
En cause d'appel, Mme [A] ne sollicite plus à titre principal l'annulation de la vente conclue le 23 novembre 2007 pour dol.
Mme [A] conclut à l'infirmation du jugement en ce qu'il a rejeté la demande subsidiaire d'indemnisation du préjudice subi du fait de l'inexécution de leurs obligations contractuelles par la SCI Les Jardins de [Localité 17] et par la SARL HPA Holding.
Mme [A] sollicite ainsi la condamnation in solidum de la SCI Les jardins de Saint Benoit et de la SARL HPA Holding sur le fondement de l'article 1147 ancien du code civil à lui verser les sommes suivantes :
- 199 899,55 euros représenant le coût du crédit consenti par la société Chebanca, assorti de l'intérêt aux taux légal à compter du 22 mai 2007 ;
- 242 760 euros représentant la perte du loyer garanti ;
- 50 000 euros en réparation de son préjudice moral ;
- les entiers dépens outre 10 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Sur la faute contractuelle reprochée à la SCI Les Jardins de [Localité 17] et à la SARL HPA Holding,
L'article 1147 du code civil dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, applicable à la date des faits, dispose : « Le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part. »
Les documents publicitaires préalablement remis au cocontractant peuvent avoir une valeur contractuelle dès lors qu'ils sont suffisamment précis et détaillés et qu'ils ont eu une influence déterminante sur son consentement.
En l'espèce, un premier document commercial rédigé en anglais, intitulé « Invest in a way of life » et publié dans le journal Irish Times a été porté à la connaissance de M. et Mme [A] sous la double référence « Les Jardins de [Localité 17] » et « Garrigae Investments ».
Ce premier document rédigé en anglais proposait l'investissement immobilier en mettant en exergue l'avantage décisif d'un « Revenu locatif de 4,76 % brut (4,1% dans votre poche) ».
Une deuxième plaquette commerciale rédigée en anglais a été établie à l'en-tête « Les Jardins de St Benoît » avec le logo de la société « Garrigae Investments » dont la cour relève qu'il comporte le RCS n°447 690 660 et l'adresse [Adresse 3] de la SARL HPA Holding créée le 1er avril 2003.
Cette plaquette vantait « une série d'options d'investissement pour répondre à des besoins variées » parmi lesquelles M. et Mme [A] ont choisi « l'investissement pur » qui était décrit comme « offrant un rendement financier net de 4,5% » et permettant de « générer un rendement de 9 225 euros par an net de TVA ».
Le programme immobilier y était présenté comme un investissement dans une résidence de tourisme située dans une région déclarée « comme la plus dynamique en [12] ». Elle précisait que « le Languedoc connaît une rapide croissance dans le tourisme international » et que la résidence sera gérée par une société dirigée par l'ancien « directeur commercial du Club [14] du Club [13] ».
Cette documentation décrivait les multiples avantages du projet, y compris les perspectives de plus-value immobilière sans jamais évoquer un quelconque risque économique ou financier tel que la défaillance du preneur à bail ou les incertitudes du marché locatif touristique.
Cette documentation ajoutait : « le propriétaire a l'avantage de bénéficier d'un bien en pleine propriété avec un revenu garanti, sans les ennuis et les incertitudes qui vont avec la location et l'entretien du bien. Le revenu locatif garanti est de l'ordre de 2,5 à 4,5% par an en fonction de la situation du bien, du bien lui-même et de la part d'utilisation personnelle sollicitée par le propriétaire ».
Il ressort de ces documents, que la SCI Les Jardins de Saint Benoit s'est contractuellement engagée à garantir à M. et Mme [A] la perception d'un loyer commercial de 12 138 euros TTC par an et que son engagement ne se limitait pas à garantir la seule économie fiscale liée à la récupération de TVA du fait de l'activité de meublé.
En particulier, la mention dans la plaquette commerciale d'une « garantie de rentabilité locative » de même que celle concernant le « revenu garanti sans les ennuis et les incertitudes qui vont avec la location et l'entretien du bien » sont particulièrement explicites et précises quant à l'engagement ferme de la société venderesse de garantir contractuellement le revenu locatif à venir de l'appartement vendu.
Les termes précis utilisés, l'affirmation du taux de rendement financier et l'absence de mention de tout aléa dans ces deux documents vont bien au-delà de la simple exagération publicitaire admissible dans les pratiques commerciales.
Les risques de l'investissement locatif n'étaient pas prévisibles pour des investisseurs profanes, tout particulièrement lorsqu'ils
ont été démarchés à l'étranger, alors que la venderesse a pris soin de ne jamais évoquer ces risques et a systématiquement mis en avant le caractère garanti et sans risque du revenu locatif à venir.
De même, le risque de défaut de paiement du locataire commercial et la possibilité de souscrire une assurance de garantie des loyers ne sont pas présumés connus d'investisseurs profanes tenus délibérément dans l'ignorance de ces risques par la SCI Les Jardins de [Localité 17].
Les deux documents précédents ont donc matérialisé une offre contractuelle comportant un engagement ferme de rentabilité locative et de garantie de paiement des loyers.
Le contrat de réservation de la maison n°119 de type P3 de 55,48 m² a été signé le 23 avril 2007 par la SCI Les Jardins de [Localité 17] représentée par la SARL Garrigae Développement elle-même représentée par son gérant M. [F] [D]. Ce contrat comporte en bas de chaque page à droite la mention « Garrigae Investment Contrat De Réservation Les Jardins de [Localité 17] » assorti d'un logo identique à celui figurant sur les deux documents commerciaux précités.
Par contrat du 24 mai 2007, M. et Mme [A] ont ensuite conclu avec la SARL Garrigae Hotels & Resorts représentée par son gérant M. [F] [D] un bail commercial de biens immobiliers meublés en résidence para-hôtelière d'une durée de 9 ans stipulant un loyer de 12 138 euros [18] par an équivalent à 4,76% TTC du montant investi par le bailleur dans l'acquisition, soit 255 000 euros HT. Ce second contrat comporte en bas de chaque page à droite la mention « Garrigae Investment Bail Commercial Les Jardins de [Localité 17] » assorti lui aussi d'un logo identique à celui figurant sur les deux documents commerciaux précités.
L'avenant du bail commercial du 24 janvier 2012 a été signé entre M. et Mme [K], la SARL Les Jardins de Saint Benoit représentée par son gérant M. [F] [D] et la SAS Garrigae Hotels & Resorts représentée par la société Groupe Garrigae elle-même représentée par son gérant M. [F] [D].
Il résulte des précédents développements que la SCI Les Jardins de [Localité 17] n'est pas fondée à soutenir qu'elle ne serait pas concernée par des engagements financiers qui n'ont pas été développés par elle-même mais par une société distincte la SARL Garrigae Développement.
En effet, la SARL Garrigae Développement gérante de droit de la SCI Les Jardins de [Localité 17] la représentait juridiquement et agissait conjointement avec elle pour promouvoir la vente des biens immobiliers selon une stratégie parfaitement concertée et organisée.
La SCI Les Jardins de [Localité 17] s'est entièrement appropriée ces documents d'information remis aux acquéreurs et n'a jamais remis en cause leur contenu et en particulier les dispositions fermes et précises l'obligeant à garantir une rentabilité locative après la livraison de l'appartement vendu.
Mme [A] est donc fondée à soutenir que la SCI Les Jardins de [Localité 17] s'est engagée envers les acquéreurs du bien immobilier à ce qu'ils perçoivent le revenu locatif promis.
C'est donc par une interprétation inexacte du contrat que le jugement a retenu que la SCI Les Jardins de [Localité 17] avait respecté son engagement en livrant un bien immobilier qui avait pu ête loué et que sa responsabilité contractuelle n'était pas engagée en l'absence de stipulation dans l'acte de vente la constituant débitrice d'une garantie locative au bénéfice de M. et Mme [A].
Mais la cour d'appel partage l'analyse du même jugement qui a relevé que l'intervention commerciale de la SARL Groupe Garrigae (devenue SARL HPA Holding) pour promouvoir le projet immobilier n'en avait pas pour autant fait une partie cocontractante lors de la vente conclue avec M. et Mme [A], de sorte que ces derniers n'étaient pas fondés à agir en responsabilité contre la SARL HPA Holding sur le fondement de l'article 1147 ancien du code civil.
Le jugement déféré sera donc confirmé en ce qu'il a débouté Mme [A] sera donc déboutée de ses demandes dirigées contre la SARL HPA Holding.
Sur l'existence d'un préjudice directement causé par la faute commise par la SCI Les Jardins de [Localité 17],
Le contrat de bail commercial de 9 ans signé le 24 mai 2007 par M. et Mme [A] avec effet au 29 mai 2009 stipulait un loyer de 12 138 euros TTC par an dont le montant a été réduit par avenant du 24 janvier 2012 à 6 997,96 euros TTC/an à partir du 1er janvier 2012.
Mme [A] soutient que ' le préjudice causé aux consorts [A] par l'inexécution des obligations de ses cocontractants consiste tout d'abord dans le coût total du crédit consenti par Chebanca, soit la somme de 113 010,21 euros (pièce n°5 précitée) .
Il n'est cependant pas démontré par la pièce n°5 (acte authentique de vente et de prêt reçus le 23 novembre 2007), ni par aucune autre pièce versée aux débats, que le manquement par la SCI Les Jardins de [Localité 17] à son engagement de garantir les revenus locatifs du bien vendu a directement causé un préjudice subi par Mme [A] correspondant au coût total du crédit immobilier alors que ce prêt lui a permis de devenir propriétaire de ce bien.
Mme [A] sollicite également l'indemnisation de son ' gain manqué consistant dans le défaut de paiement des loyers pourtant garantis dans le cadre de l'opération immobilière en cause .
A l'appui de sa demande, l'appelante ne verse cependant aux débats aucun état exhaustif des flux financiers correspondant à l'exploitation locative du bien depuis sa livraison, ni aucun document établissant le montant précis des loyers commerciaux qu'elle a perçus depuis le 29 mai 2009 et qu'elle continue actuellement de percevoir.
Mme [A] n'apporte par ailleurs aucune information sur les modalités de renouvellement du bail commercial postérieurement au 29 mai 2018.
En l'état des pièces versées aux débats, la cour constate que M. et Mme [K] ont accepté par avenant du 24 janvier 2012 :
' d'une part d'abandonner les loyers du deuxième semestre 2011 ;
' d'autre part de réduire le loyer de 12 138 euros à 6 997,96 euros TTC.
La cour d'appel relève que M. et Mme [A] ont expressément accepté ces baisses de loyer.
Mme [A] ne démontre ni avoir tenté de recouvrer les loyers impayés (notamment les loyers dus au titre du second semestre 2011), ni avoir vainement recherché un autre locataire commercial acceptant de payer le loyer initialement prévu de 12 138 euros.
L'appelante n'apporte donc pas la preuve d'un préjudice de perte locative ni d'un gain manqué dont elle serait fondée à exiger d'être garantie par la SCI Les Jardins de [Localité 17] conformément à son engagement contractuel de garantir le loyer commercial de 12 138 euros TTC/an.
Ainsi, la perte partielle ou totale de vingt années d'exploitation locative à hauteur de 242 760 euros n'est absolument pas démontrée par Mme [A].
La demande de dommages-intérêts formée par Mme [A] ne peut donc qu'être rejetée.
L'absence de communication par Mme [A] de l'historique de l'exploitation locative de son bien immobilier ne permet pas à la cour d'appel d'apprécier l'existence de contrariétés ayant généré un préjudice moral ' en raison de cet investissement hasardeux .
Cette demande de dommages-intérêts destinés à réparer un préjudice moral doit donc également être rejetée.
Le jugement déféré sera donc confirmé en ce qu'il a débouté Mme [A] de ses demandes dirigées contre la SCI Les Jardins de [Localité 17].
III/ Sur l'action en responsabilité délictuelle exercée par Mme [A] contre le notaire,
Mme [A] soutient que la SCP Benedetti Grosjean Gally Dariscon a engagé sa responsabilité civile professionnelle en ne l'informant pas des risques inhérents aux actes de son ministère. Elle demande sa condamnation in solidum avec les autres intimés à l'indemniser sur le fondemen de l'article 1382 du code civil, dans sa version antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016 applicable au litige.
Les obligations du notaire tendant à assurer l'efficacité d'un acte instrumenté par lui et constituant le prolongement de sa mission de rédacteur d'acte relèvent de sa responsabilité délictuelle, dont son obligation de conseil érigée en devoir légal implicite.
Le devoir de conseil incombant au notaire consiste pour ce dernier à éclairer les parties et appeler leur attention sur la portée, les effets et les risques des actes auxquels il prête son concours.
Le notaire est tenu d'informer et d'éclairer les parties sur la portée et les effets, notamment quant à ses incidences fiscales, ainsi que sur les risques de l'acte auquel il prête son concours et le cas échéant de le leur déconseiller, sans que leurs compétences personnelles ni la présence d'un conseiller à leur côté ne le dispensent de son devoir de conseil ; que cette obligation doit prendre en considération les mobiles des parties extérieurs à l'acte lorsque le notaire en a eu précisément connaissance.
En l'espèce, le contrat de réservation signé le 23 avril 2007 stipule que l'Office Notarial du Palais représenté par Me [C] [T] devra recevoir l'acte authentique de vente et que le dépôt de garantie de 6 100 euros TTC sera réglé par virement sur le compte de la SCP [W] [N] et [C] [T] ouvert à la trésorerie générale de Carcassonne.
La plaquette publicitaire désigne également que la SCP [N] [T] comme le notaire chargé de recevoir les actes authentiques de vente en état futur d'achèvement.
L'acte de vente reçu le 23 novembre 2007 par la SCP Benedetti Grosjean Gally Dariscon stipule notamment :
' que les acquéreurs sont représentés à l'acte par Mme [L] [X], clerc de notaire en vertu de la procuration reçue par elle par acte authentique du 13 juillet 2007 ;
' que l'immeuble vendu se trouve au stade d'avancement « ouverture de chantier » ;
' que la banque Calyon domiciliée [Adresse 1] a garanti l'achèvement de l'immeuble conformément à l'article R.261-17 du code de la construction et de l'habitation ;
' que le remboursement de la TVA à hauteur de 16,39% du prix TTC, conséquence de la location commerciale consentie, sera affectée au paiement des trois derniers stades d'avancement des travaux.
Il n'est pas contesté par Mme [A] que la construction est achevée, que les conditions de l'acte de vente sont exécutées, dans les termes de la convention et de l'opération de récupération de la TVA envisagée et que le notaire s'est assuré dans son acte de la garantie d'achèvement de l'opération et a donné les informations concernant les obligations à respecter afin d'obtenir les avantages fiscaux.
Si l'acte précise que le vendeur déclare donner son accord à l'acquéreur pour la conclusion de tout contrat de location au profit de la SARL Garrigae Hotels & Resorts et rappelle l'obligation pour l'acquéreur d'assujettir les loyers à TVA pour bénéficier de la récupération de cette taxe, il n'est nullement démontré par Mme [A] que le contrat de réservation signé le 23 avril 2007 et le bail commercial signé le 24 mai 2007 ont été rédigés par le notaire alors que l'acte authentique de vente est intervenu plus tard le 23 novembre 2007.
Le seul fait que les coordonnées du notaire chargé de l'établissement des actes notariés soient mentionnées sur la plaquette commerciale et sur l'acte de réservation avec versement du dépôt de garantie sur le compte séquestre de l'étude notariale conformément à la loi ne suffit pas à démontrer, contrairement à ce que soutient Mme [A], que le notaire est intervenu lors des phases de négociation et de signature de l'avant-contrat, ni qu'il était informé de la garantie de loyers annoncée dans les documents publicitaires diffusés pour la commercialisation en Irlande.
Aucun élément ne démontre que le notaire est intervenu durant la phase pré-contractuelle. En particulier, Mme [A] n'est pas fondée à lui reprocher d'avoir omis de l'informer :
' de l'absence de garantie des loyers annoncée dans la plaquette publicitaire, dans la mesure où ces éléments n'ont pas été portés à la connaissance du notaire et que ces éléments n'étaient pas nécessaires à l'établissement de l'acte authentique ;
' des risques inhérents au bail commercial auquel le notaire était étranger, ces actes n'étant pas annexés à l'acte authentique ;
' de l'insolvabilité future du preneur, dont il n'est pas démontré que le notaire pouvait en avoir connaissance le jour de la signature de l'acte ni même soupçonner un tel risque alors que 170 logements avaient été vendus en octobre 2008 sur un total de 180 logements construits lors de cette opération de promotion immobilière chiffrée à plus de 50 millions d'euros par les appelants ;
' d'un conseil concernant l'équilibre financier et l'opportunité économique de l'opération immobilière, à défaut de mission particulière confiée sur ce point et en l'absence d'éléments financiers d'appréciation non remis par les parties à l'acte et qu'il n'avait pas à rechercher d'office dans le cadre de sa stricte mission de notaire rédacteur d'acte.
En conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu'il a rejeté les demandes de Mme [A] dirigées contre le notaire.
IV/ Sur les demandes accessoires,
Le jugement sera également confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et à l'article 700 du code de procédure civile.
Mme [A] succombe intégralement en appel et devra donc supporter les entiers dépens d'appel.
Au regard des faits de l'espèce, l'équité commande de ne pas faire application de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS,
La cour,
Constate le désistement d'appel de Mme [A] à l'encontre de la société MCS et Associés (venant aux droits de la société Chebanca) ;
Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions ;
Y ajoutant,
Laisse à la charge de Mme [S] [A] les entiers dépens d'appel ;
Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile.
le greffier le président
