Tribunal judiciaire, 22 novembre 2024. 24/03851

MINUTE N° : JUGEMENT DU 22 Novembre 2024 N° RC 24/03851 DÉCISION contradictoire et en premier ressort Etablissement public à caractère industriel et commercial [Localité 8] HABITAT (OPH), inscrite au RCS de [Localité 8] sous le numéro 351 243 076 ET : [J] [Z] Débats à l'audience du 10 Octobre 2024 copie et grosse le : à Me MORENO copie le : à Me HARDY à M. Le Préfet d’[Localité 4] et [Localité 5] copie dossier TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 8] TENUE le 22 Novembre 2024 Au siège du Tribunal, [Adresse 2] à TOURS, COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ : PRÉSIDENT : D. REYMOND, juge placé près la Première présidente de la Cour d’appel d’Orléans, délégué au Tribunal judiciaire de Tours par ordonnances n°298/2024, n°310/2024 et n°365/2024 de Madame la Première présidente de la Cour d'appel d'Orléans en date des 5 juillet, 16 juillet et 12 septembre 2024, notamment en qualité de juge des contentieux de la protection, GREFFIER : E. FOURNIER DÉBATS : A l'audience publique du 10 Octobre 2024 DÉCISION : Prononcée publiquement le 22 Novembre 2024 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile. ENTRE : Etablissement public à caractère industriel et commercial [Localité 8] HABITAT (OPH), inscrite au RCS de [Localité 8] sous le numéro 351 243 076, dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Maître Maxime MORENO de la SCP CRUANES-DUNEIGRE, THIRY ET MORENO, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant D'une Part ; ET : Monsieur [J] [Z] né le 15 Avril 2001 à [Localité 3], demeurant [Adresse 6] (bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024/4176 du accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 8]) représenté par Maître Albane HARDY de la SCP HARDY ANCIENNEMENT BULTEAU, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant substituée par Me LE CARVENEC D'autre Part ; EXPOSÉ DU LITIGE En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 14 septembre 2022, [Localité 8] HABITAT (OPH) a loué à Monsieur [Z] [O] un local à usage d’habitation situé [Adresse 7], à [Localité 8]. Par acte d’huissier du 23 avril 2024 remis à personne, [Localité 8] HABITAT (OPH) a fait délivrer à Monsieur [Z] [O] une sommation d'avoir à respecter les termes du bail et cesser les troubles anormaux du voisinage. Estimant que cette sommation n'avait pas été suivie d'effet, par acte d’huissier en date du 31 juillet 2024 délivré à personne, TOURS HABITAT (OPH) a fait assigner Monsieur [Z] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOURS et demande de : - prononcer la résiliation du bail consenti à Monsieur [Z] [O] en raison d'abus de jouissance graves et répétés commis par lui, pourtant sur le logement situé [Adresse 7], à [Localité 8], et ce à ses torts exclusifs, - ordonner à Monsieur [Z] [O], ainsi qu'à tous occupants de son chef, de libérer les lieux, dans les huit jours de la signification du jugement à intervenir, - dire que, faute pour lui d'y procéder, il sera expulsé, au besoin avec le concours de la force publique, - dire que le délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de quitter les lieux, prévu à l'article L.412-1 du CPCE ne sera pas applicable, compte tenu de la mauvaise foi du locataire, - condamner Monsieur [Z] [O] à régler à [Localité 8] HABITAT (OPH) une indemnité d’occupation mensuelle, à compter de la résiliation du bail, égale au montant habituel du loyer et des charges, et jusqu'à libération effective du logement et remise des clés, - condamner Monsieur [Z] [O] à payer la somme de 1000 euros à titre de dommages et intérêts, - condamner Monsieur [Z] [O] à payer la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, - condamner Monsieur [Z] [O] aux entiers dépens de l'instance, en ce compris le coût de la sommation de cesser les troubles, et les frais d'expulsion et ceux rendus nécessaires pour les dispositions à prendre concernant les meubles, - rappeler que la décision à intervenir est exécutoire à titre provisoire. L'affaire a été appelée à l'audience du 12 septembre 2024, puis renvoyée à la demande du conseil du locataire, en raison d'une demande d'aide juridictionnelle en cours, à l'audience du 10 octobre 2024. A cette audience, l'affaire a été retenue. [Localité 8] HABITAT (OPH), représenté, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, remettant de nouvelles pièces, sans opposition de la partie adverse, qui établiraient la poursuite du trouble de jouissance. Monsieur [Z] [O] n'a pas comparu mais était représenté par son conseil qui a déposé des conclusions et des pièces. Monsieur [Z] [O] demande au juge des contentieux de la protection de : - à titre principal, rejeter la demande d'expulsion, - à titre subsidiaire, lui accorder un délai suffisant pour son relogement en logement adapté, à savoir jusqu'au 1er avril 2024. Aux termes de son acte introductif d'instance auquel il y a lieu de se référer pour plus ample exposé des moyens et des prétentions en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, [Localité 8] HABITAT (OPH) affirme que depuis plusieurs mois – premier rapport et avertissement en date du 12 avril 2023 – Monsieur [Z] [O] provoque des troubles du voisinage, notamment des nuisances sonores, qui ont conduit le bailleur à l'avertir des désagréments provoqués et à le mettre en garde contre les conséquences de la réitération de ses actes, en vain, Monsieur [Z] [O] ne répondant pas aux convocations, ne cessant pas les troubles après une mise en garde faite en juillet 2023, ni à celle du 7 décembre 2023. En réponse, par conclusions déposées à l'audience, auxquelles il convient également de se référer pour plus ample exposé des moyens et des prétentions en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, Monsieur [Z] [O] fait valoir que si de manière épisodique il a été bruyant, il veut faire attention, soulignant que l'immeuble est mal isolé et qu'il recherche activement, avec l'aide des assistantes sociales de son travail et de son secteur un nouveau logement qui lui soit adapté, ce qui n'a pas abouti jusqu'à présent faute de place disponible. Monsieur [Z] [O] invoque également un problème de santé majeur et son placement en cours sous mesure de protection. L’affaire est mise en délibéré au 22 novembre 2024. MOTIVATION DE LA DÉCISION Le jugement est contradictoire en application de l'article 467 du code de procédure civile, les parties ayant toutes comparu en personne ou représentée. Sur la demande de résiliation du contrat de bail Aux termes des articles 1217 et 1224 du Code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut provoquer la résolution du contrat. La résolution résulte soit d’une clause résolutoire, soit en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier ou d’une décision de justice. L'article 1729 du code civil dispose que « Si le preneur n'use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail ». Aux termes des articles 6-1 et 7 de la loi 89-462 du 06 juillet 1989, « le locataire est obligé: b) D'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location. Après mise en demeure dûment motivée, les propriétaires des locaux à usage d'habitation doivent, sauf motif légitime, utiliser les droits dont ils disposent en propre afin de faire cesser les troubles de voisinage causés à des tiers par les personnes qui occupent ces locaux ». Par ailleurs, aux termes de l'article 5 du contrat de bail, le locataire a l’obligation contractuelle de ne pas nuire à la tranquillité ou à la sécurité de leurs voisins et de perpétrer des troubles de voisinage : il a en effet l'obligation « de respecter ses voisins et de s'abstenir, en toute circonstances, lui et les personnes dont il doit répondre, de perpétrer des troubles de voisinages. Les cas d'ivrognerie, violences, dégradations, tapages, tant diurne que nocturne, ne sont pas tolérés ». Il en résulte que le locataire doit respecter la tranquillité de ses voisins et la destination donnée par le contrat de bail. Le bailleur peut obtenir la résiliation du bail et l'expulsion du preneur si le locataire ne respecte pas de telles obligations. Les tribunaux apprécient souverainement si les fautes commises par le locataire sont suffisamment graves pour entraîner la résiliation judiciaire du bail. En l'espèce, [Localité 8] HABITAT (OPH) produit : - une première fiche-rapport et un premier avertissement par la surveillante d'immeuble en date du 12 avril 2023 pour nuisances sonores (tapage jusqu'à 2 heures du matin) et non respect d'entretien des parties communes, - une seconde fiche-rapport et un second avertissement le 25 mai 2023 pour de nouvelles nuisances sonores ; attestés par une habitante de l'immeuble faisant également état d'insultes par des visiteurs de Monsieur [Z] [O], - une troisième fiche-rapport le 6 juin 2023 suite à de nouvelles nuisances sonores ; - une quatrième fiche-rapport le 12 juin 2023 suite à de nouvelles nuisances sonores ;attestation de la même habitante de l'immeuble - une cinquième fiche-rapport le 22 juin 2023 suite à de nouvelles nuisances sonores ; attestation de la même habitante de l'immeuble ; - une sixième fiche-rapport le 29 juin 2023 suite à de nouvelles nuisances sonores (dont le fait de faire péter un pétard dans l'appartement) et des violences commises sur une habitante par un visiteur de Monsieur [Z] [O] ; - une mise en garde le 19 juillet 2023, suite à sa non présentation à un rendez-vous fixé le 3 juillet 2023 ; - une septième fiche-rapport le 25 juillet 2023 suite à de nouvelles nuisances sonores ; attestations de la même habitante de l'immeuble en juillet et août 2023 ; - une huitième fiche-rapport le 3 novembre 2023 suite à de nouvelles nuisances sonores ; - une neuvième fiche-rapport le 14 novembre 2023 suite à de nouvelles nuisances sonores ; - une dixième fiche-rapport le 27 novembre 2023 suite à de nouvelles nuisances sonores ; - une onzième fiche-rapport le 8 janvier 2024 suite à de nouvelles nuisances sonores ; - une plainte en date du 5 janvier 2024 de la même habitante de l'immeuble évoquant les nuisances sonores - une douzième fiche-rapport le 16 janvier 2024 suite à de nouvelles nuisances sonores ; - des courriels de la surveillante d'immeuble des 22 mai, 23 mai, 31 mai 2024, et 10 juin 2024, faisant état de nouvelles nuisances sonores ; - une attestation de la même habitante évoquant les multiples troubles du voisinage et dégradations par elle subis, ainsi que son audition par les services de gendarmerie le 3 juillet 2024 ; - des courriels de la surveillante d'immeuble de 7 et 19 août 2024 et 18 septembre 2024, et des fiches-rapport des 13 et 19 septembre 2024 faisant état de nouvelles nuisances sonores. Ces éléments établissent suffisamment que Monsieur [Z] [O] a manqué gravement et de manière réitérée à son obligation de jouissance paisible des lieux. En ce qui concerne les éléments avancés par Monsieur [Z] [O], il convient de relever qu'il ne nie pas les nuisances reprochées, soulignant seulement leur caractère occasionnel. Il invoque par ailleurs la mauvaise isolation sonore de l'immeuble. Mais, le caractère répété, parfois plusieurs fois par mois, à quelques jours de distance, des nuisances rapportées, suffit, à lui seul, à réfuter l'allégation que les nuisances seraient occasionnelles. Par ailleurs, Monsieur [Z] [O] ne fournit pas d'élément justifiant l'allégation de mauvaise isolation et il n'est pas établi que les autres habitants de l'immeuble s'en plaindrait également et se rendraient eux aussi auteurs de nuisances sonores du seul fait d'une mauvaise isolation sonore. En outre, Monsieur [Z] [O] fait état, d'une part, d'un le certificat établi par le docteur [C], médecin généraliste, relevant une altération des fonctions supérieures qui nécessiterait la mise en place d'une curatelle renforcée aux biens et à la personne, et, d'autre part, de la décision d'orientation vers un établissement d'accueil non médicalisé prise par la CDAPH le 12 mars 2024, faisant suite à sa décision du 18 juillet 2023 de renouvellement d'une orientation vers un service d'accompagnement à la vie sociale. Mais les difficultés rencontrées par Monsieur [Z] [O] ne justifient pas les troubles de voisinage reprochés. Dès lors, il sera prononcé la résiliation du contrat de location aux torts exclusifs de Monsieur [Z] [O]. Le bailleur ayant un intérêt certain à voir reprendre possession dans un bref délai des lieux occupés sans droit ni titre à la suite de la résiliation du bail, il y a lieu d’ordonner à Monsieur [Z] [O] de remettre les clés et de quitter les lieux. A défaut de départ volontaire, [Localité 8] HABITAT (OPH) sera autorisé à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [Z] [O], ainsi que de tous occupants de leur chef dans les conditions prévues par la loi. Au surplus, à compter de la résiliation du bail, en vertu de l'article 1760 du Code civil, le locataire déchu de tout droit d'occupation du local donné à bail se trouve redevable d'une indemnité d'occupation mensuelle qui a une nature indemnitaire et non pas contractuelle. Dans ces conditions, il convient de condamner Monsieur [Z] [O] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle qui sera d'un montant égal à celui des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, jusqu'à la libération effective et définitive des lieux. Le sort des meubles sera alors régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution. Sur la demande de délai Aux termes de l'article L. 412-1 code des procédures civiles d'exécution : « Si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d'expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l'occupation de résidents temporaires, régi par l'article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai. Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. » Aux termes de l'article L. 412-2 code des procédures civiles d'exécution : « Lorsque l'expulsion aurait pour la personne concernée des conséquences d'une exceptionnelle dureté, notamment du fait de la période de l'année considérée ou des circonstances atmosphériques, le délai prévu à l'article L. 412-1 peut être prorogé par le juge pour une durée n'excédant pas trois mois. » Enfin, aux termes de l'article L. 412-3 code des procédures civiles d'exécution : « Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Le juge qui ordonne l'expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions ». En l'espère, le locataire sollicite que que lui soit accordé un délai suffisant pour son relogement dans un logement adapté, à savoir jusqu'au 1er avril 2024. Comme indiqué précédemment, Monsieur [Z] [O] fait état, d'une part, d'un le certificat établi par le docteur [C], médecin généraliste, relevant une altération des fonctions supérieures qui nécessiterait la mise en place d'une curatelle renforcée aux biens et à la personne, et, d'autre part, de la décision d'orientation vers un établissement d'accueil non médicalisé prise par la CDAPH le 12 mars 2024, faisant suite à sa décision du 18 juillet 2023 de renouvellement d'une orientation vers un service d'accompagnement à la vie sociale. En outre, son conseil produit des échanges avec une assistante sociale dont il résulte que, à ce jour, cette orientation n'a pu être concrétisée, faute de place disponible. Dans ce contexte, il convient de proroger de deux mois le délai de deux mois prévu par l'article L. 412-1 code des procédures civiles d'exécution, afin d'augmenter les chances de relogement de Monsieur [Z] [O], ce qui devrait lui permettre de rester dans les lieux jusque début avril 2025, selon la date du commandement délivré à la demande du bailleur. Cette « faveur » ne saurait valoir autorisation pour Monsieur [Z] [O] de poursuivre les troubles de voisinage reprochés. Bien au contraire, il lui incombe de les cesser sans délai et de ne pas les reproduire avant son départ effectif du logement en question. Sur la demande de dommages et intérêts En vertu de l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il est acquis que le comportement d’un locataire qui cause un trouble anormal à son voisinage, en exposant son bailleur au risque de voir sa responsabilité recherchée par ses autres locataires, lui cause un préjudice certain distinct de celui qui résulterait de l’exercice même de l’action en responsabilité. Il apparaît justifié d’allouer à [Localité 8] HABITAT (OPH) la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice. Sur les dépens L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. Monsieur [Z] [O], partie perdante, est condamné à supporter les frais de la procédure qui comprennent les frais d’assignation, de commandement de payer, de dénonciation à la CCAPEX et de notification au Préfet. Sur les frais irrépétibles Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir [Localité 8] HABITAT (OPH), Monsieur [Z] [O] sera condamné à lui verser la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Sur l'exécution provisoire Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, il n’y a pas lieu de déroger au principe de l’exécution provisoire de droit prévu par l’article 514 du Code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe, PRONONCE la résiliation du bail conclu le 14 septembre 2022 entre [Localité 8] HABITAT (OPH) et Monsieur [Z] [O] concernant le bien immobilier à usage d’habitation situé [Adresse 7], à [Localité 8] ; DIT que le locataire Monsieur [Z] [O] est, à compter de la date du présent jugement, occupant sans droit ni titre du logement loué situé [Adresse 7], à [Localité 8] ; ORDONNE en conséquence à Monsieur [Z] [O] de quitter les lieux loués sis [Adresse 7], à [Localité 8] et de les rendre libres de toute occupation en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs, dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision ; DIT qu’à défaut pour Monsieur [Z] [O] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, [Localité 8] HABITAT (OPH) pourra, deux mois, prorogé de deux mois, soit quatre mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ; DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution et RAPPELLE qu’en application des dispositions de l’article L433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne, et qu’à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ; CONDAMNE Monsieur [Z] [O] à verser à [Localité 8] HABITAT (OPH) une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter de la date du présent jugement et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ; CONDAMNE Monsieur [Z] [O] à verser à la Société LIGERIS la somme de 500 euros (cinq cent euros) à titre de dommages-intérêts ; CONDAMNE Monsieur [Z] [O] à payer à [Localité 8] HABITAT (OPH) la somme de 800 euros (huit cent euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE Monsieur [Z] [O] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront le coût de la sommation et celui de l'assignation ; REJETTE toute autre demande ; RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris ; DIT qu’à la diligence du greffier, une expédition de la présente décision sera transmise au préfet d'[Localité 4] et [Localité 5] en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution ; Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 22 novembre 2024 les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le juge des contentieux de la protection et par la greffière. La greffière, Le juge des contentieux de la protection,