Cour d'appel, 24 septembre 2024. 21/03404

AFFAIRE : N° RG 21/03404 - N° Portalis DBVC-V-B7F-G4PX ARRÊT N° ORIGINE : Décision du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d'ARGENTAN du 18 Novembre 2021 RG n° 21/00046 COUR D'APPEL DE CAEN PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE ARRÊT DU 24 SEPTEMBRE 2024 APPELANTE : La S.A.R.L. AGENCE PAYS D'ANDAINES prise en la personne de son représentant légal N° SIRET : 809 449 358 [Adresse 1] [Localité 4] représentée et assistée de Me Noël PRADO, avocat au barreau de LISIEUX INTIMÉE : La S.C.I. PENSION CELINA en cours de liquidation amiable, représentée par ses liquidateurs, M[G] [I] et Mme [W] [Z] épouse [I] N° SIRET : 378 254 429 [Adresse 3], [Localité 4] représentée et assistée de Me Jean-michel ARIN, avocat au barreau d'ARGENTAN DÉBATS : A l'audience publique du 30 mai 2024, sans opposition du ou des avocats, Mme DELAUBIER, Conseillère, a entendu seule les observations des parties sans opposition de la part des avocats et en a rendu compte à la Cour dans son délibéré GREFFIER : Mme COLLET COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ : M. GUIGUESSON, Président de chambre, Mme VELMANS, Conseillère, Mme DELAUBIER, Conseillère, ARRÊT : rendu publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile le 24 Septembre 2024 et signé par Mme DELAUBIER, président, et Mme COLLET, greffier FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES Par acte en date du 29 janvier 2019, la société civile immobilière (SCI) Pension Célina représentée par ses associés et gérants M. et Mme [I], a donné mandat à la société à responsabilité limitée (Sarl) Agence Pays d'Andaines pour vendre son ensemble immobilier situé [Adresse 2] à [Localité 6] 'au prix net vendeur de 240 000 euros, soit 253 250 euros honoraires d'agence compris'. Suivant acte sous seing privé du 8 mars 2019 rédigé par la société Agence Pays d'Andaines, Mme [T] [O] et M. [D] [Y] se sont engagés à acquérir cet immeuble moyennant le prix principal de 225 000 euros en ce compris la rémunération de l'agence immobilière fixée à 13 000 euros. L'acte stipulait que la signature de l'acte authentique de vente devait intervenir au plus tard le 15 novembre 2019. Il comprenait une condition suspensive d'obtention d'un prêt par les acquéreurs qui s'engageaient à déposer la demande de prêt et à justifier de cette demande au plus tard le 26 avril 2019. Il était précisé que faute d'obtention du prêt régulièrement demandé pour le 15 mai 2019, la condition suspensive serait considérée comme non réalisée. Mme [O] et M. [Y] n'ont pas reçu d'offre de prêt conforme au compromis de vente. Le 20 juin 2019, la société Pension Célina d'une part, et Mme [O] et M. [Y] d'autre part, ont signé un acte établi par la société Agence Pays d'Andaines selon lequel 'la SCI susnommée autorise Mme [O] et M. [Y] à présenter ledit bien à tout acheteur de son choix à l'effet de leur faire bénéficier de leur droit de substitution inclus dans les conventions. A défaut de trouver un autre acheteur d'ici le 15 novembre 2019, Mme [O] et M. [Y] confirment qu'ils signeront la vente à leur profit usant de leur fonds personnels, l'immeuble ayant une vocation exclusivement commerciale'. Par courrier du 24 octobre 2019, Me [C], notaire à [Localité 5], a convoqué M. et Mme [I], et Mme [O] et M. [Y], pour le rendez-vous de signature de l'acte authentique de vente en son étude le 15 novembre 2019. Par courrier recommandé du 25 octobre 2019, Mme [O] et de M. [Y], par l'intermédiaire de leur conseil, ont prévenu l'agence immobilière qu'ils n'entendaient pas se rendre au rendez-vous de signature dans la mesure où le compromis de vente du 8 mars 2019 était devenu caduc le 19 mai 2019, la condition suspensive devant être considérée comme non réalisée et les parties libérées de tout engagement, ajoutant que l'acte signé le 20 juin 2019 ne pouvait faire renaître une convention qui était éteinte. Mme [O] et M. [Y] ne se sont pas présentés au dit rendez-vous, ni à celui fixé le 6 décembre 2019, date à laquelle Me [C] a dressé un procès-verbal de carence. Par acte des 12 et 13 janvier 2021, la société Pension Célina a fait assigner Mme [O], M. [Y] et la société Agence Pays d'Andaines devant le tribunal judiciaire d'Argentan pour obtenir l'indemnisation du préjudice subi. Mme [O] et de M. [Y] ont sollicité l'annulation de l'acte sous seing privé du 20 juin 2019 et se sont opposés aux demandes de la société Pension Célina. La société Agence Pays d'Andaines s'est également opposée aux demandes de la société Pension Célina, sollicitant sa condamnation au paiement de la somme de 13250 euros au titre de ses honoraires. Par jugement du 18 novembre 2021 auquel il est renvoyé pour un exposé complet des prétentions en première instance, le tribunal judiciaire d'Argentan a : - condamné la société Agence Pays d'Andaines à payer à la société Pension Célina la somme de 25 521,25 euros en réparation de son préjudice ; - rejeté la demande en nullité de l'acte du 20 juin 2019 conclu entre la société Pension Célina et Mme [O] et M. [Y] ; - rejeté les demandes en paiement formulées par la société Pension Célina à l'encontre de Mme [O] et M. [Y] ; - rejeté les demandes en paiement formulées par la société Agence Pays d'Andaines à l'encontre de la société Pension Célina et à l'encontre de Mme [O] et M. [Y] ; - condamné la société Agence Pays d'Andaines à payer à la société Pension Célina la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamné la société Agence Pays d'Andaines à payer à Mme [O] et M. [Y] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; - rejeté le surplus des demandes formulées au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamné la société Agence Pays d'Andaines aux entiers dépens ; - dit que la SCP Huaume-Lepelletier-Arin bénéficiera des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ; - constaté l'exécution provisoire de la présente décision. Pour statuer en ce sens, le tribunal a considéré que Mme [O] et M. [Y] ne rapportaient pas la preuve que leur consentement avait été vicié par violence de sorte que leur demande d'annulation de l'acte du 20 juin 2019 conclu avec la société Pension Célina devait être rejetée. En revanche, après avoir relevé la caducité du compromis signé le 8 mars 2019 du fait de la non-réalisation de la condition suspensive afférente à l'octroi de leur prêt, le premier juge a retenu la responsabilité de la société Agence Pays d'Andaines dans le cadre de l'exécution du mandat confié la société Pension Célina ce, en ce qu'elle ne l'avait pas suffisamment informée des conséquences de la caducité intervenue, et avait par la suite rédigé un acte dénué d'efficacité juridique de nature à induire les mandants en erreur en les confortant dans l'idée que la vente de l'immeuble litigieux allait se réaliser le 15 novembre 2019 comme initialement prévu. Par déclaration du 18 décembre 2021, la société Agence Pays d'Andaines a relevé appel de ce jugement en intimant uniquement la société Pension Célina. Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 8 mars 2022, la société Agence Pays d'Andaines demande à la cour de : - réformer le jugement dont appel uniquement en ce qu'il l'a condamnée à régler à la société Pension Célina la somme de 25 521,25 euros ; - la condamner à régler à la société Pension Célina la somme de 521,25 euros au titre de la réparation de son préjudice du fait de la faute commise dans l'exercice de son mandat ; - confirmer la décision déférée en ce qu'elle l'a condamnée à régler à la société Pension Célina la somme de 2 000 euros au titre de ses frais irrépétibles exposés en première instance ; - condamner la société Pension Célina à lui régler la somme de 2 400 euros au titre de ses frais irrépétibles exposés en cause d'appel par application de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamner la société Pension Célina aux dépens de la procédure d'appel. Aux termes de ses dernières écritures notifiées le 25 avril 2024, la société Pension Célina demande à la cour de dire la société Agence Pays d'Andaines mal fondée en son appel, de confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions et, y ajoutant, de : - condamner la société Agence Pays d'Andaines à lui payer une indemnité de 3 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile au titre de ses frais irrépétibles d'appel ; - condamner la société Agence Pays d'Andaines aux entiers dépens d'appel ; - dire la société Agence Pays d'Andaines mal fondée en toutes ses demandes, fins et conclusions autres ou contraires ; l'en débouter. L'ordonnance de clôture de l'instruction a été prononcée le 2 mai 2024. Pour l'exposé complet des prétentions et de l'argumentaire des parties, il est expressément renvoyé à leurs dernières écritures susvisées conformément à l'article 455 du code de procédure civile. MOTIFS Liminairement, la cour, qui statue dans les limites de l'appel dont la portée est déterminée au regard des dernières conclusions en application de l'article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, relève qu'elle est saisie exclusivement d'une demande de réformation des dispositions ayant condamné la société Agence Pays d'Andaines à payer à la société Pension Célina la somme de 25 521,25 euros en réparation de son préjudice. De surcroît, la société Agence Pays d'Andaines a expressément indiqué qu'elle n'entendait pas revenir sur le principe de sa responsabilité de sorte qu'il revient à la présente cour de déterminer exclusivement le montant à allouer à la société Pension Célina en indemnisation du préjudice subi. - Sur la réparation du préjudice subi par la société Pension Célina : La société Agence Pays d'Andaines soutient que la société Pension Célina n'a subi aucun préjudice économique et financier alors qu'en retraite depuis 2017, les associés de la société Pension Célina, durant deux ans, ne se sont pas préoccupés de l'immeuble litigieux au sein duquel ils exerçaient antérieurement une activité de pension de famille et qu'ils continuaient d'occuper. Elle ajoute que le seul préjudice indemnisable résultant de la perte d'une chance d'avoir pu vendre le bien immobilier au même prix que celui espéré aux termes du compromis signé avec Mme [O] et de M. [Y], n'est pas même constitué compte tenu de la caducité du compromis de vente intervenue du fait de la non réalisation de la condition suspensive. En définitive, elle estime que le seul préjudice auquel la société peut prétendre consiste en la somme de 521,25 euros correspondant aux frais de rédaction par le notaire, Me [C], du procès-verbal de carence du 6 décembre 2019 outre les frais irrépétibles qu'elle a été contrainte d'exposer. A titre confirmatif, la société Pension Célina affirme que sa prétention indemnitaire est parfaitement fondée dans la mesure où elle a subi en premier lieu un préjudice économique résultant du prix de vente obtenu en définitive le 23 avril 2021, inférieur de 2000 euros à celui prévu par le compromis de vente du 8 mars 2019 et de 42000 euros à celui visé sur le mandat de vente. En second lieu, elle invoque un préjudice financier dû au retard dans la perception du capital la privant de tout investissement pendant une période de 17 mois, soit entre le 15 novembre 2019 et le 23 avril 2021, date de la réalisation effective de la vente. Au regard du taux de rendement locatif fixé en 2021 à 11,96% par an, elle estime que son préjudice objectivement indemnisable, résultant de la privation de son capital, doit être évalué à un montant de 40 664 euros sur la base d'un prix de l'immeuble de 240 000 euros de sorte que la somme réclamée et allouée d'un montant de 23000 euros de ce seul chef constitue un strict minimum revenant de fait à appliquer un taux de rendement de 7,73% par rapport à la somme de 210 000 euros. Elle précise que même à raisonner en termes de 'perte de chance' de vendre son bien durant la période de six mois ayant suivi la caducité du compromis du 8 mars 2019, compte tenu du marché immobilier particulièrement prospère durant cette période, celle-ci devrait être évaluée à 100%. Enfin, elle indique qu'en tout état de cause, pendant de nombreux mois, elle a été privée d'un capital important à investir dans l'achat d'un nouvel immeuble à usage d'habitation, qu'à défaut d'avoir obtenu ce capital, ses associés n'ont pu acquérir le bien qu'ils projetaient d'acheter et qu'ils ont dû se résoudre à acheter un autre immeuble à un prix plus élevé et qui ne correspondait pas à leurs besoins réels notamment quant à la surface. Elle ajoute que pendant toute la période d'immobilisation du bien, elle a été contrainte de supporter des charges importantes afférentes à cet immeuble comprenant de nombreuses pièces dont ses associés n'avaient plus l'usage. Sur ce, Aux termes de l'article 1991 du code civil, 'le mandataire est tenu d'accomplir le mandat tant qu'il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution.' Après avoir constaté que le quantum du préjudice invoqué par la société Pension Célina n'était pas discuté par la société Agence Pays d'Andaines qui sollicitait seulement le rejet total de sa demande d'indemnisation, le tribunal a 'fait droit à la demande d'indemnisation, telle que formulée par la demanderesse, soit 25 521,25 euros', sans autre motivation. En cause d'appel, alors que la société Agence Pays d'Andaines conteste le quantum des dommages et intérêts ainsi alloués par le premier juge, les éléments communiqués par la société Pension Célina permettent cependant d'établir que : - M. et Mme [I], seuls associés de la SCI Pension Célina propriétaire de l'ensemble immobilier litigieux 'Villa Célina' (une maison d'habitation principale et une autre maison en annexe) au sein duquel ils exploitaient un hôtel-pension, ont fait valoir leurs droits à la retraite fin 2017 et la vente de l'immeuble a été confiée à la société Agence Pays d'Andaines suivant mandat du 29 janvier 2019 au prix net vendeur de 240 000 euros outre la somme de 13 250 euros correspondant aux honoraires de l'agence ; - ensuite de l'acte de 'vente sous condition suspensive' signé le 8 mars 2019 par lequel Mme [O] et de M. [Y] se sont engagés à acquérir l'immeuble de la société Pension Célina moyennant le prix de 225 000 euros en ce compris la rémunération de l'agence immobilière (13 000 euros), M. et Mme [I] ont eux-même signé un compromis de vente pour l'acquisition d'un immeuble situé à proximité immédiate, de dimensions plus modestes, moyennant le prix principal de 138 000 euros ce, sous condition suspensive de la vente de l'immeuble objet du compromis de vente signé le 8 mars 2019 ; plusieurs devis ont été sollicités auprès de différentes entreprises aux fins d'entreprendre des travaux dans cet l'immeuble et une déclaration de travaux déposée en mairie le 1er octobre 2019 ; - le compromis de vente du 8 mars 2019 est devenu caduc le 19 mai 2019 faute d'obtention d'un prêt par Mme [O] et de M. [Y] avant le 15 mai 2019 et de toute notification à l'agence immobilière d'une quelconque offre de prêt à la date du 18 mai 2019, la condition suspensive étant réputée non réalisée ; - en suite de l'acte rédigé par la société Agence Pays d'Andaines, signé le 20 juin 2019 par la société Pension Célina d'une part, et Mme [O] et M. [Y] d'autre part, et jugé définitivement dénué de toute efficacité juridique, l'immeuble 'Villa Célina' a, de fait, été immobilisé en vain jusqu'au 6 décembre 2019, date à laquelle le notaire chargé de la réitération de la vente a dressé un procès-verbal de carence ; - la société Pension Célina a remis l'immeuble en vente en mandatant à cette fin l'agence [Localité 4] Immobilier le 24 décembre 2019 ainsi que Me [C], notaire, le 10 janvier 2020 ; - le dit bien a été vendu suivant acte notarié du 23 avril 2021moyennant le prix de 219 000 euros en ce compris les honoraires dus à l'agence de 9000 euros. Par ailleurs, il n'est nullement contesté que M. et Mme [I] ont renoncé à leur projet initial d'acquisition, puis attendu la vente de l'immeuble 'Villa Célina' pour acquérir une maison d'habitation située [Adresse 3] à [Localité 4], au prix plus élevé de 179 000 euros et de taille beaucoup plus grande et moins adaptée à leurs besoins. La société Pension Célina justifie encore de l'évolution du marché immobilier, faisant état de l'année record 2019 lors de laquelle le volume de transactions immobilières a dépassé le million, et d'une reprise du volume annuel de transactions comme du prix des logements anciens repartant à la hausse uniquement au quatrième trimestre 2020 après une décrue entre fin 2019 et le troisième trimestre 2020 liée au ralentissement de l'activité causé par l'épidémie du coronavirus et des confinements sanitaires successifs. Enfin, l'intimée établit que le rendement locatif moyen à [Localité 4] était de 11,96% l'an durant la période 2020-2021. Du tout, il en ressort que les fautes commises par la société Agence Pays d'Andaines, à savoir le défaut d'information de sa mandante, représentée par ses deux associés-gérants, sur les effets de la caducité du compromis du 8 mars 2019, et surtout la rédaction de l'acte du 20 juin 2019 dépourvu de tout effet juridique, ont causé directement à la société Pension Célina un préjudice incontestable résultant de l'immobilisation du bien ce, en vain, pendant plus de six mois suivant la caducité du compromis intervenue le 19 mai 2019 ainsi qu' une perte de chance sérieuse de réaliser durant cette période particulièrement faste du marché immobilier (année 2019), une vente à un prix proche du montant figurant sur le mandat de vente (240 000 euros) et d'éviter ainsi la période de décrue du marché immobilier jusqu'au troisième semestre 2020 alors que, de fait, le bien, remis en vente fin décembre 2019-début janvier 2020, ne sera cédé en définitive qu'en avril 2021 et ce encore, à un prix inférieur de 2000 euros à celui objet du compromis du 8 mars 2019 et de 30 000 euros au prix visé au mandat de vente. Au regard des éléments documentés fournis par la société Pension Célina, la perte de chance de vendre le dit bien au prix net vendeur de 212 000 euros durant la période d'indisponibilité du bien de six mois écoulée entre le 19 mai 2019, date à laquelle le compromis du 8 mars précédent était devenu caduc et la date du 15 novembre 2019 à laquelle devait intervenir la réitération, peut être raisonnablement estimée à 90%. Il s'en suit que les manquements commis par la société Agence Pays d'Andaines sont aussi en lien avec le retard avec lequel la vente a été in fine réalisée sauf à préciser que la période de baisse du marché ayant suivi et liée à la crise sanitaire ne saurait lui être imputable. L'inexécution fautive du mandat confié à l'agence immobilière a également fait perdre à la société Pension Célina une chance d'une transaction dans le délai permettant à ses associés de finaliser leur projet d'acquisition initial conditionné par la vente de la pension 'Villa Célina'. De surcroît, il convient de tenir compte durant cette période d'immobilisation et de report de vente, du paiement par la société Pension Célina des charges liées à la conservation de la propriété de l'immeuble et à son entretien, lequel ne pouvait être autrement rentabilisé alors que les associés de la SCI n'occupaient qu'une partie de l'ensemble immobilier. Enfin, il ne fait pas débat que la société Pension Célina a été contrainte de régler au notaire chargé de la réitération de la vente du bien litigieux la somme de 521,25 euros au titre du procès-verbal de carence dressé le 6 décembre 2019 à la suite des deux rendez-vous non honorés par Mme [O] et de M. [Y], préjudice financier que la société Agence Pays d'Andaines ne conteste pas devoir réparer. Si la société Pension Célina propose de chiffrer son préjudice financier du fait de l'indisponibilité de son capital, en se basant sur le taux de rendement locatif de 11,96 % l'an en vigueur sur [Localité 4] et en appliquant celui-ci au prix de l'immeuble litigieux évalué à 240 000 euros, ce qui conduirait durant la période de six mois d'immobilisation du bien à une somme non perçue de 14 352 euros, et sur la période de report de la vente (entre le 15 novembre 2019 et le 23 avril 2021) à une somme de 40 664 euros, il sera néanmoins observé qu'au moment de la mise en vente de son bien, elle ne pratiquait aucune activité de mise en location du bien litigieux, ni aucune activité commerciale et que ses associés, avec le prix de vente, avaient alors décidé d'acquérir une maison d'habitation qu'ils n'envisageaient pas plus de donner à bail de sorte que l'intimée ne justifie pas d'un préjudice pouvant être indemnisé selon ces modalités. Il reste néanmoins que l'ensemble des éléments précités, permettent en définitive à la cour de considérer que les préjudices précités subis par la société Pension Célina à raison de l'exécution fautive du mandat confié à la société Agence Pays d'Andaines seront justement réparés par l'octroi d'une somme totale de 20 521, 25 euros à titre de dommages et intérêts, le jugement étant infirmé de ce chef. - Sur les demandes accessoires : La société Agence Pays d'Andaines, succombant même partiellement en appel, sera condamnée aux entiers dépens d'appel et déboutée de sa demande formée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Le sens de la décision et l'équité commandent de faire application du même article en faveur de la société Pension Célina. La société Agence Pays d'Andaines sera ainsi condamnée à lui payer la somme de 3000 euros à ce titre. PAR CES MOTIFS : La cour, Statuant dans les limites de l'appel, par arrêt contradictoire rendu en dernier ressort par mise à disposition au greffe, Infirme le jugement déféré en sa seule disposition soumise à la cour et relative au montant des dommages et intérêts alloués à la société Pension Célina et au paiement duquel a été condamnée la société Agence Pays d'Andaines ; Statuant à nouveau de ce seul chef et y ajoutant : Condamne la société Agence Pays d'Andaines à payer à la société Pension Célina la somme de 20 521, 25 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice ; Déboute la société Agence Pays d'Andaines de toutes ses demandes, en ce compris de celle formée en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne la société Agence Pays d'Andaines aux entiers dépens de la procédure d'appel ; Condamne la société Agence Pays d'Andaines à payer à la société Pension Célina la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Déboute les parties de toutes autres demandes. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT M. COLLET M.C. DELAUBIER