Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE CHARTRES
N° RG 23/00576 - N° Portalis DBXV-W-B7H-GDXT
Minute : 24/ JCP
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Charles NOUVELLON, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 18
Copie certifiée conforme
délivrée le :
à :
[H] [D]
Préf28
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
Juge des Contentieux de la Protection
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
réputée contradictoire
DU 22 Octobre 2024
DEMANDEUR :
Monsieur [I] [Z]
né le 04 Novembre 1983 à VOIRON (38500),
demeurant 5 rue Léon Vaudoyer - 75007 PARIS
représenté par Me Charles NOUVELLON, demeurant 6 8 rue du Docteur Maunoury - 28000 CHARTRES, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 18 substitué par Me Patricia BUFFON, demeurant 6 Rue Denis Poisson - 28000 CHARTRES, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 25
D’une part,
DÉFENDEUR :
Monsieur [H] [D]
né le 27 Septembre 1999 à RELIZANE (ALGERIE),
demeurant 19 rue du soleil d’or - 28000 CHARTRES
non comparant, ni représenté
D’autre part,
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Juge des contentieux de la protection : Isabelle DELORME, statuant en matière de référé
Greffier: Séverine FONTAINE
DÉBATS :
L'affaire a été plaidée à l'audience publique du 02 Juillet 2024 et mise en délibéré au 22 Octobre 2024 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.
* * *
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé prenant effet au 1er janvier 2022, la SCI ANNASR a consenti à Monsieur [H] [D] un bail d’habitation portant sur un logement situé 19 rue du soleil d’or, 2ème étage, 28000 CHARTRES, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 350 euros outre 20 euros de charges locatives.
Suivant acte authentique en date du 05 avril 2022, Monsieur [I] [Z] a acquis l’appartement situé 19 rue du soleil d’or, 2ème étage, 28000 CHARTRES.
Par acte de commissaire de justice du 10 mai 2023, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 2 662 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.
La commission de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Monsieur [H] [D] par notification électronique du 12 mai 2023.
Par acte de commissaire de justice du 27 juillet 2023, Monsieur [I] [Z] a ensuite assigné Monsieur [H] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Chartres, statuant en référé, afin d'obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, le constat de la résiliation du bail par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire, son expulsion et sa condamnation à lui verser les sommes suivantes :
* 3784 euros à titre provisionnel sur l'arriéré de loyer au 04 avril 2023, mensualité d’avril 2023 comprise,
* une indemnité provisionnelle d'occupation d'un montant égal aux loyers courants majorés des charges soit la somme de 370 euros,
* 2 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
* les dépens, y compris le coût du commandement.
L’assignation a été dénoncée au représentant de l’État dans le département par notification électronique du 28 septembre 2023.
L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 09 janvier 2024.
Monsieur [I] [Z], représenté par son conseil, maintient l’ensemble de ses demandes sauf à actualiser sa créance à la somme de 5 616 €. Il explique qu’il y a eu un seul versement en 2022. Il s’oppose à la demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire indiquant que Monsieur [H] [D] n’est pas de bonne foi.
Monsieur [H] [D], représenté par son conseil, sollicite des délais de paiement et propose de verser 350 € en sus du loyer. Il sollicite également la suspension de la clause résolutoire. Son conseil formule également une demande d’aide juridictionnelle provisoire.
A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 13 février 2024.
Une ordonnance avant-dire droit a été rendue le 13 février 2024, ordonnant la réouverture des débats à l’audience 4 juin 2024 pour permettre à Monsieur [I] [Z] de produire un décompte depuis le début du contrat de bail ;
A l’audience du 4 juin 2024, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi à la demande des parties. L’affaire a donc été renvoyé à l’audience du 2 juillet 2024.
A l’audience du 2 juillet 2024, l’affaire a été appelée et retenue.
Monsieur [I] [Z], représenté par son conseil, dépose des conclusions, et produit le décompte du 26 avril 2024 joint au commandement de payer outre un décompte du 27 mai 2024 et indique notamment que Monsieur [H] [D] a quitté le logement le 31 mai 2024 de sorte qu’il n’y a plus lieu d’ordonner son expulsion, pour le surplus il maintient l’ensemble de ses demandes sauf à actualiser sa créance à la somme de 6.368,23 € et sa demande au titre des frais irrépétibles qu’il porte à la somme de 3.000€.
Pour le surplus, il convient de se référer à ses écritures pour un plus ample exposé des moyens conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.
Monsieur [D] n’a pas comparu à cette audience et son conseil a indiqué ne plus intervenir au soutien de ses intérêts.
A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 22 octobre 2024.
MOTIFS
En vertu des dispositions de l'article 834 du code de procédure civile, « dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend ».
Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».
Par ailleurs, aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, le défaut de comparution du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’il soit statué au fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
En l’espèce, le défaut de comparution de Monsieur [H] [D] ne fait pas obstacle à ce qu’il soit statué.
I. SUR LA RÉSILIATION :
- sur la recevabilité de l'action :
Aux termes de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version antérieure à l'entrée en vigueur de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicable en l’espèce, le bailleur souhaitant faire jouer la clause résolutoire d'un bail d'habitation ne peut faire délivrer une assignation à cette fin avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement.
En outre, l’article 24 III de la loi précitée dispose que le bailleur doit faire signifier l'assignation au représentant de l'État dans le département dans un délai de deux mois avant l'audience.
En l'espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture d'Eure et Loir par la voie électronique le 28 septembre 2023, soit plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
Par ailleurs, Monsieur [I] [Z] justifie avoir saisi la CCAPEX le 12 mai 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 27 juillet 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
En conséquence, l’action est recevable.
- sur l'acquisition des effets la clause résolutoire :
L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que "Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux" ; mais l'article 24 V de cette même loi ajoute que "le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (...) au locataire en situation de régler sa dette locative. (...) Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (...)Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".
En l'espèce, le bail conclu avec effet le 1er janvier 2022 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 10 mai 2023, pour la somme en principal de 2 662 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 10 juillet 2023.
En conséquence, il convient de constater que le bail est résilié depuis le 10 juillet 2023.
- sur les délais de paiement:
L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative" et l’article 24 VII de cette même loi précise que “lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.”
En l'espèce, Monsieur [H] [D], non comparant, n'apporte par définition aucun élément concernant sa situation.
En outre, le diagnostic social mentionne que Monsieur [H] [D] ne s’est pas présenté au rendez-vous proposé le 8 juin 2023 et ne s’est pas manifesté suite à l’envoi de la note de mise à disposition du 13 juin 2023, ce qui empêche de lui accorder d'office des délais de paiement, faute d'informations sur ses possibilités à respecter un échéancier.
Par ailleurs, suite au départ de Monsieur [H] [D] du logement loué le 31 mai 2024 après avoir obtenu une réduction du délai-congé du 30 avril 204 de 3 mois à 1 mois, il n’y a pas lieu de statuer sur la demande d’expulsion comme l’indique le bailleur, ni sur les demandes subséquentes.
II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :
Le paiement des loyers constitue une obligation incontestable du locataire prévue par les articles 1728 du Code Civil et 7 a) de la Loi 89-462 du 6 juillet 1989. Le maintien de Monsieur [H] [D] dans les lieux sans droit ni titre crée un préjudice au bailleur qui doit être réparé par l’allocation d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer en cours outre les charges.
En l'espèce, Monsieur [I] [Z] produit un décompte démontrant que Monsieur [H] [D] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 6.368,23 € à la date du 27 mai 2024.
Monsieur [H] [D], non comparant, n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette.
Il sera par conséquent condamné à titre provisionnel au paiement de cette somme de 6.368,23 € au profit du bailleur.
Compte tenu de l'absence de délais, il sera également condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation du 11 juillet 2023 suite à la résiliation du bail, jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux, à savoir jusqu’au 31 mai 2024. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi.
III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :
Sur les dépens
L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. Il sera rappelé que les dépens sont les frais de justice. Il s’agit notamment de la rémunération des techniciens, l’indemnisation des témoins et les émoluments des officiers publics ou ministériels.
En l’espèce, Monsieur [H] [D], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.
Sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile
L’article 700 du code de procédure, il prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie au paiement d’une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens.
Dans ce cadre, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique des parties.
Au cas présent, compte tenu des démarches judiciaires qu’à dû accomplir Monsieur [I] [Z], Monsieur [H] [D] sera condamné à lui verser une somme de 800€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Sur l’exécution provisoire
Il convient de rappeler que la présente instance est soumise aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile aux termes duquel les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.
PAR CES MOTIFS,
La juge chargée des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,
Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent et par provision:
CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 3 janvier 2022 à effet du 1er janvier 2022 concernant le local à usage d’habitation situé 19 rue du soleil d’or, 2ème étage, 28000 CHARTRES sont réunies à la date du 10 juillet 2023 et que le bail est résilié à cette date;
CONSTATE que Monsieur [H] [D] à libérer les lieux le 31 mai 2024;
DIT n'y avoir lieu à ordonner son expulsion, ni l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;
CONDAMNE Monsieur [H] BENNACEURà verser à Monsieur [I] [Z] à titre provisionnel la somme de 6.368,23€ (six mille trois cent soixante huit euros et vingt trois centimes) au titre de l’arriéré locatif et d’indemnité d’occupation à compter du 11 juillet 2024 et jusqu’au 31 mai 2024, sauf à parfaire;
FIXE cette indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s'était poursuivi ;
DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes plus amples ou contraires;
CONDAMNE Monsieur [H] [D] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer;
CONDAMNE Monsieur [H] [D] à verser à Monsieur [I] [Z] la somme de 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
RAPPELLE que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;
DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture d'Eure et Loir en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;
Ainsi ordonnée et prononcée le 22 Octobre 2024.
LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Séverine FONTAINE Isabelle DELORME
