Tribunal judiciaire, 24 mai 2024. 24/01395

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY [Adresse 4] [Adresse 4] [Adresse 4] [Localité 7] Téléphone : [XXXXXXXX02] Télécopie : [XXXXXXXX01] @ : [Courriel 8] REFERENCES : N° RG 24/01395 - N° Portalis DB3S-W-B7I-Y2X3 Minute : 24/00694 Monsieur [P] [D] C/ Monsieur [X] [E] Madame [I] [T] épouse [E] Exécutoire, copie, dossier délivrés à : M [D] Copie délivrée à : M et Mme [E] Le 03 Juillet 2024 AUDIENCE CIVILE Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 24 Mai 2024; par Madame Elise CSAKVARY, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame DULAC, greffier ; Après débats à l'audience publique du 18 Mars 2024 tenue sous la présidence de Madame Elise CSAKVARY, juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Odile DULAC, greffier audiencier ENTRE DEMANDEUR : Monsieur [P] [D], demeurant [Adresse 6] - [Localité 5] comparant D'UNE PART ET DÉFENDEURS : Monsieur [X] [E], demeurant [Adresse 3] - [Localité 9] comparant Madame [I] [T] épouse [E], demeurant [Adresse 3] - [Localité 9] non comparante D'AUTRE PART EXPOSE DU LITIGE Par contrat en date du 2 octobre 2021, M. [P] [D] a donné à bail à M. [X] [E] et Mme [I] [T] épouse [E] un local à usage d'habitation et un emplacement de stationnement situés au [Adresse 3] à [Localité 9] (4ème étage), pour un loyer mensuel de 1 100 euros, provision sur charges comprise. Des loyers étant demeurés impayés, le 12 octobre 2023, M. [P] [D] a fait signifier un commandement de payer la somme en principal de 3 365? euros visant la clause résolutoire. Il a ensuite fait assigner M. [X] [E] et Mme [I] [T] épouse [E] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Bobigny par acte en date du 9 janvier 2024 pour obtenir la résiliation du contrat, l'expulsion et la condamnation au paiement. L'affaire a été appelée à l'audience du 18 mars 2024. A cette date, M. [P] [D], comparaît et se réfère à son assignation. Il demande : - la constatation de la résiliation de plein droit du bail d'habitation ; - l'expulsion de M. [X] [E] et Mme [I] [T] épouse [E] ; - à titre subsidiaire et en cas de réintégration des lieux, la suppression du bénéfice de la trêve hivernale ; - et la condamnation solidaire de M. [X] [E] et Mme [I] [T] épouse [E] : - au paiement de la somme actualisée de 9 265 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, - au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation, - au paiement d'une somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles - et aux dépens. Il expose que le locataire ne s'est pas acquitté des loyers dus. Il ajoute qu'il ne perçoit plus de paiement depuis le mois d'août 2023 alors que son locataire voyage et détient quatre société. Il explique qu'il a la charge d'une famille et d'un crédit et qu'il rencontre actuellement des difficultés financières. Il précise qu'il est là pour trouver un accord et ne s'oppose pas à l'octroi de délais de paiement. Citée à l'étude du commissaire de justice, Mme [I] [T] ne comparaît pas. M. [X] [E] comparaît. Il indique qu'il s'est rendu à l'étranger mais que sa femme est toujours restée dans l'appartement. Il explique en outre avoir fait faillite mais avoir repris le travail depuis le mois de février 2024 et percevoir un salaire d'environ 2 000 euros par mois. Il ajoute que sa femme travaille également et perçoit environ 800 euros par mois. Après avoir indiqué ne rien pouvoir payer en plus de son loyer courant, il demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, outre la somme de 1 500 euros par mois en règlement de l'arriéré. Aucun diagnostic social et financier n'a été reçu au greffe avant l'audience. L'affaire a été mise en délibéré au 24 mai 2024. MOTIFS DE LA DECISION Il résulte de l'article 472 du code de procédure civile qu'au cas où le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. I - Sur la résiliation L'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Le bail conclu le 2 octobre 2021 contient une clause résolutoire en son article VIII qui stipule que le contrat sera résilié en cas de défaut de paiement du loyer. Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 12 octobre 2023, pour la somme en principal de 3 365? euros, laissant un délai de de six semaines pour régler la somme due. Le commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 23 novembre 2023. II - Sur les demandes de condamnation en paiement L'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est tenu au paiement des loyers et des charges récupérables. Le bailleur produit un décompte démontrant que M. [X] [E] et Mme [I] [T] épouse [E] restent lui devoir la somme de 9 265 euros à la date du 18 mars 2024, échéance du mois de mars 2024 incluse. M. [X] [E] et Mme [I] [T] épouse [E] n'apportent aucun élément de nature à contester ni le principe, ni le montant de la dette. Le bail conclu le 2 octobre 2021 contient une clause de solidarité en son article VII. M. [X] [E] et Mme [I] [T] épouse [E] seront donc solidairement condamnés au paiement de cette somme de 9 265 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 3 365? euros à compter du commandement de payer du 12 octobre 2023, conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil. III - Sur les délais de paiement L'article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que " le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative ". L'article 24 VII de la loi précitée dispose en outre que " lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ". Compte tenu de ces éléments et des propositions de règlements formulées à l'audience, M. [X] [E] et Mme [I] [T] épouse [E] seront autorisés à se libérer du montant de leur dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif. Les effets de la clause résolutoire étant suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, les demandes relatives à l'expulsion, au transport et à la séquestration des meubles deviennent sans objet. En revanche, si les locataires ne respectent pas pas les délais accordés ou ne règlent pas le loyer courant à la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire sera réputée acquise. Les défendeurs devront quitter les lieux sans délai et à défaut d'exécution volontaire, la partie demanderesse sera autorisée à faire procéder à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l'assistance éventuelle de la force publique ou d'un serrurier. En outre, dans l'hypothèse où les défendeurs ne respecteraient pas les délais, et en vertu de l'article 1240 du code civil, ils devront indemniser le propriétaire du fait de leur occupation illicite des lieux, de nature à causer à ce dernier un préjudice résultant de la perte des loyers et de l'indisponibilité des lieux, par le versement d'une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges dûment justifiées, à compter du 1er avril 2024 jusqu'à leur départ définitif des lieux. Il n'y a pas lieu de supprimer le bénéfice de la trêve hivernale en cas de réintégration dans les lieux, hypothèse purement hypothétique à ce stade et conformément aux dispositions de l'article L412-6 du code des procédures civiles d'exécution. IV - Sur les mesures de fin de jugement M. [X] [E] et Mme [I] [T] épouse [E], partie perdante, supporteront in solidumla charge des dépens. Compte tenu des démarches judiciaires qu'a dû accomplir M. [P] [D], M. [X] [E] et Mme [I] [T] épouse [E] seront condamnés in solidum à lui payer une somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Le jugement est de plein droit exécutoire par provision. PAR CES MOTIFS, Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort : CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 2 octobre 2021 entre M. [P] [D] et M. [X] [E] et Mme [I] [T] épouse [E] concernant le local à usage d'habitation et l'emplacement de stationnement situés au [Adresse 3] à [Localité 9] (4ème étage) sont réunies à la date du 23 novembre 2023 ; CONDAMNE solidairement M. [X] [E] et Mme [I] [T] épouse [E] à payer à M. [P] [D] la somme de 9 265 euros (décompte arrêté au 18 mars 2024, échéance du mois de mars 2024 incluse), avec intérêts au taux légal à compter du 12 octobre 2023 sur la somme de 3 365? euros ; REJETTE la demande formée par M. [P] [D] aux fins de suppression du bénéfice de la trêve hivernale ; AUTORISE M. [X] [E] et Mme [I] [T] épouse [E] à s'acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 6 mensualités de 1 500 euros chacune et une 7ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ; PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 20 de chaque mois et pour la première fois le 20 du mois suivant la signification du présent jugement ; SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais accordés ; DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise ; DIT qu'en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera : * que la clause résolutoire retrouve son plein effet ; * que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ; * qu'à défaut pour M. [X] [E] et Mme [I] [T] épouse [E] d'avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, M. [P] [D] puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu'à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d'un serrurier et de la force publique si besoin est ; *que M. [X] [E] et Mme [I] [T] épouse [E] soient condamnés in solidum à verser à M. [P] [D] une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail, à compter du 1er avril 2024 et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ; CONDAMNE in solidum M. [X] [E] et Mme [I] [T] épouse [E] à verser à M. [P] [D] une somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE in solidum M. [X] [E] et Mme [I] [T] épouse [E] aux dépens ; RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision. Ainsi jugé et prononcé à Bobigny, par mise à disposition du jugement au greffe du Tribunal judiciaire, le 24 mai 2024. LE GREFFIER LE JUGE