Texte intégral
CIV. 1
MY1
COUR DE CASSATION
______________________
Audience publique du 9 décembre 2020
Rejet non spécialement motivé
Mme BATUT, président
Décision n° 10571 F
Pourvoi n° T 18-25.526
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
_________________________
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________
DÉCISION DE LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, DU 9 DÉCEMBRE 2020
Mme R... E..., domiciliée chez M. E..., [...] , a formé le pourvoi n° T 18-25.526 contre l'arrêt n° RG : 16/18130 rendu le 11 septembre 2018 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (1re chambre A), dans le litige l'opposant :
1°/ à M. I... D..., domicilié [...] ,
2°/ à M. O... F..., domicilié [...] ,
3°/ à la société [...], société civile professionnelle, dont le siège est [...] ,
4°/ à la société [...], société civile professionnelle, dont le siège est notaires associés [...],
défendeurs à la cassation.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de M. Mornet, conseiller, les observations écrites de la SCP Nicolaÿ, de Lanouvelle et Hannotin, avocat de Mme E..., de la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de M. D..., de M. F..., de la société [...] et de la société [...], après débats en l'audience publique du 20 octobre 2020 où étaient présents Mme Batut, président, M. Mornet, conseiller rapporteur, Mme Duval-Arnould, conseiller doyen, et Mme Randouin, greffier de chambre,
la première chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu la présente décision.
1. Le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation.
2. En application de l'article 1014, alinéa 1er, du code de procédure civile, il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce pourvoi.
EN CONSÉQUENCE, la Cour :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne Mme E... aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi décidé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du neuf décembre deux mille vingt.
Le conseiller rapporteur le president
Le greffier de chambre MOYEN ANNEXE à la présente décision
Moyen produit par la SCP Nicolaÿ, de Lanouvelle et Hannotin, avocat aux Conseils, pour Mme E....
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt confirmatif attaqué D'AVOIR dit que des notaires (Me Q... N..., Me I... D... et Me O... F...) n'avaient commis aucune faute à l'occasion de la vente en l'état futur d'achèvement d'un bien acquis par Madame E... dans l'ensemble immobilier dénommé [...] et D'AVOIR débouté Madame E... de ses demandes indemnitaires dirigées contre ces notaires et leurs offices (la SCP [...] et la SCP [...]) ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE c'est en vain que les acquéreurs prétendent que Me I... D... aurait commis une faute en choisissant de soumettre la vente au régime de la vente en l'état futur d'achèvement au motif que celui-ci ne serait pas adapté à la vente d'un immeuble objet d'une rénovation lourde ; qu'en effet, les contrats de vente sont antérieurs à l'entrée en vigueur de la loi n°2006-872 dite « Engagement national pour le logement » du 13 juillet 2006 qui a créé le régime spécifique de la vente d'immeuble à rénover, dont le décret d'application n'est intervenu que le 16 décembre 2008 ; qu'à la date des actes de vente passés par Me I... D..., seul le régime de la vente en l'état futur d'achèvement était protecteur des intérêts des acquéreurs, même s'il n'était pas précisément adapté aux particularités de la vente avec rénovation lourde ; que c'est également vainement que les acquéreurs font le reproche au notaire d'avoir « choisi » la garantie intrinsèque, alors que la garantie extrinsèque serait plus protectrice des intérêts de l'acheteur ; qu'en effet, le Tribunal a justement rappelé que le choix entre ces deux garanties relève du seul promoteur vendeur, sans que le notaire rédacteur puisse s'immiscer dans un tel choix ; que la garantie extrinsèque est une option ouverte par la loi au vendeur et que, si elle ne présente pas la même sûreté que la garantie extrinsèque, elle n'en est pas moins licite ; qu'il incombe seulement au notaire, dans le cadre de cette option, de vérifier que les conditions légales et réglementaires de cette garantie sont remplies pour que celle-ci soit utile et efficace ; que les acquéreurs font ensuite grief au notaire de ne pas avoir rempli son devoir de conseil et d'information en ne les informant pas de la teneur de la garantie intrinsèque et de ses risques et en n'insérant pas dans l'acte une mention établissant que l'acheteur reconnaît avoir été averti de la teneur des garanties souscrites ; que toutefois, si l'article R 261-20 du Code de la construction et de l'habitation prévoit expressément que le contrat de vente doit préciser « que l'acheteur reconnaît être averti de la teneur desdites garanties », ces dispositions ne sont applicables que pour la garantie prévue par l'article R 261-18 b) ; qu'en l'espèce, la garantie intrinsèque répondait au a) de l'article R 261-18 dans sa rédaction applicable au litige, à savoir, la situation d'un immeuble mis hors d'eau et non grevé de privilège ou hypothèque, et non au b) correspondant à la situation d'un immeuble dont les fondations sont achevées et dont le financement répond à des conditions impératives ; que les acquéreurs reprochent pour l'essentiel au notaire d'avoir manqué à son obligation d'efficacité de l'acte en ayant inscrit dans l'acte une garantie privée de tout effet ; qu'ils fondent leurs reproches sur deux points : d'une part, l'absence de vérification de l'attestation du 16 juin 2003 délivrée par le cabinet 2AD INGENIERIE, d'autre part, la prise en compte d'un état « hors d'eau » permettant un déblocage des fonds à 70 % alors que les travaux n'avaient pas encore commencé ; qu'il doit être retenu que le notaire a une obligation d'investigation qui relève de son obligation d'efficacité et s'inscrit dans la logique de sécurité juridique des actes qu'il reçoit et que sa responsabilité est engagée s'il n'a pas usé de la possibilité d'empêcher que l'acte qu'il instrumente ne soit privé d'effet ; qu'il n'a pas à se déplacer sur les lieux pour vérifier la situation matérielle de l'immeuble mais il doit procéder à des vérifications complémentaires lorsqu'il a des raisons de mettre en doute, en raison de circonstances objectives, les déclarations faites par les parties ou des sachants dans l'acte authentique ; qu'il en est ainsi lorsque ses déclarations sont en contradiction avec les documents dont il dispose, le notaire étant en effet tenu de procéder à une vérification documentaire au vu des pièces annexées à l'acte ; qu'il convient donc de rechercher s'il existait des éléments objectifs, parmi les pièces dont Me I... D... disposait lors de la rédaction des actes de vente, qui auraient dû l'amener à mettre en doute l'attestation du 16 juin 2003 sur l'état hors d'eau de l'immeuble ; qu'il importe peu que cette attestation ait été signée par la SAS 2AD INGENIERIE, et non par le cabinet 2AD ARCHITECTURE, dès lors qu'il apparaît que cette société, ayant le même siège social que le cabinet d'architecture 2AD ARCHITECTURE, avait une activité de maître d'oeuvre et architecte et que la constatation de l'état d'avancement des travaux a donc été certifiée par un homme de l'art ; que l'attestation n'avait pas à être plus précise ou plus circonstanciée ; que certes, il pouvait apparaître une contradiction entre cette attestation du 16 juin 2003 et la déclaration d'ouverture du chantier du 28 août 2003 en ce qu'à la date de sa délivrance, les travaux de rénovation n'avaient pas encore commencé ; que toutefois il n'était pas nécessairement exclu qu'un bâtiment existant, objet d'une opération de rénovation, puisse faire l'objet d'une situation « hors d'eau » avant l'ouverture du chantier, dès lors que les travaux de rénovation en question ne portaient pas sur la toiture existante ; que la seule antériorité de l'attestation de mise « hors d'eau » à la déclaration d'ouverture du chantier n'était ni juridiquement exclue ni matériellement suspecte et ne constituait pas en soi un indice suffisant pour éveiller chez le notaire des soupçons sur la véracité de l'attestation délivrée par un homme de l'art ; que le notaire disposait à son dossier du permis de construire en date du 25 octobre 2001, lequel ne faisait état d'aucuns travaux de toiture et que la note de présentation du permis indiquait : « Il n'est prévu aucune extension de bâtiment existant actuellement sur le site. L'ensemble du programme s'intègre dans les volumes des bâtiments existants et conservés. Les façades sont l'objet d'adaptation ou de créations d'ouverture nécessaires à l'éclairement des locaux aménagés dans ces volumes. Les deux seules adaptations des volumes existants concernent la reprise de la toiture d'angle des bâtiments A et G pour créer un raccordement harmonieux des deux volumes de toiture et habiller des pignons existants. La reprise sur le bâtiment H en toiture à 4 pentes de 35° en place de la toiture à 2 pentes et pignons de 20 % existant pour permettre sa couverture en tuile plate à petit moule », de sorte qu'il apparaît que le remplacement des toitures n'était pas prévu, sauf pour le bâtiment H qui n'est pas concerné par la demande, la seule reprise de l'angle de la toiture des bâtiments A et G sur un plan purement esthétique n'altérant pas leur état « hors d'eau » ; que le contrat de réservation faisait état des travaux de rénovation suivants : « niveaux, cloisonnements, façades, aménagements intérieurs », à l'exclusion de travaux de toiture et que la mention selon laquelle le réservant entend se réserver la possibilité d'apporter des compléments et modifications à la consistance de l'immeuble et aux caractéristiques des travaux à effectuer ne permet pas de considérer que des travaux aussi conséquents que la reprise de toiture pouvaient être envisagés ; que les photos des bâtiments de l'ensemble LA GRANGE LE ROY figurant sur la plaquette commerciale de la SARL FINANCIERE BARBATRE présentant l'existant avant travaux font apparaître que ceux-ci sont munis d'une toiture dont rien ne permet de supposer qu'elle devrait faire l'objet d'une réfection et que les constatations, très sommaires, faites par l'huissier en 2011, soit plus de huit années après l'attestation, sur un chantier à l'abandon, ne permettent pas de remettre en cause l'existence des toitures sur le bâtiment concerné par la présente vente ; que dès lors, il n'existait pas d'éléments contradictoires ou discordants justifiant que le notaire ait quelques soupçons sur la véracité de l'attestation du 16 juin 2003 et sur la réalité du caractère « hors d'eau » des bâtiments dans lesquels les lots étaient vendus ; qu'en insérant dans son acte une clause de garantie intrinsèque pour laquelle il disposait d'une attestation de « mise hors d'eau » et d'un certificat des hypothèques attestant de l'absence de privilège, hypothèque ou gage sur l'immeuble, conditions posées par l'article R 261-18 a) et en mettant en place un échéancier de paiements correspondant aux prévisions de l'article R 261-14 du Code de la construction de l'habitation, le notaire, qui ne pouvait soupçonner que cette garantie serait inefficace, n'a commis aucune faute ; que le jugement qui a débouté les demandeurs de toutes leurs prétentions contre Me I... D... et la SCP [...] sera donc confirmé en toutes ses dispositions ; que les demandes présentées contre le notaire ayant rédigé l'acte en participation avec Me I... D... ont également été justement rejetées, pour les mêmes motifs ;
ET AUX MOTIFS SUPPOSES ADOPTES DES PREMIERS JUGES QUE sur l'existence d'une faute imputable au notaire, il résulte des pièces versées aux débats que l'acte d'acquisition en VEFA par les demandeurs de lots de copropriété dans le cadre de la commercialisation du programme immobilier LA GRANGE LE ROY, reçu par Maître Q... N... en date du Ier décembre 2003, mentionne en page 4, dans le paragraphe « Paiement du prix » « I) Partie exigible immédiatement » que, compte tenu de l'avancement des travaux « hors d'eau », la partie actuellement exigible est de 50 % et mentionne au « II) Paiement du solde du prix » l'échelonnement : - 20 % à la mise hors d'air, 10 % aux travaux de peinture et de carrelage réalisés à 95%, 15 % à l'achèvement des travaux de rénovation, 5 % à la mise à disposition des locaux par l'acquéreur ; que l'acte authentique a précisé dans sa deuxième partie (pages 9 et suivantes) que le vendeur a déclaré avoir fait l'acquisition et entreprendre la rénovation lourde d'un ensemble immobilier comprenant neuf bâtiments en changeant sa destination en usage de résidence services, la partie non construite du terrain devant être aménagée en espaces verts, circulation véhicules, allées piétonnières, zone de parkings communs, que la consistance des lots vendus dans leur état futur de rénovation est portée à la connaissance de l'acquéreur par la remise d'un plan côté de l'appartement qui demeure annexé à l'acte de vente, que les caractéristiques techniques des lots vendus, du bâtiment et de ses équipements extérieurs sont exprimées dans une notice descriptive, conformément au modèle de l'arrêté du 10 mai 1968, qui demeure annexée à un acte reçu le 16 septembre 2003 (acte de dépôt de la note de renseignements d'urbanisme et d'autres actes) et dont la lecture a été faite par le notaire lors de la signature de l'acte de vente des lots, que, concernant l'état d'avancement des travaux, il est précisé que les fondations du bâtiment dont dépendent les fractions présentement vendues sont achevées, le vendeur ayant conservé la structure du bâtiment existant, qu'au jour du présent acte, les travaux de rénovation sont parvenus au stade suivant « hors d'eau » ainsi qu'il résulte d'une attestation du cabinet 2AD INGENIERIE à [...] , en date du 16 juin 2003; que le paragraphe GARANTIE D'ACHEVEMENT, en page 19 du contrat de vente, stipule que la société venderesse par son représentant ès-qualités déclare que les conditions propres à l'opération qui vont être ci-après exposées constituent la garantie de son obligation d'achever l'immeuble vendu au sens des articles L 261-11 d et R 261-18 a du Code de la construction et de l'habitation : article 261-18 : la garantie d'achèvement résulte de l'existence de conditions propres à l'opération lorsque cette dernière répond à l'une ou à l'autre des conditions suivantes : a) si l'immeuble est mis hors d'eau et n'est grevé qu'aucun privilège ou hypothèque; que le vendeur précise en effet que l'ensemble immobilier dont dépendent les biens et droits immobiliers vendus sont hors d'eau ainsi qu'il résulte de l'attestation délivrée le 16 juin 2003 par le cabinet 2AD INGENIERIE à [...] ; qu'il est établi qu'au jour de la signature de l'acte de vente litigieux, le promoteur vendeur sous le régime de la « vefa » de lots de copropriété dépendant d'un ensemble immobilier disposait du choix de la garantie d'achèvement, soit une garantie intrinsèque, soit une garantie extrinsèque ; que ce choix appartient au seul promoteur vendeur sans que le notaire rédacteur de l'acte de vente puisse s'immiscer dans un tel choix; qu'il appartenait seulement au notaire rédacteur de l'acte de vente de vérifier que les conditions de la garantie intrinsèque choisie par la SARL FINANCIERE BARBATRE étaient concrètement réunies, ce qui en l'espèce était le cas puisqu'il n'existait pas d'inscription de privilège ou d'hypothèque sur les biens et droits, objet de la vente, d'une part, et que l'architecte chargé de l'opération immobilière, le cabinet 2AD INGENIERIE, avait transmis au notaire une attestation en date du 16 juin 2003 selon laquelle le bâtiment était hors d'eau, d'autre part ; qu'il est ainsi établi que toutes les conditions d'application de l'article R 261- 18 a) du Code de la construction et de l'habitation étaient réunies au jour de la signature de l'acte de vente en « vefa » et rien ne permettait au notaire de supposer que la garantie fournie ne pourrait pas être utilement mise en oeuvre en cas de besoin ; que, dès lors, la demanderesse est mal fondée en son moyen tiré de ce que le notaire n'a pas exigé des professionnels de la réhabilitation des garanties extrinsèques d'achèvement; qu'il n'appartenait pas au notaire rédacteur de l'acte de se transporter sur les lieux pour constater personnellement l'état d'avancement des travaux, l'attestation de l'architecte chargé de la surveillance des travaux relevant de la seule responsabilité de cet architecte, et ce, alors qu'il n'était porté à la connaissance du notaire aucune information de nature à créer dans son esprit un doute sur la sincérité de l'attestation de l'architecte, s'agissant de bâtiments anciens, anciennes dépendances d'un château, qui devaient faire l'objet de travaux de rénovation lourde avec changement de destination en usage de résidence services; que, contrairement à ce que soutient l'acquéreur, il ne peut être reproché au notaire un manquement à son obligation d'information et de conseil, et d'efficacité de son acte, qui aurait consisté à ne pas avoir éclairé les parties sur les risques éventuels de non-achèvement de l'immeuble si la garantie intrinsèque était choisie par le vendeur ; qu'en effet, il est établi que la demanderesse a été avertie de la teneur des garanties souscrites au paragraphe « Garantie d'achèvement » comme il a été rappelé plus haut, de sorte que l'arrêt de la Cour de cassation en date du 17 mars 2011, dont se prévaut le demandeur, ne peut recevoir application en l'espèce, l'obligation du notaire d'indiquer précisément et expressément le contenu de la garantie intrinsèque d'achèvement ayant été correctement remplie en l'espèce par Maître N... lors de la rédaction de l'acte de vente litigieux ; que le moyen tiré du manquement à l'obligation d'efficacité de l'acte rédigé par le notaire sera rejeté comme étant inopérant en ce qu'aucun argument particulier n'est développé pour permettre de conclure que le contrat de vente en « vefa » ne pouvait pas recevoir une exécution conforme au but recherché par les parties, notamment par l' acquéreur ; qu'au contraire, il a été correctement précisé dans l'acte de vente les modalités relatives au calendrier des futures échéances de payement des acomptes conformes aux dispositions légales et réglementaires en fonction de l'état d'avancement du chantier; qu'en conclusion, le notaire rédacteur de l'acte authentique de vente n'a commis, lors de la rédaction de l'acte de vente en « vefa » relatif à l'acquisition par la demanderesse du lot de copropriété de la promotion immobilière LA GRANGE LE ROY, sis à [...] , aucune faute de nature à engager sa responsabilité et celle de la SCP [...], titulaire d'un office notarial à Nice, dont il est un associé ; qu'en ce qui concerne la responsabilité de Maître O... F... et la SCP [...], le Tribunal relève que la demanderesse n'articule aucun grief particulier à leur encontre, alors que Maître O... F... n' est pas intervenu en tant que rédacteur de l'acte authentique litigieux, Me N... ayant reçu l'acte, selon la formule indiquée en tête de l'acte, avec la participation de Maître O... F..., notaire à Nîmes, conseil de l'acquéreur ; que, pour les mêmes motifs que ceux développés en ce qui concerne le notaire rédacteur de l'acte de vente, la demanderesse ne pourra qu'être déboutée de toutes ses demandes formées à l'encontre de Maître O... F... et la SCP [...], aucune faute de leur part n'ayant été établie ni au titre de sa participation, ni au titre de la rédaction de la procuration ; que sur le préjudice et le lien de causalité avec une faute du notaire, surabondamment, dans l'hypothèse où il aurait été établi que le notaire a commis une faute lors de la rédaction de l'acte de vente, ce qui n'est pas le cas en l'espèce, le Tribunal relève que la demanderesse ne rapporte pas la preuve d'un préjudice indemnisable qui aurait un lien avec une quelconque faute imputable au notaire rédacteur, lequel ne peut pas se substituer au promoteur vendeur dans ses obligations contractuelles envers les acquéreurs ; qu'il en est de même pour le notaire qui n'a pas rédigé l'acte mais seulement la procuration ; que le Tribunal ne pourra que débouter Mademoiselle R... E... de l'intégralité de ses demandes à l'encontre de Maître O... F... et la SCP K..., titulaire d'un office notarial à Nîmes, de Maître I... D... et la SCP [...], titulaire d'un office notarial à Nice ;
1°) ALORS QUE lorsque la garantie intrinsèque offerte par le vendeur se révèle inadaptée aux risques de l'opération, dont le notaire a ou doit avoir connaissance, celui-ci est tenu d'attirer l'attention de l'acquéreur sur la fragilité de la protection assurée par une telle garantie ; qu'en l'espèce, indépendamment même de la question des vérifications documentaires, il appartenait à Me D..., en qualité de rédacteur de l'acte, et à Me F..., en qualité de notaire participant à l'acte à la demande de Madame E..., d'attirer son attention sur la fragilité de la protection assurée par la garantie intrinsèque offerte par le vendeur au regard des risques de non achèvement présentés par une opération de rénovation lourde d'un immeuble existant, en l'état des risques inhérents au pourcentage très élevé du prix de vente perçu par le vendeur lors de la signature de l'acte authentique ; que faute de l'avoir fait, les notaires ont manqué à leur devoir de conseil ; qu'en décidant que les notaires n'avaient commis aucune faute, la Cour d'appel a violé l'article 1382 du Code civil dans sa rédaction applicable en la cause, devenu l'article 1240 du même Code ;
2°) ALORS QU'en statuant ainsi, motif pris qu'il appartenait uniquement au notaire rédacteur de l'acte de vérifier que les conditions légales et réglementaires de la garantie intrinsèque étaient réunies pour qu'elle soit utile et efficace sans, précisément, rechercher si à cet égard et indépendamment de la question des vérifications documentaires, la garantie intrinsèque offerte par le vendeur était adaptée aux risques présentés par l'opération de rénovation lourde d'un immeuble existant, en l'état des risques inhérents au pourcentage très élevé du prix de vente perçu par le vendeur lors de la signature de l'acte authentique, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du Code civil dans sa rédaction applicable en la cause, devenu l'article 1240 du même Code ;
3°) ALORS de plus QUE Madame E... faisait valoir que les notaires avaient manqué à leur devoir de conseil et d'information en n'attirant pas son attention sur le risque de non-achèvement de l'immeuble qui pouvait résulter du choix par le vendeur d'une garantie intrinsèque ; qu'en se contentant de relever que la mention imposée par l'article R 621-10 du Code de la construction et de l'habitation n'était imposée que pour la garantie prévue par l'article R 261-18 b) alors qu'était en question la garantie prévue par l'article R 261-18 a), la Cour a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du Code civil dans sa rédaction applicable en la cause, devenu l'article 1240 du même Code ;
4°) ALORS en tout cas QU'en ne recherchant pas si les pièces invoquées par Madame E... (notice technique du 12 mars 2001 - pièce n ° 17, procès-verbal de constat d'huissier du 8 septembre 2011 - pièce n° 4, arrêté de permis de construire n°PC772170000037 - pièce adverse n° 9 à laquelle faisait référence la déclaration d'ouverture de chantier - pièce adverse n° 1) n'étaient pas de nature à éveiller les soupçons des notaires, s'agissant de la réalité de mise « hors d'eau » de l'ouvrage, la Cour a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du Code civil dans sa rédaction applicable en la cause, devenu l'article 1240 du même Code ;
5°) ALORS QUE la garantie d'achèvement a pour objet de pallier la défaillance du vendeur ; qu'en relevant surabondamment, par des motifs du jugement réputés adoptés, que n'était pas établi un lien de causalité entre la prétendue inefficacité de l'acte, à la supposer avérée, et le préjudice résultant de l'inachèvement de l'immeuble, la Cour a violé l'article 1382 du Code civil dans sa rédaction applicable en la cause, devenu l'article 1240 du même Code.
