Tribunal judiciaire, 24 octobre 2024. 20/00517

COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE GREFFE M I N U T E (Décision Civile) JUGEMENT : [J] [F], [B] [E], [X] [E] c/ Syndic. de copro. [Adresse 7], [S] [O], [W] [N], [I] [F] épouse [V], [P] [V], [D] [V] N° 24/907 Du 24 Octobre 2024 4ème Chambre civile N° RG 20/00517 - N° Portalis DBWR-W-B7E-MVAZ Grosse délivrée à Me Nathalie MOONS expédition délivrée à Me Cécile CRISANTI le 24 Octobre 2024 mentions diverses Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du vingt quatre Octobre deux mil vingt quatre COMPOSITION DU TRIBUNAL Madame Isabelle DEMARBAIX Présidente, assistée de Madame Taanlimi BENALI, Greffier. Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ; DÉBATS A l'audience publique du 12 Septembre 2024 le prononcé du jugement étant fixé au 24 Octobre 2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées. PRONONCÉ Par mise à disposition au Greffe le 24 Octobre 2024 , signé par Madame Isabelle DEMARBAIX Présidente, assistée de Madame Taanlimi BENALI,Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort, au fond. DEMANDEURS: Madame [J] [F] [Adresse 13] [Localité 10] représentée par Me Cécile CRISANTI, avocat au barreau de MARSEILLE, avocat plaidant Madame [B] [E] [Adresse 6] [Localité 5] représentée par Me Cécile CRISANTI, avocat au barreau de MARSEILLE, avocat plaidant Monsieur [X] [E] [Adresse 12] [Localité 11] représenté par Me Cécile CRISANTI, avocat au barreau de MARSEILLE, avocat plaidant DÉFENDEURS: Syndicat de copropriétaires [Adresse 7] représenté par son syndic en exercice, Mme [W] [N], demeurant es-qualité audit siège [Adresse 7] [Localité 3] / FRANCE représentée par Me Nathalie MOONS, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant Monsieur [S] [O] [Adresse 4] [Localité 3] / FRANCE représenté par Me Nathalie MOONS, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant Madame [W] [N] [Adresse 4] [Localité 3] / FRANCE représentée par Me Nathalie MOONS, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant Madame [I] [F] épouse [V] [Adresse 8] [Adresse 8] [Localité 2] / FRANCE représentée par Me Nathalie MOONS, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant Madame [P] [V] [Adresse 8] [Adresse 8] [Localité 2] / FRANCE représentée par Me Nathalie MOONS, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant Monsieur [D] [V] [Adresse 9] [Adresse 9] [Localité 1] / FRANCE représenté par Me Nathalie MOONS, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant EXPOSE DU LITIGE L’immeuble [Adresse 7] (06), anciennement propriété de la famille [F], appartient aujourd’hui à Mme [T] [Y] veuve [F]. Aux termes d’un acte de donation anticipée du 26 novembre 1983, cet immeuble a fait l’objet d’un partage en quatre lots attribués aux trois enfants de la donatrice : [J], [I] et [M]. Suivant acte reçu le 10 septembre 2004, Mme [J] [F] a fait donation de la nue-propriété en indivision de son lot à ses deux enfants [B] et [X] [E]. Mme [T] [Y] veuve [F] est décédée en 2007. Fin 2018, Mme [I] [F] a cédé la nue-propriété de son lot à ses deux enfants [P] et [D] [V]. M. [M] [F] a vendu son lot à M. [S] [O] et Mme [W] [N] en 2019. Entre-temps, la cour d’appel d’Aix-en-Provence a, par arrêt du 28 mai 2015, jugé que l’immeuble était soumis de droit au statut de la copropriété. Nonobstant cette décision, aucun règlement de copropriété contenant un état descriptif de division n’a été établi. Par acte du 4 février 2020, Mmes [J] [F] et [B] [E] ainsi que M. [X] [E], copropriétaires indivis des lots n° 1 et 3, ont assigné Mme [W] [N] et M. [S] [O], copropriétaires indivis du lot n°4, ainsi que Mme [I] [F] épouse [V] et ses deux enfants [P] et [D], copropriétaires indivis du lots n° 2, au contradictoire du syndicat de copropriété, aux fins de voir : - annuler l’assemblée générale des copropriétaires du 30 novembre 2019 ; - condamner in solidum le syndicat et Mme [N], ayant convoqué ladite assemblée, à leur payer la somme de 4.000 euros à titre de dommages et intérêts, - désigner un administrateur provisoire ayant pour mission de : administrer la copropriété, entreprendre les démarches utiles à l’établissement d’un état descriptif de division et règlement de copropriété devant tenir compte des conditions particulières stipulées à l’acte de partage du 26 novembre 1983, convoquer une assemblée générale en vue de la désignation d’un syndic et de la réalisation des travaux afférents à la construction d’un escalier tel que prévu aux conditions particulières de l’acte de partage du 26 novembre 1983,être dispensés, en application de l’article 10-1 de la loi du 10.07.1965, de toute participation aux dépenses communes afférentes aux frais de procédure condamner in solidum toutes les parties requises au paiement de la somme de 4.000 euros au titre des frais irrépétibles. Par acte du 22 mars 2021, Mmes [J] [F] et [B] [E] ainsi que M. [X] [E] ont de nouveau saisi le tribunal, au contradictoire du syndicat et de Mme [N] ès qualités de syndic, aux fins de voir : annuler les résolutions n° 3,4,7,8,9 de l’assemblée générale du 24 janvier 2021, condamner in solidum le syndicat et Mme [N] ès qualités à leur verser la somme de 4.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi, être dispensés, en application de l’article 10-1 de la loi du 10.07.1965, de toute participation aux dépenses communes afférentes aux frais de procédure,condamner in solidum les requis au paiement de la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles. Par décision du 26 octobre 2021, le juge de la mise en état a : - joint les deux instances, - déclaré irrecevable la demande de désignation d’un administrateur provisoire, - désigné Me [G], notaire, avec pour mission d’établir un règlement de copropriété, - désigné M. [A], expert géomètre, avec pour mission d’établir un état descriptif de division en deux versions : l’une basée sur la consistance actuelle de l’immeuble, l’autre tenant compte de la création d’un escalier prévue à l’acte de donation telle que reprise dans le procès-verbal de l’assemblée général du 2 mars 2012, - ordonné à chacun des copropriétaires de laisser pénétrer le géomètre expert dans leur lot respectif sous astreinte, - fixé provisoirement la quote-part des charges appelées par le syndic en exercice à concurrence d’un tiers par copropriétaire, - condamné in solidum Mmes [J] [F] et [B] [E] ainsi que M. [X] [E], copropriétaires des lots n° 1 et 3 au paiement de la somme de 6.277,60 euros au titre de la provision due sur les frais (de réfection de la toiture) et émoluments (des notaires et expert désignés), Mmes [I] [V] épouse [F] et ses deux enfants [P] et [D] [V], copropriétaires du lot n° 2 au paiement de la même somme, et Mme [W] [N] et M. [S] [O], copropriétaires du lot n° 4 également. Le 18 janvier 2023, l’expert-géomètre commis a établi les plans et un nouvel état descriptif de division. Un projet de règlement de copropriété a été rédigé par le notaire commis et soumis aux copropriétaires le 30 mai 2023. L’assemblée générale des copropriétaires du 28 octobre 2023 a adopté un règlement de copropriété identique au projet de règlement proposé, à l’exception de l’article 9 intitulé «modifications » qui n’impose aucune restriction de période pour réaliser les travaux en parties privatives. Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 4 janvier 2024, Mmes [J] [F] et [B] [E] ainsi que M. [X] [E] sollicitent voir : - ordonner l’annulation de l’assemblée générale extraordinaire du 30 novembre 2019 ; - ordonner l’annulation des résolutions n° 3,4,7,8,9 de l’assemblée générale du 24 janvier 2021 ; - condamner le syndicat in solidum avec Mme [W] [N] ès qualités de syndic à leur payer la somme de 4.000 euros en réparation des préjudices subis en raison de la faute commise ensuite de la convocation d’une assemblée générale en sachant pertinemment qu’elle ne pouvait valablement délibérer ; - constater l’aveu de Mme [N] et de M. [O] et les condamner in solidum à remettre les lieux en l’état, à savoir pose de la porte à double vantaux en haut des escaliers menant au lot [E]/[F] ainsi que la pose de la porte sur palier N1 menant au N2 et dépose de la porte que les copropriétaires ont installée au niveau du palier intermédiaire, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir ; - condamner in solidum les copropriétaires au paiement de la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts en raison du trouble de jouissance qu’ils subissent ; - conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, ordonner la dispense de toute participation des requérants aux dépenses communes afférentes aux frais de procédure dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires ; - condamner Mme [W] [N] en sa qualité de syndic au paiement de la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts en raison du préjudice subi, et ce pour non-respect des obligations mises à sa charge en qualité de syndic ; - condamner in solidum l’ensemble des parties requises au paiement de la somme de 4.000 euros en application dispositions article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens, distraits au profit de Me Cécile Crisanti qui y a pourvu ; - rejeter l’ensemble des demandes fins et conclusions comme étant contraires ; - dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire. Au soutien de leur demande de nullité des deux assemblées querellées, les requérants font valoir que la copropriété est dépourvue de règlement de copropriété et d’un état descriptif de division déterminant la consistance de chaque lot et la quote-part des parties communes qui y est affectée. Ils soulignent que lors de la tenue des deux assemblées litigieuses, il n’était justifié d’aucune répartition des tantièmes opposables aux copropriétaires et concluent à leur nullité. Ils invoquent également la responsabilité du syndicat des copropriétaires et du syndic auxquels il est reproché d’avoir convoqué et tenu lesdites assemblées en dépit de cet état de fait. S’agissant de l’atteinte aux parties communes et la demande de remise en état et indemnitaires, ils sollicitent la condamnation in solidum de Mme [N] et de M. [O] à remettre les lieux en l’état sous astreinte de 100 euros par jour de retard, outre la condamnation in solidum des copropriétaires, sans plus de précision quant à leur identité, à leur payer la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du trouble de jouissance subi à la suite de la dépose d’une porte à double vantaux située en haut des escaliers menant au lot [E]/[F] et de la pose d’une porte simple en bas de l’escalier menant du 1er étage au 2ème étage. Ils prétendent que ces travaux, effectués sans autorisation, porteraient atteinte aux parties communes, seraient contraires à l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 et constitutifs d’un « trouble manifestement illicite », en ce qu’ils auraient altéré l’intimité et le confort calorifique de leur lot n°3 désormais « ouvert à tous vents » (les deux portent fermant le couloir du palier du 1er étage, desservant les pièces de leur lot). Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 26 mars 2024, Mmes [W] [N], [I] [F] épouse [V], [P] [V] ainsi que MM. [S] [O] et [D] [V] et le syndicat des copropriétaires, sollicitent voir : - débouter Mmes [J] [F] et [B] [E] ainsi que M. [X] [E] de l’intégralité de leurs demandes ; - les condamner in solidum à verser à : * Mmes [I] et [P] [V] ainsi que M. [D] [V] la somme de 5.000 euros pour procédure abusive, en réparation du préjudice moral et celle de 6.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; * M. [S] [O] et Mme [W] [N] la somme de 4.000 euros au titre des frais irrépétibles ; * au syndicat des copropriétaires la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles ; - Mmes [J] [F] et [B] [E] ainsi que M. [X] [E] aux dépens distraits au profit de Me Moons, avocat aux offres de droit. Les défendeurs répondent avoir pallié l’absence de tantièmes de voix lors de l’assemblée générale du 22 octobre 2016 aux termes de laquelle il a été unanimement décidé d’une clé de répartition provisoire à raison d’un tiers des voix, dans l’attente de l’adoption d’un règlement de copropriété et de la rédaction d’un état descriptif de division. Ils précisent que cette répartition a été appliquée lors des deux assemblées querellées, de sorte que la demande de nullité n’est pas fondée. Ils estiment qu’aucune faute n’a été commise par le syndicat des copropriétaires ou le syndic et soulignent que les travaux votés étaient nécessaires à l’entretien et à la conservation de l’immeuble. Ils ajoutent que Mme [N] et M. [O] ont été autorisés à poser un vélux et un fenestron. Ils contestent toute atteinte aux parties communes. Mme [N] et M. [O] indiquent avoir déposé la seule porte située sur le palier du premier étage, au pied de l’escalier permettant d’accéder à leur lot privatif, et l’avoir déplacée un peu plus haut, afin de ne pas gêner la circulation dans le couloir (partie commune) desservant les pièces du lot n°3. Ils soutiennent que cette porte s’apparente à une partie privative, dès lors qu’ils en ont l’usage exclusif. Ils en déduisent qu’ils pouvaient la déplacer et qu’il n’y a aucune annexion des parties communes en l’absence de règlement de copropriété. Ils relèvent que l’existence de la seconde porte à double-vantaux prétendument située en haut de l’escalier menant au rez-de-chaussée au premier étage n’est pas rapportée. La procédure a été clôturée au 29 août 2024. L’affaire a été plaidée à l’audience du 12 septembre 2024 et mise en délibéré au 24 octobre suivant. MOTIFS DE LA DECISION La demande de nullité de l’assemblée générale extraordinaire du 30 novembre 2019 et des résolutions n° 3,4,7,8,9 de l’assemblée générale du 24 janvier 2021 Attendu qu’en application de l’article 8 de la loi du 10 juillet 1965, l’établissement d’un règlement de copropriété est impératif ; que toutefois, la naissance de la copropriété n’est pas subordonnée à l’existence de ce document. Que dans le cas présent, par arrêt du 25 mai 2015, la cour d’appel d’Aix-en-Provence a jugé que l’immeuble [Adresse 7] situé à [Localité 3] (06) devait être soumis au statut de la copropriété. Que nonobstant cette décision, aucun règlement de copropriété n’a été établi et le seul état descriptif de division rédigé au jour du partage opéré le 26 novembre 1983 était incomplet puisque la quote-part des parties communes affectée à chaque lot avec le nombre de tantièmes correspondant n’y figurait pas, l’immeuble n’étant pas en copropriété à cette date. Que lors de l’assemblée générale du 22 octobre 2016, les copropriétaires ont adopté de manière unanime une clé de répartition provisoire dans l’attente de la rédaction d’un règlement de copropriété comportant un état descriptif de division, à concurrence d’un tiers par copropriétaire, soit le nombre de donataires et de copropriétaires (Cf. pièce n° 15 produite par les défendeurs). Que cette répartition a été appliquée lors de la tenue des deux assemblées querellées. Que par ordonnance du 26 octobre 2021, le juge de la mise en état a relevé ce qui suit : aux termes de l’acte de donation partage, l’immeuble sis au [Adresse 7] évalué à 180.000 francs est constitué d’une masse partageable de 4 lots, attribués aux trois donataires pour une valeur de 60.000 francs chacun, soit un partage par tiers équitable entre eux trois. la quote-part des parties communes en l’absence d’état descriptif de division et de règlement de copropriété doit être établie à concurrence d’un tiers, soit le nombre de donataires et également de copropriétaires. Que les copropriétaires ont décidé unanimement en 2016 une répartition des tantièmes de voix dans l’attente de l’établissement du règlement de copropriété. Que cet acte prévoyant la quote-part des parties communes des lots en référence à l’article 5 de la loi du 10 juillet 1965 a été contresigné et est donc opposable aux demandeurs. Que la clé de répartition provisoire appliquée était conforme à l’acte de donation qui se voulait équitable entre les donataires par rapport à la valeur des lots, comme l’a relevé le juge de la mise en état. Que par la suite, l’assemblée générale des copropriétaires du 28 octobre 2023 a adopté un règlement de copropriété identique au projet de règlement proposé par le notaire commis, à l’exception de l’article 9 intitulé « modifications » qui n’impose aucune restriction de période pour réaliser les travaux en parties privatives. Qu’au regard de ces éléments, Mmes [J] [F] et [B] [E] ainsi que M. [X] [E] sont mal fondés en leur demande de nullité des deux assemblées litigieuses. La responsabilité du syndicat et du syndic Attendu qu’il résulte de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 que le syndic engage sa responsabilité civile à l’égard de chaque copropriétaire, mais aussi vis-à-vis du syndicat ou des tiers. Que contrairement à ce qui prévaut en droit des sociétés, le syndic ne peut échapper à sa responsabilité personnelle en invoquant une absence de faute détachable de ses fonctions, cette notion n’ayant pas droit de cité en matière de copropriété. Que les demandeurs reprochent à Mme [N], syndic bénévole, de s’être obstinée à convoquer une assemblée générale, nonobstant l’absence de règlement de copropriété et d’état descriptif fixant les tantièmes de copropriété permettant le calcul des majorités requises lors du vote des résolutions. Qu’ils prétendent que son seul souci était de faire voter des travaux sur son lot dont, au demeurant, elle ne justifie pas de la propriété. Qu’au vu de ce qui précède aucune faute n’a été commise par le syndic, dès lors que postérieurement à l’arrêt précité du 25 mai 2015, les copropriétaires ont unanimement fixé, dès 2016, une clé de répartition des voix provisoire dans l’attente de l’adoption d’un règlement comportant un état descriptif de division complet. Que les demandeurs ne rapportent pas la preuve que les travaux votés lors des assemblées querellées l’ont été dans le seul intérêt de Mme [N]. Que les travaux portant sur la réfection de la toiture et de la peinture des avancées du toit avaient pour objet l’entretien et la conservation de l’immeuble, dont le syndicat est responsable en application des dispositions de l’article 14 de la loi précitée. Qu’au vu du procès-verbal de constat du 6 février 2020 versé aux débats par les défendeurs, ces travaux étaient nécessaires eu égard au mauvais entretien de la couverture du bâtiment (tuiles disjointes ou cassées ou fêlées, couvertes d’auréoles blanchâtres et noirâtres d’humidité, absence d’écran pare-pluie entre le bois de charpente et la couverture en tuile), qui étaient à l’origine d’infiltrations dégradant le plancher du lot n°4 situé au dernier étage. Que s’agissant de la pose d’un vélux et d’un fenestron, Mme [N] et M. [O] justifient de l’autorisation de l’assemblée. Qu’il échet de débouter Mmes [J] [F] et [B] [E] ainsi que M. [X] [E] de leurs demandes indemnitaires à l’encontre de Mme [W] [N] à titre personnel et ès qualités de syndic. L’atteinte aux parties communes et les demande de remise en état et indemnitaires Attendu que les demandeurs sollicitent la condamnation in solidum de Mme [N] et de M. [O] à remettre les lieux en l’état sous astreinte de 100 euros par jour de retard, outre la condamnation in solidum des copropriétaires, sans plus de précision quant à leur identité, à leur payer la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du trouble de jouissance subi à la suite de dépose d’une porte à double vantaux située en haut des escaliers menant au lot [E]/[F] et de la pose d’une porte simple en bas de l’escalier menant du 1er étage au 2ème étage. Que selon eux, ces travaux auraient été réalisés entre le 6 février et le 15 octobre 2020, date des deux procès-verbaux de constat qu’ils versent aux débats. Qu’à cette date, l’immeuble [Adresse 7] n’avait pas été classé comme devant être soumis au statut de la copropriété. Que Mme [N] et M. [O] reconnaissent avoir déposé la seconde porte située sur le palier du 1er étage, au pied de l’escalier en bois permettant d’accéder à leur lot privatif au niveau N+ 2, et déplacé celle-ci un peu plus haut, afin de ne pas gêner la circulation dans le couloir (partie commune) desservant les pièces du lot n°3. Qu’en l’absence de règlement de copropriété, il y a lieu de se référer à l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965 dressant la liste des parties communes. Que la porte dont s’agit étant réservée à l’usage exclusif de Mme [N] et de M. [O], elle n’est pas une partie commune et pouvait être déplacée sans autorisation, de sorte que les demandeurs sont mal fondés à invoquer une annexion des parties communes. Que s’agissant de la dépose de la première porte à double-vantaux située en haut des escaliers menant au lot [E]/[F], Mme [N] et M. [O] contestent en être les auteurs. Qu’en toute hypothèse, son existence n’est pas établie si l’on compare les procès-verbaux de constat des 6 février et 15 octobre 2020. Qu’en l’état, la demande de remise en état des lieux formée par Mmes [J] [F] et [B] [E] ainsi que M. [X] [E] sera rejetée, de même que leurs demandes indemnitaires en réparation d’un trouble de jouissance qui n’est pas démontré. La demande reconventionnelle pour procédure abusive Attendu qu’en application de l’article 1240 du Code civil, l’exercice d’une action en justice, de même que la défense à une telle action, ne dégénère en abus que s’il constitue un acte de malice ou de mauvaise foi ou s’il s’agit d’une erreur grave équipollente au dol. Que la preuve d’un abus de droit n’est pas rapportée, de sorte que les défendeurs seront déboutés de leur demande reconventionnelle en dommages et intérêts. Les demandes accessoires Attendu que Mmes [J] [F] et [B] [E] ainsi que M. [X] [E] qui succombent, supporteront in solidum les dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile. Qu’il serait manifestement inéquitable de laisser à la charge de Mmes [W] [N], [I] [F] épouse [V], [P] [V] ainsi que MM. [S] [O] et [D] [V] et le syndicat des copropriétaires le montant des frais irrépétibles qu’ils ont été contraints d’exposer pour faire valoir leurs droits. Qu’il y a lieu de condamner in solidum Mmes [J] [F] et [B] [E] ainsi que M. [X] [E] à payer à chacun des défendeurs la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile. Qu’au vu de la solution du litige, Mmes [J] [F] et [B] [E] ainsi que M. [X] [E] seront déboutés de leur demande de dispense de toute participation à la dépense commune des frais de procédure formée sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. PAR CES MOTIFS Le tribunal, statuant après débats publics, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, DEBOUTE Mmes [J] [F] et [B] [E] ainsi que M. [X] [E] de l’intégralité de leurs demandes ; LES CONDAMNE in solidum à payer à Mmes [W] [N], [I] [F] épouse [V], [P] [V] ainsi qu’à MM. [S] [O] et [D] [V] et au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] (06) la somme de 2.000 euros chacun en application de l’article 700 du code de procédure civile ; DEBOUTE Mmes [W] [N], [I] [F] épouse [V], [P] [V] ainsi que MM. [S] [O] et [D] [V] et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] (06) de leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ; CONDAMNE in solidum Mmes [J] [F] et [B] [E] ainsi que M. [X] [E] aux dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT