Cour d'appel, 11 septembre 2024. 23/00683

ARRET N° 267 N° RG 23/00683 - N° Portalis DBV6-V-B7H-BIPU5 AFFAIRE : S.C.I. COMBOST C/ Mme [K] [J] MCS/EH Demande en paiement des loyers et charges et/ou tendant à la résiliation du bail et/ou à l'expulsion Grosse délivrée aux avocats COUR D'APPEL DE LIMOGES CHAMBRE CIVILE ---==oOo==--- ARRÊT DU 11 SEPTEMBRE 2024 ---==oOo==--- Le ONZE SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT QUATRE la Chambre civile de la cour d'appel de LIMOGES a rendu l'arrêt dont la teneur suit par mise à disposition du public au greffe : ENTRE S.C.I. COMBOST, demeurant [Adresse 1] représentée par Me Emilie BONNIN, avocat au barreau de CREUSE substitué par Me Cassandre BERSOULT, avocat au barreau de LIMOGES APPELANTE d'une décision rendue le 03 AVRIL 2023 par le JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE GUERET ET Madame [K] [J] née le 27 Novembre 1995 à [Localité 4], demeurant [Adresse 2] représentée par Me Virginie TURPIN, avocat au barreau de CREUSE substitué par Me Gisèle CLAUDE-LACHENAUD, avocat au barreau de LIMOGES (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro C-87085-2023-05555 du 07/09/2024 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Limoges) INTIMÉE ---==oO§Oo==--- Suivant avis de fixation du Président de chambre chargé de la mise en état, l'affaire a été fixée à l'audience du 10 Avril 2024. L'ordonnance de clôture a été rendue le 06 mars 2024. Conformément aux dispositions de l'article 805 du Code de Procédure Civile, Madame Marie-Christine SEGUIN, Conseiller, magistrat rapporteur, assistée de Madame Laetitia LUZIO SIMOES, greffier, a tenu seule l'audience au cours de laquelle elle a été entendue en son rapport. Les avocats sont intervenus au soutien des intérêts de leurs clients. Après quoi, Madame Marie-Christine SEGUIN, Conseiller, a donné avis aux parties que la décision serait rendue le 05 Juin 2024 par mise à disposition au greffe de la cour, après en avoir délibéré conformément à la loi. A cette date, le délibéré a été prorogé au 19 Juin 2024 et au 11 septembre 2024. Au cours de ce délibéré, Madame Marie-Christine SEGUIN, Conseiller, a rendu compte à la Cour, composée de Mme Corinne BALIAN, Présidente de chambre,de Madame Marie-Christine SEGUIN, Conseiller et de Monsieur Gérard SOURY, Conseiller. A l'issue de leur délibéré commun, à la date fixée, l'arrêt dont la teneur suit a été mis à disposition au greffe. ---==oO§Oo==--- LA COUR EXPOSE DU LITIGE : La SCI COMBOST a consenti le 1er mars 2019, un bail d'habitation à Mme [K] [J] et M. [F] [N] portant sur une maison d'habitation située [Adresse 2] moyennant un loyer mensuel de 530 euros, outre 50 euros de provision sur charges. Par acte du même jour, la SCI COMBOST a donné en location à ses locataires, un garage situé à la même adresse, pour un loyer mensuel de 30 €. A la suite du congé donné par M. [N], un avenant a été signé entre la SCI COMBOST et Mme [J] le 1er novembre 2020 dégageant M. [N] de tout engagement à compter de cette date, et laissant Mme [J] seule titulaire du bail d'habitation. Par courrier recommandé avec accusé de réception du 3 juin 2021, la SCI COMBOST a délivré à la locataire un congé pour 'troubles de voisinage'. Il lui a délivré par la suite une sommation de déguerpir, par acte d'huissier du 11 mars 2022. Suivant acte du l9 septembre 2022, la SCI COMBOST, arguant du maintien dans les lieux de la locataire malgré la délivrance du congé, a fait assigner cette dernière devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Guéret aux fins, essentiellement, de voir ordonner à Mme [J] de libérer les lieux, d'être autorisée à procéder à son expulsion et d'obtenir la condamnation de cette dernière à lui payer une indemnité d'occupation. Par jugement contradictoire du 3 avril 2023, le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Guéret a : - déclaré non valide le congé délivré le 3 juin 2021 par la SCI COMBOST ; - débouté en conséquence la SCI COMBOST de1'ensemble de ses demandes ; - débouté Mme [J] de sa demande indemnitaire au titre de la procédure abusive ; - condamné la SCI COMBOST à payer à Mme [J] la somme de 1684,80 € avec distraction au profit de Maître Virginie TURPIN, au titre des frais irrépétibles, sur le fondement de l'article 37 de la Loi du 10 juillet 1991, ainsi qu'aux dépens. ***** Par déclaration du 1er septembre 2023 effectuée dans des conditions de forme et de délai non contestées, la SCI COMBOST a relevé appel de ce jugement, sauf en ce qu'il a débouté Mme [J] de sa demande indemnitaire au titre de la procédure abusive. L'affaire a été orientée à la mise en état. ***** Par conclusions signifiées et déposées le 3 octobre 2023, la SCI COMBOST demande à la Cour de : - réformer le jugement entrepris ; - dire et juger valide le congé délivré à Mme [J] ; - ordonner à Mme [J] de libérer les lieux loués de tous occupants et de tous biens de son chef de ce logement ; - l'autoriser d'ores et déjà à faire procéder à l'expulsion de Mme [J] de tous occupants de son chef du logement ci-dessus avec le concours de la Force Publique en cas de besoin à défaut de libération volontaire des lieux ; - condamner Mme [J] à lui payer et porter une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer, charges comprises, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération effective des lieux ; - condamner Mme [J] à lui payer et porter la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu' aux entiers dépens qui comprendront le coût de la sommation de déguerpir. Par conclusions signifiées et déposées le 20 décembre 2023, Mme [K] [J] demande à la Cour de : - confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions ; - condamner la SCI COMBOST la somme de 1 684.80 euros au titre de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991, avec distraction au profit de Me Virginie TURPIN, ainsi qu'aux entiers dépens. ***** La Cour pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des demandes et moyens des parties, fait expressément référence au jugement entrepris, ainsi qu'aux dernières conclusions déposées. La clôture de la procédure a été prononcée le 6 mars 2024. MOTIFS DE LA DECISION : * Sur la validité du congé donné par la SCI COMBOST : Il sera rappelé que : - la SCI COMBOST a notifié par lettre recommandée datée du 1er juin 2021, avec accusé de réception signé le 3 juin 2021, à Mme [K] [J], un congé pour le 28 février 2022, sur le fondement de l'article 15 de la loi n° 89 ' 462 du 6 juillet 1989 pour motif légitime et sérieux à savoir :'troubles de voisinage' ; - le 11 mars 2022, la SCI COMBOST a fait délivrer par huissier de justice, à Mme [K] [J], une sommation de déguerpir dans le délai d'un mois ; - cette sommation est restée vaine et par acte du huissier du 19 septembre 2022, la SCI COMBOST a fait assigner Mme [K] [J] devant le juge des contentieux la protection du tribunal judiciaire de Guéret aux fins de voir valider le congé délivré à sa locataire. C'est dans cet état que l'affaire se présente. Selon l'article 15, I de la loi n°89 -462 du 6 juillet 1989, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit ..., soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. À peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué. Le délai de préavis applicable congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur. En l'espèce, le congé délivré par le bailleur à sa locataire est fondé sur le motif suivant : ' troubles de voisinage', sans autre précision quant à la nature et à la date des faits reprochés, ni quant à l'identité des personnes victimes de ces troubles. Le motif du congé étant les troubles du voisinage, il incombe au bailleur de démontrer, en présence de la contestation élevée par sa locataire, le motif invoqué, c'est à dire que celle-ci trouble la jouissance paisible d'autrui et ne respecte pas son obligation d'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location, prévue par l' article 7)b) de la loi n° 89 ' 462 du 6 juillet 1989. Il est constant tout d'abord que le congé pour motif légitime et sérieux ne peut viser que des troubles du voisinage antérieurs à sa date (1er juin 2021), les faits postérieurs évoqués par le bailleur ne pouvant bien évidemment le fonder, et ne pouvant avoir pour seul objet que de démontrer la persistance de ces troubles. En l'espèce, dans l'assignation qu'il a fait délivrer le 19 septembre 2022 à sa locataire, le bailleur expose les faits suivants motivant le congé : - la SCI COMBOST a rapidement rencontré les difficultés avec ses locataires puisqu'elle s'est vue contrainte de leur adresser un courrier recommandé avec accusé de réception dès le 14 juin 2019 aux fins de mise en demeure de cesser les troubles de voisinage, le propriétaire bailleur ayant reçu des plaintes de la part du voisinage de Madame [J] et de Monsieur [N], lui ayant indiqué que ceux-ci troublent leur tranquillité, leur étant plus particulièrement reprochée la divagation de leur chien de race dogue allemand ; - la SCI COMBOST s'est trouvée dans l'obligation d'adresser un nouveau courrier de mise en demeure aux locataires le 14 novembre 2020 dans les termes suivants: 'Je reviens vers vous sur le nombre de véhicules dont vous êtes propriétaires et qui sont stationnés devant nos bâtiments. Je vous ai indiqué à plusieurs reprises que je vous autorise à stationner deux véhicules pour votre logement. Or, ce nombre de véhicules est dépassé largement. De plus ,vous laissez sur les abords des pièces automobiles(pneus, boîtes de vitesses, filtres etc.) Je vous ai demandé que le devant des bâtiments ne ressemble pas une casse auto. En conséquence, je vous mets en demeure de cesser immédiatement toute activité susceptible de causer des désordres décrits ci-dessus.' La SCI COMBOST expose que cette correspondance est demeurée vaine, l'ayant obligée à adresser un nouveau courrier de mise en demeure en date du 20 mai 2021 dans les termes suivants: 'J'ai reçu des plaintes de la part de votre voisinage indiquant que vous troublez leur tranquillité. Vous sont plus particulièrement reprochés les troubles suivants: un trop grand nombre de véhicules. Votre compagnon effectue des réparations sur l'espace public. L'image du village est dégradé et dommageable pour vos voisins. En conséquence, je vous mets en demeure par la présente de cesser immédiatement toute activité susceptible de causer les troubles de voisinage décrits ci-dessus.' Le bailleur invoque donc, deux séries de griefs à l'égard de sa locataire : - la divagation de son chien en juin 2019. Ce fait est rapporté par les courriers de deux personnes (les consorts [O]) résidant à proximité du logement occupé par Mme [K] [J]. Cependant, il n'est pas justifié postérieurement d'autre divagation de l'animal, et ce fait isolé ne saurait justifier la résiliation du bail, étant observé que Mme [X] [H] indique dans une attestation du 3 octobre 2022 que depuis cette divagation, aucun autre fait de même nature ne s'est reproduit et que tout se passe bien avec le voisinage. - la présence de nombreux véhicules et de pièces automobiles. Mme [K] [J] objecte, d'une part, qu'elle n'est pas à l'origine de la présence du véhicules ni de pièces automobiles, qu'un autre occupant de l'immeuble qui dispose de plusieurs logements, se livrerait à des réparations de véhicules automobiles. Il sera rappelé que Monsieur [N] n'est plus locataire de la SCI COMBOST depuis le 1er novembre 2020, et que les agissements dont il pourrait être l'auteur et qui seraient source de troubles pour le voisinage ne sauraient être imputés à Mme [K] [J], sauf à démontrer que ces agissements sont commis lorsque cette dernière l'accueille à son domicile, cette preuve n'étant pas suffisamment rapportée par les pièces produites par le bailleur. En l'état des éléments produits par le bailleur, il ne peut être affirmé que la locataire en serait responsable , étant observé de surcroît que dans sa lettre de mise en demeure du 20 mai 2021, la SCI COMBOST évoque le fait que Monsieur [N] effectuerait des réparations sur l'espace public, que l'image du village est dégradée, ce qui est dommageable pour les voisins ; à cet égard, il sera rappelé que les faits commis sur le domaine public relèvent des pouvoirs de police du maire, auquel le bailleur n'a pas à se substituer. Or, le maire de la Commune de [Localité 3] (Monsieur [P] [U]) a rédigé une attestation le 14 octobre 2022 dans lequel il atteste qu'il n'a pas eu de différend avec Madame [J] [K] et qu'au sujet du stationnement des voitures, il en a parlé avec Monsieur [N] et il n'y a pas eu de problème. Quant aux nouvelles pièces produites par le bailleur, elles sont insuffisantes à caractériser à la charge de Mme [K] [J], des faits fautifs : en effet, la lettre des consorts [Z] - [Y] (locataires à la même adresse) datée du 11 avril 2023 donne congé au bailleur 'en raison d'un environnement direct bruyant', sans autre précision quant à l'origine des nuisances. Les courriers et mains courantes déposés par les consorts [O] (19, 20 septembre 2023, 17 et 19 septembre 2023) relatent essentiellement le comportement bruyant et dangereux de M.[N] au volant de véhicules, lesdits agissements se déroulant principalement sur le domaine public et devant leurs domiciles. En l'état, les éléments produits sont donc insuffisants à caractériser à la charge de Mme [K] [J] des manquements personnels à son obligation de jouir paisiblement du logement pris à bail, et la décision du premier juge rejetant la demande de validation du congé délivré à son encontre sera confirmée, de même que le rejet des autres demandes subséquentes : à savoir, l'expulsion de Mme [K] [J] et le paiementpar cette dernière d'une indemnité d'occupation. *Sur les demandes accessoires : Succombant en ses prétentions et en son recours, la SCI COMBOST supportera les dépens de première instance et d'appel, ce qui exclut par ailleurs qu'elle puisse bénéficier des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. La décision du premier juge allouant une indemnité de 1684,80 € sur le fondement de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991 au titre des frais irrépétibles exposés par Mme [K] [J] sera confirmée, sauf à préciser que ladite indemnité est due non pas à cette dernière, mais à son avocat Maître Virginie TURPIN. Il sera alloué à l'avocat de Mme [K] [J], en cause d'appel, la même somme sur le même fondement. PAR CES MOTIFS La Cour  d'appel statuant publiquement, par décision contradictoire rendue par mise à disposition au greffe, en dernier ressort et après en avoir délibéré conformément à la loi ; CONFIRME le jugement déféré, sauf à rectifier la disposition relative à l'indemnité mise à la charge de la SCI COMBOST sur le fondement de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991, pour y substituer le paragraphe suivant : 'condamne la SCI COMBOST à verser à l'avocat de Mme [K] [J], Maître Virginie TURPIN, la somme de 1684,80 € sur le fondement de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991 '; Y ajoutant, CONDAMNE la SCI COMBOST à verser à Maître Virginie TURPIN, avocat de Mme [K] [J], la somme supplémentaire de1684,80 € sur le fondement de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991, au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel ; DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ; CONDAMNE la SCI COMBOST à supporter les entiers dépens de première instance et d'appel. LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE, Emel HASSAN. Corinne BALIAN.