Texte intégral
DU 2 août 2024 Minute numéro :
N° RG 24/00741 - N° Portalis DB3U-W-B7I-N4SQ
Code NAC : 74Z
SOCIETE ANONYME D’HABITATION A LOYER MODERE LOGEMENT ET GESTION IMMOBILIERE POUR LA REGION PARISIENNE - LOGIREP
C/
Monsieur [G] [B]
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE PONTOISE
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RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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ORDONNANCE RÉFÉRÉ
LA JUGE DES REFERES : Jeanne GARNIER, juge placée auprès du Premier Président de la Cour d'appel de VERSAILLES, déléguée aux fonctions de Juge des référés au Tribunal judiciaire de PONTOISE
LE GREFFIER : Xavier GARBIT
LES PARTIES :
DEMANDEUR(S)
SOCIETE ANONYME D’HABITATION A LOYER MODERE LOGEMENT ET GESTION IMMOBILIERE POUR LA REGION PARISIENNE - LOGIREP, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maître Marie-Eva BIRRIEN, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 274; SELARL BROSSET-TECHER AVOCATS ASSOCIES, Maître Laurence BROSSET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B0449
DÉFENDEUR(S)
Monsieur [G] [B], demeurant [Adresse 2]
représenté par Maître Elisabeth BOUYGUES, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 35, la SELARL CABINET MAIGNAN, Maître Eric MAIGNAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0380
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Débats tenus à l’audience du : 30 juillet 2024
Date de délibéré indiquée par la Présidente par mise à disposition au greffe
le 2 août 2024
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EXPOSE DU LITIGE
Par acte de commissaire de justice en date du 4 juillet 2024, la société ANONYME D’HABITATION A LOYER MODERE LOGEMENT ET GESTION IMMOBILIERE POUR LA REGION PARISIENNE (ci-après « la société LOGIREP ») a fait assigner en référé à heure indiquée Monsieur [G] [B] devant le tribunal judiciaire de PONTOISE afin de voir :
Autoriser la société LOGIREP ainsi que les sociétés missionnées par elle à pénétrer sur le fonds de Monsieur [G] [B] pour réaliser les interventions, travaux et installations décrites dans la note méthodologique des travaux de démolition à savoir :L’installation d’un échafaudage d’une longueur de 30 mètres depuis le pilastre sur rue sur toute la hauteur du mur pignon plus un mètre,L’installation d’une palissade de protection de 2 mètres de haut sur 30 mètres depuis le pilastre sur rue sur une largeur de 50 centimètres,L’installation d’un échafaudage d’une longueur de 30 mètres depuis le pilastre sur rue, afin de réaliser les travaux de démolition du mur mitoyen de clôture et du mur mitoyen d’une longueur de 30 mètres à compter du pilastre sur rue et le ravalement du mur pignon du nouveau bâtiment,Dire et juger que Monsieur [G] [B] laissera, à l’expiration d’un délai de 15 jours à compter de la réception de la lettre recommandée avec accusé de réception l’informant de la date de démarrage des travaux, la société LOGIREP et les entreprises missionnées par elle, pénétrer sur leur terrain, sous astreinte de 200 euros par jour à compter de la date de démarrage des travaux,Dire que l’astreinte courra sur une période de trois mois,Dire que l’autorisation de l’accès est donnée pour une durée, hors intempéries et cas de force majeure, de :15 jours pour la mise en place de l’échafaudage permettant la réalisation des travaux de démolition,4 jours pour la mise en place de l’échafaudage permettant la réalisation des travaux de ravalement,Donner acte à la société LOGIREP et aux sociétés missionnées par elle qu’elle s’engage à :Procéder à la pose de protections de type bâches destinées à éviter toute projection sur le terrain ou sur la maison de Monsieur [G] [B],Faire valider par le bureau d’études en charge du contrôle des installations après mise en place de l’échafaudage (certificat de conformité délivré par l’organisme de contrôle dès l’achèvement des installations des échafaudages),Remettre en état en cas de dommage causé sur la propriété de Monsieur [B] et ce sous le contrôle de l’expert judiciaire,Condamner Monsieur [G] [B] à payer à la société LOGIREP une somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
L’affaire a été retenue à l’audience du 30 juillet 2024 à laquelle les parties étaient représentées.
Par conclusions visées à l’audience et soutenues oralement, la société LOGIREP maintient ses prétentions et demande au juge des référés de débouter Monsieur [G] [B] de l’intégralité de ses demandes.
En réponse, au visa de ses conclusions visées à l’audience et soutenues oralement, Monsieur [G] [B] sollicite du juge des référés de :
Donner acte à Monsieur [G] [B] :Qu’il se conformera sans aucune difficulté à l’avis à intervenir de l’expert tant sur les mesures de protection proposées le 15 juillet 2024 par la société LOGIREP pour les travaux de déconstruction du mur pignon jusqu’à une hauteur de 2,50 mètres,Qu’il permettra en conséquence l’accès des entreprises concernées à son terrain,Sous réserve de l’accord à intervenir de l’expert, Monsieur [G] [B] sollicite que soient définis dans l’ordonnance qui pourrait être rendue après avis de l’expert :Le délai de prévenance à respecter pour la ou les entreprises amenées à intervenir pour la mise en place des dispositions de protection et les travaux de déconstruction du mur pignon,Les horaires d’accès au terrain de la ou des entreprises mandatées par la société LOGIREP pour les travaux de déconstruction du mur pignon,La durée maximum des travaux incluant la mise en place et le démontage des mesures de protection,Les mesures de sécurité à mettre en place par la société LOGIREP et ou les entreprises mandatées pour contrôler l’accès à la propriété de Monsieur [G] [B] et empêchant l’entrée sur la propriété des personnes étrangères aux entreprises,Débouter en l’état la société LOGIREP de ses demandes,Débouter la société LOGIREP de sa demande tendant à se voir autoriser à procéder à la démolition du mur mitoyen,A titre subsidiaire, surseoir à statuer sur les demandes de la société LOGIREP concernant la démolition du mur mitoyen dans l’attente de l’avis à intervenir de l’expert sur la description des mesures confortatives évoquées dans son pré-rapport à mettre en œuvre et/ou sur la nécessité de procéder à la démolition reconstruction de celui-ci et/ou sur la tenue de l’accedit que l’expert judiciaire est tenu d’organiser après la réalisation des travaux de démolition conformément à la mission qui lui a été confiée par l’ordonnance de référé rendue le 16 décembre 2022,Condamner la société LOGIREP au paiement de la somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.
En application de l’article 455 du code de procédure civile, pour l’exposé complet des moyens et prétentions des parties, il est fait référence aux conclusions des parties.
La décision a été mise en délibéré au 2 août 2024 par mise à disposition au greffe.
MOTIFS DE LA DECISION
L’article 4 du code de procédure civile dispose en son premier alinéa que l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. Il résulte de l’application de ces dispositions que l’opinion formulée par les parties sur un point de pur droit ne constitue pas un terme du litige.
Dès lors, il n’y a pas lieu à statuer sur les demandes visant à voir dire, juger ou constater l’opinion des parties sur la qualification juridique de faits ou d’actes de nature à nourrir les moyens et arguments en débat.
A titre liminaire, il convient de noter qu’aucune prétention n’étant formée au titre de l’abus de droit, il n’y a pas lieu à statuer sur les moyens soulevés par les parties sur ce point.
Sur les demandes principales
En vertu des dispositions de l’article 835 du code de procédure civile « Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire ».
Le juge des référés saisi sur ce fondement doit essentiellement constater, soit l’imminence du dommage, afin, à titre préventif, de maintenir une situation existante, soit le caractère manifestement illicite du trouble, pour prescrire toute mesure susceptible d’y mettre fin.
La servitude de tour d’échelle a disparu du droit français et la Cour de cassation censure les décisions au fond consacrant une telle servitude sans titre. Toutefois, un propriétaire peut solliciter auprès du juge des référés l'autorisation de pénétrer chez son voisin afin d'effectuer des réparations sur le mur bornant la propriété, dès lors qu’il existe un différend entre les parties. L’octroi de l’autorisation de passage suppose une adéquation entre la gêne ou le préjudice causé au voisin et l’intérêt de celui qui projette les travaux. A cette fin, le juge des référés précise les modalités des passages, leur fréquence, les opérations nécessaires dans la réalisation des travaux.
Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, « Dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend ».
L’obligation non sérieusement contestable vise aussi bien les créances d’origine contractuelle, quasi contractuelle, délictuelle ou quasi délictuelle, le juge des référés étant cependant tenu de préciser la nature de l’origine de cette créance ou la nature de l’obligation la fondant. Il y a une contestation sérieuse chaque fois que la décision du Juge des référés l’obligerait à se prononcer préalablement sur une contestation relative à l’existence d’un droit ou le conduirait à se prononcer sur le fond du litige, par exemple en portant une appréciation sur la validité, la qualification ou l’interprétation d’un acte juridique.
L'urgence requise pour qu'il soit statué par application de l'article 834 du code de procédure civile est souverainement appréciée par le juge des référés. La juridiction des référés doit se placer, pour apprécier l'urgence attributive de sa compétence, à la date où elle prononce sa décision.
La société LOGIREP fonde sa demande sur la nécessité de procéder aux travaux de démolition du mur mitoyen et du mur pignon séparant les fonds des parties car il existe un risque d’effondrement constituant un dommage imminent. Elle soutient qu’il n’y a pas de contestation sérieuse en ce qu’elle propose des mesures de protection destinées à la conservation des biens de Monsieur [G] [B]. La demanderesse rappelle qu’une expertise judiciaire a été ordonnée à titre préventif, par ordonnance du juge des référés en date du 16 décembre 2022 dans le cadre de l’opération immobilière visant la destruction et la construction d’immeubles sur son terrain.
La société LOGIREP prétend que le défendeur a refusé de signer le protocole qu’elle lui proposait afin de réaliser les travaux sur le mur mitoyen et le mur pignon. Elle fait valoir que la nécessité de démolir les murs existants en raison de leur état dégradé a été validée dans la note méthodologique du maître d’œuvre en charge des travaux et que la conservation desdits murs n’est pas envisageable au regard de leur état actuel. La société LOGIREP souligne que le pré-rapport de l’expert judiciaire précise que la sécurité des personnes et des biens est engagée. En réponse aux allégations adverses, la société LOGIREP soutient que le maître d’œuvre a confirmé que les travaux sur la parcelle de la demanderesse, sont à l’arrêt en raison du refus de Monsieur [G] [B] de donner accès à sa propriété pour la pose de l’échafaudage et qu’ainsi, il y a urgence à ce que les travaux puissent être repris. La demanderesse précise qu’elle n’avait pas autorisé l’entreprise missionnée à reprendre les travaux de sa propre initiative et lui a demandé de cesser.
La société LOGIREP souligne qu’il n’existe pas d’autre solution technique possible pour réaliser les travaux de démolition des murs pignon et mitoyen de clôture sans passer par le terrain de Monsieur [G] [B]. La demanderesse soutient que la mesure de protection horizontale au droit du mur pignon afin de laisser un accès aux véhicules et aux piétons, réclamée par le défendeur, est prévue dans la note méthodologique qu’elle propose de suivre pour réaliser les travaux. S’agissant du mur pignon, la société LOGIREP prétend que Monsieur [G] [B] ne rapporte pas la preuve qu’il s’agit de sa propriété. La demanderesse ajoute que la hauteur de 2 mètres 50 du mur pignon actuel ne pourra pas être conservée comme le réclame le défendeur, en raison de son état dégradé. La société LOGIREP conteste le devis présenté par Monsieur [G] [B] pour la réalisation de travaux de conservation du mur mitoyen de clôture au regard de son état dégradé et de la nécessité de le démolir. La demanderesse précise que l’expert judiciaire n’a pas répondu à ce jour à sa sollicitation pour indiquer les mesures de conservations envisageables.
En réponse, Monsieur [G] [B] conteste les prétentions adverses au motif qu’il ne revient pas au juge des référés d’autoriser la réalisation de travaux sur lesquels l’expert judiciaire ne s’est pas encore prononcé. Le défendeur fait valoir que les différents avis du maître d’œuvre ne peuvent pas être pris en compte en ce qu’il est chargé de réaliser les travaux sur la propriété de la société LOGIREP et est rémunéré à cette fin. Monsieur [B] conteste l’argument selon lequel les travaux auraient été suspendus en raison de son refus de signer le protocole proposé par la demanderesse puisque cette dernière aurait elle-même notifié l’arrêt du chantier et que les travaux ont repris par l’une des entreprises missionnées. Le défendeur précise que le permis de construire a été obtenu le 22 septembre 2020 et qu’il ne peut ainsi pas être reproché à Monsieur [G] [B] d’être à l’origine du retard dans la réalisation des travaux. Monsieur [G] [B] fait valoir qu’il n’y a pas de dommage imminent en ce que le mur mitoyen ne s’est pas effondré malgré les nombreuses vibrations déjà subies du fait des travaux déjà réalisés.
Sur la démolition du mur pignon, Monsieur [G] [B] indique qu’il est présumé mitoyen en ce qu’il est situé sur la limite séparative entre les propriétés des parties. Le défendeur indique qu’il n’est pas opposé à la démolition de ce mur, sous réserve qu’il soit conservé à une hauteur de 2,5 mètres et que les travaux s’accompagnent de mesure de protection permettant la circulation des véhicules et des personnes et que cela n’était pas proposé dans le protocole initial proposé par la société LOGIREP. Le défendeur ajoute que le protocole initial lui a été proposé par la société LOGIREP avant d’obtenir l’avis de l’expert sur ce point.
S’agissant de la démolition du mur mitoyen, Monsieur [G] [B] soutient que si l’expert judiciaire a indiqué dans son pré-rapport du 15 septembre 2023 que des mesures confortatives étaient nécessaires en raison du risque pour la sécurité des personnes et des biens, suite à la constatation d’éboulements, il ne s’est pas prononcé sur la nécessité de démolir le mur mitoyen. Le défendeur reproche à la société demanderesse de ne pas avoir proposé de mesures confortatives. Il souligne que la société LOGIREP a d’ailleurs sollicité l’avis de l’expert judiciaire en ce sens et qu’il a lui-même fait procéder à des devis dans l’attente de la réponse de l’expert. Le défendeur prétend ainsi qu’il est nécessaire d’attente que l’expert se prononce sur les travaux envisagés et envisageables sur le mur mitoyen.
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En l’espèce, il résulte de l’ordonnance du juge des référés du tribunal judiciaire de PONTOISE en date du 16 décembre 2022, qu’une expertise judiciaire a été ordonnée à titre préventif, à la demande de la société LOGIREP, au contradictoire notamment de Monsieur [G] [B], et ce dans l’optique de l’opération de démolition et de construction de nouveaux logements menée par la demanderesse. L’expertise vise ainsi à faire établir l’état descriptif et quantitatif des immeubles voisins, afin de connaître leurs structures et leurs fondements et de pouvoir envisager tous travaux de nature à éviter une éventuelle aggravation.
Il est notamment précisé dans les missions confiées à l’expert que celui-ci devra dresser un état descriptif technique des immeubles, des voies, et trottoirs, réseaux, ou autres ouvrages appartenant aux parties ou exploitées par elles après l’exécution de la démolition, et que dans l’hypothèse où, avant l’achèvement du clos et du couvert de la construction, ravalement compris, l’une des parties alléguerait que les travaux entrepris seraient la cause de l’apparition de dommages ou l’aggravation de dommages antérieurement constatés, procéder à leur examen. Dans cette hypothèse, il est mentionné que l’expert devra rendre un pré-rapport relatant les constatations effectuées et les causes des dommages ainsi que donnant son avis sur les dispositions envisagées pour que ces dommages ne s’aggravent pas. Au titre de sa mission, il est également demandé à l’expert de se prononcer sur les travaux propres à maintenir ou remettre les immeubles avoisinants dans leur état antérieur et de chiffrer le coût des travaux à partir des devis produits par les parties.
Dès lors, l’expertise a été ordonnée à titre préventif afin que l’expert puisse se prononcer sur les dommages qui pourraient survenir sur les biens et terrains avoisinants dans le cadre des travaux de démolition et de construction de l’opération immobilière menée par la société LOGIREP.
Or, il n’est pas contesté entre les parties que le mur mitoyen de clôture et le mur pignon séparant la parcelle de la société LOGIREP et celle de Monsieur [G] [B], sont en mauvais état. Toutefois, s’il est fait état d’éboulements de la part de la demanderesse qui produit des photographies en ce sens, il n’est pas rapporté la preuve que les deux murs litigieux menacent de s’effondrer de manière imminente. En effet, il convient de noter que les travaux sur le terrain de la demanderesse ont débuté le 25 août 2023, que le mauvais état du mur a déjà été constaté dans le pré-rapport de l’expert judiciaire du 15 septembre 2023 relevant un risque pour la sécurité des personnes et des biens, et que les échanges et négociations entre les parties sur les travaux à réaliser sur les murs ont débuté le 8 novembre 2023, date à laquelle la société LOGIREP a proposé le premier protocole.
En outre, si la société LOGIREP prétend que l’urgence est caractérisée par la nécessité de reprendre les travaux de démolition dans le cadre de son opération immobilière, suspendus en raison du refus de Monsieur [G] [B], il ressort de la mise en demeure du 25 mars 2024 adressée par l’architecte à l’entreprise missionnée que les travaux ont été suspendus antérieurement à cette date et que la suspension résulte du manque de protection du site, de la non-correspondance entre la base vie et les demandes du « SPS », de l’absence de communication de la méthodologie de tri et de l’absence de protection des parties laissées à l’air libre. Ainsi, il ne peut être considéré que l’arrêt des travaux est imputable au seul refus par Monsieur [G] [B] de signer le protocole. Au demeurant, la suspension des travaux étant intervenue dès le début de l’année 2024, il ne peut être retenu que les demandes formées dans l’assignation du 4 juillet 2024 sont urgentes.
Sur les travaux proposés justifiant, selon la société LOGIREP, la demande d’autorisation d’accéder à la parcelle de Monsieur [G] [B], il convient de noter que les parties sont en désaccord quant à leur nature. En effet, concernant le mur pignon, s’il ne peut pas être contesté que la note méthodologique proposée par la société LOGIREP prévoit des mesures de protection et notamment une protection horizontale afin de permettre le passage des personnes et des véhicules, il demeure la question de la hauteur du mur pignon, que le défendeur veut conserver à 2 mètres 50, ce que la demanderesse considère comme impossible. S’agissant du mur mitoyen de clôture, Monsieur [G] [B] s’oppose au projet de démolition et de reconstruction proposée par la société LOGIREP au motif que des travaux de confortement seraient suffisants, ce que conteste la demanderesse au regard de la validation des travaux de démolition par son maître d’œuvre.
Or, il faut rappeler qu’il ne relève pas de la compétence du juge des référés, juge de l’évidence, de statuer sur l’opportunité de faire procéder à des travaux de démolition plutôt qu’à des travaux de confortement, d’autant que les travaux de démolition auraient un caractère irréversible. Le juge des référés peut toutefois rendre une décision justifiée par l’absence de contestation sérieuse en se fondant sur un rapport d’expertise judiciaire.
Toutefois, il ne peut être retenu, comme le prétend la société LOGIREP, que l’expert judiciaire s’est déjà prononcé sur la question. Il ressort de la note aux parties n°5 en date du 20 juin 2024, que l’expert judiciaire a rappelé avoir déjà préconisé, après la visite du bien de Monsieur [G] [B], que des mesures confortatives soient réalisées à partir de la propriété de ce dernier. L’expert judiciaire a également précisé, en se référant à la mission confiée dans l’ordonnance de référé, la nécessité qu’un dossier technique suffisant soit transmis afin d’évaluer les impacts potentiels sur les avoisinants et plus particulièrement les mesures qui seraient les plus adaptées. Le seul fait pour l’expert de citer le dispositif transmis par la demanderesse ne peut suffire à considérer qu’il en a validé le contenu puisqu’il ajoute qu’il y a lieu de compléter les documents préalables et qu’il faut obtenir l’accord de Monsieur [G] [B] avant de réaliser les travaux. En outre, comme le souligne Monsieur [G] [B], l’expert judiciaire n’a pas encore répondu au DIRE N°13 de la société LOGIREP sollicitant la confirmation que les travaux de confortation seraient insuffisants et que seule la démolition du mur pourrait être envisagée. De surcroît, il convient de souligner que l’expert judiciaire n’a pas encore rendu son rapport définitif.
Par conséquent, les demandes de la société LOGIREP souffrent de plusieurs contestations sérieuses qu’il n’appartient pas au juge des référés de trancher. Dès lors, il n’y a pas lieu à référé sur les demandes de la société LOGIREP.
Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens
La société LOGIREP, qui succombe, supportera la charge des entiers dépens.
Il convient de condamner la société LOGIREP, partie succombante, à payer à Monsieur [G] [B] la somme de 2 500 euros, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
La société LOGIREP sera déboutée de sa demande sur ce point.
PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe,
DISONS n’y avoir lieu à référé sur les demandes de la société LOGIREP ;
DEBOUTONS la société LOGIREP de sa demande au titre des frais irrépétibles ;
CONDAMNONS la société LOGIREP à payer à Monsieur [G] [B] la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
REJETONS toute autre demande plus ample ou contraire des parties ;
CONDAMNONS la société LOGIREP aux dépens ;
RAPPELONS que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.
Et l’ordonnance est signée par la présidente et le greffier.
LE GREFFIER LA PRESIDENTE
