Cour d'appel, 29 juin 2023. 22/01770

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS ARRÊT N° N° RG 22/01770 - N°Portalis DBVH-V-B7G-IOGK SL-AB TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE NIMES 19 avril 2022 RG:20/01386 [U] [J] C/ [Z] S.C.P. [Z] PEYRONNET S.C.P. [S] [X] Grosse délivrée le 29/06/2023 à Me Philippe RECHE à Me Jean-michel DIVISIA (x2) COUR D'APPEL DE NÎMES CHAMBRE CIVILE 1ère chambre ARRÊT DU 29 JUIN 2023 Décision déférée à la Cour : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de NIMES en date du 19 Avril 2022, N°20/01386 COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ : Mme Marie-Pierre FOURNIER, Présidente de chambre, Mme Elisabeth TOULOUSE, Conseillère, Mme Séverine LEGER, Conseillère, GREFFIER : Mme Audrey BACHIMONT, Greffière, lors des débats, et Mme Nadège RODRIGUES, Greffière, lors du prononcé, DÉBATS : A l'audience publique du 16 Mai 2023, où l'affaire a été mise en délibéré au 29 Juin 2023. Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel. APPELANTS : Madame [O] [U] née le 28 Mai 1974 à [Localité 6] (84) [Adresse 4] [Localité 3] Monsieur [K] [E] né le 26 Novembre 1971 à [Localité 8] [Adresse 4] [Localité 3] Représentés par Me Philippe RECHE de la SELARL CHABANNES-RECHE-BANULS, Postulant, avocat au barreau de NIMES Représentés par Me Hervé POQUILLON de la SELARL HP AVOCATS, Plaidant, avocat au barreau de MONTPELLIER INTIMÉES : Madame [C] [Z] [Adresse 2] [Localité 6] Représentée par Me Jean-michel DIVISIA de la SCP COULOMB DIVISIA CHIARINI, avocat au barreau de NIMES S.C.P. JULIEN-CHIAPELLO-PEYRONNET prise en la personne de son représentant légal en exercice [Adresse 2] [Localité 6] Représentée par Me Jean-michel DIVISIA de la SCP COULOMB DIVISIA CHIARINI, avocat au barreau de NIMES S.C.P. [S] [X] prise en la personne de son représentant légal en exercice [Adresse 1] [Localité 5] Représentée par Me Jean-michel DIVISIA de la SCP COULOMB DIVISIA CHIARINI, Postulant, avocat au barreau de NIMES Représentée par Me Raymond ESCALE de la SCP VIAL-PECH DE LACLAUSE-ESCALE-KNOEPFFLER-HUOT-PIRET-JOUBES, Plaidant, avocat au barreau de PYRENEES-ORIENTALES ARRÊT : Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Mme Séverine LEGER, Conseillère, en l'absence du Président légitimement empêché, le 29 Juin 2023 conformément aux dispositions des articles 452 et 456 du code de procédure civile, par mise à disposition au greffe de la Cour EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE Par acte du 19 février 2015, M. [K] [E] et Mme [O] [U] ont acquis, par l'intermédiaire de Maître [Z], notaire rédacteur et de Maître [X], notaire des acquéreurs, un terrain à bâtir d'une superficie de 85a 48ca, situé [Adresse 7] (Gard), au prix de 180 000 euros. Le 20 septembre 2016, un permis de construire relatif à des logements sociaux à proximité du terrain objet de la vente était délivré. Ce permis a fait l'objet d'un recours, définitivement rejeté par la cour administrative d'appel de Marseille le 21 janvier 2019. Excipant d'un manquement des notaires à leur obligation d'information et devoir de conseil, par acte du 18 février 2020, les acquéreurs ont assigné Maître [C] [Z] et la SCP [Z] et Peyronnet ainsi que Maître [S] [X] et la SCP [S] [X], devant le tribunal judiciaire de Nîmes afin de voir engager leur responsabilité civile professionnelle et les voir condamner à leur payer la somme de 200 000 euros en réparation de leur préjudice, outre le paiement d'une somme de 3 500 euros au titre des frais irrépétibles. Par jugement contradictoire du 19 avril 2022, le tribunal judiciaire de Nîmes a : - révoqué l'ordonnance de clôture du 22 octobre 2021 et fixé la nouvelle clôture au jour des débats ; - débouté M. [K] [E] et Mme [O] [U] de la totalité de leurs demandes ; - condamné M. [K] [E] et Mme [O] [U] au paiement des entiers dépens ; - condamné M. [K] [E] et Mme [O] [U] à payer à Maître [C] [Z] de la SCP [Z]-Peyronnet la somme de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamner M. [K] [E] et Mme [O] [U] à payer à Maître [S] [X] et à la SCP Philippe Nicolas, notaires, la somme de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. Le tribunal a estimé que les acquéreurs ne rapportaient pas la preuve d'un quelconque manquement par les notaires à l'exécution de leur obligation d'information au motif qu'ils avaient été informés de la situation de l'environnement lors de la signature de l'acte authentique et qu'ils n'établissaient pas le caractère déterminant de l'absence de voisinage de logements sociaux pour le consentement à l'acte d'achat. Il a en outre considéré que les demandeurs ne justifiaient pas du préjudice économique allégué. Par déclaration du 20 mai 2022, Mme [U] et M. [E] ont interjeté appel de cette décision. Par ordonnance du 16 décembre 2022, la procédure a été clôturée le 2 mai 2023 et l'affaire fixée à l'audience du 16 mai 2023 et mise en délibéré par mise à disposition au greffe de la décision le 29 juin 2023. EXPOSE DES PRETENTIONS ET DES MOYENS Par conclusions notifiées par voie électronique le 2 août 2022, les appelants demandent à la cour de déclarer leur appel recevable et bien fondé, d'infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions et, statuant à nouveau, de : - juger que les notaires Maître [X] et Maître [Z] ont manqué à leur obligation d'information et à leur devoir de conseil, - juger qu'il en est résulté un préjudice direct et certain à leur encontre, - condamner en conséquence in solidum Maître [X], la SCP [X] et Maître Chiapello-Julien et la SCP [Z]-Peyronnet à leur verser la somme minimale de 220 000 euros, - débouter Maître [X], la SCP [X], Maître Chiapello-Julien et la SCP [Z]-Peyronnet de l'ensemble de leurs demandes, fins et prétentions, - condamner en tout état de cause Maître [X], la SCP [X], Maître Chiapello-Julien et la SCP [Z]-Peyronnet à leur verser la somme de 3 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens. Ils font essentiellement valoir que les conditions de mise en oeuvre de la responsabilité des notaires sur le fondement de l'article 1382 ancien du code civil sont réunies puisqu'ils démontrent qu'il ne leur a été fourni aucune annexe avant ou après la signature de l'acte réitératif afférente au projet d'édification litigieux dont ils n'ont eu connaissance que le jour de la signature. Ils exposent que ce manquement est à l'origine d'un préjudice direct et certain car la construction de logements sociaux, information déterminante de leur consentement, entraîne une diminution du prix de leur bien qu'il convient d'indemniser à hauteur de la somme de 220 000 euros. Par conclusions notifiées par voie électronique le 28 octobre 2022, Maître [X] et la SCP Philippe [X], intimés, demandent à la cour de : - confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, - débouter M. [E] et Mme [U] de l'intégralité de leurs demandes, - condamner M. [E] et Mme [U] à lui verser une somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Ils considèrent que le manquement allégué à l'obligation d'information et au devoir de conseil du notaire n'est pas établi puisque la note d'urbanisme était annexée à l'acte de vente et leur a été lue lors du rendez-vous de signature et qu'il incombait aux acquéreurs de différer la réitération de l'acte authentique pour renégocier le prix d'achat. Ils ajoutent que les appelants échouent à rapporter la preuve d'un préjudice et d'un lien de causalité et ne peuvent solliciter l'indemnisation à ce titre de la somme de 200 000 euros au titre de la perte de valeur de leur bien alors qu'ils ont acquis le terrain au prix de 180 000 euros. Par conclusions notifiées par voie électronique le 2 novembre 2022, Maître [Z], et la SCP [Z] Peyronnet, intimés, demandent à la cour de : - confirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions, Y ajoutant, - condamner M. [E] et Mme [U] à lui régler la somme de 3 500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Ils font principalement valoir que les appelants ont accepté en toute connaissance de cause de procéder à la réitération de l'acte authentique de sorte qu'aucun manquement ne peut être reproché aux notaires et subsidiairement, exposent que les appelants ne justifient d'aucune perte de chance réelle et sérieuse et seront déboutés de leur demande d'indemnisation en l'absence de préjudice. Il est fait renvoi aux écritures susvisées pour un plus ample exposé des éléments de la cause, des moyens et prétentions des parties, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur le manquement allégué des notaires à leurs obligations : Le notaire, en sa qualité de professionnel, est tenu d'un devoir d'information et de conseil à l'égard de ses clients en vertu duquel il lui incombe de les éclairer sur la portée, les effets et les risques de l'acte dressé dont il est également tenu d'assurer par ailleurs la validité, l'efficacité et la sécurité juridique. Il incombe au notaire de rapporter la preuve de l'exécution de son devoir d'information et de conseil. Les appelants se prévalent d'un manquement des notaires à leurs obligations en ce qu'ils n'ont pas été informés du projet de construction de logements sociaux à proximité du bien immobilier acquis avant la signature de l'acte authentique. Ils excipent ainsi d'une faute imputable au notaire rédacteur de l'acte et à leur notaire qui ne leur ont pas délivré d'information complète afférente à l'opération envisagée en ce que la note d'urbanisme annexée à l'acte a été découverte par leurs soins lors de la signature de l'acte authentique de vente. Le compromis de vente signé par les parties le 30 juin 2014 prévoyant une réitération par acte authentique au plus tard le 15 mars 2015 ne fait strictement état d'aucune information afférente au projet d'édification de logements sociaux. Le projet d'acte de vente communiqué le 18 février 2015 aux acquéreurs par leur notaire, Maître [X], comporte en page 10 dans le paragraphe afférent à la rubrique Urbanisme, mention d'un certificat d'urbanisme informatif indiquant 'afin d'informer l'acquéreur, une note de renseignements d'urbanisme en date du 10 juillet 2014 a été délivrée par la commune, cette note est annexée'. Il n'est pas contesté que les acquéreurs n'ont pas été destinataires des annexes lors de la communication du projet d'acte par leur notaire qui les a précisément informés, par message électronique du 20 février 2015, de ce qu'il n'avait lui-même reçu de la part de son confrère que le projet d'acte sans aucune annexe. Il est établi que la note d'urbanisme litigieuse a été portée à la connaissance des acquéreurs lors de la signature de l'acte authentique le 19 février 2015, cette pièce ayant été photographiée par leurs soins et qu'ils n'en ont pas obtenu de copie, ni avant la signature, ni après la signature de l'acte. Il en découle qu'une information a bien été délivrée aux acquéreurs le jour de la signature de l'acte authentique mais ni le notaire des vendeurs, ni le notaire rédacteur ne justifient cependant avoir satisfait à leur devoir de conseil à leur égard à défaut de leur avoir communiqué préalablement à la signature de l'acte le certificat d'urbanisme faisant état du projet d'édification de logements sociaux de sorte qu'ils n'ont pu être parfaitement éclairés sur l'acquisition du terrain envisagée. Il est pourtant avéré que les notaires avaient en leur possession la note de renseignements d'urbanisme du 10 juillet 2014 qu'ils n'ont cependant pas pris le soin de communiquer aux acquéreurs, ni même d'en expliquer la teneur dans le projet d'acte puis dans l'acte de vente, en se contentant de procéder à un renvoi à une pièce annexée à l'acte sans qu'aucune explication précise n'ait été fournie aux acquéreurs sur les conséquences de cette note. Il appartenait tout à la fois au notaire des acquéreurs et au notaire rédacteur de s'assurer de ce que les acquéreurs avaient bénéficié d'une information éclairée sur les conditions de la vente immobilière projetée et les circonstances de la vente démontrent qu'ils ont failli à leurs obligations, l'information tardive le jour de la signature et incomplète en ce qu'elle ne s'est accompagnée d'aucune explication étant insuffisante à rapporter la preuve de l'accomplissement de leur devoir de conseil. Le manquement des notaires à leurs obligations professionnelles est ainsi caractérisé et il ne saurait dès lors être reproché aux acquéreurs de ne pas avoir différé la réitération de l'acte authentique aux fins d'une nouvelle négociation du prix ni être tiré de conséquence de l'absence d'engagement d'une action à l'encontre des vendeurs aux fins de résolution de la vente pour erreur sur les qualités substantielles ou sur l'allégation d'un dol. Les notaires sont également mal fondés à opposer le fait que les acquéreurs auraient du bénéficier d'une information par l'intermédiaire de leur architecte à travers la demande de permis de construire présentée pour leur compte, cet élément de fait ne pouvant les dédouaner en aucune manière du devoir de conseil auquel ils étaient personnellement et chacun tenus à leur égard. Le fait que la construction de logements sociaux s'inscrive dans une obligation légale ne permet pas non plus de dégager les notaires de leur responsabilité dans la mesure où ils se sont abstenus de communiquer une information dont ils avaient pourtant connaissance aux acquéreurs, de sorte que ceux-ci n'ont pas été parfaitement éclairés sur les conditions de la vente réalisée. Le manquement des notaires à leurs obligations professionnelles étant constitué, la décision déférée sera infirmée sur ce point. Sur le préjudice : Les appelants excipent d'un préjudice direct et certain constitué par la perte de valeur de la construction réalisée sur leur terrain du fait de la proximité de logements sociaux et sollicitent en réparation du préjudice économique subi la somme de 220 000 euros au titre de la différence de valorisation de leur construction estimée à 890 000 euros en 2020 sans tenir compte de l'environnement et à 625 000 euros en 2022 en prenant en considération la présence des logements sociaux. Les appelants arguent ainsi d'une dépréciation certaine du prix de leur bien immobilier et soutiennent que l'information qui ne leur a pas été communiquée par les notaires était déterminante de leur consentement et que s'ils avaient maintenu leur volonté d'acheter, celle-ci aurait été subordonnée à l'obtention d'une diminution conséquente du prix. Le notaire des acquéreurs oppose l'absence de préjudice en lien causal avec le manquement reproché au notaire et ajoute que la dépréciation alléguée n'est pas caractérisée. Le notaire rédacteur relève de son côté que le préjudice susceptible d'être invoqué par les acquéreurs ne peut être constitué que par une perte de chance d'acquérir le bien à un moindre coût. Le préjudice invoqué ne peut constituer qu'en une perte de chance de ne pas avoir acquis le bien immobilier au prix fixé dans le compromis. C'est donc vainement que les appelants se prévalent d'un préjudice économique certain constitué par la dépréciation de valorisation de la construction édifiée sur le terrain du fait de la proximité géographique des logements sociaux, ce préjudice économique ne pouvant constituer qu'en une perte de chance ne pouvant être égale à l'avantage qu'aurait procuré cette chance si elle s'était réalisée. Les appelants n'ayant cependant pas conclu sur ce point, la réouverture des débats sera ordonnée afin que soit respecté le principe du contradictoire prévu par l'article 16 du code de procédure civile et les parties seront invitées à présenter leurs observations sur l'évaluation de la perte de chance constitutive du préjudice subi. Sur les autres demandes : Les dépens et les demandes au titre des frais irrépétibles seront réservées. PAR CES MOTIFS La cour, Infirme le jugement déféré en ce qu'il a débouté M. [K] [E] et Mme [O] [U] de l'intégralité de leurs demandes ; Statuant à nouveau, Déclare que Maître [S] [X] et Maître [C] [Z] ont engagé leur responsabilité civile professionnelle à l'égard de M.[K] [E] et Mme [O] [U]; Avant dire droit, sur l'évaluation du préjudice, Ordonne la réouverture des débats à l'audience du Jeudi 19 Octobre 2023 à 8h30 Invite les parties à présenter leurs observations sur l'évaluation de la perte de chance constitutive du préjudice subi par M. [K] [E] et Mme [O] [U]; Réserve les dépens et les demandes au titre des frais irrépétibles. Arrêt signé par Mme LEGER, Conseillère, par suite d'un empêchement du Président et par la greffière. LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,